ブランシエラ広島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地: 広島県広島市南区西蟹屋 3 丁目 327-3 他(地番)
交通: JR山陽新幹線・山陽線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅徒歩 9 分
広島電鉄「広島駅」電停徒歩9分
売主：株式会社長谷工不動産 国土交通大臣（5）第5600号
施工会社：三栄建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本
公式URL：https://www.branchera.com/ms/hiroshima71/
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ブランシエラ広島 モデルルーム訪問（長谷工不動産広島供給第1号物件、マツダスタジアム直近）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/2277/
[スレ作成日時]2020-09-21 06:48:29
ガイドラインに沿って箇所の修繕、大規模修繕を行う場合、概算でいくらになるかを出して、修繕計画費は出されています。行う箇所とそこの数量はあるわけなので、ある程度近い概算になっていると思います。ちなみにこの物件は現在の概算で、最初は70円/㎡月、3年ごとに上がる計画か5年ごとに上がるかで途中の金額は違いますが、16年目から最大384円/㎡・月になり、どちらも30年トータルの平均は298円/㎡・月となっています。Aタイプなら16年目から修繕積立費29,760円ってことですね。
ガイドラインの目安はあくまで過去物件のデータであり、実際修繕の際は見積ベースなのでガイドラインの目安は参考程度ですが、ガイドラインの事例の2/3が包含される幅の内であり、国交省が集めたデータの平均値より高い積立予定になっているということです。
ちなみにこの積立予定も、物価上昇に伴う施工費上昇などあるかもしれないので、5年ごとくらいに積立金額を見直しましょうというのも、ガイドラインの内容です。
凄いな。
当初は
70円／㎡・月
それが16年後最大は
当初の5倍以上の
384円/㎡・月
151さんの言うようにAタイプが
当初5,430円が
16年後29,760円
とか酷すぎ。
毎回値上げのたびに総会で決議取れるんかいな。
年額でいえば修繕積立金だけで
毎年約65,000円だったのが
毎年約357,000円。
>>154 匿名さん
151ですが、なぜやらないとか、私に言わないでくださいよ。業者じゃないから知りません。ただ、管理組合で皆が納得すれば、そのように変えられるはずですよ。
最初安い理由としては新築しばらくは大きい補修とかなくて、お金がいらないからだと思いますが。
マンションってどこも多かれ少なかれ年数が経つと修繕費は上がります。多めに出しておいて潤沢に補修費がある方がよいか、少なくて大規模修繕のとき改修範囲を絞るか、どちらかということです。ここは少し高めという感じですね。
あと153の方がおっしゃるような、値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。一般的には今の計画案に対して、管理組合で決定します。購入者この計画案を購入前に確認して、費用がかかるものとわかって買っているので。
時勢を見て計画を変更する場合決議をとります。
マンションは、みんなが長くすみたいわけでないので、初めに修繕費が安いのは魅力の一つではないですかね？
＞値上げのたび毎回議決をとるわけではないです。
議決を取らなければなりません。
長期修繕計画はあくまで（案）となっているはずです。
修繕積立金の値上げについての管理組合の合意形成が取れず、議決が難航している状態を国土交通省は懸念しているようです。
