ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

ぴえん。LowE無しペラボーは悲しみ。
変えられない仕様を貧弱にする辺りど三流のデベ。

悩むね
でもこれ逃したら。。。すみふの板状マンションになるか

>>782 匿名さん

ありがとうございます。そうなんですね。やはりここは公園隣接でファミリーに人気があるのかもしれないですね。Eは南西角部屋ですし、南側バルコニーも広いですからね。

私は1LDKのFタイプ検討してるんですが、両サイド戸境が低いままというのは痛いです笑

とりあえず正式価格で下がってなければ見送ります。

>>784 マンション検討中さん

すみふで思い出したけど、ここのむちゃくちゃな価格ってやっぱりすみふの影響あるんですかね。

>>758 匿名さん

実需で買うつもりだけど一応自分の気になってる階数と間取りで賃料査定もらってざっと計算したら利益出ません。固定資産税とか投資ローンの利率だとマイナスです。価格設定って多かれ少なかれ利回りはプラスになるようにするんじゃないの！？

間取りにもよるだろうが、坪単マイナス50万くらいが妥当ではないだろうか。

>>760 匿名さん

759さんのおっしゃってること的をえてると思いますよ。3Lで1000万、2Lで800万、1L(Fタイプ)で600万は高いと思います。当初の価格設定もきっとこのあたりだったと思うんですよね。まぁ確認する術はないんですが、仮にそうだったとしたら全住戸割引しても充分な利益は残るでしょう。

私は2LDKで要望書出しですが、正式価格が下がらなければ購入は見送ろうと思います。LowEじゃない、洗面所の安っぽさ、洗濯機上の収納もオプションなどなど何で？ということが多すぎる。

ここまでボコボコに価格のこと書かれて値下げしないとなると、サンケイは相当に利益率で追い詰められているか、消費者目線無視した無神経な会社かのどちらか。
検討者も検討者で、もしこんな坪単価で買おうもんならひどい高値掴みしてるよ。
スミフの値段見てこの坪単価にしてるんだろうけどね。

しかし仕様ひどるぎるね。。
駐車場屋外、ぺらボー、各階ごみ置き場なし、洗濯機上の収納オプションって。。中古になったらまず選ばれないだうね。

なんだかんだマンション価格は上昇の一途だから

いよいよ締め切りですね。様子を見てみますか。

洗濯機上の収納に言及してるのは同一人物かな。収納がデフォルトでついてると乾燥機置く人にとっては邪魔だし、ついてるのって一般的じゃないと思うけど。

>>787 匿名さん

それ、ローンのアモチ返済も考えてない？利回りって言うなら普通は返済は考えない。返済も考えたいならキャッシュフローだが、そのときは税金も考える必要があるし、税金を考えるなら償却も考える必要がある。
計算してないけど、利回りはプラスになるのでは？さすがに。
実需というなら問題ないけど、投資としても考えたいならもっと投資について勉強した方がいいかと。
ただ、ここは投資には向かないよ。

デベの作成する賃料査定ってしれっと相場がいい時とか賃料の高いケースをつまみ食いしてたりするから要注意。嘘ではないけど良心的ではない。そもそも投資で考えてるのなら近隣の仲介業者に当たるとか自分で調べないと。自己責任。

>>795 匿名さん

失礼、利回りの計算方法見ました。たしかにプラスになりますが、実質利回りで0.03%くらいになりそうなので空室リスクとか色々考えたらキャッシュフローはマイナスだろうな、というつもりで書いてました。このご時世ですから万が一手放したり貸したりしなきゃいけない時のこと考えるとこのマンションは買えません。

>>797 匿名さん
ステアリもこの計算でネガティブになるかな

>>798 eマンションさん

まぁでもステアリの場合はすごい人気だったし買い手はすぐつきそうだけど、ここは微妙

実質利回りの計算にリフォームや設備更新は含めてるかな。それらを含めたら大赤字だったりして。

>>799 匿名さん

ステアリもC地区出来た後考えると厳しい。

例えば大崎WCTなんかは全部屋天カセ,全熱交換、山手線直結と凄いカタログスペックだけど結構安値で出る場合も多い。なぜかと言うと眺望が壊滅的で維持費が高額だから。これって条件がステアリ西向と一致するんだよね。

