ジオ京都二条ってどうですか？

マンションHPのモデルルームにバルコニーの写真があり、物干し台？が写っています。
低い位置にあるので大丈夫と思いますが確認しては。
二条駅前のファミールもレースのカーテンを閉めていますので、どんな感じになるか
参考にできます。
サロンでは、お見合いを回避に、南側では高層階とともに１階を勧められました。
確認は必要ですが１階も選択肢かもです。
防犯センサ代と庭のレンタルが強制で付いてきますが。

>>287 口コミ知りたいさん
基本的に異論はないです。
ただ、購入を検討する場合は、この大まかな利点欠点を踏まえて、さらに細かく考えるのでしょうね。
このスレが、そんなこと知っているとか、大した情報がないとか言われる理由かもしれません。

モデルルームに直近行かれた方、現状の売れ行きはどの程度かご存知でしょうか。

先日、住んでる家にチラシが入ってたのですけど、
そのチラシによると西側はほとんど売れてるようです。
南側もかなり前に説明会に行った感じでは、
5階以上はかなり売れてそうな感じだったので、
多く残っているとしたら、小学校とモロに面する
南側の低層階だけでしょうね。

>>292 マンション検討中さん

早速ありがとうございます。やはりそんな感じなんですね。小学校と面することを気にするなら検討急いだほうが良さそうですね。。

>>290 匿名さん
この口コミでの内容については深く同意です。
自分の住む場所を大枚叩いて買うのであれば、
まずは地域性から自分の仕事、家庭などを考えて理想のエリアを決めたからそこにあるマンションに興味がわくはずなんですよね。
正直真剣に検討される方であれば、少し手間と時間をかけてその場所における懸念点とかをマンション販売営業所で聞くとか自分で現地見に行くと思うんやけどなぁ
聞く方はあまりにも検討において他人にから情報得ようとしすぎで、答える方はさもマンション不動産のことを知っているか如く不安や誤解を招くコメントを答えすぎで苦笑いすることが多いですわ。
基本情報として聞き流すレベルで参考にするのならばまだしも、私やったら信頼できる親族や親友にも意見聞くけどな

南側の5階以下は小学校から丸見えだから無い。
ただし、南側の1番西側は小学校から見えない。
よって、買うなら西側か、南側の1番西側か、南側6階以上。
価格が相場より高いから、値上がりはしないだろう。

丸見えかは、ともかく、お見合いの可能性は２階から4階までです。
1階は目隠しがあると聞きました。
サロンで階ごとの高さからの写真を見せてもらえます。問い合わせてみては。
小学校は3階だてなので、お見合いの場合も真正面からではないですね。きっと。

業者は営業です。業者の都合の良い話を信じるのではなく自分の目で見て確かめましょう。見れば距離感や視界など一目瞭然です。もう5階まで建っています。5階は教室はありませんが学校の屋根が斜めに向いているので西陽の照り返しがあるように見えました。

周辺マーケットの上昇率、シエリアの定借を考慮すると妥当な価格になってきたかと。
この物件の周辺の中古マンション築35年で1,800万とか取引ありますし。
何にせよ土地だけ見れば買い、懸念点あるなら待ちではいいんではないでしょうか。

マンションの南が小学校です。
小学校が近くていいと思うのか、デメリットと感じるのかは人による気がします。「お見合い」なので、気になるならやめておくのも一つです。
私の場合、夜、土日など休日は子供もいないので、近くに高いマンションが建っていての「お見合い」より好条件と思いました。

他の方も書かれているように、階数によっても感じ方違うと思いますので、最終的には自分で納得するしかないと思います。

買ってから後悔したくないので、内覧して小学校の目線見てから考えます。その間に売れたら縁がなかったことで納得できます。ファミールガーデンとファミール二条駅前はほんと売りが出ないですねー。立地と景観と雰囲気があれだけ良いと売られないんでしょうね。

私も見学に行きましたが、小学校の目線が気になり検討を辞めました。
友達の不動産屋に聞きましたが、次二条駅5分ぐらいでマンションが出る見たいですね。そちらを待とうと思います。

>>302 周辺住民さん
いつ、どのあたりにでしょう。もう少し教えていただけると助かります。

関連して、阪急の大宮駅の横のレジェイドのDMがきました。
クリスタルがなんたらとイメージだけでしたが、HPを見ると戸数がのってました。
阪急京都線「大宮」駅徒歩1分（全43邸)

もし、小学校の窓に近いのが気になるのでしたら、三菱さんのザ・パークハウス堀川六角はどうでしょう。二条駅からは遠くなりますが、阪急には近いですし、東西線の二条城前駅も遠くはありません。それに三条会商店街はすぐそばですし。

