プラウドタワー芝浦

>>6353 名無しさん
毎日硫黄臭に晒されていると、感覚が麻痺しているのかと。
芝浦小～高浜橋周辺までかなり臭いますから。
もっと周辺住民は怒った方がいいよ。問題ないとしてしまって臭い物に蓋をしてしまっては、改善する機会すら失われる。
ちなみに、処理場の移転は夢物語です。移転先の猛反対等が予想され、誰もやりたがらないでしょう

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>>6364 匿名さん
12分くらいで行けます。信号も一つしかないから田町より下手したら早く着く

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地下鉄ならば何でも良いというわけではないのでは。
ただ、甲南エリアは品川地下鉄まで遠すぎる。
品川地下鉄の恩恵は、白金高輪を筆頭に内陸部です。

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>>6368 匿名さん
私は出張が多く平日地方、週末のみ芝浦の生活をしており、帰りは品川から徒歩で帰宅してましたが、気にするほどの臭いを感じたことはないですね。海外旅行や海外出張で2ヶ月近く家を離れた時も同様。数ヶ月毎に招待している両親からもそういった声を聞いたことはありません。もしかしたらあなたは人並外れた嗅覚を持っているのかもしれませんが、やはりあなたの主観でしかないですね。もちろん私の意見も私の主観ですが事実としては周辺住民が怒ることもないレベルということです。あと、移転はあってもなくてもどちらでもいいですね。現状で支障はないので。

周辺住民を焚き付けて問題にしたいのであれば、検討板ではなく既存マンションの住民板で活動されてはいかがでしょう。

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>>6371 評判気になるさん
臭いなんてホント主観だからね。
そもそも、水場は大なり小なり臭いはする。それを不快に感じるかどうかは人によるって事でしょ。「磯の香り」だって正体は硫化物なんだから、嫌いな人は嫌いだろうし。

気にする人は最初から芝浦のような海沿いのエリアを選ばないし、住んでる人は特殊な事情でよっぽど悪臭が出たとき位にしか気にしないんだから、この話はいつまでも噛み合わないよ。

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>>6374 匿名さん
主観云々と言えるレベルの硫黄臭じゃないけどね。
まあ毎日じゃないからなんだろうけど、わかっている人はわかるでしょ。
それを気にならない、問題ないとしたいのは、ただ単に高値売り抜けしたい周辺物件のポジショントークでしょ

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誰と戦ってるのかわからない臭いマンがいて草。
検討者に有益な情報を与えたいの？それともプラウドが売れちゃうと都合悪い人？

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>>6376 マンション検討中さん
芝浦の環境改善を切に願う一港区民です。

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>>6377 匿名さん
であればこの板で騒いでも意味ないですね。現状、臭いを異常に気にする粘着質な人が物件の評価を落とそうと躍起になっていると言う見方しかできません。以前も内陸にしか興味ない旨発言してるようですし。
改善を求めるなら恐らく相手にされませんが区議会議員に改善案を提案したり抗議活動したり施設相手に裁判でもしたらいいんじゃないですかね？

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臭いが気になったようなことは一回もないなあ。何を言ってるんだろこの人は。たまにいるよね、港区とか東京都とかのパブコメ募集で問題が無いことを問題だと大袈裟に騒いでる人。共産党系の感じ、その手の人なんでしょう。

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>>6381 匿名さん

そもそも嫌悪感ないしね。品川シーズンテラスも緑がある広い公園で良いし、芝浦公園もあるし、運河沿いも綺麗に整備されて気持ち良いし。芝浦中央公園のドッグランが近いのも愛犬家には◎。

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>>6382 マンション検討中さん
下水処理場もゴミ処理場も食肉処理場も、特に嫌悪感ないという周辺住民だらけで安泰だね。
内陸にそんなもん移設しようもんなら、大騒ぎだわ。青山の児童施設であの騒ぎよう。港区内陸民は湾岸民に感謝しないといけないですね

