プラウドタワー芝浦

豊洲を叩きつづけてる人いるけど、豊洲に恨みでもあるのかな。豊洲はいい街だし、叩くのは見苦しいよ。

>>6772 マンション検討中さん

ここは24時間、警備員3名いますか？
ブランズだと昼1名、夜2名だそうだ。

警備員3名24時間常駐するほどセキュリティ必要なマンション(場所？)なんですか？

>>6773 匿名さん

叩いているわけではないと思う。ただ、芝浦の新築買おうとしている人が
いるスレで豊洲連呼されても、港区芝浦捨てて江東区豊洲を選ぶ人は皆無なだけ。
仮に、いくら豊洲が素晴らしくてもそれとこれとは別問題よ。

現在募集中のネット掲示されている物件の賃料の㎡単価を調べてみましたよ。
（管理費別途表示の場合は賃料に合算）

芝浦アイランドグローブタワー　　　4462円
芝浦アイランドケープタワー　　　　4246円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　4007円
グローバルフロントタワー　　　　　4917円
キャピタルマークタワー　　　　　　3901円

以下参考、

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　4860円
ワールドシティタワーズ　　　　　　4367円
コスモポリス品川　　　　　　　　　4268円

上のデータから、ここは新築プレミアのうちは㎡4900円～5000円と
見ておけばよいのではないかと思います。築10年で㎡4000円～4300円ですね。

>>6777 匿名さん
GFTが意外と安いな。平米5500は余裕であると思ってた。

>>6777 匿名さん

おおー、参考になります。
GFTやVタワーの賃料でAve@5000超えないならば、ココでAve@5500取るのは難しいですね、、仰る通り、新築時で@5000前後、10年後で@4300前後(もし運が良ければ再開発効果で@5000を維持するかも)、くらいに見ておく方が固いですね。新築時はまだしも、ココ10年後は管理修繕で@884/㎡払うので、キャップレート少し厳しめかな。

>>6774 匿名さん
同じだよ

>>6775 マンション検討中さん
いや治安とかの問題ではない。
のらえもんさんのブログにも記載ありますが、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げている。防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。
将来的にそんなとこ監視カメラなりロボットでも置くなりして人減らせば管理費は普通の水準になることもできるんじゃないかと思うが。

ただ、もし地下に置いたまま浸水被害にでもなれば修繕積立金大幅に削られるし、それが2回3回起ころうもんなら地獄。そういう考えで保険料だと思えば納得感も幾分かあるはず。

>>6778 匿名さん
インフレで全体的に上げてくるというシナリオも考えられる。高くなるのは難しいかもだけど10年後キープくらいは十分考えられる。

>>6776 匿名さん
芝浦が港南や豊洲より断然うえ。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

ここの浸水リスクが低いですね。

>>6785 匿名さん

それは大雨による川の増水の時のハザードね
津波想定はこちら　　　　

そしてこちらが高潮時の想定
まあめったに無いことではあるから
気にはしていないけどね。

>>6786 匿名さん

津波の場合も大丈夫そうだね。

>>6785 匿名さん
それは川が洪水した場合w
ここのリスクは高潮でかつ水門が壊れた場合に浸水すること。
だが、実際には水門が完全に崩れて壊れるという事態に陥る可能性はかなり低いと思われる

>>6784 匿名さん
残念ながらこのマンションもブランズタワー芝浦も売れてない。
勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で、芝浦は人気がないとしか言えない。

賃料想定のコメントは参考になるけど、駅徒歩10分以上だから、そもそも投資目線で検討している人はそれほど多くないんじゃないかな？価格設定も投資家の食指が伸びにくい設定な気がするし。ただ実需検討が多いからこそ、なんとも使いづらそうな間取り(中住戸の洗面リビングインや角部屋のアイランドキッチン)などは、もうちょっと頑張って欲しかったなあ。

