シティテラス文京小石川ってどうよ？

すみふ西池袋はわりかし安いらしい。
情報ほぼクローズで今日抽選だけど。

最寄り駅がいずれも徒歩１０分以上ありますが
文京区は人気なのでかなりの価格帯になるでしょうか。
秋に販売開始とはいえ、
そろそろ代表間取りなどくらいはオープンになっても良いですよね。

>>322 匿名さん
> 文京区は人気なのでかなりの価格帯になるでしょうか。

かなりの価格帯になると思いますが、それは文京区だからではなくスミフだからだと思っています。

スミフは後から出てくる物件ほど高値で出してくるので気に入ったなら早く押さえた方がいい

>>324 匿名さん
それよく聞きます
これ以上上がるって凄いです
コロナ後の経済回復考えるとまだ上がるのかな

>>325 検討板ユーザーさん
一般国民のワクチン接種がいまひとつ進まないところが懸念材料かな
このままだといつまでもジクジク患者が出続けるんじゃないかと心配。

熱海市なんか観光業の復興のために勤労世代のワクチン接種を前倒しして積極的に進めているという。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/112893

この国は勤労世代の接種は大企業のごく一部が行う職域接種が頼り。大半の労働者が属する中小企業の従業員は蚊帳の外だからね。うち終わった時にワクチン無効の変異株が蔓延するようになることでもあれば、果たしてコロナ後って本当にあるのか？

流石に坪500以上だす立地じゃないでしょ
隣のなんとかってマンションも5年くらい前にできたけど坪300強だったし

お向かいに建つ一建設のブランドのプレシスは坪400に肉薄しているし、こちらはそちらよりもより評価が高い南面接道で日当たりがかなり期待できる立地とか、メジャーセブン、住友のシティテラスブランドであることとか昨今の供給不足でどこも軒並み高騰している点などを考えると、このご時世500台あると思うけどね。

ここは工場跡地という認識の人がおおいけど、江戸時代は豪壮な武家屋敷だったようだよ。

クレヴィアなら坪500で駅近じゃないかな

>>329 匿名さん
武家屋敷の面影はお寺しか残っていない。単なる準工業地域です。

GoogleMapのストリートビューで，当該敷地手前の小石川オリーブ通りと千川通りの間をみればよく分かると思いますよ。

スミフのマンション住んでましたけど、音も聞こえにくいし、とてもいい建物でしたよ。
値段については、それなりの良い品質のマンションというのを加味して考えると受け入れざるを得ないのかな。
今は良い中古も良い新築もどこ行ってもそれなりに高いですね。

>>331 周辺住民さん
工場がだいぶなくなって、戸建てとコインパーキングに置き換わってきてますね

>>286 マンコミュファンさん
1LDK+2Sの表記は微妙ですね。3LDKにできなかったのだろうか。

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと比べて割安との評価もあるみたいですね

駅から遠すぎる

>>335 匿名さん

あちらが高すぎるだけですよ・・・決して割安ではない

確かにパークコートより高いパークホームズって、それも最高額が六億の物件が文京区に建つというのは凄い時代になったものだ。ここが坪500ぐらいで高いだのなんだの騒いでいるのが馬鹿らしくなってくる。これがパークコートのある町になるということなんだなとしみじみ思う。

今後10年でまた大きく変わっていくんだろうな

この辺りは準工業地域ですが昔に比べて工場の数が少なくなっているんですか？
という事は騒音・臭い・公害などの環境面は何の心配もないと考えてよろしいでしょうか。
周りに戸建てが多いなら環境は良さそうですよね。

>>340 匿名さん
共同印刷の小石川工場が操業を停止して埼玉に移転した以降はその下請けをしていた印刷や製本の工場は大きく数が減っていますね。住宅に姿を変えたり、レストランやカフェに姿を変えて建物が再活用されたケースもあります。近隣でまだ規模の大きな建設工事がおこなわれていたり、宅配便の配送センターがあったりするので高台の住専と比べると人通りや車の往来は多いので、人によって評価は異なるでしょうが以前を知る人が見れば驚くほど静かで安全な環境に変わりました。

