プラウドタワー芝浦

>>21591
芝二丁目計画の敷地における建てた部分は北部分に公開空地が広く設定されているので、Googleマップやキョリ測で線を引くと、足元部分でさえ、GFTからの東京タワービューは欠けないと予想されます。ちょうどさくらタワーや麻布台ヒルズが建っているあたりに位置すると思われます。

確かにキョリ測で、GFTで一番被る可能性がある南西角から東京タワーの左足元まで線を引くと、住友ビルの建屋北角には被らないのでビューが遮られることはないようですね。

GFTからみて、麻布台ヒルズに右被り気味に出でくる感じで、プリンスパークタワーが見えなくなる程度の影響かな。麻布台ヒルズはタワーとほぼ同等の高さなので東京のアーバンビューは圧巻の夜景になりそう。それに、高輪ゲートウェイシティ、芝浦1丁目ツインタワーなど、増えるわけですから賑やかになりそう。

>>21593 検討板ユーザーさん
GFTは線路鉄橋ですでに賑やかだろ

港南、天王洲アイルと豊洲ならどっちが上なの？

港区山手線内
港区山手線外ブランズ芝浦、GFT
港区山手線外港南寄りプラウド芝浦≒ブランズ豊洲
港南、天王洲アイルWCT

って感じかな。

直近成約単価見れば良いだけでしょ。

>>21597 通りがかりさん

三井不動産　東京ベイエリアオーナーズクラブ
最新号に掲載された最近の成約事例

>>21596 マンション掲示板さん

同年代の中古物件の成約単価見ると

芝浦≒港南＞豊洲

です。

>>21598 匿名さん

最近のブランズタワーとかは入れてないんですね。

>>21599 匿名さん
芝浦＝豊洲としても、港南はかなり安いよ。住環境が芝浦や豊洲の方が優れている分、坪単価も高い。

湾岸タワマン同時期比較
第1期
ツインパークス〉Vタワー〉〉WCT、グローヴタワー、CMT〉ケープタワー、PC豊洲〉TTT〉豊洲他物件
第２期
CGP、GFT〉〉KTT、DT〉スカイズベイズ、クロティア.PH豊洲
第3期
PC浜離宮〉〉〉〉〉ブランズタワー豊洲〉〉シティタワーズ東京ベイ
第4期
WTR〉〉〉ブランズ芝浦、プラウド芝浦〉PT勝どき

こんな感じで、結局

浜松町〉芝浦、港南1、月島〉港南2-4〉勝どき晴海、豊洲〉〉有明〉他記載価値なし

この図式は永遠に変わってない。とくにサウスゲートエリアである浜松町田町品川エリアは一番伸び代がある。

>>21602 マンション検討中さん
パークコート浜離宮とWTRは、山手線内の物件なので湾岸エリアじゃないですね。
あなたが仰るように、

山手線内側>>>湾岸というわけで、ドングリの背比べな中でどこが上とかいうのは、誤差の範囲内でしかなく不毛な話です

>>21603
山手線内側と言っても、都心3区内陸〉都心3区湾岸というだけなので、都心3区以外の内陸は渋谷区や新宿区以外は基本的にパークコート以上でなければ芝浦より安いです。

湾岸内でどんぐりの背比べと言いたがる人がいますが、芝浦ならGFTが坪600台、港南もVタワーなら600-800、WCTもクソ部屋なら400台もありますがプレミアでリフォーム後であれば700もあります。

一方、勝どき晴海では今現在でも築浅駅近中古であるDTやKTTが400-500、豊洲はエリア内で別格のブランズタワー豊洲は一時期坪500後半以上の成約がありましたが、パーキングの異常レベルでの不足が明るみになってから高額成約がほとんど出なくなりました。レインボー方向でのタワー再開発計画が出てから眺望条件の大幅な悪化が明るみになり、パーキング問題もあり今後は成約の伸び代はかなり厳しいと考えたほうが賢明でしょう。

