ジオ京都二条ってどうですか？

便利なところですが、このあたりの治安はどうなのでしょうか？

すぐ側に警察署がありますけど・・・。

治安は全然問題ないですよ。三条会商店街もありますし、住みやすいのでオススメです。電車がJRか阪急で良いなら悪くないはず。強いていうなら大通り沿いなので車の騒音がどうかは気になりますね。あと、鴨川や御所が近い方訳ではないので緑は少ない印象です。二条城は有料なのであまり恩恵はないと思います。周囲を散歩してもそれほど風情はありませんし。

南向きが朱一小学校なので、砂ぼこりが気になるところ。

そこをのぞけばいいね。
バス停も違い。
駅（JR・地下鉄・阪急・京福）へも歩ける距離。
買い物に困ることもない。
信用金庫が近い。
三条商店会は時々イベントをしているし（コロナ禍で今年は中止ばかりだけど）。

住所は壬生だけれど、よく言われる某所の壬生とは少し離れています。

マンション名も短くていいですね。一瞬「ジオ河原町二条」と混同しそうになったけど。

CONCEPT

京都の今を、自在に。
THE XROSS COMFORT
日常×非日常、洗練された暮らしと快適さが共存する街、二条。
新しい京都を自由自在に使いこなす暮らしへ

間取りはまだ公開されていないみたいですね。早く見たいです！

JRの駅から徒歩5分です。
電車は二条駅が近いことはなんとなくわかっていました。
でも「後院通」を通っていくと大宮駅も利用できるんですね。

細い道ではなくて直線距離の道になっていて、こちらも使いやすそう。嵐山本線もあるから遊びに行くのも楽しそうと思いました。

やはり、高いんでしょうか…ジオ北山みたいに、富裕層向けなのかな。早く最低価格だけでも知りたいです。北山は7千万ぐらいが最低価格だったのでびっくりしてしまいました。

場所的には三条下るですね。

そうですね。より正確には「ジオ千本三条」でしょうね。
全８８邸だから富裕層というより実需のファミリー向けでしょうか。
そんなに高くならないとは思うけれど、中京アドレスだからなあ・・・

相場的には坪単価どれくらいが妥当でしょうか？

2000年に建てられた「ファミール二条ステーションサイド」が
現在、坪240万～250万。二条駅徒歩１分か２分という抜群の立地ですが。
新築でジオとなると坪260万くらいになりそう・・・

この立地で坪250万超えるとなかなか売れなさそうですけどね～
用途地域的に高層階しか陽当たり望めませんし、その高層階も今後建つ建物次第ですし
7階で坪260から270万くらいでないと88戸売り切るのは大変じゃないでしょうか

施工は長谷工だからコストカットして少しでも安く仕上げてくれることを期待します。
ここで坪300出すなら、中古でもっと中心部探します・・・。

>>16 マンション検討中さん
私も家探し中です。地元は京都じゃないんですけど、だからこそなのか、京都のマンション価格って他と値付けが違う気がします。
ブランド力なんでしょうか・・・
中古マンションも全く安くならないですよね。

>>中古で安くて良い物件を探す、ていう考えが甘い幻想
京都だけではなく大阪や滋賀なども見たりしています。そちらだと安いマンションもちらほらあったりします。京都市内だと中古も高い気がしています。

>>16 マンション検討中さん
中古探しは根気とコツ。私は１年半かけて築浅の結構いい物件を坪270万で買いました。
いい物件はスーモにも載らず一瞬で消えます。東急でも阪急でもいいけれど大手営業マンと
親しくコンタクトとるのがコツかもしれません。

JR・阪急・地下鉄、どの駅も徒歩圏内って便利ですね。
なかなかこれだけアクセスの良い立地にあるマンション少ないでしょう。
隣は小学校なので子育て世帯にも嬉しい立地ですが
ジオマンションなので価格が気になります。
かなり高めの価格設定になるかな。

数年前より京都はプチバブル。
10年前の価格が夢の様。
15年前の価格に戻ることはあるのかな。

あの立地でこの値段！？と驚く物件が続々出ていますが、ここ数年で家探しを始めた方にはもはや当たり前なのかも。

以前の値段を知っているものとしては、田の字エリアや京都駅前でもないのに、値段に驚くばかり。
それでも売れるんだからさらに驚き。
皆さんお金持ってるんだなー。

この高さ制限で7階建てだと直床直天井か、二重天井で天井高2.4くらいになるのでしょうか

>>21 口コミ知りたいさん
私も市内のジオに住んでいるけれど、直天井で天井高２.４です。
関東ではあり得ない。まあ京都だからこれが当然視されてるけど。

ウチも2.4。以前住んでいた逆梁工法で視界の広い部屋から移住してきた時は、ちょっと鬱陶しいと思いましたが、慣れました。

みなさんの書き込みを拝見していると、京都の物件って天井低めなのでしょうか?
うちも2.4くらいだと思います。
普通だと思って生活していたのですが、人間の慣れって怖いですね。
確かに天井が高いほうが広く見えますが、基準ってないものなのかな。

>>24 匿名さん
建築基準法では２．１ｍ以上と決まってる。でも関東のそこそこのマンションは
最低でも２．４５ｍ、２．６ｍもめずらしくない。
京都は高さ規制があるので、デベとしては採算を考えて１１階建てにすると、
２．４ｍにしなくちゃないない。１０階建てにしたら、天井も２．５ｍ以上で
かなり優雅な作りになるけれど、まあ庶民としては天井低い方が暖房代の節約にも
なるので、京都では特に不満もないみたい。

