プラウドタワー芝浦

>>5822 匿名さん
５次は全部売れたでしょ。このペースで月20戸ずつ売れれば、2023年2月までに完売かな
1LDKの販売開始でどの程度ブースト掛かるかが勝負

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>>5825 匿名さん
港区内では徒歩10分圏外は当然ランク下がるけど、他の区と比べると港区のアドレスだけで一定の資産価値が約束されるので問題無いかと
人口減少時代でも港区は人口増え続けると言われているし、今後は湾岸側の開発が進むから大丈夫

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>>5827 匿名さん
港区湾岸ならどこでもいいわけじゃない。プラウドの魅力は芝浦アドレスという点ですよ。

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>>5828 匿名さん

港区湾岸なら価値は高い。港区＞中央区＞江東区。見事に時計回り。

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来年持ち家を売って5年後に金利が上がってマンションバブルが崩壊したらまた港区に帰ってきます！

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>>5827 匿名さん
ジタバタせずに港区内陸買えばいいのでは？予算不足ならば致し方ないが

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>>5831 匿名さん
少なくともあんたにそんなこと言われる筋合いは無いね

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港区湾岸なら海岸か芝浦が良いですよ。

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>>5831 匿名さん
同じ値段帯なら内陸の狭い部屋より芝浦あたりの広目めの部屋の方が需要ある気がする。コロナもまだまだ続きそうだしね。

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>>5834 評判気になるさん
いや、同じ広さの間違いでしょ。予算足りないなら頑張れとしか言いようがない。

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>>5836 匿名さん
じゃ内陸のスレに行けばいいのでは？
凄い上からだしあなたは内陸買うんでしょうからここに何しにきてるの？

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芝浦の方が圧倒的に良いですよ。

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>>5835 匿名さん
まず港難民は出禁なので発言権はない。
その上、港南の話ははスレチなので無価値とご理解下さい。
お引き取り下さい。

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>>5835 匿名さん

港南3丁目のリビオタワーはいつごろ販売開始なんだろう？
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4533.htm...

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>>5840 マンション掲示板さん

港南はスレチって、このマンションって南に歩けばすぐ港南３丁目、品川シーズンテラスの脇を抜ければ20分かからないで品川駅まで歩けるってのも既出。ご近所さんどころか実質的に同じ一帯のエリアですよ。

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芝浦も港南も広域だから。例えば芝浦1と港南4の距離って銀座と勝どきぐらい離れてるからね。

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>>5848 匿名さん
区がひとくくりにしてんだから喧嘩すんなよ。な？
https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shiro/miryo...

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>>5847 匿名さん
それで、アナタはプラウド芝浦と並行して港南のどの物件を検討してるの？

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>>5848 匿名さん
銀座と勝どきって言うほど離れてないような

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>>5848 匿名さん
芝浦1から港南の端までと東京駅までって同じくらいですよね。つまり、東京駅からタクシーで芝浦までと、港南の端までで運賃はかなり違う。
田町と品川の駅力の差にも関わらず、芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。
ここは港南寄りだけど、芝浦は芝浦。港区と江東区と同じく超えられない壁がある。

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>>5849 評判気になるさん

芝浦持ち上げて港南誹謗することで、芝浦と港南を喧嘩させようという
関係ないエリアの愉快犯の仕業でしょう。港難民とか言ってるので真面目な
検討者の発言ではないことが分かり易すぎ。

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>芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。

前提から間違ってますね。芝浦港南地区で一番高いのは港南のVタワー、
港南のWCTも坪450万まで値上がりして芝浦と同等かむしろ高いくらいですよ。

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芝浦は麻布や白金ほど有名でもないけど、実は港区で生活も便利、庶民的で若いファミリー層も多い。まさに「穴場」ですよね。MSB田町をはじめビジネス街としても発展しつつあり、駅逆側には慶応や三田商店街もある。新駅の開発などの恩恵もあるので街として継続的に活気、成長が期待できるところですよね。