>>6790 匿名さん

勝どきの同坪単価のはどこ？PTK？
駅1分のPTKは駅11分のプラウド芝浦より安いよ。
ブランズだともっと高い。
港区の力を感じろ

>>6777 匿名さん
港南は立地的に実需では避けたいけど投資ならアリだな。

>>6790 匿名さん

売れてないの？
エビデンスは？？
SUMOでは売出し何件から今何件になったか知ってる？

売れてないの？

>勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で

同坪単価ではないでしょ。ブランズ豊洲は坪300台で
分譲が始まった。
ここのサイトの価格スレにちゃんと記録がありますよ。
芝浦は坪300台はあり得ない。
　

ブランズタワー芝浦の検討スレから引用です。
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も数年後に良い結果が出るかもしれませんね。

>>6790 匿名さん

PTKの価格表はこちら
https://wangantower.com/?p=18997
11000万台で、駅1分・高層階・南西角部屋・89平米
これは芝浦だと信じられない
もしこんな駅1分の大規模タワマンが芝浦にできれば
この部屋は2億円にいける
つまり勝どきは芝浦の半分の価格で売れているw

>>6795 匿名さん

埋め立て地だとバカにせずに芝浦アイランドとかを
坪200台で買った人は先見の明があったと言えますね。

>>6798 匿名さん

芝浦は今、坪400-500台でも、まだまだですよ。
芝浦再開発や高輪ゲートウェイ再開発など
割安のプラウドは最後のチャンスだw

>>6799 匿名さん

冷静に考えりゃ都心・港区・山手線徒歩をすべて満たしているので
埋め立て地だからというだけで今までの評価が低すぎたということ
でしょう。

でも勝どきの方が芝浦よりも勢いや人気があるのは誰の目にも明らか。向こうは欲しくても買えない。

そろそろ現実を見ようよ。

芝浦や港南はもうオワコン。これからは豊洲や勝どきなど東湾岸の時代。フェラーリやランボ、ゲレンデなど乗り回してるニューカマーのアッパー層が急激に増えてるよ、あの辺。

>>6800 匿名さん

そうですね。湾岸タワマンは勝どきや晴海、豊洲など色々な立地にあるけど、ここの港区X山手線は湾岸の中でも絶対の希少性が持つ存在だ。
過密や供給過多の問題もないし、
ここは野村X竹中のデザインとブランド力がある。
穴場と言いたいんだが、今はもマンションコミュニティ人気ランキング1位になった
人気のマンションじゃないw

マンション開発余地がないことを希少性があるといったり、
マンション開発だらけのこと需要旺盛といったり、

ものはいいようだなww

レインボーブリッジの歩道から見渡すと、勝どき、晴海、豊洲のタワマン乱立ぶりに驚く。３万戸くらいはあるだろう。それらがそのうち中古で売りに出されて来たら２％が出るとしても600戸くらいは常時売りに出ていることになる。空き地もあるのでさらに新築計画も出てくるだろう。考えただけで希望価格で売れる気がしない、ってか数が多すぎてよっぽど条件が良くなければ内見者さえなかなか来ないかもしれない。

芝浦も多いがあちらに比べりゃもう開発余地は少ないし、何が何でも港区という人は一定数いるので需給は引き締まると思うな。

>>6803 マンション掲示板さん

あと、隣駅でしかも内側の開発を自分たちの村の開発のように騒ぐの恥ずいからやめた方がいいぞww品川から浜松町まで4キロあるのにww

>>6804 匿名さん

勝どき 晴海 豊洲を一緒にすんなwww

値上げの前提は需要＞供給。
新築計画だけで1万戸以上ある勝どき・晴海・豊洲、
供給は無限だと言える。

>>6807 匿名さん

タワマンのかわりに雑居ビルと倉庫維持されても不動産価値が上がらねえww

つか豊洲の供給はもう終わったわwww
豊海と間違えるぐらいならしゃべんなwww

希少性だらけなのにプラウドとブランズの人気のなさww

次はシティタワー芝浦埠頭ww人の住む場所じゃねえwww

>>6808 マンション掲示板さん

終わったか？江東区なんで興味ない、知らん
坪単価400以上の中古物件が一つもない都心から離れているところに住みたくないから。

ブランズとプラウド二つで1000戸にも満たないのにほしい部屋を余裕で買える芝浦
再開発もめじろおしなのに需要と購買力が希少wな供給にちっとも追いつかない
一つは竣工しても大量売れ残り