パークハウス堀川六角は、ジオ京都二条よりずっと高いと思いますよ。
全てが角部屋みたいですし、田の字に面した場所ですから、
かなり強気の値段設定が予想されます。

>>305 マンション検討中さん
パークハウス堀川六角の概要を確認しました。
41戸、11階建て、内廊下、駐車場なし　2021年11月販売開始、2022年11月完成
阪急「大宮」駅　6分、「烏丸」駅　12分

レジェイドもですが、40戸ほどの規模のマンションが続いて計画されていますね。
京都市内中心付近の駅近物件は、デベロッパーは強気のようですね。
加えて三菱だし、価格も強気なんでしょうね。
一方で、「西院」９分では、完成半年も20%弱が残っているなど分かれてきてますね。

シエリア京都二条
中京区壬生神明町1-61

交通JR山陰本線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分、阪急京都線「大宮」駅徒歩13分

全76戸中61戸が南向き
3,800万円台(14戸)

ジオよりこちらの方が良さげ

>>307 通りがかりさん
定期借地権物件なのが気がかりですね。
比較的新しい形態なのでトータルでの損得はよくわかりませんね。

>>307 通りがかりさん
定借権70年なので地代や将来売却考えるというところはありますね。ここも立地はとてもよいですね。

シエリア二条は南側が低階層住宅なので、景観がいいですねー。視線も気にならないし、洗濯もよく乾きそう。ジオに比べたら阪急が遠くなるのがデメリットでしょう。でも距離はたいして変わらない。検討候補になるな。

私は70ちょっと前に購入しましたので、その時に定借権70年なら購入対象に入れたと思います。若い方はどんなのか、よくわかりません。

大宮使うなら
レ・ジェイド京都四条大宮
も検討できる。なんせ大宮まで1分
立地が良すぎる

インテリアオプション相談会の案内が来ましたね。
LDと玄関にエコカラット　LDにピクチャーレールと思っていますが、
LD用の家具・照明・カーテンなどを頼みだすとキリが無くなりそうです。

>>313 匿名さん
うちはマンション本体価格の支払いでアップアップなので、エアコンだけ家電量販店との差額次第ではお願いしようと思ってます。。。
全般的に自分で業者手配した場合の金額と比べて3倍弱位の設定価格になっている感じがしますので金額聞くのが怖いですけど(苦笑

そら、不動産屋は中抜きするだけだから、利ざや分だけ高くなるでしょ。直で、下請けに依頼したら済みます。面倒なら金払って解決。ケチるなら直発注したらいいでしょう。

>>315 名無しさん
リビングなどに予めピクチャーレールだけは付けてもらったほうがいいですよ。
絵画など吊すとき、下手に壁に穴をあけたくないですから。

エアコンも「最新型」「ご優待価格」「見栄え」と高そうな雰囲気がありますね。
LDと隣の洋室は引き戸なのでまとめて大型一つにして様子を見ようかと思っています。
後で個別手配は面倒ですが、季節的にすぐに必要ではないし、額で判断ですね。

>>316 匿名さん
知人のマンションに行ったときに、ピクチャーレールを自分でつけた方がいましたが、
家族から位置や付け方、強度に不安など愚痴られていました。
その時、自分ではやるまいと思いました。

昔、不動産屋に、マンションの床の全面張り替えと、壁紙全面張り替えの見積もり出させたら200万だったけど、工務店に直接お願いしたら100万だった。以降、不動産に限らず中抜き業者は無駄なので全部飛ばすことにしてる。

>>314 通りがかりさん

エアコンぐらいなら自分で取り付けたら、かなり安いですよ。

>>320 通りがかりさん
エアコン取付費用の相場が１万～１万３千なので、それをちけるかどうかですね。

>>321 匿名さん
ちける、でなくて「けちる」です。

>>312 名無しさん

レジェイド四条大宮駅すぐで便利ですけど、やっぱり高いのでしょうかね？
あと近くにパチンコ屋さんもあって少し騒々しそうなところも気になりますね。
個人的には飲み屋街に近くて魅力的なのですが笑

>>323 口コミ知りたいさん
駅近な分、騒々しさと表裏一体ですね。価格については、かなり高額になると不動産屋から聞きました。

>>323 口コミ知りたいさん
スレができたようですよ。覗いてみたらどうでしょうか。

クーラー取付DYIの方法は、詳細な動画がありました。
動画は面白かったので最後まで見ましたが、気を付けるポイントが多いので間違えそうなのと、
以下が懸念でDYIはしないことにしました。