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>>5852 マンション掲示板さん

そんな壁は無いと思うけどね
　　　　

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>>5855 評判気になるさん

同意、埋め立て地であっても立地的には山手線沿いで実は利便性が高いですし、品川の再開発や高輪ゲートウェイの恩恵もあるし、芝浦はますます便利で快適になっていくエリアだと見ています。

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まぁ港南民の不毛な話は管理人さんがまた削除してくれるでしょう。

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そもそもここの購入者は大半芝浦四丁目検討者なので、他の丁目とベンチマークする人はほぼいないし、他地域との比較はもちろんやらない。無意義の議論はやめましょう。

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>>5859 通りがかりさん

湾岸開発初期でニョキニョキタワマン建設され、5856に写っているタワマンがほぼ同時期に分譲された湾岸戦争と呼ばれた時代なら丁目の比較も意味あるでしょうけど、いまはプラウドとブランズしかないのだから、そうですよね。

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>>5856 匿名さん
物理的な壁は、内陸と湾岸を分ける線路しかないわな

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>>5861 匿名さん
内陸の話も同じく不毛。こいつもしつこいから一括削除でいいだろ。しょうもない見栄は他で張ってくれ。以上。

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正直山手線内側の密な環境に辟易して湾岸移住を検討しています。
内側だからどうのとかアホみたい。

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目黒が高すぎるのでかこちらに戻って検討し始めたのですが、管理費、修繕積立の高さがやはり気になってます。皆さんはこんなものだと納得でしょうか？ずっと積み重なるコストなのでどう認識されているのか購入を決めた方の意見が聞きたいです。

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>>5864 マンション検討中さん
・長期優良住宅なんで、控除額が他より10万多くなる。10年で100万。
・グリーン住宅ポイント40万有り、他にも税制優遇付く
・管理会社のリプレイスが頻発しており、どうせ他の既存物件もこれからどんどん管理費が上がってくる
・修繕費に関して一括徴収が無い。

ブランズより管理費高いけど、上記の諸々考えて比較すると総合的には管理費修繕費はブランズより安いと思ってます。
野村が他より高いのは事実だが、マンション全体としても管理費上昇傾向なんで、竣工後に他社に替えてもそんなに下がらんだろうと思ってる。

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>>5863 匿名さん
湾岸だからいいんじゃなくて芝浦だからいいんですよ。

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>>5866 匿名さん

たしかに、湾岸とは言っても晴海や豊洲や有明は御免こうむりたい。
あくまで港区の話。

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>>5865 匿名さん

入居日が1年違うから賃貸25万だとしたら300万高いことになるよ。

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>>5867 匿名さん
晴海、芝浦、豊洲、有明、この辺はみんな環境良いですよ。

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>>5865 匿名さん
グリーンポイントはもう終わってるよ。今年の10月末までに契約したものまで。

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>>5869 匿名さん

御免、中央区。江東区は足切り対象。

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>>5869 匿名さん

申し訳ないけど、そのアドレスには住みたくないので、
どんなに環境が良くても、どんなにお買い得でも買いません。
　　　　

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>>5864 マンション検討中さん
購入者です。
確かに高いですね。営業も他の物件もどこも高いからという理由しか言わず納得感ない説明でしたね。(それは事実で現状の相場で言えば飛び抜けて高いわけではないですが。)

管理費に関しては組合の頑張り次第で改定もあり得るというのと、安価過ぎて管理品質が落ちるよりは良いと考えてます。エントランスの植栽とかやたら高そうなとこに頼んでますし削る要素はありそうです。

修繕積立金に関しては一括徴収を含み15年目以降は同額なのでまぁそんなもんかなと。現状大規模修繕の工法など確立されておらず、今後は改善される可能性もあるかと思います。(あまり期待はできませんが)

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>>5865 匿名さん
5864です！ありがとうございます。参考になります。そんな長く住む気もなく選択肢が本当に少ないので安いのを今回買ってなるべく損しないように売却をして次を探し続けようと思ってますが気になってました。