数万戸供給されてるのに抽選で買うことすら困難な勝どき晴海
モデルルームの予約すらとれない
マンション以外に開発ないのに大量供給を超える需要が湧き出してくる

芝浦マジキツいっす
普通にみたら需要不足 魅力不足 所得不足
内陸と湾岸で中途半端なポジション
撤退するのが吉

>>6797 匿名さん

で、芝浦がその値段で全然売れないじゃん？ww

希少だから売れる
港区だから売れる
品川再開発だから売れる
山手線徒歩だから売れる

結果→竣工後も売れ残りの現実 涙涙

>>6813 マンション掲示板さん

じゃ、2015年竣工、2022年まだ売れ残りのあの物件はどこにある？

芝浦も豊洲も住環境良いと思いますよ。

>>6814 匿名さん
売れ残りの王者であるクレストプライムタワー芝。

>>6800 匿名さん
多分芝浦の評価が不当に低かったのは港南の嫌悪施設のイメージがあっただけで、本来はもっと高く評価されるべきアドレスだと思います。

東湾岸はまぁ10年後20年後に>>6796や>>6804みたいなことが起こらなければいいんじゃない？

>>6818 口コミ知りたいさん
こういうことが起きたとしても、それをネタにして宴会で小島よしおのネタやったら結構面白いよね。

>>6814 匿名さん
正確には2010年竣工
今年で12年目に突入するが絶賛売り出し中w
たかだか300戸程度でも、勝どきの駅直結の実力なんてそんなもんよww

https://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/

GFT以来大規模新築タワマンが無く、周辺住民からの住替え需要も見込みやすい地域で、周辺再開発計画も豊富、そして港区 x 山手線という最強アクセスなのに、こちらもブランズも売行き抜群！とならないのは、どこがネックなんでしょうね？徒歩距離ガーとか間取りガーとか周辺施設ガーとか言われてますが、賃料議論からも推察されるように、価格(やランニングコスト)が若干割高、ということなんでしょうか？

>>6820 匿名さん

ビュータワーも売り残り、ベイサイドタワーも売り残り
deux toursも苦戦だったでしょう？
PTKの「予約取れない」って、三井の商法じゃ？

>>6814 匿名さん

2015年築のベイサイドタワー晴海、今でも1億円台の南西角部屋が売り出し中。
眺望がいい高層階ですよ！
ここの低層階南西角は同じ面積と価格帯で、一瞬で完売したよ！
売れないのはどこ？

>>6821 マンション検討中さん
ブランズがコケただけで、プラウドは売れ行き抜群とまでは行かないまでもこの価格帯ではまずまずの売れ行きではないでしょうか。
そもそも400戸クラスではそこまで割安感出して焦って売る必要もないですからね。この価格帯で売れ行き抜群となるほど日本は裕福ではないですよ。

>>6810 匿名さん

豊洲は安いね。安いから食指が動かない。豊洲のタワマンなんて
芝浦に比べりゃほとんど値上がりしていないに等しい。
安いマンションしか買えない層が買う場所は資産価値もクソも
あったもんじゃないな。　　