・壁穴と室内機の取り付け位置が離れているのでその間の室内配管が必要。
　そのため、配管の曲げ作業が必要のうえ、配管カバーは必須と思われる。
・真空ポンプはレンタルするにしても、脚立、モンキー２丁、トルクレンチ、電ドラ、大型水平器など
　購入物が多い。
・5.3kWを超える大型は配管系が大きい。厚さは同じため折れやすい。
　DYIはお勧めしないとのこと。

そもそもDIY系の人は高い分譲マンションなんか買いませんね。
これは言ったいけないのかもしれないが、同じマンションの住民の皆さんには、外から見えるホースに化粧カバーしてほしいなあと思います。いろんなマンションを見てきて、そんなところからマンションの格みたいなものを感じてしまうので、、、余計なことでした。

確かにそうですね。
共用廊下側は、配管カバーとともに室外機カバーも必要ですね。
ついさっき、河原町の阪急跡のEDIONで京都らしい室外機カバーを紹介していましたが
そんなものも考えないといけませんね。

昨日の豪雨の後、ジオの近くの川の状態を見てきました。
水が澄んでいて、増水した気配もありません。
安心したような、残念なような。

1. 

>>329 匿名さん
これは昔からあるいわゆるドブ川と呼ばれていたものだと思われ。
川の流れもないので増水もしない分、匂いも臭いし、蚊も沢山います。
昔はザリガニが沢山いました。

現状見てきました。
千本通から
4階までコンクリート、防音シートは5階まで
小学校との間も確認できましたが、写真は控えます。
先入観を与えそうですので。

1. 

>>330さん

正式名は西高瀬川だと思います。丹波から切り出され、保津川を下ってきた材木を京都市内に運ぶために桂川から分流する形で開削された運河です。その結果、三条あたりから南に材木屋さんがたくさん立地したそうです。今も、多少は名残がありますね。

>>332 購入経験者さん
東の高瀬川沿いには、材木町？があり、その関係かとは思っていました。
これを踏まえて、ジオ近くの川を見るとあちこちで90度曲がっており、
運河跡というのは納得です。おもしろいですね。

>>333さん
千本に市電を通す時に、三条から南は材木関係が多くて、それほど電車の需要が見込めなかったので、大宮まで後院通を斜めに通して市電の軌道を儲けたと聞いたことがあります。そういえば、市電があった頃の壬生車庫広かったですね。

北向きのMの部屋はやはり人気がないのでしょうか？理由はやはり日当たりの悪さと、窓の少なさでしょうか？

窓は多いようです。バルコーの面積が狭いのが気になりますが。
北向きと見るか、東向きの角部屋とみるかだと思います。
以前にサロンに行ったときは、価格は、南向きに比べると安かったです。
あとは、後院通りに面しているのをどう考えるかでしょうか。

南側は5階まで学校と鉢合わせ。6階が屋根と鉢合わせ。7階で景観が良くなりそう。実際に建ってみたら学校どの間隔が近すぎるし、5階までは日当たりも期待出来ないから、西側の方が良いね。西側は採光取れるし、日没の暑さはファミールで太陽が遮られるからファミールありがとうて感じ。

1. 

>>337 マンション検討中さん
マンションの▼マークは、その階の床位置を示しているのではないですか。

今のところ5階以上の上階で空いてる部屋はどれぐらいですか？

337の写真の角は、東向きの80超えの角部屋の部分です。
南向きの部屋は、もう一段　下がった位置にあります。道路から見えます。
建物間の空いているいないは、主観的なものなので写真よりも現地で見た方が良いと思います。

>>339さん

三週間くらい前ですが、上はかなり（ほとんど）埋まってました。

>>338 匿名さん
写真で見る限りですが、４階も大丈夫じゃないですか。
床の部分が、小学校の３階の窓の上の方にかかるかかからないか位に見えます。

4階は学校とあたります。学校の屋根が斜めなので、5階は屋根とあたります。南買うなら6階以上がいい。それ以下なら他を探した方がいい。逆に西の方がいいと思う。南だと目の前が学校なのでずっと日陰になるけど西だと前が開けているから日光がよく入り洗濯物が乾く。