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>>6383 匿名さん
芝浦民は田町に港南民は品川に行くわけで、その辺りの施設は生活の妨げにならないところに絶妙に配置されてますよね。港区は街づくりが本当に上手です。
あまり生活して気にすることもないので、誰に感謝されることでもないですね。地価への影響があるのかもわかりませんが、もしあるとしたら生活に影響がない施設のおかげで割安でこんな住みやすい環境に住めるわけで、むしろこちらが感謝してもいいくらいですね。
生活圏外とはいえ徒歩圏内にそういった施設があることを気にする人は他に住めばいいわけで。あなたもそんな気になるなら内陸でも他区でも良いところを見つけて住んだ方が自身も周囲も幸せになると思いますよ。

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アイランド住んでたけど匂いなんか無いよ。
芝浦も港南も誰も興味のない倉庫街だったけど再開発で変わるんでしょ？
今を語っても仕方ない。

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>>6383 匿名さん
ゴミ処理場は不燃とリサイクルだけだから害はないどころか粗大ゴミとか使い切れなかったスプレー缶とか持ってって捨てるのに便利ですらある。
高速道路とか河川が隣接してる方が遥かに実害やリスクが大きい。

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芝浦の方がアドレスイメージが良いかな。

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>>6390 評判気になるさん
仰る通りで首都高と新海岸通りからの距離の方が遥かに大事。確かシミュレーションでは某マンションの大気汚染指数はプラウドの10倍近いといった話が出てたはず

あと匂いの発生源に行けば臭いのは当たり前。
匂いマンは気流の流れを考えず、発生源から円状に拡がると思い込んでるのだろうが、空気の流れからして滅多に流れてこない。

気になって仕方ない人は多分施設があること自体が気になって仕方ないのであって、においがするしないの実態はあまり関係ないのでは？

もはや思い込みというやつですね

1. 

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>>6395 匿名さん
この図だと、高浜水門がとても臭いという前提に立つと、思いっきりその風浴びてるけど大丈夫？

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高浜水門から放流された汚水は南下するから芝浦は臭くないですよ。

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>>6397 匿名さん
港南側の臭気や排気ガスなど、全てを受け止めていますね

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風向きがこのスナップショットのまま常に一緒な訳ないでしょ

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>>6399 検討板ユーザーさん
6395さんは、それが拠り所みたいですが

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>>6385 匿名さん

埋め立てた年代にそんなに差はないですよ。港南エリアも埋め立てからすでに100年近く経過している。品川駅や高輪ゲートウェイ駅も埋め立て地だと認識している人のほうが少ないくらいでしょう。人が住んだ歴史が浅いのは昭和の終わりまで造船所や化学工場地帯であった江東区の方です。

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>>6388 匿名さん

港清掃工場は完全燃焼させて、排出前に処理されているので、排煙らしい煙は出ませんよ。煙突がたっていても、寒い季節のみ上からちょろっと白い水蒸気が出ているのが見えるだけ。

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>>6401 匿名さん
芝浦は明治から大正、港南は昭和に入ってからだったはず。

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>>6395 匿名さん

街づくり計画の「風の道」の図ですね。羽田空港の新着陸コースは南風時の運用ですが、実際には毎日飛んでいることからもわかる通りほとんど南風（南南東から北北西に吹く）ですね。もし難からの臭いが発生しても南に行くほど臭いはしない。芝浦でも南端にある当物件には臭い問題は関係ないでしょうね。

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>>6403 匿名さん

ほとんど差が無いですよ。片方が100年前、片方は30年前と言うなら話は別ですが、芝浦も港南も埋め立てから90年以上たっていますからね。芝浦のほうが10年くらい古いだけ。

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売れ行きはどうなん？

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>>6412 マンション検討中さん

ここまでは順調だね。売出し住戸の80%以上は契約できているのではないかと。
ただ最上階の部屋はまだ先着順で残っている感じ。都心高額物件で最上階が残るのは最近では珍しい印象。周辺買い替え需要と初期エントリー勢が一巡した後、この勢いが続くかどうか注目かと。

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>>6415 匿名さん
売り出し住戸の8割契約できてるから順調って、そんなん何も好不調のベンチマークにならないから。特に野村は要望入った部屋を売り出ししていくわけで、その中で8割だと勢いは全く感じないね。
大事なのは総戸数に対して何割売れたか。せいぜい4割弱

