パークコート千代田四番町ってどうですか？

運転手付きの超富裕層はそうかもね。
でも自分で運転する経営者やお医者さんも多いわよ。

80平米1.7億くらいで買えないかな…

ブランズ四番町の最上階角部屋120平米弱が18000万程度だったよね。
時代が違うとはいえ、今はまさに都心マンションバブル。
不動産は買い時が全てですね。

わずか1.5年前の去年6月に、港区の完成済売れ残り140㎡物件を
売主と交渉し30%割引で現金購入し、先月末に50%上乗せで売却した。
いつの時代も不動産は、底値時期を判断する能力の有無で勝負は決まる。

ブランズの時も高いと言われていた
いつがピークか誰も分からん

定借を買って家賃収入とかなら投資と言えるかも知れないけど転売目的だと投機ですもんね。そういう目的ではリスクヘッジするだけの資金力が無いと不動産には手が出せない。

>>1036 匿名さん
そんなもんじゃないかな。
100平米が2億ちょっと。

100平米2億なら中古より安いよ、それはないんじゃない？

>>1035 匿名さん
その通り！

2億出して80平米（おそらく眺望×）を買って番町小ならインター入れたほうが良くないか。
庶民の間取りだから相当な残債割れ前提になると思う。

最初から北側のお部屋選べば眺望・日照気にならないかとも思う。しっかりと価格差が有ればですが。リセールの時に泣くでしょうけど。

いまは不動産は売れんよ。

国内投資家は、不動産はもう2019年までに引き上げてるんだよね。すでに供給過多が言われて久しい。外国人も今はダメ。

ブリリア一番町の新古ずっと出てるよ。
売り出し95平米2億ちょっと。
2億で指値すれば決まるだろうに、誰も手を出してない。

まぁ頑張って三井は高値で出してくればいいと思う。日照条件いい特定の部屋は、実需で売れると思うけど、そのほかは、、、笑

中央線の内側も大変なんだなあ、外側の人からするとすごく高くてびっくりするよ。

東池袋ぐらいがちょうどいいんだろうね、庶民には。

ブリリアが中古で売れないのには理由があるので、そこと比較するというのは
ナンセンスという話となります。
ここも色々問題点があるので、値段次第では売れないかもしれませんが。
PC一番町28000万位で成約しています、ワンアベニューも同じ水準で売れています。

中古の在庫が減少しているのは周知の事実です。
高値のため、供給を絞って新築の販売数が落ちているのも事実です。

坪800万前後が想定ラインなので、買える人が買うので、高いと言っても意味ないです。

僕は買えますが、買わないと思います。

>>1046
95平米2億ちょいなら新築よりちょとたかくね
てか
千代田区ってもともと高かったから23区の中でも2011年からの値上り率そんなよくないし
値上がり目線の投資としても微妙逆に言うなら底堅いともいえるが

虎ノ門より野村の定借のがよくね。

部屋の間取りみたけどいい感じね

駐車設備に電気自動車充電機能があるか？2030年に電気自動車（ハイブリッドも含まれるそうですが）しばりになると、その後のマンションは充電装置必須になると思っています。耐震基準が変わった時のようなものかも。ここが再販の難しいマンションになるか？すでにこのマンションの駐車場機能に含まれていればよいのですが。

>>1050 匿名さん

同じく。
気になるから一応モデル見るけど、このエリアで買うとしても三番町の方にするつもり。

>>1058 マンション比較中さん

後付けできるよ

値段みて中古の相場と遜色なければいいけど、高すぎたら即撤退かな。ブリリア 一番町みたいな売れ残り確定物件は買えないなーさすがに。最近みたひどい値付け物件はフォレセーヌ渋谷富ヶ谷でしょうか。実需享受の売ること考えない人は気にしないのでしょうけど

2020年に値付けしなければならなかったデベのご担当者様はご苦労だったと思います。一応、2020年的なお値段になるんでしょうね。コロナが無ければ、勢いで5%位のせちゃいますか？というようなオリンピックイヤーだったはずです。