西側と南側の上層階はもうほとんど空きがないと思いますよ。

南側は後悔しそうだから出来上がってから考えようかな。二条の周りはいくつかマンション建ちますね。焦らずに後悔しない買い物をしますー

阪急さんは完成時に売れ残ってもそのまま値下げせずに売り切ることが多いようなので、出来上がって実際にどうなっているか体験できるまで待つのも、いい方法かもしれません。売り切れていたらご縁がなかったということで・・・。土地の仕入れ価格からみれば、インバウンド最盛期に購入した土地での建設が始まる一年後くらいまでは坪単価は下がらないでしょうけど。

京都のマンション価格は高すぎると言われて久しいですが、下がる予兆はあるんでしょうか。
コロナ前は、太秦天神川や伏見区あたりに建っていたマンションが、
二条や堀川六角あたりまで中心に戻ってきていますが、価格は下がる気配は感じられません。
ホテルが減り、マンションが増えていますが、コロナ禍もいつかは収まるので
そうするとまた逆転しそうです。
二条付近でもMoxyが、春の予定が少し遅れましたが7月に開業し、
コロナ禍の収束を待ち構えているようです。

二条駅まで徒歩圏内で便利な立地だと思いますが

間取りを見ると、もう少し広いほうが良いかなぁ。

部屋の角は柱が出ているので、部屋の使い方が難しい感じです。

その割には価格も高くて、立地だけでは選べないかなと思いました。

皆さん色々仰ってますが、高層階は本当にほとんど売り切れてますから、今更いい部屋はもう期待しない方が良いですね。

小学校との距離が気になるなら、西向きとは別に東向きも各階２部屋ありますね。
どちらも角部屋だと思います。

小学校がこれほど近いと子供の声やチャイムの音で辛そうですね。

焦って買う物件ではないでしょう。学校の話や日当たりや色々と後悔する可能性が高いので。建ってから見て判断でしょうね。最近は新しいマンションが次々と建ってきていますから。

>>352 通りがかりさん
たしかに競合物件が増えてきましたので、まだ考え中であれば、じっくり選びたいですね。「シエリア京都二条」とか、「シエリア京都鴨川二条ザ・テラス」とか（後者は河原町通りのほうですが）、実際の「二条」とはだいぶ離れているのに、あえて「二条」を付けるのは、二条が三条などより格が高いとデベが考えているせいでしょうかね。

>>353 匿名さん
ちなみにザ・テラスのほうは二条よりも夷川通のほうが近いのですが。。。

>>353 匿名さん
三条は、東海道ですからね。
JR山科駅前の通りは、旧三条通と三条通で、三条通が京都東ICにつながります。

>>355 匿名さん
ご教示ありがとうございます。河原町通りから室町通りあたりまでの間の三条通りは夜の街灯などもけっこうお洒落だと思いましたが、三条通り自体はかなり長いですね。

山科区の三条通です。まるで国際会館や岡崎公園が三条通沿いのようです。

1. 

ホテル建設が減りマンション建設が増加。これからマンションが増えますから、焦る必要はありません。後悔しない買い物をしましょう。特に、騒音、視界、日当たりは後悔してからでは取り返しがつきません。

これから発売のマンションは、価格がもう少し控えめになるといいのですが。
シエリア京都鴨川二条ザ・テラスは、45.94ｍ２:330万円/坪、106.38m2：527万円/坪のようです。
場所が違うので、単純比較はできませんが。

>>358 通りがかりさん
確かにそのとおりですね。騒音、視界、日当たり。毎日暮らす、長く暮らすことを考えたら、じっくり検討した方がいいです。大きな買い物ですから、勢いで買ったら後悔するかも。これから新築も増えそうなので比較検討して待った方が良さそうです。中古も中心部は高いですね。新築と変わらないですよ。

どうでしょう

1. 

手前から、東棟、南棟、西棟です。防音シートの色が異なります。
小学校との距離が問題になる南棟は、手前の東棟より一段遠くなっています。
ランドプランの図と比較すると、よりわかるかと思います。
やはり写真だと距離感がわかりにくいのですが、現地確認の際の参考まで。

1. 

やはり小学校との距離が近すぎますね。チャイムの音、落ち着かない気がします。土日も地域や子供のイベントがあってうるさくなるような気がしますが。学校と消防と救急病院の近くは買わないのが無難です。

議論は出尽くしているようなので、現状を現地を確認して判断でしょうか。
京都市の小学校は登校で2学期が始まっているので賑やかさも確認できますね。

見てきたけど躊躇した。
逆に考えると分かりやすいかも。住んでるマンションの隣に、幼稚園・学校・パチンコ・葬儀場・ラブホができる計画が出たら全力で反対するでしょう。他の物件待ちます。

こんなん 南側は6階から視界が広がりそう

1. 