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>>5873 マンコミュファンさん
5864です。まともな感覚で下げようという方がいてくれるのは心強いです。確かに値段は上がりつつあるとはいうものの野村から三菱に変えるとか含めてできる努力はしたいですよね。管理費下がるなら長く持って将来的に賃貸に回すとかも検討したいです。

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>>5874 マンション検討中さん
安いの買ってなるべく損しないように
↑
一番損するパターン。ちょっとムリしてでも、駅近人気物件を買って半投半住感覚で住むのが一番損しない。

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>>5875 マンション検討中さん
管理費を下げようという住人が10割いても、この管理会社側が超売り手市場の中、相見積もりで管理費下げられると思っているのならばただのお花畑です。

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>>5873 マンコミュファンさん

マンションの管理費ってホント謎だわ。他に管理費が安いマンションはたくさんあって、そこが管理状態が悪いかと言えばそんなことは無い。

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マンションマーケット見ると㎡あたりの管理費が載ってる。
「他の物件もどこも高いから」ってのはごまかしと言うか
逃げだね。

芝浦アイランドグローブ　　　　　　＠271円
芝浦アイランドケープ　　　　　　　＠243円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　＠282円　　　
キャピタルマークタワー　　　　　　＠242円　　　
グローバルフロントタワー　　　　　＠300円
東京ベイシティタワー　　　　　　　＠234円
カテリーナ三田タワー　　　　　　　＠321円

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>>5876 匿名さん
そう思うならそういう物件の検討版にどうぞ。あと、メダル付きで連続投稿してるのは大体同じ内陸好きの奴っぽいけど、ネガキャンしたいだけでしょ。そもそも思考が浅くて参考にもならないし他でやって頂戴。

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>>5877 匿名さん
売り手市場がいつまでも続くならそれこそお花畑

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>>5881 検討板ユーザーさん
少なくともここの竣工までは継続。とはいえ、管理費下がる要素なんて見当たらないけどな

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>>5879 匿名さん
他ってのは今の新築の話で中古は急に上がらないから安くて当然。比較対象が違うわ。

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>>5879 匿名さん
だからこれから上がるって話してるんだろ
文盲かよ

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港区で管理修繕費が高いと感じるなら、他の安い区へ行った方がいいのでは？　支払いキツイってことでしょ？　無理して港区で検討しないで予算下げればいいじゃん
ウチは多少高くても全然気にならんけど

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埋立は港区も中央区も江東区もない
皆同じ

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>>5886 匿名さん
区内での立ち位置がそれぞれ異なるけどな

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>>5883 検討板ユーザーさん

中古だろうと新築だろうと清掃とか警備とかコンシェルジュとかの管理内容は同じでしょ。むしろ新築のほうが建物も傷んでないし、管理費がなんでこんなに高いのか理解できないわ。ネガじゃなくてね。

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>>5884 匿名さん

ここの管理費まだ上がるの？

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>>5884 匿名さん

他のマンションの管理費がこれから上がる？私は他のマンションも所有しているけど、㎡200円台の管理費上がる気配無いですけどね。

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>>5888 匿名さん
考えられる要素としては
・テラス、ワークスペースの植栽維持費
・ガラスを使いすぎて掃除代がかかる
・無人コンビニの維持費
というところでしょうか。まぁ相場通りなんじゃないかとは思いますが、内訳を営業がしっかり説明しないのが悪いですね。無駄に不信感を生みます。

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>>5891 評判気になるさん

無人コンビニほんといらないですよね。
周りにたくさんコンビニあるのに

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>>5891 評判気になるさん
駐車場設置率が低いからだろ。

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>>5893 匿名さん
駐車場設置率は他の新築よりむしろ高いぞ
無人コンビニは人置かないから、ミニショップよりは比べ物にならんくらい維持費安い。自販機よりはコスト高い。
防災センターの人件費と植栽くらいしか高い理由は見つからないな。
ここだけじゃ無く他の野村物件も押し並べて他社物件より管理費高いので、野村の設定基準が高いんでしょう。