検討者の立場でな、コロナ前の2019年バブルイヤーに分譲されなかっただけ良かったと思います。

今思えばあの年は本当に酷い物件だらけでした…
パークコートもいくつか分譲されましたが、渋谷以外は今見ても虚仮もいいところです。

>>1048さん
本物件を考えるうえで、ブリリア一番町は気になっているのですが、
「ブリリアが中古で売れないのには理由があるので」について、もしよろしければ理由を教えてもらえませんか。

武蔵小山もバブルピークの2019年分譲ならパークシティではなくパークコートって名づけられてただろうね。
実際、小石川はそうだったし。

>>1056 匿名さん
それはない

>>1064 匿名さん

ご自分で内見されてみてはいかがでしょうか。

>>1064 匿名さん
もうご確認されていると思いますが、このサイトの当該物件のスレを読むと、施工の仕上げに難あり、などと共に、価格に見合わない点がいくつもあり、みたいな事かと。

2億のお部屋の固定資産税はどれくらいになるのでしょうか？

>> 1077さん
1064です。有難うござました。難ありですか。。。外から見る限り、そんなふうには見えないんですけど、わからかないものですねえ。

逆に言うと、イケイケバブルイヤーの2019年分時じゃなければ、小石川も南麻布も、パークコートじゃなかったと思うよ。
ホームページ立ち上げるまでは、名前って自由に変えられるからね。
現に小石川も南麻布も、近隣にはパークホームズやパークタワーみたいなワンランク下の物件しかないんだから、言い訳したところで誰にも信じてもらえないっしょ。

日銀がデフレ懸念、中古も最近高止まりというよりも下がっいますよね、賃貸も下落傾向です。
やはり、実情でなければ、もう少し様子みでしょうか、

>>1085 マンション検討中さん

賃料下がってるって、どこのデータですか？

>>1086 匿名さん
横から失礼します。
私も都心で投資してますが賃料下がってますよ。
データに出てくる募集賃料はさほど下げてないかもしれないですが、契約賃貸はかなり下げてます。
高級物件は空きが多いので1割強下げないと埋まらないです。都心部は利回りだと表面で3%を切ってきてるので、投資としては成立しないです。
逆に言えば借りた方が得と言うことですね。

>>1087 名無しさん

借りた方が得かどうかは、資産価値の下落率と比較しないとわからないのでは。不動産投資として成立することと、いわゆる自宅投資として成立することは別だと思います。

ここか、北参道のを待とうか迷っています。北参道はいつ頃情報公開するのでしょうか。どなたかご存知の方いらっしゃいますか。

>>1089 マンション検討中さん
実際はパークコートかパークシティかはおいといて、すぐ欲しいなら小石川の中古を安く買い叩くのもありですよ。
実勢価格だと、北参道は小石川より坪50か100は高いと思いますし。

>>1086 匿名さん
3-4日前の日経新聞の記者です、

これやな賃料下落の記事
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO67437610X11C20A2QM8000?unlock=1

募集賃料としては下落はわずかだけど、うちが所有するエリアでも空きが増えている気がする。
番町は利回り超低いエリアだから3％確実に切ります。
キャピタルゲインはもう無理だし、自住目的以外の人は手をだしたらあかん物件。

ブリリア一番町、
未入居の高層階売りに出てます。
売り出しで坪単価748万だから、成約はおそらくもっと下ですよね。
ここの坪単価800万情報は本当なのでしょうか。。。

コロナで世の中おかしくなっているわけだから多少の空室増加はあるんじゃないですかね。ただ買い換えようという人も減るから、中古の売り物は相当減っているでしょ。需要供給のバランスから言えば大きく下がる要素はない。

マネーサプライが増えればお金の価値は下がるので、資産インフレがたとえ起きないとしても、中長期的に見てお金に換えるメリットはあまりない。売るよりは誰かに貸した方がマシでしょう。

黒田が代わる頃にはどうなるかわからんから、売りたい人はいまのうちだよ。

番町小学校の学区エリアでブランズ六番町の東急やザ・パークハウス 五番町の三菱が坪単価８００万超えで完売しているのだから、三井も坪９００万超えでも完売するでしょうか