>>6815 匿名さん

ごめん、江東区には興味ない

築10年の中古マンションでも坪400以上が芝浦
築10年の中古では坪400に行かないのが豊洲

芝浦アイランドグローヴタワー　　坪４２７万
芝浦アイランドケープタワー　　　坪４１２万
キャピタルマークタワー　　　　　坪４６７万

シティタワーズ豊洲ザツイン　　　坪３７６万
シティタワーズ豊洲ザシンボル　　坪３６８万
ザトヨスタワー　　　　　　　　　坪３８２万

豊洲も芝浦もそれぞれの魅力があって良いですよ。

>>6827 匿名さん

豊洲は値上げができないね。江東区全体は激安だけら。
有明や東雲の安いタワマンが大量供給中、隣の豊洲だけが値上げってあり得ないでしょう。

>>6827 匿名さん
築15年で坪単価400万越えのシェルタワー豊洲とパークシティ豊洲抜いてるのは、意図的だよね。
豊洲も芝浦も資産価値は同レベルでしょう

>>6829 匿名さん

豊洲は値上げしても売れないから坪300台なんだよね。
新築のうちはデベロッパーが派手に宣伝するから坪400台で売れても
中古になったら坪300台から抜けられない。それが港区との差。

>>6831 匿名さん

中古相場、そのものですね。
江東区が安い、豊洲が安い、ブランズ豊洲だけが坪400台
それは不可能だ。

このレベルの低い議論はなんなの？検討の妨げにしかなってないけど。

豊洲関連のレスの削除依頼および該当ユーザーの書き込み制限依頼出しておきました。

久々にたった1000戸供給してカツカツの芝浦。
数万戸の供給が続くのにバカ売れの勝どき月島晴海。

居住需要が供給に勝ってるのはどちらかは明白だね。居住需要が足りてないことを希少性があるなんて詭弁甚だしい。

芝浦はマンション用地がないなど騒いでるが、そんなことは勝どき月島も同じこと。どこも埋め尽くされているが、デベによる大規模再開発が連発する。

芝浦は長年かけて地上げして大規模再開発しても居住需要が足りないから、雑居ビルや倉庫や業務ビルの既存の区画をマンションに置き換えるだけ。アイランド以外はチビマンばかり建つのはそういうこと。

マンションを作ろうとすると値段が高くなるわりに街が魅力に乏しく購買力がついてこないから頭打ちする。

まさにプラウドタワーとブランズタワーがそれ。

芝浦は「港区」「山手線が使える」が売りだが、港区の内陸とは完全に分断されてて港区民からすれば用事はなく、山手線の他の駅に用事があるなら最初からそこに近い所に住めば良いから、住む必要がない。

都心三区からは不便なだけ、他の湾岸や目黒や文京や世田谷や新宿からすれば割高なだけの魅力に乏しい街でしかない。

つまり田町浜松町品川の社畜専用のエリアでしかない。オフィス街としても二流、住居としては三流。それが芝浦。

一目瞭然です
しかもWCTよりパークシティ豊洲の方が
利回り低い（にがわらいｗ）

>>6821 マンション検討中さん

ほんそれ。
推しポイントが目白押しなのにたいして売れない。
これが現実。
タワーで売れてないのは芝浦と三田ガーデンぐらい。

つまり作り手の問題ではなく、エリアの買い手の限界。

>>6823 匿名さん さん

スミフを例に出されても 笑

芝浦もスミフタワーが始まるのだから、墓穴掘ってるのわかってる笑笑?

>>6824 通りすがりさん

芝浦の価格にあった購買層が芝浦にないだけでしょ 笑
勝手に坪500は売れない価格帯にするなよ 笑笑

>>6825 匿名さん

芝浦は港区最底辺の価格帯で売れないのはどうして笑?

お隣の浜離宮はすでに爆売れで値上げだけど笑笑？

芝浦と野村どちらがダメなの笑?