三井不のパークホームズが余りにも高くて驚いた
それだとこっちは抽選かな
今後値上げされそうですね

>>342 検討板ユーザーさん
あちらとこちらでは立地がまるで違うので同じ値段だとしても同時に検討する人は少ないでしょうね。あちらは割に外国人も含めた投資家やマンションコレクター的な人が興味を示すと思いますが、多分ここは実際に住む目的で買おうとしている地縁のある区内の人がメインの顧客になるでしょう。

三井のパークホームズが盛り上がり過ぎてこちらが過疎ですね、、、
条件が違うけど、こちらも好きな人は気にいる立地だと思うけど、高いんだろうな。

来場者の反応を見ていると思いますけどね
共同印刷小石川工場跡地の再開発地域に隣接しているし、低地とはいっても一応は小石川四丁目アドレスで近隣の中古物件の取引事例もだいぶ高くなっているようなので南向きはあまり安くなる要素はないと思いますが、条件の悪いパンダ部屋の数は増えるかもしれませんね。

パークコート買っとけば良かった。今更ですが。

まあしょうがないです、あれは安かった

小石川エリアは高くなりすぎました。文京区内に魅力的なエリアかつ価格も安いところは他にもありますので高値掴みする必要はないです。

>>348 マンション検討中さん
買える人が買っちゃうからな、要するに妥協して他行けって話でしょ？
どこにするかね、東池袋とか川口とか？あっちも高いよ

大学が近いので子供が将来大きくなったらという事を考えると
こういう立地もありなんですかね。
住んでいる場所で大学を選ばせるというのも微妙なところではありますが。

>>350 匿名さん
文京区は立派な大学がいっぱいあるけれど、いっぱい勉強しないとお家から通える学校にはいけないよ、なんて半ば真顔でうちの子供に近所のおじさんが言ってたなあ。

幸いうちの子供は大学に家から歩いて通ったので、家計が大いに助かった。
別にハーバードに行きたければ行かせるだけの蓄えはあったけどね

京都大学とか大阪大学、あるいは九州大学みたいな大学に受かった人も、結局就職で東京に帰ってくるんだから一緒のような気もする。たとえシアトルとかクパチーノに行っても、羽田も大して遠くはないし。

確かに、有名な私立学校が近くにあったとしても通えるかどうかはわかりませんよね。
ただ、有名な学校が近所にあれば学習塾なども充実しているでしょうし、レベルも高い。
塾などに通わせればいい教育環境で生活できるのはメリットかなと思います。
大学が近くにあることで現実的に目標ができますから、子供にとっても目指しやすいんじゃないでしょうか。

三歳から小石川に住んでます。結局吉祥寺の学校へ小学校から通学してました。このへん、静かで環境は悪くないと思います。

この辺の小学生には池袋とか赤羽とか飯田橋とか四谷とかに電車で通っているお子さんも多いですよ。もちろん中学から行く人もいます。

いずれ南北線が品川まで延伸したら品川も選択肢に入るでしょうね

この辺で区立だと、柳町小学校になりますかね。窪町小学区出ないのは残念ですが、そこそこ悪くないのではないかと思います。

柳町は建て替え中だからね、入居後に生まれたお子さんが通うのはピカピカの新築校舎だろうね。公立は先生も異動するからそれほど教える力にばらつきは出ないとおもうんだけどどうなんだろう。文京区は全体にどこの小学校も受験に力が入っているご家庭が多いように思うから、以前ほど特定の小学校だけがもてはやされる状況じゃないと思うけど。

エントランスのデザインを見たけど、隣のマンションへの南からの日照を邪魔しないレイアウトに感動した。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/public.html

B棟は隣のマンションと完全にお見合いだね。この棟の低層階は安そう。
C棟はお寺ビューだね。北側もおそらく再開発マンションが立ちはだかるのでパンダ部屋が出る可能性はかなり高いぞ、おのおのがた。希望を捨てるな。