理想的な立地だけど4500?7500万円くらいでしょうかね。
普通のサラリーマンには買えないなぁ

>>26 普通の人さん
場所的には富裕層のセカンド向きではなく、まさに一般サラリーマンなど実需層向け。
この頃は金利の低さもあって年収８００万あれば５７００万程度の物件に
手が届くようです（銀行がフルローンで貸してくれる公算があります）。

>>25 匿名さん
>>京都は高さ規制があるので、
そういう理由だったんですね。
確かに暖房効率でいうといいのかもしれないです。

京都は景観の条例？もありましたよね。

京都で2.6メートルの高さのマンションがあれば、お金をかけているマンション認定でいいでしょうか。
その分、部屋の金額は高くなってしまいそうですけど、見つけたら買いたくなっちゃいそうです。

坪300て言う話を聞いております。高い、、、

さすがにここで長谷工で20m地区に7階建ての物件が300万は売れないでしょう、、、

高値の時に取得した土地にマンション建てるわけですから、これからしばらくの間、マンションには土地の値段が反映してくるでしょうね。

地下鉄とJR二条駅5、6分で、ライフや三条商店街など生活便利。
十分に坪300万で売れます。大人気でしょう。

若い共働き世帯年収1200万以上のカップルにとって、ファミリータイプ6千万
がターゲットです。

一般家庭には無理ですね…京都のマンション高すぎます。

コロナ禍で銀行融資って通り辛くなってないのかしら？

マンション名だけど、ジオ京都二条って言うよりもジオ千本三条が合ってない？笑

>36さん

既出です。>9、 > 10あたり。
三条下るというより六角だけど。
でも、最寄駅が二条ということで、こうなったのでしょうね。阪急も利用できるし、便利です。

二条駅が最寄りなんでしょうけど、二条というマンションの名前に違和感を覚える場所でした。
あまり多くは言いませんが、住所が壬生ですもんね…
千本三条は仰るとおりですね。
6,000万円が本当ならば必要以上に高いマンションだと言わざるを得ない。

三条より二条のほうが格が高いとデベが判断したのでしょうか。まあ千本は論外でしょうが。

千丸住んでましたけど、アスニーがあるし、お寺は多いし、大極殿跡の石碑もあるし、住み易い場所でした。駅までの歩道が狭いのが難でしたが。

小学校がお隣であることの安心感も、子供がいる家庭には何よりではないでしょうか。あと駅まで5分という立地。
どんな建物でどんなプランがあって設備仕様がどんな感じなのか全く見えてこないので、情報が出てくるのが楽しみです。
2021年4月上旬販売予定とのことなので、まだしばらくは地味なホームページのまま詳細は来年に入ってからなのかなとは思うけれど。

現地見に行けばわかると思いますが、なかなかゴチャゴチャしてるせせこましい場所にできるんですね。
前の道は交通量かなり多そうで、裏の道もかなり狭いんですがけっこうクルマも人も通ってました。
かなり便利な場所だと思うんですが、現地を見てうーんってなりました。
あと特に平日の昼間は交通量と小学校の隣というので窓を開けると騒がしいでしょうね

二条駅界隈は住みやすく、とても便利な場所だと思います。しかし交通量は確かに多い。マンション前の見慣れない、不規則な交差点は事故も多い場所だと思います。
通勤、通学で毎日あの交差点を渡るとなると少し不安な気もします。

昔とは随分変わって、確かに便利かもしれませんね。
乗り換えは必要ですがJRも利用しやすいですし、地下鉄も利用可能。
だけど治安はどうなのでしょうか。昔はあまり良い立地ではなかったような・・・。
どちらにしてもファミリーでというよりはdinks向け物件かな。

>>43 匿名さん
分かります。
二条駅の周りは良いと思うんですよね。
ただ、三条通りをこえると変わるんですよね。
交通量は裏側の道でも抜け道？なのか多く感じましたし、斜めの道はバスも多く、かなり騒々しくかんじました。歩道も狭かった。
便利なんだろうけど、ちょっと惜しいです。

タクシーで千本を下がってくる時、西大路五条より南西が目的地の場合は、三条から後院通（大宮への斜め道）に入らずに、千本通を直進することが多いようです。抜け道というより、あれを直進するのが本来の千本ですから・・・。一方通行ですけどね。後院通の歩道は狭いので、自転車は乗らずに押してくださいと書いてますね。

随分とこのあたりも発展してきましたね。
まだまだ土地もありますし、お店なども増えたりするでしょうか。
交通アクセスが良いので、独身、ファミリー層問わず便利で住みやすいかなと思います。
ただその分、価格はかなり高くなるかもしれませんね。

公式HPに外観スケッチ、ランドプラン、間取りの一部が公開されてます。
https://geo.8984.jp/kyotonijo/plan/index.html

>>49 マンション検討中さん
情報をありがとうございます。
間取りは普通ですが、建物の外観はけっこうスタイリッシュでお洒落ですね。

小さい子供を持つ親としては小学校が隣というのは安心材料です。あと駅前が整備されたことと買い物がしやすい点は住みやすそうだなと思っています。ジオだから高いんだろうな、、

車は裏の千本通からしか入れないんですね。。
後院通からも入れるようにして欲しかったなぁ。

モデルルーム作るみたいですね。

>>54 マンション比較中さん

どこに？

千本押小路東入ル、中京中学校の向かい。12月上旬から営業と書いてました。

駅からの距離が近いなという印象を受けました。
周辺には大学があるので教育環境は整っているのかなと思いましたがどうでしょう

学習塾や習い事が習えるような場所が充実しているのは、子育てをするうえで気になるポイントです。

買い物できるような施設が少ない印象ですが、もう少しいろいろな店舗があるといいのかなと思いました。

>>57 匿名さん
三条会商店街という京都一長いアーケード街がありますが、物足りませんか？

58さんが書かれている三条会商店街(SEIYU、フレスコ含む)のほか、ライフ、コープ、リカマン、卸売タカギ、コンビニ、自転車屋、ドラッグストアなど結構いっぱいあると思いますよ。
おまけですが、警察署も葬祭場も近くにあります。
大学には期待しない方がいいです。それらに通うのは保健医療を学ぶ人と法律を学ぶ人だけですから。