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これはここの事？

市況を正確に把握するには3種類の情報を集める必要があります。「供給戸数、在庫、契約率、単価などのデータ」「注目プロジェクトの売れ行き」「どんな人がどんな物件（住戸）を買っているか」どれが欠けてもダメです。
夏以降「ある大規模プロジェクト（都心）」に注目してました。露出期間の長さの割には売出が遅かったです。スペックの長短が極端で熱狂してた需要が「冷静になった」と判断しました。案の定最上階いまも完売していません。これは高額物件では致命的です。他にも同様の例がいくつか散見できました。

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割安な住戸は既にほとんど無くなってる。やはり芝浦アドレスは魅力的。

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>>6418 匿名さん
いま何戸売れてる？

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>>6419 匿名さん
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸
　６次　　１８戸
うち先着順　２８戸なので　158戸契約済（進捗37％）

一時期のブランズ状態かな。　　

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ちなみに、物件概要からの数字なので、実際はもっと低いかもしれないです。
最近のデベは、売れ残りを先着順にそのまま出さずに隠す事しますので

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>>6420 匿名さん
各期の売り出し件数までご存じですか？

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>>6422 検討板ユーザーさん
その数字が売り出しかと思いますが

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失礼、1期1次の105戸は契約戸数でしたね。

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>>6420 匿名さん
ブランズは昨年の同じ時期に80くらいしかうれてないよ、一緒にすんなや

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>>6417 匿名さん
ここはギリギリ大規模と言えるかもしれないけど、
全然注目プロジェクトではないよ
そもそも熱狂にもなってなかったので当てはまる部分は最上階が売れない点しかないのでは？

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>>6427 匿名さん
価格はこちらの方が安いですからね。そこを加味しないと。

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ブランズよりは遥かに進捗良くて安心?

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最近、営業さんから最上階は全て供給済って聞きましたよ。。

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>>6427 匿名さん
156/186なんで85%成約してるってことか。
これで不調はないでしょ笑まだ一期ですよ？

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>>6431 マンション検討中さん
供給済みと成約済みは、似て全く異なる意味です。
そりゃ売り出すのは自由。問題は、そこで成約できるかだな。

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>>6432 口コミ知りたいさん
そりゃ要望取らずにただ単に供給して85％成約してるなら、野村の市場を読む力は凄いなと思うけど、事前に要望取った上で売り出しているだけで、その85％は当たり前だし好不調の指標になんか全くならない。
大事なのは、全体戸数に対しての成約戸数。それが他の物件と比べて進捗良くないからイマイチ扱いされている。
ブランズと比較しても意味ないからね。あそこは高値追いで進捗とか気にしてない営業手法。
ここは回転系の野村不動産ですから。

別にネガしたいわけではないので、誤解なきよう

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>>6428 通りがかりさん

大規模＝421戸なので、まあ大規模で差し支えない
都心＝港区なので都心
露出＝21年1月にHP発表
売出＝21年7月に1期1次
露出長い割りには売出し遅い＝まあそうですね
スペック長短極端＝まあそうなんだろうね
最上階完売してない＝いま先着順で残ってる28000万円の住戸は、価格表通りなら最上階住戸のはず

坂根さんが、潮目が変わったことを例えるのに言及してるのは、たぶんこの物件のことかな、、

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>>6428 通りがかりさん
ツイッターだと勝どきサウスじゃないかって言われてるね

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>>6433 匿名さん
プラウドの価格表は成約したとこはちゃんと成約済って出てるよ
供給済表記はブランズ

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>>6437 匿名さん

>>6431に言ってね

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>>6434 匿名さん
なるほど。そういうもんなのか。
どこも最近はじっくり売っているという記事を見た気もするけどなぁ。あと市場が上昇してる局面だと一気に出さず少しづつ機会を見て値上げしつつあった方がいいと思うんだけどな。

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>>6439 口コミ知りたいさん
物は言い様で、じっくり売ってると一言で言っても、スミフのように値上げしながらじっくり売っていくのと、値上げできずに売れていないのとでは、意味合いが違いますね。

前者は人気物件だから値上げで過熱感を押さえながら、早期購入者とデベの利益を最大化できる優良物件。
後者は言い換えるとその値段では買い手からあまり付きにくい不調物件。

近隣での前者物件は、白金ザスカイやパークタワー勝どきミッド。値上げしても順調に売れたもしくは売れている。
後者物件は、ブランズ芝浦。この市況上昇局面でも値上げなんて無理でしたね。

ここは果たしてどちらになるかね。

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>>6436 匿名さん

>>6435のほうが説得力がある

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>>6441 匿名さん
国が出してる液状化マップだとこんな感じ。東日本大震災で液状化した海洋大のあたりがリスク高くなってる。プラウドは問題なし。

1. 

