プラウドタワー芝浦

豊洲を叩きつづけてる人いるけど、豊洲に恨みでもあるのかな。豊洲はいい街だし、叩くのは見苦しいよ。

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>>6772 マンション検討中さん

ここは24時間、警備員3名いますか？
ブランズだと昼1名、夜2名だそうだ。

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警備員3名24時間常駐するほどセキュリティ必要なマンション(場所？)なんですか？

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>>6773 匿名さん

叩いているわけではないと思う。ただ、芝浦の新築買おうとしている人が
いるスレで豊洲連呼されても、港区芝浦捨てて江東区豊洲を選ぶ人は皆無なだけ。
仮に、いくら豊洲が素晴らしくてもそれとこれとは別問題よ。

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現在募集中のネット掲示されている物件の賃料の㎡単価を調べてみましたよ。
（管理費別途表示の場合は賃料に合算）

芝浦アイランドグローブタワー　　　4462円
芝浦アイランドケープタワー　　　　4246円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　4007円
グローバルフロントタワー　　　　　4917円
キャピタルマークタワー　　　　　　3901円

以下参考、

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　4860円
ワールドシティタワーズ　　　　　　4367円
コスモポリス品川　　　　　　　　　4268円

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上のデータから、ここは新築プレミアのうちは㎡4900円～5000円と
見ておけばよいのではないかと思います。築10年で㎡4000円～4300円ですね。

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>>6777 匿名さん
GFTが意外と安いな。平米5500は余裕であると思ってた。

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>>6777 匿名さん

おおー、参考になります。
GFTやVタワーの賃料でAve@5000超えないならば、ココでAve@5500取るのは難しいですね、、仰る通り、新築時で@5000前後、10年後で@4300前後(もし運が良ければ再開発効果で@5000を維持するかも)、くらいに見ておく方が固いですね。新築時はまだしも、ココ10年後は管理修繕で@884/㎡払うので、キャップレート少し厳しめかな。

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>>6774 匿名さん
同じだよ

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>>6775 マンション検討中さん
いや治安とかの問題ではない。
のらえもんさんのブログにも記載ありますが、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げている。防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。
将来的にそんなとこ監視カメラなりロボットでも置くなりして人減らせば管理費は普通の水準になることもできるんじゃないかと思うが。

ただ、もし地下に置いたまま浸水被害にでもなれば修繕積立金大幅に削られるし、それが2回3回起ころうもんなら地獄。そういう考えで保険料だと思えば納得感も幾分かあるはず。

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>>6778 匿名さん
インフレで全体的に上げてくるというシナリオも考えられる。高くなるのは難しいかもだけど10年後キープくらいは十分考えられる。

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>>6776 匿名さん
芝浦が港南や豊洲より断然うえ。

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https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

ここの浸水リスクが低いですね。

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>>6785 匿名さん

それは大雨による川の増水の時のハザードね
津波想定はこちら　　　　

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そしてこちらが高潮時の想定
まあめったに無いことではあるから
気にはしていないけどね。

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>>6786 匿名さん

津波の場合も大丈夫そうだね。

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>>6785 匿名さん
それは川が洪水した場合w
ここのリスクは高潮でかつ水門が壊れた場合に浸水すること。
だが、実際には水門が完全に崩れて壊れるという事態に陥る可能性はかなり低いと思われる

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>>6784 匿名さん
残念ながらこのマンションもブランズタワー芝浦も売れてない。
勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で、芝浦は人気がないとしか言えない。

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賃料想定のコメントは参考になるけど、駅徒歩10分以上だから、そもそも投資目線で検討している人はそれほど多くないんじゃないかな？価格設定も投資家の食指が伸びにくい設定な気がするし。ただ実需検討が多いからこそ、なんとも使いづらそうな間取り(中住戸の洗面リビングインや角部屋のアイランドキッチン)などは、もうちょっと頑張って欲しかったなあ。

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>>6790 匿名さん

勝どきの同坪単価のはどこ？PTK？
駅1分のPTKは駅11分のプラウド芝浦より安いよ。
ブランズだともっと高い。
港区の力を感じろ

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>>6777 匿名さん
港南は立地的に実需では避けたいけど投資ならアリだな。

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>>6790 匿名さん

売れてないの？
エビデンスは？？
SUMOでは売出し何件から今何件になったか知ってる？

売れてないの？

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>勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で

同坪単価ではないでしょ。ブランズ豊洲は坪300台で
分譲が始まった。
ここのサイトの価格スレにちゃんと記録がありますよ。
芝浦は坪300台はあり得ない。
　

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ブランズタワー芝浦の検討スレから引用です。
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も数年後に良い結果が出るかもしれませんね。

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>>6790 匿名さん

PTKの価格表はこちら
https://wangantower.com/?p=18997
11000万台で、駅1分・高層階・南西角部屋・89平米
これは芝浦だと信じられない
もしこんな駅1分の大規模タワマンが芝浦にできれば
この部屋は2億円にいける
つまり勝どきは芝浦の半分の価格で売れているw