中高一貫の西京高校もそんなに遠くないですね。

>>58 匿名さん

三条商店街はおしゃれ感薄いですが下町な店揃いで楽しいです。

このマンション、市内でもシュっとしてないヤニこい場所に建ちますが、地下鉄にもJRにも阪急にも遠くなく、立地いいですね。ただ交通量多そうな前面道路がどんなもんか気になるのとコロナで周囲のいく店も退店の予定があり、さびれていく予感が不安です。京都ヤバいようですね。今日も財政不足のニュース出てました。

今の時代、京都市内では中古でも新築時の倍かそれ以上の値段で売れてるマンションがほとんどなので、価格には期待しないほうがいいですね。

>>62 検討板ユーザーさん
不動産相場も上げ下げの繰り返しです。
アベノミクスもトランプ相場も終わりですから。
今買うのは最後にジョーカーを掴むようなものだよ。

>>63さん
>>アベノミクスもトランプ相場
質問なんですが、不動産リートや不動産会社の株はどうでしょう？
一時期よりも買いやすく、高配当なので買ってみようかと思うのですが・・・

勝間和代さんがリートがおすすめと言っていたのもあり、少額からはじめてみようと思っています。
危険でしょうか？

>>64
投資は安く買って高く売る。
安くなったと思うなら買えばいい。
投資は自己責任だから。
個人的には不動産全般が高いから買わない。
今がマンション買い時だと自己判断出来るなら買えばいい。

全体に狭いプランですね。

広くすれば高予算の客しか手が出せなくなるってことでしょう。坪単価の上昇が止まらない京都ではコンパクトが主流ですね。

そのあたり、モデルルームを作る理由かもしれませんね。

中階層あたりの南側は陽があたってないのが気になりました。

南側小学校3階だから3階くらいからはしっかり日当たりそうだけどなぜ？

61さん、ブックファースト閉店したんですね。
友人がこの近くに住んでいるので、三条商店街に行くことも多いのですが
昔ながらの良いお店もあり、新しいお店もちょこちょこあるんですよね。
また新しいお店が開店することを期待したいな～。

二条駅周辺はこの商店街以外にもお店が増えているので、
ここだけでなく、まだまだマンション建つでしょうね。

押小路通千本東入ルのこのマンションのモデルルーム、営業しているようですね。時節柄、予約が必要なのだそうです。

3駅3路線利用可でどの駅も10分以内の立地ですから、
お値段はそれなりに高めになるのではと思ったりしますが、
販売が2021年4月上旬予定となっているので、
価格の公開は来年に入ってからになりそうに思います。
数か月先な感じでしょうか。

プランを見てみるとどれもシンプルなプランに思えます。
特にBタイプあたりだとリビングダイニングが細長くなってしまうけど、
キッチン横の部屋のドアを開放すれば独立したダイニングとして使えそう。
案外よく考えられたプランなのかなと思いました。

先行相談会行きました。
価格帯は坪300万からが中心、開口幅6m未満の間取りがほとんど、3LDKも2LDKも空調がつけれない洋室が1室ある間取りが多い
かなり強気の価格設定で売却時は苦労しそうです

空調がつけれない洋室って、どうにかして空調を付ける方法がないものなんでそしょうかね。
ただ販売価格がわからないです。
HP上には今のところ価格が未定のままで、販売戸数も未定ですね。
そろそろ公開されるでしょうかね。

知っている方、教えて下さい。
ジオシリーズのマンションって内廊下式のイメージがあるのですが、この京都二条はどうなのでしょうか？

新築マンションは計画地ごとに購入者を想定した仕様決定やプランニングがされますので、ファミリー向けのこの規模で内廊下方式をとることは通常考えないと思いますよ。
小規模マンションや億を超えるようなマンションはコストが掛かっても内廊下方式を採用されるのでしょう。

販売価格は、坪300くらいでしたよー。事前案内会に行けば教えていただけます。

内廊下になるか外廊下になるかは敷地の形状にもよるでしょう。ウチもジオですが、外廊下です。

空調がつけられない間取りってちょっと困りますね。
特に今はコロナウイルスの感染予防のために換気が必要と言われています。
窓がない部屋があるプランはちょっと難しいかなと思いました。

窓がない部屋って難しいですよね…
ただ、マンションって基本的には24時間強制換気が必須ですので、換気自体はできていると思いますよ。
窓がないと
風を直接通せないとか、暗いとか、空調をどうするの？というところが
デメリットになるのだと思います。

モデルルームに行かれた方、設備面はどうだったでしょうか？充実していましたか？

南側は五階まで隣の建物が被ってくるので、せっかくの南の日当たりが悪いのは残念です。
立地は良いのですが、一般家庭には無理そうです。

空調も窓もない部屋があるプランもあるのですか、
日中はドアを開け放しておくとか何か工夫をすればよいのかもしれませんね。
Ｅタイプあたりはその点とてもすぐれたプランだなと思います。
全室窓がありますし、浴室にも窓あり。
洋室2つには窓が2つあって、ドアを閉めたままでも換気が可能だと思います。
空調のない部屋にエアコンが付けられるなら、今後排気もする機種が出るそうなので、
そういうのを取り入れていけば何とかなるのではと思います。