たしかに安いマンションなのに食指が動かない人たちばかりだと資産価値もクソもなさそうだな 笑笑

芝浦民はほんとこの売れない現実を理解した方がいいよ。
あなた方が思ってるより芝浦は価値がないということだから。

残念ながら、
芝浦はいいのにデベの企画が無能なのか、
デベの企画はいいのに芝浦に限界があるのか、
どちらかのストーリーを受け入れる必要がある。

芝浦も物件も最高というのはもう言えないの。

>>6835 マンション検討中さん
長々とツッコミどころ満載の投稿するのはやめてくれよな。処理が大変でスレッドが見づらくなるんだから。
>>6796の画像にあるくらい的を得てたら長文でも良いんだけどさ。
まぁとりあえず同条件の物件で比較して坪単価が芝浦以下なんで、住居としては4流以下って事で良いかな。
アクセスが不便でオフィス街として高い賃料が望めないから住居にするしかなくて大規模マンションが乱立する。それが今後問題になるって話なんだけど。

>>6838 マンション掲示板さん

勝どき晴海豊洲、ここに比べて唯一の強みは安さだよw
芝浦は資産性の価値がある、だけら高く売れる。
ここなら550台、ブランズなら600台の中層階部屋は多数売れているよ。晴海や豊洲ならここ価格で1戸も売れないよw

>>6843 名無しさん

竹芝は売れるのに芝浦は売れてない。
内陸は売れるのに芝浦は売れてない。
東急芝浦も売れず野村芝浦も売れてない。

論理的に考えると、だめなのは芝浦。

>>6835 マンション検討中さん

社畜こそ日本の誇りじやないの？
ずばり、芝浦は国宝が集まる最高のエリアだ

資産性ってリセールバリューのこと？

この市況で駅遠ペンシルの売れ行き遅い物件買うなんて投資家なら頭沸いてるでしょ。

ここでいくらリターンとるつもりよw

>>6845 匿名さん

坪500も出すなら内陸の中古買えばいいのに。
コスパも転売益もない芝浦に残るのは通勤距離と山手線と不味い飯屋だけだよね。
社畜でもなぜ芝浦にこだわるのか理解できない。

お金はあるが育ちが悪くて良いものが理解できないのか、お金がないのに見栄っ張りなのか、どちらだろう？

>>6847 港区民さん

例えばここ1億円の低層階南西角、今すぐリセールしても1.2億の相場があるよ
これは即リターンだ
だからもう完売
高層階でも同じパターンの部屋多数契約済だよ
まぁお前は価格表さえ見たことないでしょう？
かわいそう。

>>6849 名無しさん
内陸で500の中古とか言ってる時点でお察しですね。
築何年の物件に資産性を見出してるんでしょう？荒らしにすらなってない。

>>6850 検討者さん

この奴、港区の相場が分かっていないのか
住所コンプレクスの江東区民か

中央区、江東区湾岸が芝浦に肩を並べることは考えづらい。交通利便性、行政サービスなど劣るところが無いうえ、下記画像の投稿にあるようなリスクを抱えているわけですから。
むしろ10年後は今まで以上に差が広がると見てもいい。

ただ、価格がエリアの購入者の限界に達しているというのは事実あるでしょう。芝浦は高輪GWから相場が上り調子でしたから。給料上がらず物件価格がどんどん上がった結果、一般リーマンの限界ラインで買えるエリアが中央区江東区湾岸にうつった。

ただそれもあくまで今時点の話です。世界的にコロナでお金が増え貨幣価値が低下した昨今、インフレ、給料水準の向上が確実視されています。将来的に芝浦に需要は戻るでしょう。

>>6852 通りがかりさん

供給過剰は怖いね

>>6853 匿名さん
>>6852 通りがかりさん

今思えばPTKサウス1期1次抽選が外れて良かった。
本当に買おうとしてたから危なかったです。
価格的には範囲内なので、芝浦一本で検討します！

>>6854 口コミ知りたいさん

プラウドタワー芝浦も、パークタワー勝どきサウスも、どちらも良い選択肢だと思うけどな。港区や中央区の大手デベ x スーパーゼネコンの新築タワーマンションを難なく選べること自体、とても羨ましい。
勝どきサウスは3次も抽選続く雰囲気だけど、プラウドタワー芝浦は先着順で選べる住戸も有るし、良い選択ができるといいですね。