8.15の写真です。
少し角度を変えて撮ったものです。
色々出てきたので、追加します。

1. 

西側の南角はゲストハウスと隣接してた

1. 

>>368 名無しさん
ランドプランだと、隣の旅館との間に通路と生け垣があります。
防音シートの内側に足場でもあるのでしょうか。

掲載されている写真を見るたびに敬遠してしまいます。小学校に近いのは予想以上にうるさいですよ。子どもの声、チャイム、運動会、ブラスバンドの音、この立地で
購入するのはなかなかの度量です

購入敬遠されてるのに見るたびにっていうくらいこちらのサイトご覧になってるんですね。
参考になりました。

>>371 口コミ知りたいさん
ちょくちょくネガティブな感想が投稿されてますよね。もしかしたら競合他社の営業さんの書き込みかもしれませんねwww

まぁ実際、かなり売れ行き良いみたいですからね。良い物件だと思いますよ。もっと早くマンションのことを知れていれば、上の階の南向きが買えたのになと後悔してます。買った人達はそういうことも分かって買ったんでしょうね。羨ましいです。個人的には、下の階はわざわざ買うほどではないかなって思ってしまいます。

ここは名前にディベロッパーと記載した業者が書き込みしてたから、売り側の人間が必死に肯定的な書き込みをしてるんでしょう。まあ、物件見たらここに書かれていることはよく分かります。

>>374 名無しさん
ひょっとしたら阪急阪神さんも、競合他社さんも書き込みされているのかもしれませんね。大変ですね(汗
5000から8000万位するマンションをここに書き込まれた「感想」で決める人が居るとは思えませんけど…
売り手側の人達が見てくれているのなら、どうせなら素人が気が付きにくいジオ二条に関するメリット.デメリットをもっと書き込んでくれたら、購入を検討している人達にとって有益な情報提供の場となって良いと思うんですけどね…

不動産会社もこういう掲示板に色々書き込んでるんだね。私は自分の目で見ないと信用しません。結果、私はスルーしましたー

インテリア相談会に行かれた方いらっしゃいますか？

行きました。もっと早く契約して、グレードアップオプションを付けたかったなという物が多すぎました。まぁ仕方ないですけど。

以前に投稿のあったクーラーは、微妙でした。
配管カバーまで込みのため、引っ越し後の手間との兼ね合いでしょうか。
玄関鏡とピクチャーレールはお願いするつもりです。
レールの場所は、想定箇所とは変わりましたが、相談会に行って良かったです。
細かな家電類更新はグリーン住宅ポイントでするとして、
置き家具、敷物とカーテンは11月に展示会で決めるつもりです。
現品を見て決定と思っています。

アクセスが良い立地にあるので人気物件なのは納得。
小学校が隣であることを避けたい人以外は
そんなにマイナス点はないのかなと思います。
この分だと入居時期には完売の可能性が高いかもしれませんね。

徒歩3分にイーグルコートシリーズができますね。
西側に位置し静かで立地も良さそうです。

>>381 マンション検討中さん
スレができているようです。
イーグルコートの意見交換はそちらで行いましょう。

>>382 匿名さん
いや、ここは検討スレだから、イーグルコートとの比較検討という視点も大事になってくるのでは。

値段が買えないこともないけれど、割高だと思って見ています。
昔からこのくらいでしたか？2LDKは4560万円～で3LDKは5720万円～。
京都府内のマンションは高くなっちゃいました。

小学校からすぐ近く、いやなら敬遠すればいいし、現地を確認して大丈夫なら大丈夫だしと思います。
土日や夜は静かなはずですし。。。
地図に、ベーカリーバタバタやKAMEE COFFEEなどお店の名前まで書いてあるのがいいなと思いました。地図にあるお店巡りしたいです。

いつのまにか、BだけでなくDも完売になってました。

>>382 匿名さん
イーグルコートは、値段(坪単価)、駅からの近さ、スーパーの近さなどから必ず比較検討すべきマンションやと思います。

個人的には、南向きの4階以下、西向きの全ての物件を検討中の方は、イーグルコートの方がお買い得な気がします。

高いお金払って、日陰に住むのもなぁ。

私も中階層以下なら断然イーグルコートの方が住みやすそうな気がするのですが、ジオブランドだからか、こちらの方が高そうですね。
マンションブランドはそんなに資産価値に影響するものなのでしょうか？

阪急大宮駅徒歩圏内で市バスの利便性も高いジオと、
JRと地下鉄にしかアクセス出来ないイーグルコートでは、
交通の利便性が全然違いますよ。
二条駅近くでも、西と東では全くの別物です。