モデルルーム見てきました

AからMまで１３種類の部屋タイプのうち、７部屋タイプで空調が付けられない部屋（窓も勿論無し）が存在します。（今後の部屋メニュー次第ですが・・・）
南向は小学校の校舎で中?低層階は日当たりも微妙そうです。

4000万代のプランもありますが、上記の理由から特定の部屋に希望が偏りそうなタイプ構成でした。人気が出そうなのは6000万前後の部屋ですかね・・・

多少高額になっても中部屋の先行配管の施工を対応してくれればそこそこどの部屋も売れそうなのに・・・と感じました。

設備は標準でも豪華だった点は良かったです。

>>85 買い替え検討中さん
参考になります！
ちなみに設備はどのあたりが豪華だったのでしょうか？

いわゆる「あんどん部屋」でしょうか。
空調もだめで、窓もないとすると、子供部屋にも書斎にもできませんね。
夏は暑すぎて寝室にもできないだろうし。結局は納戸として大きな収納庫になるのかな。

キッチンは、タカラの人造大理石で、よいものを使っているとのことでした。

行燈部屋のあるマンションで住んでいたことがありますが、和室でしたので日中は南側の和室や東側の LDKと開け放せば特に問題はありませんでした。６畳和室二部屋と14畳ほどのLDK纏めて３９畳用のエアコン一台で普通に暮らせました。

済みません。上の３９畳は３９平米の間違いです。

モデルルームで行燈部屋のクーラーについて聞きました。
取付不可とのこと。
天井が低くなるので、ダクトはひかないとのことでした。
天井は2.4mですが、下がり部は手が届いたので2mくらいと思います。
有償オプションでリスエストすると応じてくれるかもしれないですね。

モデルルームを見てきましたが、ディスポーザーはついていないと説明を受けました。
新築マンションでも京都のマンションはついていないマンションが多いのでしょうか？

>>92 マンション検討中さん
戸数が少ないせいもありますが、京都のマンションでディスポーザー付きはあまり見ません。関東ではほぼ必須なのに。

匿名さん、ありがとうございます。そうなんです、関東では新築マンションにはほぼついていますよね。あれから京都市下水道局のホームページを見てみたらディスポーザー設置禁止の理由が記載されていました。

期待してたんですが、間取りがイマイチでした。
立地は抜群なんですが、、

>>95 評判気になるさん
間取りがイマイチと聞くと「設計が長谷工だからなあ」と思ってしまいます。
ジオの京都物件は、アクセス都市設計と組むとあまり外れがないんですが・・・

他のマンション掲示板でもディスポーザーがないと嫌だという書き込みを見ました。
なぜそんなにディスポーザーが必要なのかわからない。

浄化槽の維持管理費がかかるし（中・小規模マンションだとそのうち重荷になりそう）、
入れてはいけないものがいくつかある上に、塩素系漂白剤が使えない。
皆が皆、きちんとした使い方ができるとは限らない不安もある。
一度使ってみればその便利さを手放せなくなるのかもしれないけれど。

それよりも、京都のマンションは玄関やお手洗い、台所をもう少し広くしてほしい。

塩素系漂白剤、ディスポーザーで使えないの知りませんでした。
普通にそれって困りません？？
ディスポーザーって、ものすごく大きな規模のマンションだからこそ運用できるシステムだから
この規模のマンションだと、基本むずかしいですよね。
生ゴミの処理がどうしても気になるなら、電気の生ごみ処理機もありますよ。

ジオ物件ってそんなに人気あるんですか？
ここの立地の良さとジオブランドの新築マンションなので、抽選の可能性があると見学会で言われました。

>>99 マンション比較中さん
東の東急（ブランズ）、西の阪急阪神（ジオ）ってことで、電鉄系のデベでは評価高いですね。
ほんとうは京阪のマンション（特にザ・キョウト・レジデンス）のほうが高品質だと思うけれど、関西人は京阪をちょっと下に見るというか、田舎電鉄扱いする癖が抜けません。今は洗練されてるのに。

>>99 マンション比較中さん

京都滋賀のジオはどこも売れていない。
ここも微妙。
ブランドで判断ではなく、個々の物件で判断するべき。

>>101 匿名さん
74㎡あるのに、洗面所・バスをリビングインにするとか、長谷工ならではの合理性とコストカットが貫かれていますね。ジオはたしかにブランドでなくここの物件で見た方がいいでしょう。購買層に合わせた設計しますから。例えば関東の富裕層がセカンドで買いそうな御所南あたりの物件はそつなくグレードを上げてくるし、中の上くらいの実需層をターゲットにするとそれなりのコストカットをしてきますから。まあここも実需層向けだからそこそこかな。

>>57 匿名さん

三条商店街有りますし、その指摘は当たらないかと

間取りが良くないとの書き込みが多いですね。
実際の申し込み(要望書)状況は、どうなのでしょうか?