>>802 匿名さん

大崎WCTは50mの距離だからでしょ？ステアリの西は200m弱離れるからそれほどの圧迫感は出ないと思うけど？さすがに50mは破滅的。
大崎WCT

>>803 通りがかりさん

エアライズまで100mだぞ。
C地区と造幣局跡地の開発で北、西は全部塞がれる…。

>>801 匿名さん

C地区の価格はステアリより上だろうからステアリの中古を選ぶ人はそれなりにいそうじゃない？

中古になると管理や維持がしっかりできているかという新築時とはない重要なパラメーターが増えるからね。新築で売れたからといって中古で売れるとは限らないから難しい。

>>804 匿名さん

囲まれ感をオフセットするために内装設備にかなり力を入れたんだろうなと思いました。だから坪単価もそれなりにおさえめにしてきたんだろうなと。C地区も見据えた価格設定、野村さんうまいなーと思いましたよ。

>>794 匿名さん

乾燥機？今の時代ならドラム式なんじゃないの。分譲ならどちらかと言うと付いてる方が一般的かと思うけどなー。

ドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするけど、洗面の入り口が開き戸の場合、洗濯機を搬入するときにドアノブがぶつかるってのが最近のマンションあるある。確認しないとね。

東池袋は駅直結、準直結が6棟になる。最終的には眺望と規模の勝負。一種換気も天カセも十年後には黄ばんでみすぼらしくなるからね。その点こちらは目立ったライバル今後も不在、半永久眺望というのは強みではあるかな。

>>804 匿名さん
エアライズは北西で西向きはエアライズとは違う向きですね。
造幣局跡地はまだ決まっておらずどこにどのような建物が立つかも決まっていないです。北は大学が建つから塞がれるが値段に折り込まれています。
ここの物件を上げるために、嘘を書くのはやめたほうがいいですよ。

>>811 通りがかりさん

高層建築物立てる計画があるみたいだよ。
野村の営業はまだなにも決まっていません。としか言わなかったと思うけど。東池袋の開発計画はすみふ南大塚のMRで教えてくれるぞ！笑

>>812 匿名さん

話聞いてきますわ笑

>>812 匿名さん
まじですか。こっちにしたよ、よかったです。

口コミ人気度4.7になってる！

>>815 マンション検討中さん

もともとだよ。そもそもそれ価格出る前の時のものだから。

低仕様なのに高いって多くの書き込みも人気度には貢献してるからね。

フタ開けたらデメリットの話が大半占めてる。

悪名は無名に勝る。

ご参考までに

収納拡張するセレクトプランどうでしょう？1部屋3畳弱になりますが窓面もあり二人でリモワするのに丁度良いと感じているのですが。

>820

出典ソースなり格付け基準がないと判断難しいな。ミシュランみたいに一つ星でも星があれば名店なのか、星一つしか取れてないとみるのか。

将来格付けってあるけど資産性期待できないバス便物件が星2つだし。

>>822 匿名さん

そうなんだよね。これにのってるからってだけではなんとも。そもそもの供給数もだんだん少なくなってるから、30選ぶために基準も前年よりやさしくなってる可能性すらある。

>>821 匿名さん

2LDKしか見てませんが、私も通常プランよりは収納拡張したプランがいいなと思いました。低層階で間取り変更するなら第一期に申し込んじゃった方がいいかもしれないですね。私は価格的に厳しいので、第一期は様子を見ようと思ってますが。

>>824 匿名さん

ですよね。50前半平米数にしては相当収納取れるので私も良いなと思いました。3畳弱の大きさに2人が仕事出来るスペースが取れるかが不安です。

>>820 匿名さん

なんの参考？

山手線地价
https://eki-chika.com/train_line/11302

>>827 マンション検討中さん

池袋よりも高いな

>>827 マンション検討中さん

これ何を元に出してんの？

>>825 匿名さん

長めのL型のデスクを置いたら普通に2人でもリモートワーク出来そうですけどね。電話会議とか重なったらどっちかが移動しなきゃでしょうが。それか1人はリビングもしくは洋室ですかねえ

ブリリア高田馬場を見てきたんですが、ここって、スペックと価格のバランスが悪すぎませんか？
もう少し内装力入れてもいいと思いますが、多分変える気ないんでしょうね、いろいろケチってるのが見えて嫌ですねー

同じ会社に勤めているのでなければ、お隣で仕事は機密情報に触れちゃったりするからまずいんじゃない。

>>831 マンション検討中さん

ですよねー。このスペックなら価格をもっと落としてもらわないと。とりあえず正式価格を待ってますが、最低でも坪単30万は落としてもらわないとぼったくり感は拭えません。

>>831 マンション検討中さん

高田馬場は所有権じゃないよね、地代払わないとね

>>831 マンション検討中さん
間取りとか細かいところの工夫はいいんだけどねぇ
ぺらぼー、非LowE、各階ゴミ置場無しでクリーンステーションのみなど基本仕様にコスカ見えちゃって萎えるよね。