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港区湾岸の中では芝浦が一番良いのは間違いないですよ。

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>>5894 匿名さん
無人とはいえ品出しやら清掃で人は必要だと思うけど比べ物にならんくらい安いもんなんですかね？あんまり変わらない気もしますが。
ただ、管理費はブランズは410円/㎡に対して490円/㎡でかなり割高なのは事実ですね。警備員3名も配置しているからというのも理由としてあるようですが。
削る要素はありそうでこの点は改善期待できるんじゃないかと思いますね。

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ブランズはどうやら価格上げてくるようですね。プラウドにとっては一旦追い風になりそうですが、今後はプラウドも価格上昇する可能性は高く、検討される方は急いだほうがよさそうですね。

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坪400台で芝浦の新築が買えるのはここが最後になりそうですね。

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ブランズは来年入居だから１１月末まで契約の住宅ローン控除駆け込みがあったけど、需要を先食いした訳だから、値上げはどうかな

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>>5897 評判気になるさん
周辺の中古市場と比べて割安になっていますしね。

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>>5896 匿名さん
品出しとか清掃は自販機と同じでルート営業の奴がやるよ。人件費無いだけで維持費はめっちゃ違うよ、無人コンビニなんて自販機に毛が生えた程度

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>>5896 匿名さん
この物件に入る無人コンビニって、高輪ゲートウェイみたいな本格的なのじゃないよ。
自販機コンビニだよ、ただの自販機の一種だから維持費は電気代くらいしか掛からないよ

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>>5902 マンション検討中さん
来場者専用サイトで見れる建物全体図面見たら、自販機しか置かないのわかると思うんだけど
ただの自販機にミニショップと同じくらいの維持費掛かる訳無いやん

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確かに公式サイトの画像みるとただの自動販売機ですね。無人コンビニとかかっこよく言ってるだけなのか？まぁいずれにせよおっしゃる通り管理費への影響は軽微そうですね。

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>>5891 評判気になるさん

植栽維持費とガラスを使いすぎて掃除代がかかるっていうけど、植栽がもっと豊富でガラスカーテンの物件でここよりはるかに管理費安い物件ある。

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警備員常時3名体制というのが最大のネックでしょう。警備員なんかいらんもしくは1名いればいいとなれば大幅に削れるんじゃないですかね。周辺のタワマンでそんな警備員いるとこないでしょ？

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それでも好調に売れてるというのがこの物件の魅力の高さなのではないかと。

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>>5907 匿名さん
管理費は後で見直し出来ますしね
(住民の意見を取りまとめるのを頑張ればですが)
まずは管理費の内訳の精査からですかね

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防災センター見張り番は減らせないから、3名は必要でしょうね。
グローヴやCMTも4人くらいだったはず。
防災センター費用は400戸でも800戸でも同じ費用かかるから、
ここの管理費が高いのは単純に戸数と駐車場数が足りないからだと思う。

簡単比較してみようか。

グローヴ：CMT：プラウド
・管理費（平米ごと） 273 : 239 : 490
・戸数 833 : 869 : 421
・駐車場数（比率）　 432 : 448 : 166（52% : 52% : 39%)
・駐車場収入（フル稼働時） 3万x432 : 3万x448 : 4万x166 => 1296万 : 1344万 : 664万

戸数の差は倍。
駐車場数も少なく、収入の差も倍。 600万の差は1戸当たり1万5千円くらいの負担に該当。
後、駐車場代は逆に高いから予想稼働率も低いでしょうね。
グローヴやCMTは駐車場代が相場より安いから90%以上で稼働してるけど、ここの見込みは80％くらい？

ざっと比較した感じでは戸数・駐車場数相応だから、あまり削減の余地はない気はする。
野村も管理費高いことは販売に影響することくらいは分かっていて、管理会社と協議したけど、今の額になったはず。