>>104 マンション検討中さん
Mタイプは両隣がないし、全部屋窓があってエアコン設置可能。
これは買いだと思います。滅多にでない優良物件だと思う。

そのMタイプは「敷地配置図」ではどこにあるの？？

>>105 匿名さん
ありがとうございます。東向きのタイプですね。
南向きは、日当りが悪く、西向きは、西日と間口が狭いタイプがあるので、この物件を検討するなら、Mタイプですね。

>>107 マンション検討中さん
買うならEタイプも魅力です。３面採光ですし、全室に窓があるからエアコン設置も問題なさそう。バスに窓があるのも結構貴重です。ただ７４㎡と広いので高いでしょうね。

>>108 匿名さん
ありがとうございます。
参考になります。

ここのベランダ仕切りは「ペラボー」なの？

春休みを利用して、京都鉄道博物館に行ってきました。
車で行ったのですが、近くのコインパーキングを探すのが大変で・・・

ここのマンションなら駅から近いし電車乗ってすぐ行けそうですからいいですね。
まあ、子供がいないとあんまり行かないかもしれないですけど、京都駅までも1本ですし便利と思いました。
二条駅は東西線にも乗れるし、生活すると便利と感じられそう。
通勤や通学に便利と感じます。
価格は他のマンションでも感じますが、割高な気がします。京都全体（大阪なども？）不動産バブルな気がします。

縦長のリビングダイニングは使いにくいから微妙ですね。部屋も圧迫感がありそうですね。

人気のあるマンションですと、第一期販売で、7割くらい登録申込されるのでしょうか?

>>122 マンション検討中さん
第1期で7割売れたら販売担当が左遷になりますよ。3?4割でスタートを切って竣工前に完売できたら上出来だと思いますが、、

>>123 マンション検討中さん
3,4割スタートで、上出来なんですね。
ありがとうございます。参考になります。

二条駅まで徒歩５分、少し距離はありますが阪急大宮駅も利用できる立地。

商店街や食事のできるお店もいろいろあり便利ですし

小学校もそばなので子育て家庭にもおすすめのマンション物件ですね。

ただ、道路に面しているので窓から入る排ガスが気になるかも。

モデルルーム行ってきました。
立地が小学校の隣なので、部屋によっては（5Fぐらいまで）小学校の屋根ビューになるって聞きました。窓から教室で授業受けてる子供の姿も見えます、とも。
運動場には直接、面していないって事でしたが。
あと駐車場は機械式なので、朝・夕のラッシュ時には、出庫に時間がかかるとか。
参考まで。

後院通の歩道「自転車は押して歩いて下さい」と掲示されてますけど、あの狭い歩道をそこそこの速度で走ってる自転車多いですね。

>>126 匿名さん
向かい合っているのは図書室とかの棟で一般教室ではないとのことでした。
マンションの模型では、南側でお見合いが嫌なら１階か5階以上になりそうです。
また、マンションからの各階相当の高さから眺めの写真を見せていただきました。
HPを見ると先着順申し込み受付中になっていました。

>>128 購入経験者さん
南向きで1階の場合でも、少しは日当りのぞめるのでしょうか?
小学校との距離は、少し離れている状態でしょうか?

>>129 マンション検討中さん
マンション側は、小学校との間は、専用庭と通路があります。マンションHP参照。
小学校側は、googleマップのストリートビューで見ると↓の感じです。　
写真でも工事はじまってます。晴れた午後くらいかと思います。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0077904,135.743697,3a,75y,254.3h,88.42t/data=!3m6!1e1!3m4!1smVUWxTSD1wc4byJfD_x8Qw!2e0!7i16384!8i8192

モデルルームの模型には周囲の建物もアクリルで作られていました。
見れば距離感はわかると思います。

>>130 購入経験者さん
ありがとうございます。調べてみます。
庭と通路があるなら、日当りのぞめそうですね。

新聞の広告をみると、西向きの3LDKは、まったく売れていませんでした。
南向きの3LDKの販売情報は掲載されていなかったのてすが、南向きの売れ行きは、西向きと違い順調なのでしょうか?

西向きの3LDKってモデルルームになっている間取りですよね。
モデルルームから売れていくと思っていたので少し意外です。
西向きは皆さん避けるのでしょうか？

西向き3LDKは、角部屋＋面積広めな様ですね。
西側とはいえ、価格は高くなると思います。
部屋の条件を優先するなら南側に、価格を優先すると面積を抑えて西側にとすると、
条件の割り切りができている人が初期に買われているのかもです。
だとすると、西側の公開プランはABEでAEが角部屋で70平米越えの3LDKなので
CDタイプのプラン内容と状況を見たいですね。

>>133 匿名さん
他物件を見学に行った際、南と東向きの部屋は、かなり埋っていたのですが、西向きの部屋は、かなり空きが目立っていました。

88戸のマンションですが、現在、何戸くらい埋っているのでしょうか?

HPには、一期一次50戸供給ってありました。38戸以上はまだ残ってますね。

>>137 購入経験者さん
ありがとうございます。
まだ半分くらい残っていれば、間取りも選べそうですね。

一気に５０戸も出すんですね。凄いな。
でも販売概要欄には販売戸数１９戸ってあるけど、
３１戸は売れたってことでいいんですか？

部屋は結構、落ち着いた感じでイイですよね。

>>139 匿名さん
以前にいただいたスケジュールでは、4月下旬に抽選会と契約会がありました。
契約会の後にHPに先着順申込受付中で販売戸数19戸と出て、第1期1次50戸とあります。
年末年始頃から、モデルルームオープン前の説明会があったことも考えると
31戸が既に売れていてもおかしくはないですね。

>>139 匿名さん
31/88だと、売れ行き非常に良い方なのですか?
それとも普通くらいでしょうか?