PTKもプラウドも良い住戸は早期に完売してしまうので、どちらにせよ早めに決めた方が良いかと思います。

プラウドタワー芝浦は1期7次まで進んでますが、条件の良い3LDKはまだ買えますかね？

>>6855 マンション検討中さん
PTKも魅力的なマンションですね。ただ子育てに関しては保育園、小学校、習い事など人口過多の懸念があったり、リセールに関しても供給過多のリスクがあることを否定するのは難しいと思います。
また2024までとなるとローン前提の人は金利上昇の懸念もありますね。プラウド芝浦は23年3月ごろなのでぎりぎり大丈夫ではないかと思いますが24年までとなると怖いところですね。
そう言った懸念がない(子育て予定がないもしくは中学生以上、実需としてリセールはせず駅近物件に住み続けたい、金利が多少上がっても無理なくローンを完済できる)人にとっては間違え無い選択肢の一つかと思います。

とにもかくにも現状買い手が多い少ないで10年後の状況を予測することは難しいと思います。昨今の状況は前代未聞であり予測は極めて難しい。
値段がすでに上がった芝浦を取るか、今後もう少し上げるかもしれないがその後大きく下げる可能性もある中央区江東区湾岸を取るか。
個人的には芝浦の方が堅いと考えます。

何を言ってんだか。ブランズタワー豊洲とパークタワー勝どきの方が、圧倒的にブランズタワー芝浦とプラウドタワー芝浦より値上がり率が高いだろう。
値上げしても倍率ついて売れてしまう豊洲勝どきには勝てんよ。
値上がりは期待できないけど港区アドレスが自慢できるのが芝浦

>>6859 匿名さん

ま。。待て
これ以上値上がりするブランズ豊洲やPTK、誰が買う？お前？
相場350台の豊洲に400で売ったブランズ豊洲、もし値上げだったら500台？
周辺のタワマン同士より4割高？
簡単な数学ですよ。

相場300後半の芝浦で500で買おうとしてるのは、無視かい

港区湾岸にネガティブなイメージある人も多いと思うけど芝浦は環境も良いからね。

>>6859 匿名さん
ブランズ豊洲ってすでに周辺よりかなり割高じゃん
今は良いけど、これからの再開発余地が無い豊洲でこの先どうやっていくの？
周辺相場とも乖離してるし、正に今がピークの物件じゃんw

>>6861 匿名さん
芝浦の相場は400だけど

>>6861 匿名さん

芝浦の相場は400で、ここプラウドは450スタート。
新築プレミアムを考えて普通だよ、むしろ割安だ。
一方、ブランズ豊洲ってバカ高いよ

豊洲から来たしつこいネガ君いるけど、君らが誇るブランズタワー豊洲も販売当初の売れ行き芳しく無かったこと知らんの？
あれも販売した時は散々酷評されてたんだけどな。喉元過ぎれば何とやらか

>>6860 名無しさん
正にそれですよね。豊洲はもう再開発打ち止めだし、ブランズ豊洲は初期に買えた人は良いでしょうけど、値上げ後に買った人は出口厳しいと思います。

>>6861 匿名さん

そうなんですよ。
豊洲@400、勝どき@450もマジかあ、、なんですけど、芝浦@500もマジかあ、、なんですよね。
3LDKを取れる下限を22坪くらいと仮定すると、ギリ1億で収まりそうなのが勝どきで、芝浦は超えてしまう。それでもガンガン売れていくので、皆さん凄い決断力だなあと。そんなんでビビりながら買うの躊躇してたら、23年頃には芝浦新築(ブリヂストン跡地のスミフ？)は@550くらいになってるんでしょうかね。

>>6868 評判気になるさん
3LDK前提なら芝浦の方が良いのではないでしょうか？
上にもありますがやはり人口過多の地域は子育て面で相当な懸念が予想されるので将来的にファミリー層の需要が期待できるかどうか。
芝浦はアイランドなど周辺物件は2LDK中心ですし、3LDKは結構堅い需要が見込めると思われます。
ブランズはやや高いですがプラウドの現状の価格帯ならまだ。

プラウドの2期、値上がりするかな。。
ブランズより安すぎでしょう