>834

日本って土地本位だから定借物件は資産性維持できない。イニシャルコストの安さに惑わされちゃだめだよね。

>>836 匿名さん

ここよりは残債割れリスク少なそうだけど笑

>>831 マンション検討中さん

プラウド高田馬場の間違い？

>>827 マンション検討中さん
池袋より高いということは、この値段はお買い得なのでは?
さぁ皆さん遅れを取らないように！完売しちゃいますよ！！

>>839 通りがかりさん

営業の人ですか？あのサイトの地価って何を元にどう算出されてるのか全くわからないんですけど、鵜呑みにしたらアホですよ

>>825 匿名さん

広さだけみたらたしかに結構な収納量に見えますが、モデルルームでしっかり確認されることをおすすめします。自分で色々カスタム収納出来るようではありますが、洋服をかけるポールとかあまり丈夫ではなさそうなので、見た目ほどたくさん収納は出来ない可能性あります。

地价って中国のバイトのステマか。

>>837 匿名さん

どうなんですかね？
定借駅遠板マン坪350強、所有権駅近500強
仕様は同じくらいでしょうか。免震な分こちらが上か。

>>840 匿名さん

皮肉ってるだけですよ。笑

>>844 通りがかりさん

なるほど笑

>>843 匿名さん

HP見る限り、どちらが人気があるかは一目瞭然かと。

>>846 匿名さん

今の市況でグロス坪400以下で山手線内側は人気でて当たり前ですよ。問題は残価設定ローンやリバースモーゲージが一般的になるであろう5年後に価値を維持できているかどうか。定借は担保価値がないんだから長期的には厳しいよ。まぁ永住するつもりなら良いんだろうけど。

>>847 匿名さん

ちょっと身につけた知識で知ったかぶってるけど、残価設定ローンの知識が足りてなさそう。

定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関が少ないから下手したら売れないよ。残価設定とかリバースモーゲージも一緒でしょ。

＞まぁ永住するつもりなら良いんだろうけど。

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。転売のことは考えておかないと。

仮に人生を全うしたとしても、複数の相続人で分配ということで現金化しようとしたときに問題に。

>>849 匿名さん

残価設定ローンは土地には適用できないこと分かってる？残価設定ローンはむしろ定借の方が仕組みは作りやすいよ。ちゃんと理解してから知識をひけらかしなよ。

なぜか今話題になってるブリリア西早稲田、いつも比較対象になるステアリ、ここと同じく山手線徒歩４分のプラウド高田馬場、そしてここ。
10年後の価格維持率は、
ステアリ＞ブリリア西早稲田＞プラウド高田馬場＞ここ
だな。
ソースは、みんなが大好きマンマニ先生のブログ。

大塚こそ過小評価だよ
高田馬場よりずっとすみやすいし

>>853 マンション検討中さん

住みやすいには同意。ただルフォンの価格設定がスミフと連携してる感じがして嫌ですね。裏でつながってるんじゃないの笑

>>853 マンション検討中さん

大塚を選んで住みたいかというと地元民しか選択しないのかもね。
馬場は複数路線の乗り入れによる強さがあるから。

壁の厚さとか空気循環のシステムとか、高田馬場の方が圧倒的ですね。ルフォンははっきり言って内装ショボいですね。これはたぶん反論できないです。あと馬場と大塚は馬場の方が東西線あるので便利ですね。なのでルフォンは正直言うと高いだけの物件でサンケイが儲けにきてる物件です。お茶の水とかと比べても天井高、サッシ高共に劣ります。高い買い物なので、皆さん色々比較をされた方がいいですよ。

>>855 通りがかりさん

新大塚が以外と便利だぞ。ちょっと遠いけど。
地下鉄入り口からホームまで30秒かからない。
近すぎてびびる。流石最強地下鉄丸の内線

>>857 匿名さん

徒歩9分は…ねぇ。いくら改札まで近くても表記上9分だと…ねぇ。丸の内線使いたいなら後楽園の周りで探せばいいし。新大塚駅の周りって何もない…

大塚もマイナー、新大塚もマイナー
マイナー並べてもマイナーはマイナー

>>858 通りがかりさん

JR最強山手線、地下鉄最強丸の内線
最強+最強 あれ？無敵やん…。

>>859 匿名さん

あぁ…よかったですね。笑

>>854 匿名さん
そうですね。いい物件ができると結構期待していましたのに

>>859 匿名さん

最強+最強で無敵なら、さぞこの物件は人気なんでしょうね?。
それで人気ないのであれば立地にあぐらかいたダメマンションということを晒してることになりますね?