>>141 マンション検討中さん
売れ行きは悪くはないと思います。私も検討はしましたが、騒音と排気ガスが我慢できそうにないので、二条駅3分～5分ぐらいにもうすぐ出るみたいなので、そちらを待つことにしました。

駅近と騒音はセットものですからね。
航空写真では↓の状況です。
HP建物の配置図と重ねてみると東向き以外はそれなりに後院通りから距離はありそうです。
https://www.google.co.jp/maps/search/%E4%BA%8C%E6%9D%A1%E9%A7%85/@35.0...,135.7434298,197m/data=!3m1!1e3
周囲を歩き回ると、マンション建築ラッシュの感がありますね。
阪急大宮駅のすぐ東側のコメダ珈琲との間にもマンション予定地がありました。
ただ、どこも88戸よりは少なそうで、実需の場合も管理費は高くなりそうです。

物件価格は、田の字エリアでないのに、ありえないほど高いと思いましたが、管理費や修繕費が戸数が多いので、非常にランニングコストが安くなるということですね。

管理費と修繕積立金は、20坪の間取りで、月2,3000円くらいですね。大規模マンションなので、かなり他物件と比べて安いでしょうか?

国内外富裕層、京都の不動産に熱視線だそうです。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6392493

記事を読んで、もしかしたら、京都のマンションも外国人の別荘利用が増えてくるのかもと勝手な妄想をしてしまいました。
ここは二条城に近くて、割と交通の便もいいですよね。
京都のマンションも、価格が高くて手が出ないことがあったのも、海外投資家が増えてきたからでしょうか。
それとも単なる土地価格や材料費の高騰でしょうか。
トピズレだったらすみません・・・。

同じ時期に売り出している北山とか御所北の物件だと、坪450万位になるのでそれよりは安いという設定では？

ここ、バルコニーの向こうが学校校舎になる南向きじゃなく、
比較的街並みがきれいで隣接地が金融機関駐車場で空きがあり、
五山の送り火が見えるであろう北向きの方が良かったのにと思います。
南向き5階以上だったら気にならないでしょうけど、
2階とか3階とかは、バルコニーの向こうに小学校の教室の窓が見えるって、
夜が不気味過ぎです。

>>148 マンション検討中さん
公開されているPlan-Mが北向きのようですね。
ただ、隣接無く、70平米越えで価格は高めかもしれません。

やっぱり管理費やインターネット代とか全て割高ですね。修繕積立金も上がっていくと考えたら10年後には狭い部屋でも合わせたら3万ぐらいになりそうですね。

>>149 匿名さん
かなり高めでしたよ。
それでも、モデルルームのEタイプより人気そうでした。
なんとなく、現地調査をきちんとしないままに設計してるように感じました。
高層階はともかく低層階は、現地を見ずに買う首都圏の人はともかく、
地元民は手を出さない物件ですね。
立地が良いだけに残念です。

Eタイプは角部屋、三面採光、バスルームに窓ありで、良さそうな間取りだと思うのですがほとんど売れてないって事は価格が高い他に何か理由があるのでしょうか？

>>151 マンション検討中さん
南の低層階：小学校とお見合い　西の低層階：駐車場とお見合い
なので、低層は、完成後に現地を確認して、許容範囲かを判断してからでしょうか。
1年後には、割安に見えるかもしれませんし。
Eタイプは、南側は隣の旅館と密着するように、配置図からは見えます。
また、バルコニーに避難ハッチがあるのもマイナスポイントですね。

>>153 匿名さん
詳しく教えていただきありがとうございます。
確かに南側の旅館との間の距離はあまりなさそうにみえますね。
マンションに住んだことがないのでよくわからないのですが、避難ハッチはやはりジャマになるってことですね。

>>154 匿名さん
避難ハッチは、HPのモデルルームの写真で確認できます。
階段から一番遠い部屋なので法的に必要なのかも勝手に思っていました。

>>150 マンション検討中さん
3万円だと厳しいですね。物件価格も高いので。。。
たしかに北山、御所、田の字エリアと比べれば、戸数が量産されているので、価格抑えられているのかもしれませんが。

>>156 マンション検討中さん
このWEBの先頭のタグで「物件概要」を選ぶと管理費などの情報がありました。

その中に「インターネット使用料 : 1,760円（月額）」とあります。
これはマンションとしては高いのでしょうか？
現在、WiMAXで4000円くらい払っているので安いのかと思っていましたが。
他のマンションでの例など相場がわかれば、知っておきたいです。

>>157 匿名さん

もちろん普通に契約する分には安いですが、他のマンションでは1000円とかの物件もあるので。

>>157 匿名さん
プレミスト京都西院とクレビア京都西院の物件は、インターネット料金は、990円でした。

>>159 マンション検討中さん
ありがとうございます。いくつか見て記載がなかったので、質問してしまいました。
失礼しました。
プロバイダは、J-COMらしいのですが、阪急阪神つながりなのでしょうかね

>>160 匿名さん
プレミスト西院もJ-COMでした。いくつか分譲マンション見に行きましたが、J-COMのところ、多かったです。

価格表見ましたが、階層による価格差が小さすぎるように感じました。この値段差なら景観が気にならない上層階が良さそうです。実際、最上階から売れていて、1階、2階は最後まで残りそうです。
ちなみにプレミスト西院は逆に価格差をつけすぎて、上層階が残ってしまったようです。

>>162 住民板ユーザーさん1さん
おっしゃるとおりですね。
確定前の予定価格の段階では、１階違いの価格差は均等でしたので、なおさらですね。
正式価格で差を個別調整されてましたが。
プレミストの口コミサイトを見ましたが、確かに階の価格差での投稿が多いですね。
ジオ二条は、ペットの足洗い場もあり、ペット可なので、そのうち北部の物件の様に販促のために１階のみ専用庭で大型犬可とかになるとトラブルのもとになって嫌だなあとか、妄想してます。

>>163 匿名さん
補足します。
北部の物件は、別の口コミサイトの投稿が情報源です。
ジオではありません。

ジオ京都二条と同じ最寄り駅で販売されるシエリア京都二条ですが、どちらが良いか悩みます。

立地や借地権など、比較は難しいですが、同じ㎡くらいの間取り3LDKの価格だと、3,000万円程度、シエリアの方が安くなります。

立地(駅近)　　ジオ　＞　シエリア
向き(南向き)　ジオ　＜　シエリア
資産価値　　 ジオ　＞　シエリア
物件価格　　 ジオ　＜　シエリア

予算があるのであれば、やはり借地権物件ではなくて、ジオを購入する方が、良いのでしょうか?