タワマン住んでる人は分かるかもしれないけど、最近値上げ要求も凄いから無理に削減したらすぐ金足りなくなるよ。
俺のマンションは排水管掃除とか、去年に比べて20%以上値上げ食らった。特殊掃除で代わり見つからないから掃除仕様落とすしかないね（泣

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>>5909 職人さん
こういう説明してくれると納得感ありますね。ありがたい。素晴らしい。

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>>5909 職人さん

このあたりで一番管理費が安いのは港南のワールドシティタワーズですが、住民さんに聞いたら、駐車場が1350台で設置率66％の収入が月に3000万以上、加えてスーパーやクリニック、ATMコーナーや保育園などマンション内店舗の莫大な賃料収入が毎月管理費に入るそうで、そのせいで組合員から集める管理費が激安だそうです。いろんなからくりがありますね。

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プラウドとWCT比べたら立地も環境もプラウドの方が上だからあまり比較にならないよ。

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購入者ですが、管理費490円/㎡も無いですよ。
72.58㎡で約25000円なので344円/㎡でした。
修繕積立金も含めると480程度なので部屋によっては490になるかもしれませんが。管理費だけで計算するもんなんじゃないんですかね？

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>>5913 評判気になるさん
現在の先着順の物件概要によれば、68.22-124.46m2で、管理費32,330-58,990円だから４７４円/m2。修繕積立金10,300-18,790円だから１５１円/m2、合計６２５円/m2。

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>>5913 評判気になるさん
それは建物全体分の管理費で住居分含めると473円くらいになりますよ。

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>>5913 評判気になるさん
部屋によっては490になる
↑
ここは部屋によって管理費・修繕費の平米単位価格が変わるのですか？一般的には面積に応じた均等割りだけど

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>>5911 匿名さん
どこのマンションもそうだと思うんですけど、経費・修繕費・利用率で赤字にならない位の駐車場料金設定ですから、そんなに儲かるものでは無いですよ。
だから、１３５０台分の駐車場でも月３０００万円位しか収入が無い。
スケールが大きいから何でも膨大に見えるけど、管理費が半分になる様なカラクリは無いですよ。

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>>5917 匿名さん

月に3000万円以上、年間約4億円。
↓
当然、駐車場の維持管理に年間4億円もかからない
↓
余剰分数億円は管理費に組み入れるように予算建て
↓
徴収管理費は激安で済む

余剰分が仮に2億円とすると1戸あたり年10万円。
月あたり8300円。他にテナント収入もある。
テナント入れば住民の生活も便利になってしかも
管理費が安くなるというめっちゃ良い仕組み。

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>>5918 匿名さん
最近は、駐車場代は駐車場の管理・修繕にしか使えない所も出てきてない？

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>>5919 匿名さん

そもそも駐車場収入は管理費に入れるのはどこでもやってますよ
当然ここもね。で、そこから駐車場の維持管理修繕費も出すけど、
そこで赤字黒字はある。設置率が高いと大きく黒字でしょう。

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>>5920 匿名さん
駐車場収入を独立会計に変更する管理組合が増えていると言いたいだけであって、管理費・修繕費に組み込む事をとやかく言いたいわけではない

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駐車場代は、駐車場の管理に使い、余剰は修繕積立金とする。管理費に当てるのは規約違反です。標準管理規約にもあるマンション管理の基本中の基本なので、そういった使い方してる管理組合は、皆無だと思います。管理費と修繕積立金は、厳格に分けて管理されるべきもので、扱いは規約に明記されているはずです。

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テナントはメリットもあるけど、入ると高級感は損ないますよね。

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>>5916 匿名さん
ここも面積に応じた均等割です。平米473円です。
5913が何か間違えてます。

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㎡あたり473円って、周りのマンションに比べてダントツに高いよね。。
新築だから、最近の新築はどこも同じようなもんとかいう主張もあるけど
新築と中古で管理にかかるお金は大して変わらないはず。

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