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>>6795 匿名さん

埋め立て地だとバカにせずに芝浦アイランドとかを
坪200台で買った人は先見の明があったと言えますね。

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>>6798 匿名さん

芝浦は今、坪400-500台でも、まだまだですよ。
芝浦再開発や高輪ゲートウェイ再開発など
割安のプラウドは最後のチャンスだw

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>>6799 匿名さん

冷静に考えりゃ都心・港区・山手線徒歩をすべて満たしているので
埋め立て地だからというだけで今までの評価が低すぎたということ
でしょう。

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でも勝どきの方が芝浦よりも勢いや人気があるのは誰の目にも明らか。向こうは欲しくても買えない。

そろそろ現実を見ようよ。

芝浦や港南はもうオワコン。これからは豊洲や勝どきなど東湾岸の時代。フェラーリやランボ、ゲレンデなど乗り回してるニューカマーのアッパー層が急激に増えてるよ、あの辺。

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>>6800 匿名さん

そうですね。湾岸タワマンは勝どきや晴海、豊洲など色々な立地にあるけど、ここの港区X山手線は湾岸の中でも絶対の希少性が持つ存在だ。
過密や供給過多の問題もないし、
ここは野村X竹中のデザインとブランド力がある。
穴場と言いたいんだが、今はもマンションコミュニティ人気ランキング1位になった
人気のマンションじゃないw

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マンション開発余地がないことを希少性があるといったり、
マンション開発だらけのこと需要旺盛といったり、

ものはいいようだなww

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レインボーブリッジの歩道から見渡すと、勝どき、晴海、豊洲のタワマン乱立ぶりに驚く。３万戸くらいはあるだろう。それらがそのうち中古で売りに出されて来たら２％が出るとしても600戸くらいは常時売りに出ていることになる。空き地もあるのでさらに新築計画も出てくるだろう。考えただけで希望価格で売れる気がしない、ってか数が多すぎてよっぽど条件が良くなければ内見者さえなかなか来ないかもしれない。

芝浦も多いがあちらに比べりゃもう開発余地は少ないし、何が何でも港区という人は一定数いるので需給は引き締まると思うな。

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>>6803 マンション掲示板さん

あと、隣駅でしかも内側の開発を自分たちの村の開発のように騒ぐの恥ずいからやめた方がいいぞww品川から浜松町まで4キロあるのにww

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>>6804 匿名さん

勝どき 晴海 豊洲を一緒にすんなwww

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値上げの前提は需要＞供給。
新築計画だけで1万戸以上ある勝どき・晴海・豊洲、
供給は無限だと言える。

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>>6807 匿名さん

タワマンのかわりに雑居ビルと倉庫維持されても不動産価値が上がらねえww

つか豊洲の供給はもう終わったわwww
豊海と間違えるぐらいならしゃべんなwww

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希少性だらけなのにプラウドとブランズの人気のなさww

次はシティタワー芝浦埠頭ww人の住む場所じゃねえwww

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>>6808 マンション掲示板さん

終わったか？江東区なんで興味ない、知らん
坪単価400以上の中古物件が一つもない都心から離れているところに住みたくないから。

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ブランズとプラウド二つで1000戸にも満たないのにほしい部屋を余裕で買える芝浦
再開発もめじろおしなのに需要と購買力が希少wな供給にちっとも追いつかない
一つは竣工しても大量売れ残り

数万戸供給されてるのに抽選で買うことすら困難な勝どき晴海
モデルルームの予約すらとれない
マンション以外に開発ないのに大量供給を超える需要が湧き出してくる

芝浦マジキツいっす
普通にみたら需要不足 魅力不足 所得不足
内陸と湾岸で中途半端なポジション
撤退するのが吉

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>>6797 匿名さん

で、芝浦がその値段で全然売れないじゃん？ww

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希少だから売れる
港区だから売れる
品川再開発だから売れる
山手線徒歩だから売れる

結果→竣工後も売れ残りの現実 涙涙

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>>6813 マンション掲示板さん

じゃ、2015年竣工、2022年まだ売れ残りのあの物件はどこにある？

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芝浦も豊洲も住環境良いと思いますよ。

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>>6814 匿名さん
売れ残りの王者であるクレストプライムタワー芝。

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>>6800 匿名さん
多分芝浦の評価が不当に低かったのは港南の嫌悪施設のイメージがあっただけで、本来はもっと高く評価されるべきアドレスだと思います。

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東湾岸はまぁ10年後20年後に>>6796や>>6804みたいなことが起こらなければいいんじゃない？

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>>6818 口コミ知りたいさん
こういうことが起きたとしても、それをネタにして宴会で小島よしおのネタやったら結構面白いよね。

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>>6814 匿名さん
正確には2010年竣工
今年で12年目に突入するが絶賛売り出し中w
たかだか300戸程度でも、勝どきの駅直結の実力なんてそんなもんよww

https://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/

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GFT以来大規模新築タワマンが無く、周辺住民からの住替え需要も見込みやすい地域で、周辺再開発計画も豊富、そして港区 x 山手線という最強アクセスなのに、こちらもブランズも売行き抜群！とならないのは、どこがネックなんでしょうね？徒歩距離ガーとか間取りガーとか周辺施設ガーとか言われてますが、賃料議論からも推察されるように、価格(やランニングコスト)が若干割高、ということなんでしょうか？

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>>6820 匿名さん

ビュータワーも売り残り、ベイサイドタワーも売り残り
deux toursも苦戦だったでしょう？
PTKの「予約取れない」って、三井の商法じゃ？

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