>予算があるのであれば、やはり借地権物件ではなくて、ジオを購入する方が、良いのでしょうか?

人それぞれの考え方があるので、どちらがどうとは言えませんが
自分はどんなに良い条件があったとしても、借地権物件は避けます。
リセールも可能とは言えませんが、それはあくまでも立地が良いとかですからね。

JcomはFTTN方式なので速度は遅いです。
要注意です。

NURO光があれば断然そちらをお勧めします。

第一期販売のチラシを見ました。
チラシに西向きの販売状況が掲載されていましたが、売れ行き、悪そうでした。

このままの状態だと、大幅値引きなどされるのでしょうか?

それとも大手の場合は、大きな値引きは行われず、
竣工後も長期間かけて、販売し続けるのでしょうか?

>>167 買い替え検討中さん
ここ最近の新規竣工マンションに入るJCOMはFTTHですよ。ケーブルテレビ回線は利用せずにマンション外まではフレッツ光1Gbpsが使われてます。そこから宅内で分配のベストエフォートなので、住戸数に応じて速度はまぁ落ちるでしょうけども。

>>168 マンション検討中さん
HPで、5/10に西向きのBタイプが完売したとありました。
Bタイプは、初期から公開されていて、２階からなのと、ターンテーブルなので、
駐車場ともかぶらないようでしたからね。

>>170 匿名さん
情報ありがとうございます。
Bタイプ完売なんですね。

>>171 マンション検討中さん
>Bタイプ完売なんですね。
隣のCタイプは、ほとんどBと同じでだったと思うので、次はCかもしれませんね。
Bにあるリビングに出っ張りがないので、比較ではCの方が間取りは良いかも。
見晴らしも駐車場にかかる階以外はBと変わらないでしょうし。

>>154 匿名さん
今日(5/15)に現地見に行きました。
工事が進んで、千本通から見ると鉄筋から、境界からのおおよその距離がわかります。
ご参考まで。

>>173 匿名さん

着々と工事が進んでいるようですね。
最新の情報ありがとうございます。

昨日、現時点でどのくらい販売済みかマンションサロンで聞きました。
4割ほど売れているとのことでした。
今ならグレードアップオプションのセレクトもまだ間に合うようです。

>>175 マンション比較中さん
南向きの低層階は、売れ行きどうでしたでしょうか?
チラシには、西向きの販売状況しか掲載されていなかったので、気になりました。

>>176 マンション検討中さん

南向き最上階はほぼ売れているようですが、低層階はまだ残っていると思います。
南向きの1階から4階は第二期に多く販売されると聞きました。

>>177 マンション比較中さん
ありがとうございます。

>>139 匿名さん
>でも販売概要欄には販売戸数１９戸ってあるけど
今、見ると販売戸数１５戸になっていました。
2-3週間で4戸っていうことでしょうか。
プランを全部WEBに公開していないなどから、案内所を訪問した人を対象に
商談を進める販売スタイルなのだと思いますが。
高い買い物ですし、販売のスピードはこんなものなのでしょうか？

チラシには、下記の件数が記載されてました。
　物件エントリー　1470件
　総来場　394件

こんなに件数があると思うと、契約数は非常に少ない気がしますね。資料請求して来場はするけど、ほとんどの人は、購入しないという結果のようです。

一期一次　50件、販売戸数15戸から契約戸数35戸とすると
35/88 = 39.8% ≒ 4割　で 情報がつながりますね。
近々は、無償セレクト、有償アップグレード期間と現地確認後購入のどちらを選ぶかでしょうか。

>>181 匿名さん

それぞれ考え方があると思いますが、資金に余裕があり仕様やインテリアにこだわりがあるならセレクト出来る期間に契約するんじゃないでしょうか。

ただ、モデルルームや仕様一覧を見る限り標準仕様でも充分だと感じました。

この物件の特に低層階は日当たりが気になるので、現地確認した後に検討する方もいらっしゃると思います。

>>182 マンション比較中さん
初期購入のメリットとして、無償セレクトで、3種類のカラーセレクトや、洗面台の変更などができると聞きました。工事の関係で期限が結構早めにあるようでした。
コンパクトな間取りだと、白いカラーの方が広く見えるとかあると思います。

>>181 匿名さん
情報ありがとうございます。

一期販売は、1番購買意欲が高い人が集中します。
それでも４割ということは、竣工までに完売は非常に難しそうですね。

南向きの低層階を大幅値引きすれば、売れ行き改善されるかもしれませんね。

カラーセレクトは、↓の1から３で、３が二条のモデルルームカラーの様です。
https://geo.8984.jp/geocolorstyle/index.html

カラーセレクト良いですね。
1階のカラーセレクトの期限はいつ頃でしょうか?