中古物件買うときは修繕費が最初から高かったりするから要注意だね。
戸建でも同じで、戸建なら自分でリフォームとか修繕費用を溜めるか、マンションなら管理組合で決めるか。
マンションなら他の住民もいるし、共用部があるので、最初に計画見て買ってんだから、その計画から大きく外れてなくて支払いが無理で反対するなら、身の丈に合ってない高い買い物すんなってこと。
機械式駐車場の修繕積立項目もあるのでしょうか？
機械式駐車場はメンテナンスのみで修繕積立してないマンションがほとんどだと別スレで見ましたが本当でしょうか？
先日前を通りかかりましたが外観があらわになってましたね！
玄関はまだ途中でしたがとても格好良かったです。
>>160 匿名さん
本当ですね。
機械式は簡単に直せるものでもないですから。
こちらのように初めの修繕積立金が少ないマンションは特に。
実際は、毎月点検をしていくだけになります。
だから使用者がサイズオーバーをせず、ミラーを畳み、台から落とさないようにするしかないですね。
リニューアルするのに1000万程度はしますから。収容台数にもよりますが。
>>160 匿名さん
ちょっと前に見に行った時の資料を見直したのですが、修繕計画案見たら機械式駐車場の修繕積は計画に入ってますね。30年6400万円くらい。26年目に全取替が一回入ってて2700万くらいの見積。他は塗装とか部品交換が5年に一回くらい。
ここは修繕積立安くないですよ。安いのは最初だけ。その辺はギャラリー行けば説明してくれます。ここ以外の他のマンションも、ホームページの物件概要に書いてある修繕積立は最初だけで、基本的に年数経つと上がる計画になってます。というか、最初に書いてある金額だと絶対足りないです。個人的には安いより、しっかり計画していたほうが安全だと思います。大規模修繕の時に積立が足りないケースはけっこう見ますので。
ちなみに資料ではここは30年分の計画で、553,000,000円(税込)が必要金額と試算されています。全71戸なので1戸あたり7,800,000円弱くらい、30年で割ると年間26万円、月々21,666円くらいが必要で、それに合わせた修繕積立金計画が、売り出し時の計画して案内されます
完売している間取りはまだないようですね。
「上層階あと1邸」とのことですが、その間取り全体であと1部屋なのか、下層階になら部屋が残っているのかどちらなのでしょうか。
>>164 匿名さん
広島駅周辺には、IKEA跡地、広銀跡地、ニューヒロデン跡地とこちらより、価格は高いでしょうが、便利な立地のマンションが建設されますし。
カープの試合時の混雑を考慮するとなかなか厳しいでしょうね。外観は素敵ですが
>>165 通りがかりさん
確かに価格は高いでしょうね。その辺が完成するのは相当先なのがネックですね。ここ１年でかなり材料高くなってるし、しばらくは着工するには最悪の時期なんですよね…仮に施工中に物価が落ち着いても、ゼネコンが発注差益で儲かるだけで施工費は同じだから、マンション価格には反映しないし。
確かに価格は高いですが、今が高い＝将来下がるという理屈は成り立たないのではないでしょうか。
これからも材料価格・人件費とも下がるより上がる可能性の方が高いので、今が最悪の着工時期とは言えないと考えますけどね。
将来、人口減で土地や既存住戸が余り始める時期が来たら、下がり始めるかもですが。
>>167 eマンションさん
着工時期が最悪ってのは、今日までの話で最悪の時期ってことです。数年後どうかなんて話は知らないけど、予想するならしばらくは現状以下でしょうね。
ただ、下がるときは来ます。人口減とかそんな長い話でなくて。コロナで物が無いから資材が上がっているので、それが落ちつけば資材価格は落ち着きます。それとコロナとオリンピック特需が終わって、今年度ゼネコンの収益が軒並悪化してますけど、中堅以上が受注高確保のためにマンション比率を上げて競争がきつくなるので、施工費は下がってきます。ゼネコンの景気は持ち越し工事があるから世間景気から２年くらい遅れてくるので、そろそろ受注競争を頑張る頃じゃないですかね。現場社員を遊ばせるわけにもいかんでしょうし。