あとメールコーナーと宅配ボックスが外入れ内出しなんでセキュリティ高いね。小粒なものがおおい文京区のマンションではこういうのあまり多くないと思う。

あとマンションのエントランスが東向きの吉相だね。これも狙ったか？

B棟とC棟は安そう。

そうか、A棟もかなりお見合いか。本来なら安くないとダメだけど。

>>360 匿名さん
単に、南向きの部屋をたくさん設けるために、エントランスがその位置になった、というだけのことでは。

>>362 周辺住民さん
A棟は一番離隔がはかれているし、戸崎メーンストリートまたの名をオリーブ通りがあることで日照や通風も十分ある分、悪くないと思いますよ。緑のお庭が見たいならパークホームズの二億とか六億とかいうお部屋を買ってくださいってことでしょう。

>>363 周辺住民さん
隣のマンションギリギリまでA棟を伸ばして向かいのマンションの方にエントランス作る方が儲かりそうですよ。

お向かいの北向きのマンションが坪単価400万台後半だからなあ。
南向きが500を超えるのはあってもいい世界
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0032275/

こんなの売れる訳ない→完売→中古が高値で転売→近隣で更に高い新築が分譲。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（いまここ）
こんな環境で安い物件がでるとかとても思えない。住友だし。

>>367 匿名さん

そのスパイラルが終わった時、バブルがはじけるんですかね。
この頃の春日小石川界隈は「中古が高値で転売」が止まってきたような。

チャレンジ価格のものは割と売れ行きが悪くなってきたと言われているね。
実需坪五百万限界説にのっとればこれ以上はまず上がらないけれど、下がるかどうかはまた別な話だろうな。

検討しているのですがご存知の方アドバイス下さい。
この物件は、断熱等性能要求は断熱等級4を満足していますでしょうか。

ここのスレは落ち着いていて良いですね。
住宅地で静かだし、植物園や播磨坂も近いし、
春日後楽園も11分なら運動がてら丁度良いし
茗荷谷まで歩けるのも便利ですね。
気持ちよく住めそうな雰囲気がします

>>370 匿名さん
>断熱等級4
直接訊いてみたら。
注文住宅はともかくマンションではあまり聞かないね。グローリオとかライオンズではかなりあるらしいけど。全熱交換器つけてないと意味ないって話も聞くけど。

>>371 マンション検討中さん

夜は本当に静かだね
近所のマンションや保育所の工事が終わったらもっと静かになるんだろうね

この辺で救急車がサイレン消して走っているの見たよ、びっくりした。
どこかのバカがこの辺の他のマンションのスレッドで救急車がうるさいとかネガ書いたからかもな。近所の塾の前の道のお迎え車行列もなくなったし。まあいい事なのか、悪い事なのか、地元の人間としては複雑な気分だな。

>>374 匿名さん
いずれにせよ、寂しいスレですね。

ヒルテラスの価格レンジ出ましたが、高いと言われている徒歩3分のヒルテラスで75㎡12000円台、徒歩11分のここは更に高い。
素敵なマンションですが価格が厳しい。。

>>376 マンション検討中さん
単位が間違っています（安！）。
ヒルテラスは西向き壁ドン低層が75㎡が12000万円ですよね。ヒルテラスの南向きは15000万円からですよ。

>>377 周辺住民さん
同じ南向きということであればおっしゃるとおりですね。
方角にこだわらなければ75㎡を1000万円安く、駅近物件が手に入るわけです。

ヒルテラスのロケーション的に東向き緩斜面の西側の日照ってどうなんだろうね。
さらにもう一つ、ヒルテラスの大きな欠点として春日通りに面しているというところで、地上から２?３mぐらいしかない低層階はその欠点がかなり大きく影響するでしょう。やはり大通り沿いは地上から20mぐらいの高さはほしいところだよね。

駅距離があるとは言ってもこの辺結構売れているからなあ。
土地勘ない人にはわからない世界かも

文京区の不動産屋さんが語るこの周辺地域の特色と将来について

はっきり言って文京区に住んでいない人には買ってほしくないな。
おかしな投資家みたいなのに買ってもらいたくない

悪くない物件だと思うんだが、オンライン見学会の予約枠ビックリするくらい空いてるな。あまり注目されていないのかな。

何組同時に受けられる予約枠のか分からないからね、枠があることが直ちに不人気とは言い難いとは思う。ただオリンピックも終わったし、文京区の中古市況が下がるのではないかという期待が広まっている中で実需層は静観モードの人も多そうだね。