眺望や日当りはのぞめませんが、西向きに比べ間口が少し広いので、南向きの低層階を検討しています。

カラーセレクトの期限までに契約するか、売れ行きが不調のようなので、竣工後の大幅値引きに期待するか、どちらかが良いと思っています。

阪急不動産は大手なので、大幅値引きは、難しいかもしれませんが、他社では、こういった売れ行きが悪い場合は、決算時期（2月・3月)に値引きやキャンペーンを実施されるケースが多いとお聞きしました。

大手でも値引きしてくれるところはあるようです。検索してみたら出てきますよ。スミフとか阪急は滅多に値引きしないようですが。

>>186 マンション検討中さん

先日モデルルームの見学に行った際に値引きのこと聞きましたが、値引きは致しかねますと即答されてしまいました。
もちろん、最初から値引きできます!なんて言う営業さんはいないとわかっていますが､､､､
やっぱり阪急阪神さんは強気の姿勢だなぁと思いました。

でも、売れ行きが悪い場合は値引きしない代わりに、家電など数十万のプレゼントなど行なっているマンションもあるので期待したいですね。

西側の上層階が次期以降の販売予定にあります。
上層階だとそれなりの眺望が期待できるのでしょうか。
モデルルームでは眺望に関しては特に説明は無かったので期待はできなとは思いますが。
交通アクセスとハザードの良さが売りってことでしょうか。

京都水族館に自転車11分で着くんですね。
この前、子どもと鉄道博物館行ってきました。
隣の梅小路公園も楽しそうだなと思っていたところだったので、タイムリーです。
水族館に鉄道博物館に公園に・・・
京都駅にも、四条烏丸駅にも行きやすいですし、二条っていいかも・・・。

三条商店街の写真も見ましたが、寂れた感じじゃなくてにぎわっていてオシャレでした。錦市場行かなくても、近くの三条商店街利用できそうです。

HPが更新されてプランが追加になってますね。
価格も追加されているのは、ここでスクリーニングってことか？
それとも問合せしやすくするためか。

三条商店街、秀吉の時代からの印鑑屋さんがあります。パン屋さんが6軒、コロナでテイクアウトを始めた飲食店がいくつかありますので、どんなものを提供してるか店先で判って面白かったりします。

>>192 匿名さん
過日、マンションサロンにお邪魔した帰りに、マンション現地から三条商店街を歩いてみました。
堀川から四条・斜めの通りを経由して回ると、ワイン専門店などあり、住むと楽しそうです。
ついでに、ほかに物件現地もチェックしましたが。
ただ、自転車は必須ですね。

192です
堀川を渡って三条商店街を利用しています。靴屋さんや帽子屋さんなんかもあって便利です。少し北にある神泉苑は桜やツツジ、紅葉の季節が綺麗です。自転車に関しては、京都の歩道は狭いので危険な場合もあります。特にこのマンションの東側の後院通の場合は、歩道を通る場合は自転車は押してくださいということになっているのですが、無視される方が多いですね。
暫く、冬場は雪が凍結するような街で住んでいたので、足場を気にせず歩ける京都に帰って来てからは歩くことが多くなりました。毎日８千歩くらい歩いてますが、そのくらいの範囲であちこちの駅も買い物も可能です。

二条駅周辺でマンションを探しています。
皆さんの投稿を見ていると徒歩圏内で買い物や病院も充実しているようですね。

このマンションの周辺や烏丸、河原町へ自転車で行く場合、自転車専用レーンはあったりするのでしょうか？

他県在住なので、京都市内の自転車事情などを教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

四条通は↓の感じでレーンはありますね。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0036811,135.7573333,3a,75y,252.31h,91.73t/data=!3m6!1e1!3m4!1sLXvF47-jaEc7sPZoBRPnaQ!2e0!7i16384!8i8192

比較すると御池の方が安全で、走って楽しいと思います。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0106195,135.7572497,3a,75y,259.99h,86.06t/data=!3m6!1e1!3m4!1sxlpupEhZpLbthyFPuOmp-g!2e0!7i16384!8i8192

また、御池通沿いは比較的駐輪場が整備されていると思います。
でも、数年前から自転車保険が義務化されたことからも、問題が多いのだと思います。

このマンションから御池に出る場合、後院通の歩道を自転車を押して（あるいは車道を自転車に乗って）三条まで出てそこから千本通を二条駅前まで出て御池通りを東進するか、三条商店街を自転車で東進して（人通りが多いので自転車の高速走行は止めて欲しいですが）堀川に出て北に折れて御池に出るか、そのまま三条を河原町まで走るか、三条通りの一筋南の六角通りを東進して河原町まで走るか・・・でしょうか。
御池は信号があるので余り問題はありませんが、それ以外の通りは南北の通りとの交差点で車に注意する必要があり、余り速度は出さないほうが安全でしょう。
なお、マンションの場合、管理組合が加入している火災保険で自転車保険はカバーされる（改めて自転車保険に加入する必要はない）ことが多いと思います。

196、197の匿名様、自転車での経路を大変詳しく説明いただきありがとうございました。三条商店街は自転車に乗ったままでも大丈夫なのですね。

自家用車がなくても、自転車とバスで生活出来そうです。
ありがとうございました。

198さん

このマンションは機械式の駐車場が設置されていますが、京都市内特に中心部のマンションには駐車場がない場合も結構あります。加えて駐輪場も一戸に一台という例もあります。
駐車場がない場合、駐車料金を管理費に組み込むことができないので、管理費が高めになります。まあ、機械式駐車場の場合は機械の更新にお金がかかったりするので、積立金が高くなりますが・・・。

>>199 匿名さん
住民用の駐車場は29台/88戸=33%ですが、この地区では十分なのでしょうか。
ご存じの方おられませんか。

マンションの駐車場問題は、空きがなくて困るものと、
空きがありすぎて、機械式のメンテナンス費を賄えないというものがあります。
どちらも困りますが、まだ、前者が、使用しない人に費用負担が出ない分ましかとは思いますが。