とはいえ未来の話なので、コロナがどうなるかわからないので資材がいつ頃に下がるかわかりませんし、例えば地震でもくればゼネコンはどこも儲かって仕事選ぶので施工費は落ちませんね。
物価高の要因はコロナ禍での物不足もありますが、それだけじゃないと思いますけどね。物価は短期的な上下はあるけど、徐々に、そして確実に上がっていくと思いますよ。
ゼネコンの受注競争がきつくなるのは同意しますが、施工費用を下げれる幅ももう限られているし、きちんとしたモノをきちんと作って世に出そうと思うと、競争で値下げできる幅なんてごくわずかだと思いますけどね。
とは言え、あまり価格を上げると購買層が付いてこれないので、一戸あたりの価格は維持しつつも、狭くしたり、設備仕様を下げたりして、帳尻合わせてくるのではと思います。
あまり、ここのマンションの内容と関係ないけど、つまり今買った方が良いって言いたいのかな？
今日近くを通ったんでみてきたんですが、外観、エントランス等なかなかかっこよく出来ますね。あと２週間ほどで内覧会ですが、外構もほぼ完成してるし、工期に余裕がある施工ってのは良いですね。経験上、工期ギリギリで忙しくやってる物件は手直しが多い。
私は必要で個人的に便利だったので、しばらくは普通に住むために買いましたが、広島市内で特別な物件でもなければ、売りに出すときに大差あるのかなぁと考えています。もちろん、ここが特別とも思ってません。知り合いの不動産業界の人の受け売りですが、「普遍的な物件は似たような中古物件が多くある中で売らないといけないけど、個人で不動産を扱うなら、広島駅から近め、スタジアムの近くって特性がある分、個人で一戸売り抜くだけなら、値崩れ関係ないから、ここはおすすめ」とは言っていました。私にはどっちでもいいのですが、そうならうれしいですけどね。
これは推測ですが、ここは販売が竣工時完売を目指してないんじゃないですかね。早く売れたら上の人に金額設定で怒られるって言ってましたし、長谷工が自転車操業するほど金に困ってないでしょう。野球開幕してから、物件アピールして、なるべく高値で売りたがってるのかなと、販売の方の話を聞いてて思いました。あくまで推測です。
>>173 購入者さん
お隣の三井で5000万してなかったから。平面駐車場のみでね。
コストコ隣のヴェルディ最上階、なかなか売れてなかったけど。
やはり地区で一番のマンションじゃない限りなかなか売れないよ。
広島で5000万は、中古売るとき上限だからね。
幟町、白島じゃないから、蟹屋だから。駅から結構歩くし、竣工前完売物件以外は、中古マンション売買見てると厳しいね。
隣のセブンイレブンが閉店してしまうのが残念です。
1Fのエレベータードアが残念です。
これとおんなじやつ
>>174 さん
ここの中古が5000万で売れるなんて購入者ですら思ってないでしょうよ。
ちなみに三井は今なら新築5000万じゃ無理だろうなぁ…ここ5年でマンション価格上がりすぎて比較にはなりませんよ。三井と長谷工でグレードも違うと思うし。
まぁ何が言いたいかって言うと、小数の金持ちがいて多くの普通の人がいて、億で新築買う人も、5000万で中古の白島が買える人もいれば、そこより安いエリアを買う人がいる。俗に言うメジャー7もあれば、地場デベもあって、それぞれに需要と相場がある。広島くらいの街なら、相当優れた物件が、特別辺鄙な場所でもなければ元値が違うだけです。
ただ長谷工さんは広島初分譲で相場がわからなかったのか、土地取得に金がかかりすぎたのか、エリアとグレード(長谷工のコスト重視なところ)の割に、若干高く値付けしすぎた気がするので、少し下げればトントンと売れるかなとは思います。既に購入者した方は、好きな部屋を選べたと思うことです。値引きしてもたかだか数百万程度、誤差です。
>>177 匿名さん