オンラインだから枠増やせるのでしょうね。
直接行く分にはコロナで席数に限りがあると言われました。

共同印刷小石川工場跡地の詳細はまだわからないのかな
だいぶ本社ビルができてきていてぼちぼち竣工しそうなんだけど

ここに住む人たちは落ち着いてて穏やかな人が多いんだろな
三井不のヒルテラスのスレ見てるとなんか色々な人種が住みそうだな

徒歩１１分なんですね。

>>388 匿名さん
確かに徒歩１０分を超えると検索サイトで駅距離を検索条件に入れて探す不特定多数にはアピールしないと思うね。

ここは土地勘のない人は買わないけど、ローカルに人気のある場所なんだよ。すぐ目と鼻の先にある小石川ザレジデンスイーストスクエアが、一時値上がりランキングで都内でもトップクラスに輝いていたのは何故だと思う？

こことあまり駅距離が変わらない小石川アインス、買いたくても買えませんよ。

不思議な土地なんですよ、この辺。

私も近くに住んでますが、かなり住み心地良いです。この物件も見学しました。
近所の人も誰も引っ越そうとしないですよ。都心とは思えない程の静かで環境が良いです。
知る人ぞ知る人気エリアのようです。

近所のパティスリーのところのバーがコロナの影響で閉店して、開放的なベーカリーカフェに変身した。以前から曜日限定でパンも売っていたんだが、なかなか好評だった。
朝食も提供するそうなので、今度行ってみたい。
そこもマンションブログでとりあげよう！

https://www.patisserie-paradis.com/index.php

本物件、Twitter始めたらしいですね。

なんか急にステマ始まりました？

そのうち人の住むところではないとか、近隣の印刷工場の人とか建築現場の作業員の人を誹謗中傷するようなおかしな書き込みが始まるよ。マンコミュ名物だからね。

実際に後楽園駅から歩いてみたら、信号待ちもあって14~15分かかったけど、フラットアプローチで歩きやすかった。運動を兼ねてと考えられるなら悪くないかも。

>>396 口コミ知りたいさん
>信号待ちもあって14~15分

多分それは千川通りを歩いたからだと思うよ。一本入ると信号が少ないルートがある
ここのメインエントランスを出たら、ザレジデンス前のオリーブ通りを南進し、小石川ヒルズの前とお寺の裏を通って寿司屋の角を左に曲がるといい。もう少し早く到着できる。

文京区って中古億ションだらけだね
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/souba/bunkyo/
ここも新築億超えだけど、中古が億だから、新築も億で違和感がない、いや、違和感がないことが異常なのか、相場が異常なのか、それともこれが新しい正常なのか。

ただ一つ言えること、ここを買える人は幸せです。

ここは低地だから水害来ますね。
千川通りはその名の通り、昔は川でしたから。
ハザードマップでここはギリギリ浸水ラインですね。

>>399 マンション検討中さん
>ギリギリ浸水ライン

そう、そこが悩ましいところだよね。
内水氾濫の部分は文京区が独自に作成した部分なので国が作る河川ハザードとは異なる部分とはいえ、浸水地域の人口密度が非常に高く万が一のときには大きな被害が出るのでこれからも下水強化のため予算が投じられることでしょうね。

>>389 匿名さん
ザレジデンスは安かったですよね、確か。買った人は今頃ローンを繰り上げ返済済みだったりして。

>>401 周辺住民さん
先日聞いた話だけど不動産屋がファミリータイプの部屋を一億五千万で買うとかいうDMをレジデンスの住人に送りつけてるって。ここに住むのプライスレスだからなあ、ここより環境のいいところで同じ向き同じ面積で考えるとだいぶお金を足さないと買い替えできないでしょ。相続とかでないと売りに出ないんじゃない？分譲時に取得した人は利回りよくて笑いがとまらないだろうし。