ここは立地が悪いので・・・
六番町は低層階700ちょっとだったぞ。

番町小は建物が古いから九段小の方がいいよ
子供の思い出ってそんなもん

>>1105 匿名さん

九段小は新築ですね。
公立学校なんて教師は数年おきに都内転勤なんだから、どこが名門とか、まったく意味ないです。

飯田橋駅はリニューアルされたし、再開発で野村不動産のプラウドタワーマンションが駅前に建つらしいとの話もあります。グルメの街、神楽坂も千代田区役所も図書館も飯田橋駅からの方が近いし、サクラテラスもあるし、市ヶ谷駅よりも再開発目白押しの飯田橋駅のほうが今後の駅力は高いのでしょうか？

駅力なら新宿駅の方があるので、新宿駅近くに住むのをお勧めします。

多少無理してでも突っ込もうと思う。
それだけ希少な物件。

飯田橋駅前に予定されているプラウドタワーマンションと迷いますね。高さ制限のある番長は眺望は望めないですし、目の前には日テレの高層計画で日影マンションとも揶揄されています。タワーマンションの方がリセールしやすいのかなって。飯田橋駅周辺にはラムラや三徳のスーパーがあって買い物しやすいですし、サクラテラスの成城石井の方が市ヶ谷よりも大きいです。郵便局もサクラテラスの方が断然キレイ。飯田橋の方がランチやカフェも充実していて生活しやすそうですね。

番町は文教地域
飯田橋は商業地域
比べるの難しいな

そして商業地域の方が断然、地価は高いし便利！

どうぞどうぞ飯田橋へ。番町エリアと比較とは珍いですね、初めて聞きました。

文教地区と言えば白金ザスカイもいいですよね。相続税圧縮率は70％後半、80％位行くでしょうか？相続対策を考えるとやっぱりタワーマンション、今のトレンドは再開発、大規模タワーマンションで、富裕層が多くて人気NO1の港区。若い人には番町よりも白金の方が受けが良さそうですね。港区白金一丁目1000番地のアドレスもカッコイイ！

番町より白金の方が路線価安くて相続対策にはいいわな。

番町は文教地区と言っても、区長やマンションデベが建築規制を緩めて
学校や図書館や大使館を圧迫してるじゃないか。
皇室関係以外は大した公園もないし、魅力ある施設もないしで
これ以上の伸びしろは少ないかと。

相続対策と街の伸びしろ大事です

たしかに高層化が進むマンションと日テレが我が物顔な街ですね。

小石川契約者がここを必死で荒らしてますが、無駄足ですよ。
本物のパークコートが羨ましいのかな。

今回も区長枠あるのかな。
日テレ枠っていうのもありそう。

地権者住戸は何戸ぐらいあるのでしょう？

とか言って、地権者大量のパーコ小石川をdisるつもりでしょう？

飯田橋は大雨で水没しますよ。
番町とは地力、地歴が違いすぎて比較対象になりませんが、低湿地がお好みの方もいらっしゃるので否定はしませんが。

水没ハザードマップ？
おどれ、数メートル水没の小石川一丁目再開発エリアなめとんか
今年11月の最新バージョンだぞオラオラ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0206/2033/20197514634.pdf

>>1124 匿名さん

全168戸
敷地は学校だったから地権者はほとんどいないはずなんだけど、政治関係とか日テレ関係とか三井関係とか、怪しい事業協力者住戸はあるだろうね。
今回は週刊誌もかなり目をつけてると思うけどね。

引き渡し後に、ネットで不動産登記を見れば誰が買ったかすぐわかっちゃうんだよね笑。

どうして販売時期をどんどん後ろにしているんでしょう？

そりゃ人数制限のせいで十分に案内できてないからでしょ。

くだらないやりとりしてるのが、すべて若葉さんだから、自作自演にみえてしまう。

飯田橋の2026のプラウドの場所は、坂下よりは少し上だから、水没はしない。が、文教地区から外れているので、パチンコ屋のはす向かいだ。思えば、プラウドタワー千代田富士見を見送ったのが、敷地内にパチンコ屋有だったから。できてみたら、敷地内で、プラウドタワーの入口は、パチンコ屋の入口とできるだけ離されいて、今度出来るプラウドタワー千代田飯田橋(仮）のほうが、パチンコ屋によっぽど近い、、、。

耐震性が検討の重要ポイントですが、最近の三井のマンションは耐震構造は耐震等級１程度で免震構造の採用はしていないのですが、パークコート千代田四番町のサイトには記載は有りませんが、どなたかご存知の方いらっしゃいますか？