エレベーターって特に考えたことなかったですが、確かにそれはあまり仕様良くはないですね。古くさいっていうか。奇抜な色じゃなければもう少しまともには見えるとは思いますが。逆にダサいエレベーターの写真をわざわざもってらっしゃるのがすごい！
ここは、興味ないけど、広島駅中心を探す人はいるので、ここも、問題ないでしょうね。
広島駅を出すと、広島駅が中心ではないという方がいますけど、中心に住みたいとかではなく広島駅周辺を選んでるだけかなと。例えば、広島県人以外には、広島駅周辺がよいと感じます。
内覧会行ってきました。
こんなこと書くと、私を知っている人や販売の人には誰だかわかってしまうけど、多少のお役にたてればと。私はとあるゼネコンで営業をしています。とは言え文系営業で技術に詳しいわけではないので、会社の先輩の技術の人に内覧会に付いてきてもらいました。
仕事で内覧会は経験しているので、先輩共々指摘しまくるつもるで行ったんですが、重箱の隅をつついたのが1ヶ所。ちっちゃいキズ程度のもので生活してれば付くので、スルーしてもよかったのですが、指摘0は嫌なので指摘しときました。ゼネコン目線ですが、かなり施工は良い。巾木とかもキレイで端々丁寧な施工がしてありました。業界内でうるさいと言われている長谷工の検査を通してるだけはあります。
これは技術の人の談ですが、うちの会社ならVEなりCDするところがかなりあるとのこと。けっこう贅沢仕様だと言っていました。
一応体験談をそのまま、参考までに。
引っ越しまで、全ての作業が完了したので、もうここを覗くこともないと思いますが、皆様も自分に合った良い物件と会えますよう、お祈り申し上げます。
>>185 内覧会さん
関係者でしょ。
売れないと買わないといけないから大変だね。
今は、内覧会の指摘事項なんてほとんどないから。
私は、5回マンション購入しているがホームインスペクション頼まなくなった。
必要ないから。後からも指摘できるし、今はクロスが多少波打ったりするくらい。
メジャー7も、地場も変わらない。戸建てではないから、内覧会で指摘するところは内装だけだからね。
>>188 さん
関係者じゃないですよー。まぁこんなところで証明もできないし、する必要もないんですけど。
あと最近は売れ残りの買い取りとかないですよ笑
うちの会社だとそんな請負契約は稟議通りませんから。再開発の保留床とかは例外だけど、ここは再開発じゃないし。
内覧で細かい指摘する人はしますよ。まぁ安い買い物ではないから気持ちはわかります。そりゃ普通の人は内装の傷汚れ、建て付けくらいしかないのは当たり前。
>>187 マンション検討中さん
私は個人的には会社が近い、実家も近いからです。立地も価格も自分に合った物件でした。あと仕事上デベの方とか不動産関係の方と付き合いが多いんですが、その辺の人が良く言っていたってのが、プラスで背中押した感じですかね。もちろんデメリットも理解した上で。
まだ、部屋、残ってるんですか？？
スーパーが遠くても隣がセブンイレブンということで、カープ観戦用のセカンドハウスとして検討していました。下がり天井や仕様の問題で購入には至りませんでしたが、いまでも外観が格好いいと思います。
セブンイレブンがなくなったのは少し寂しいですね。
私もリセールバリューが期待薄とのことで購入は見送りましたが、デザインはいいなと思いました。
夜、通りましたが、ロビー、まあまあ、ガラス張りなんですね！
野球観戦の時、注目されそうですね。。。
バックネット裏ビジョンに「マツダスタジアム最前列 ブランシエラ広島」といった広告が表示されていました～。
棟内モデルルーム行った方いますか？
広島駅徒歩圏ということで言えば、今のねらい目はこのマンションかもしれません。資産価値が崩れないと思います。
ソシオの段原と的場町も良いですが、竣工はもうしばらく先ですもんね。
>>200 匿名さん
ハセコーの若手社員さんの投稿ですか？
売出し価格が高すぎて、資産価値どころではないでしょう。