気になってマンコミュの過去ログを見てたけど、レジデンスの後にマンション計画が周辺にあるから中古が値崩れするなんて事が書かれててつい微笑んでしまった。あのころはみんなこんなに上がるなんて思っていなかった。逆なんだよね、工場が郊外に移転して、周辺にたくさんマンションが建って、マンションに住む人を相手にした店がどんどん増えて、どんどん住宅地としての価値が高まっていったんだ。シンデレラが魔法にかけられたかのような、そんな10年だったな。

魔法と違って、おしゃれな店やマンションは12時のチャイムがなっても消えたりはしないので、これからもこの地域は伸びていくだろう。

ザレジデンスができる前は広い駐車場だった。そこに一軒、二軒、地上げに抵抗する家が建っていた。当時は地方のお金持ちが所有していたという話だった。そのころはこの辺は工場街だった。フォークリフトやトラックがひっきりなしに通行していて、歩いている子供を轢きそうになったなどという話はいくらでもあった。多分住宅地としては最悪の場所だった。

そういう近隣の環境もあって、当時とっても安かったレジデンスができた後、印刷工場が地方に移転して、工場の中には有名なオープンテラスが美しいイタリアンレストランになるものもあった。その頃からこの地域は変わった。共同印刷小石川工場の地方移転に伴って、印刷工場は次々と地方に移転したり廃業したりした。空き地には次々とマンションや戸建てが建って、住宅地に変わっていった。

ここは遅れて出てきた土地。今は一度住めば家を売らない人ばかり。

レジデンスができる前、共産党が公園を作れと宣伝カーで訴えていた。公園ができるより、私にはいいマンションができる方が幸せだった。

ここは昔漫画少年の印刷なんかも手がけていた伝統のある印刷会社があった場所なんだけど、裏の共同印刷の工場も再開発でマンションが建つようだし、印刷製本業の街がだんだんマンション街に姿をかえつつある。

レジデンスが建った時にはナポリができたので、近隣にまた楽しそうな店が増えるんじゃないかと楽しみだ。

駅からは遠いけど、大手町まで自転車で通える距離ではあるんだよね

ダイエーの裏に旭化成が建ててるのはアトラスになるのかな？きのう散歩して見つけたんだけど。

>>409 匿名さん

肉屋があったらしいな。
まだ工事していないのか。
そんなことよりラトゥール飯田橋の横の空き地に注目していたほうが。

>>410 匿名さん
隣というか道渡った向かい側のスミフの土地ね。
後楽二丁目再開発の構想によると、「まちの顔となり、賑わい形成や災害時の防災拠点となる広場空間」を整備することが構想されているようだね、文京区は大学や寺社の所有する緑は結構あるんだが、広く大衆に開かれた公共の広場や緑地帯が少ないので楽しみ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6731/202162416238.pdf

>>410 匿名さん
再開発だと文句なしに高額物件になりますよね。ダイエーの裏ぐらいの規模なら、もしかしたらこなれた値段で出てくれないかと。無理かな。

>>412 匿名さん

護国寺とか牛込神楽坂あたりなら安いマンションあるかもね。
小石川はパークコートタワー建ったから難しいと思うよ。

ダイエーの裏のは結構高級そうだよ。目の前にあった地震があったら怖そうな古い長屋も賃貸マンションになるし、あの通りはじきに都会的な雰囲気に変わるだろう。

ダイエーの裏の
クレヴィア？

>>415 マンション検討中さん
その裏になるのかな、小さな戸建てが集まっていたダイエー裏の通りとクレヴィアの間のあたりだね。アトラスブランドだと思う。

>>416 匿名さん
水害地域だから安いよ。

ここよりは駅近だしまわりは商店街なので暮らしやすい場所だよ。
高台のコンビニもないような戸建て住宅街とはまた違ったニーズを持った人が住むだろうね。ここが坪500ぐらいで売れたら同じぐらいはとってもバチはあたらないだろう。

後楽2丁目の再開発なんて下手したら東京ドームの再開発より後になりそう、、、
あそこらへん古い戸建ても多いからな。

自主的に建て替えをするエリアとか書いてあるからなあ、どうするのかなかなかまとまらないのかな。
南の方だけ先にってこともあるかもなあ。