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>>6444 匿名さん
そのデータの前提条件は何でしょうか？

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>>6444 匿名さん
それは平成２４年版でしょ

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液状化リスクの低いマンションの方が良いですよね。

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>>6435 マンション検討中さん

これって晴海フラッグじゃない？
都心＝中央区
大規模＝日本一の大規模
スペック長短極端＝都心で超安いけど駅25分ぐらい
プラウドはタワマンとして大規模とは言えないし、そんなに注目されていない。駅11分も、極端ではない。晴海の物件は普通に13分とか掛かる。
「夏以降に注目してました」って、選手村のことでは？

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>>6447 匿名さん
今は中古売買の時も、ハザード重説義務化だからね。リセールにも影響ある

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>>6449 匿名さん

こう見ると芝浦はアイランドとキャピタルぐらいしか選べられないね

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>>6448 eマンションさん
夏以降というのはプラウド一期一次で、
スペック長短は立地条件の話しではなく、
竹中x標準でわりとハイレベルな設備仕様とクソ間取りや天高のことじゃないの？
PTKやハルフラは大規模ではなく、超大規模で言うはず

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>>6448 eマンションさん
ハルフラは間違いなく無いよ。
どう考えてもここだね。

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>>6450 匿名さん
そもそも港区湾岸はそういう土地なわけで、今更ジタバタしてもしょうがない。
それが嫌なら、1.5倍のお金払って内陸住めばいいよ

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>>6453 匿名さん
1.5倍で払って一部屋捨てたら行けるんじゃないかな。

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3.11では、港南は液状化してたけど芝浦は液状化してなかったはず。

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液状化って水害保険で賄えるんじゃないの？知らんけど。被害受けたら地域全体で地価下がるし芝浦ならどこでも大して変わらんと思うんだけど。液状化で人は死なないし。

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>>6451 匿名さん
晴海も勝どきも売出し住戸、売り切れてるからね。
ここかな。

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3.11って首都圏の地震としては大した規模ではないのに、それで液状化してるような地盤の弱い土地は直下型来たら何が起きるか分からないよ。

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>>6456 匿名さん
なんで、港南にマウント取ろうとするの？
港南で液状化したのは未対策の海洋大のグラウンドの一部だけ。
地盤の弱さでいえば、芝浦の方が危険だよ。

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>>6460 周辺住民さん
同じようなこと言ってるじゃん。地区の中だって場所によって地盤なんか違うんだから意味ないわ。
ファクトとして311で液状化したのは主に千葉よりの湾岸で、3区だと晴海、豊洲あたりでポツポツ。港区はお台場と海洋大のグラウンドくらいでまぁ住宅地はほぼ被害なし。
まぁそれがどうなるかは分からん。
まぁたとえ液状化したとして今の晴海の人気っぷりを見る限り時が経てば資産性への影響も知れたもんだ。

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この辺だと海洋大のあたりを避ければ液状化リスクはそこまで高くない。

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>>6462 匿名さん
私は過去に、大手不動産会社を経てから、芝浦の物件を豊富に扱う不動産会社で仲介業務を担当し、芝浦でも多くのお客様を案内しました。
芝浦エリアは、埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクが大きいです。
タワーマンションなどは、液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場が危険といえます。
芝浦に住む場合は液状化のリスクは避けて通れないので、十分に検討を重ねた上で契約するようにしましょう。

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>>6435 マンション検討中さん

ここだと思う。
けど、潮目が変わったと言うより、単純に芝浦の価格が限界突破してしまったので、価格が手出ししやすい勝どきや晴海に人気が移っていったって事だと思う。

まあイケイケドンドンの相場は終わって踊り場に入ったとも言えるけどね。

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>>6466 匿名さん
コロナ前の相場で既に物件ではなく部屋で選ぶ時代がきてたからね。
たまたまコロナショックで貨幣価値が毀損されて1割ほど市況上昇しただけで、そこの過熱感が無くなり、また元の選ばれる物件と選ばれない物件の差が顕著な時代に戻っただけでしょ。

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