購入者への手前、値引きもできず、困っているなら素直に認めましょう。
「紙屋町にお住まいですか？ すごいですねぇ。」
「いいえ蟹屋町です。」
「・・・」（気まずい空気）
↑こうなりたくないから売れないのですよ。
このような全く価値の無い書き込みはスルーしましょう。びっくりするくらい面白くないことをわざわざ書くのはすごいことですが。
住むうえで、この物件のネックはスタジアムの人混みかなと思っていたんですが、意外と影響が無さそうでした。興味はあったので、野球観戦の時に物件周り見たんですが、駅から見てスロープより向こうなので、駅からスロープと比べて混雑しておらず、車道を歩いている人はほぼいませんでした。スロープのところで交通誘導員が配置されており、そこから混雑するかんじです。車の出し入れも、人通りはあるので注意しないといけませんが、問題なくできそうでした。
残りの部屋次第ですが、ここなら個人的に無理なローンにならないので、ここにするかもしれません。出張が多く、広島駅の周りが希望のため、広銀跡地、ホテルニューヒロデンが気になりますが、かなり高くなりそうで、ちょっと厳しいかもです。完成まで長いので家賃はかかるし…それだと小遣いが減らされそうな…
>>203 通りがかりさん
マンションの規模も大きすぎず、その割にエントランスの豪華さも同規模マンションよりも優れていると思います。
建築費が高くなると真っ先に削り落とされるエントランスがきちんと作り込まれているので良いですね。
広島タワーもシティもグランクロスも高すぎるから否応なくここを検討。
悩ましいです
少し前は高すぎると思っていたが、今となっては妥当と思えるようになってきた。
そろそろ決断か。
カープの時に自転車は降りないとダメだったりするんでしたっけ？
それが気になるくらいですかね。些細なことですが、生活に関わるので。
ひろ銀跡地よりかは、こちらの方が、少し利便性がよい感じがしますね。
ホテルニューヒロデンは、高くなりそうな雰囲気はありそうですが、駅西が近いので上層階が良いですね。火事も懸念材料にはなりそうですね。
>>203 通りがかりさん
>住むうえで、この物件のネックはスタジアムの人混みかなと思っていたんですが、意外と影響が無さそうでした。
試合開始前と終了後ではまったく違いますよ。
終了後の人混みを見て判断すべきです。
今のズムスタの動員数じゃあんまり参考にならなさそう。
2019年までは周りの環境凄まじかったですからねえ
土曜日の中日戦の帰りに混雑するコンコースを避けてマンション側から帰りましたけど、全然でしたよ。
今年は当日券もあるようなのでいつでもサクッと行けちゃいますね。ちょっと羨ましいかも。
ハセコーの若手社員が元気になるようにまとめました。
・立地的に広島駅からほぼ信号無しの徒歩圏内なので、後々売る・貸すができる物件
・カープファンの方から検討してもらいやすい物件
・ホテル代わりに購入を検討している県外の方もいる
・商談中の部屋が気になっていたので担当に確認したら県外の方だった
・工期に余裕がある施工なのがよい
・広島で、長谷工初めてなのでマンション自体はきっちりつくっている
・ゼネコン目線で、施工はけっこう贅沢仕様
・広島市内で特別な物件でもなければ、売りに出すときに大差はない
・不動産業界の人「広島駅から近め、スタジアムの近くって特性があるのでおすすめ」
・販売が竣工時完売を目指していないから売れ残りも問題なし
・デザインが素敵、外観が格好いい
・会社が近い、実家が近い
・マンション業界の人の評判が良かった
・スーパーが遠くてもセブンイレブンがある（閉店？）
・カープ観戦のセカンドハウスにもピッタリ
・駅まで地味に遠いが、広島駅徒歩圏なので、今のねらい目はこのマンション
・エントランスが豪華できちんと作り込まれているのが良い
・バックネット裏ビジョンに「マツダスタジアム最前列 ブランシエラ広島」
・ソシオの段原と的場町も良いが、竣工はしばらく先なので、ここがねらい目