自分は全く無敵だと思いませんが…むしろ無敵って表現がwww

>>858 通りがかりさん

南北線とか三田線、大江戸線は地下鉄入り口からホームまで5分以上かかったりするやん。人気の白金高輪も結構深くて下りエスカレーターないからかなり辛い。

＞地下鉄入り口からホームまで30秒かからない。

それ池袋方面だよね。東京方面だと遠い入り口か、近い入り口から入ってホームの下横断するから＋１分。

駅徒歩って駅の出口からなんだよね。大きな駅や地下道につながった地下鉄て改札orホームから出口まで距離があったりする。不動産表示の基準、何故放置されたままか。

>>864 匿名さん
お兄さん、認識テレコになってるよ

thanks。最近地下鉄使ってなかったんで。いずれにせよ往復したらどっちも使う。

>>865 匿名さん

そんなこと知ってますよ。
皆さんマンション買うときに何見るかって言ったら表記上の数字を見るんです。知ってると思いますが、不動産の検索でもその数字がもとになって検索されます。ようするに駅まで9分で改札まで1分でも、駅まで5分で改札まで5分の方が資産価値は高い。
「出口から改札まで近い」はリセールのこと考えたら単なる自己満ですよ。

検索には引っかかっても、現地見るときにバレる。

>>868 匿名さん

そんな事こそ分かってるやろ。
リセールも大事だけど日々の生活利便も大事だ。
リセール全振りとか湾岸イナゴだよ。恥ずかしい。

雨に濡れない、寒くない、暑くない、距離が長い方が利便性は高いと思いますけど。

>>870 匿名さん

なぜ上記の例えがリセール全振りしてることになるのかわからないのですが。
湾岸イナゴって表現の方が差別的で恥ずかしいと思いますが。
自分でリセール大事って言ってるくせに。

『出口から改札までが短く地上を歩く距離が長い＝利便性が高い』といっている意味が分からないのですが？実際ここから新大塚駅までの道のりになにか特別な生活利便性を上げるものがあるのですか？
駅まで9分で改札まで1分の物件と、駅まで5分で改札まで5分の物件の生活利便性の違いを教えてください。

>>872 匿名さん
前者の方がアップダウン少ないから楽ですね。
薄暗く汚い地下鉄構内とは違い、ここは地下鉄までの道のりが桜並木なので初春には素敵な気持ちでお出かけできそうです♪

え、何みんなこの価格払って住む価値があると思ってるの？住宅ローン減税使えるうちになんでも良いから買っとこうみたいな感じなんかな。

>>872 匿名さん
＞『出口から改札までが短く地上を歩く距離が長い＝利便性が高い』といっている意味が分からないのですが？

一般論でいうと、地上部分の方が歩くときに快適であったり、途中によれるお店があったり、アップダウンが少なかったりで有利なのでは？
地下鉄の改札まで5分とかの駅利用は結構辛いと感じる人が多いと思います。

>>873.875
桜並木…ということは春の一部の日以外は何もない道を黙々と歩くだけになるということですね。それだけの利便性って。

>>875
外の方が快適って… 空調のなってる、雨風の影響の少ない地下の方がいいと思う人も多いと思いますが。
そしてここから駅までの間に9分間も歩く理由のある素敵なお店が並んでるのですか？例えば何か商店街を突っ切るとか、新大塚駅直近に大きな商業施設があるとか。
5分間のアップダウンはエスカレーターやエレベーターがあるご時世、それでも辛いと感じるのであれば9分歩くのも辛く感じるのでは？

桜だとか、快適だとか…。苦しい言い訳並べられてるようにしか感じられませんね。
まぁそれで後で後悔しないならいいんでしょうが。笑

>>874 匿名さん
そうやって経済は回ってるみたいですね?
サンケイビルさんの養分ってやつですねwww

>>877 匿名さん

国があんまりでしゃばると経済が健全な形で回らなくなるから嫌ですね。必要以上に需要が上がって、それにあぐらをかいたデベが儲かる。この構図もう嫌だ笑

せめてまともな物を作ってくれならまだ許せるのだが。

抽選になりますかね

抽選になる程度に販売戸数絞って人気って宣伝するのがパターン。要望書集めてるんだから調整できるんだけどね。

大した物件でも無いのに執拗なネガちゃんが居ますね
①ステアリ購入者のマウント
②MR行ったけど低仕様に幻滅した元検討者
③S友近隣物件担当の工作

いずれかですかね。
ちなみに私は2に落ちかかってる現検討者です。

>>881 匿名さん
騙されないように教えてくれてるという考えは？？