・広銀跡地、ホテルニューヒロデンは高くなりそうなので、ここがねらい目
・広島タワーもシティもグランクロスも高すぎるから、ここがねらい目
・少し前は高すぎると思っていたが、今となっては妥当な価格
・試合のある日でもマツダスタジアム側からの侵入は普通に車で出入りできる
・スタジアムを「臨む」ではなくて「望む」のが素敵（HPより）
・「購入者kさま」のような独身女性と出会えるかも（HPより）
・「蟹屋」の響きが「紙屋」町と似ているのが素敵
・今年は当日券もあるようなのでいつでもサクッと行けちゃうので羨ましい
ブランシエラ広島を検討している人（いるのか？）、欲しくなりましたかね。
>>203 通りがかりさん
コロナ禍始まる前はえらい混み具合だったけど。前の道は車の抜け道なの知ってる？一方通行だしね。
後は道も狭い。
隣の三井に住んでた知人、安かったから購入したけどあまりにも混むから売って引っ越したよ。
野球のある平日の夕方、土日帰るの大変だから
私は実際に野球のある日にあの辺りを車で走ったことないけど、野球観に行く目的以外で野球のある日にあの辺りに車で近寄りたくはないなと感じちゃうくらい人手はある。私みたいにイメージしてる人は多いんじゃないかなと思う。
車なしで済むような立地ではないし、悩まれてる方は野球のある日に車走らせてみて自分で判断するのがいいですね。
>>218 マンコミュファンさん
アホですか？
スロープとの立地関係見れば一目瞭然です。
試合直後でもマツダスタジアムからブランシエラまでは普通に車が走れる。
何回言えば理解出来るのですか？
変な人ですね。
＞試合後混む
↑実際の試合後の現地を知らない妄想派。
＞試合車で普通に走れる
↑実際に試合後車で走った現実派。
こういうことなんですね。
妄想派がどんな方で現実派がどんな方かはなんとなく想像に難くないですよねｗ
以前はカープロード混んで進まないの皆知ってるから、脇道にどんどん逃げていくのよね。
裏道は広島駅までの最短コースになってたはず
ところでカープロードの拡張工事はいつ始まるのだろ？広島駅完成に合わせるのかな？
実際に住んでら人が体験に基づいて言うんだから、野球のある日でもそんなに車の通行に不便ではないんだと思う。
けれど、あの人混みを知ってる人が尻込みする気持ちもすごく分かります。
高い買い物なので慎重になるし、頭では心配ないと理解してても敢えてチャレンジしなくてもいいかなと思ってしまう。
>>221 匿名さん
エキキタに住んでるが土日にこの辺りは近寄らないよ。当該マンション前の道路は一方通行。
日通の前の道も一方通行。
野球開催日は、エキキタまで大混雑。
踏切もわたれない。グランクロスに住んでる友人もカープは嫌いになったって言ってたよ。
今日も仕事終わり嫌になったって言ってたよ
外観がとてもいいですし、スーパーが近くにできればいいのにと思いつづけています。
売れ残りマンションの掲示板ってなぜだか荒れるよね
・固定のアンチが付いてるデベ。
・同時期＆近隣に新築競合がある物件。
・メジャー７系の物件。
・買えた嬉しさから、やたらと持ち上げる人がいる物件。
荒らす人が現れるスレは、大抵これのどれかに当てはまると感じてます。
公式サイト公開直後ならまだしも、竣工後に既に住んでる人がいる物件を荒らすのは人としてどうかと思う。
グランクロスも三井も「カープで混雑」って言ってんのはただの自慢だよ。
テキトーなウソ書き込んで指摘論破されたらスレのアナライズ。
涙ぐましいな。
>>240 通りがかりさん
そうですね。
ヴェルディも気合い入ってる物件はネーミングもひねってくるけど、天神川駅のはそのまんまの名前ですね。
貨物列車の騒音が許容できるなら、天神川駅徒歩１分は通勤通学にはとてもいいと思う。広島駅までの時間も中途半端な広島駅近物件よりよほど優れてるのでは。
ヴェルディ竣工までにブランシエラ売り切れるかな
もう現地手すり幕も無くなったからね