販売当時はGFTとKTTは坪単価は30しか変わらなかったこと、DTに関してはGFTより少し高かったことを考えれば、現在両者の資産価値には坪100以上の差が出ていることを考えれば湾岸であっても港区は鉄板であることは間違いない。

また、中央区だがCGPが港区と匹敵する上昇があることを考えれば、駅直結であれば港区湾岸駅10分前後と張り合える程度の資産価値は期待できるので勝どきではPT勝どきの中古価値は勝どきでは別格になるでしょう。但し、月島と違って大江戸線単線であるという致命的な交通利便性の弱点とパーキング事情がBT豊洲以上に深刻であることを考慮すると、CGPほどの中央区湾岸オンリーワンの価値は難しいと考察されます。

芝浦に関しては、高輪ゲートウェイシティ、芝浦1丁目再開発、東工大再開発、田町西口駅ビルの三井再開発などの直近で竣工される再開発の規模を考えれば、湾岸内では芝浦港南は今後10年では間違いなく資産価値の伸び代は抜けているのは明らかであると断言されます。

>>21604 eマンションさん
とんだダブスタだな。
湾岸の上限と内陸の下限比較して何がしたい

湾岸は住んでる人たちの属性なんてほとんど変わんないよ
港区アドレスだから少し割高でも高い金払うか、アドレスよりコスパや眺望にお金払うかの違い

>>21596 マンション掲示板さん
ブランズ豊洲がここと同じはないかと。ブランズ豊洲の方が販売盛り上がってたのは事実。あそこ買えなくてこちらを購入した自分が言うので

>>21608
芝浦は野村も東急も20階未満でも角部屋なら最終的に坪600-650という価格が設定されているエリアです。BT豊洲が価格上昇したのは確かですが、芝浦ほど高くはならなかったし、現在はパーキング問題と眺望悪化が決まってから成約が極めて低調になり、資産価値は下がってきているのを知らないのかな。

そして豊洲はほぼ再開発は終わってしまったけど、芝浦はこれから。そして芝浦の再開発は豊洲の再開発の投資規模が一桁違うよ。

中古相場も現時点で築7年のGFTが坪600オーバー、同じ時期のスカイズベイズは坪400-430程度。今後2年後から数兆円単位の再開発エリアがオープンするサウスゲートエリアの伸び代を甘く見過ぎだね。オープンしてから来ればとんでもないものが出来たことが分かるよ。

>>21609 評判気になるさん
では、ここも間違いなく上がりますね！！

>>21609 評判気になるさん
GFTは中層階での@585の売出物件。
成約付かずに価格改定してます。
あまり煽るのもほどほどに。
やはり芝浦は@600越えると極端に流動性落ちるよ

>>21612 匿名さん
ブランズタワー芝浦の低層階もずいぶん弱気な値段で出てますね。
再開発再開発ってひたすら言う人いるけど、何ができるか分かってて言ってるのかな。
レジなんかできればここの価格や賃料下落にも繋がるからね。

>>21613 マンション検討中さん
アイランドは@400台で回ってたりします。

>>21604 eマンションさん

非常にわかりやすく、且つ客観的な解説で役に立ちます！

>>21607 eマンションさん

港区湾岸はかなりピンキリ、そりゃそうだ。芝浦はピン、キリは東雲、有明。
安いからといって有明なんかに手を出す奴の気が知れん。

>>21609 評判気になるさん

そもそも、ここの価格スレに掲載されているけど、同じブランズでも豊洲なんか坪300万円台中心ですよね。全く価格の次元が違うマンション出して同等とか言ってるのがちゃんちゃら可笑しい。芝浦の新築で坪300万円台なんてありません。

ブランズ豊洲

>>21617 匿名さん
基本的には、今の相場を語るのがルールです。
昔は～とか、1期の時は～というのは不毛

>>21602 マンション検討中さん
同時期分譲で比較したいのならば、
GFTとパークシティ大崎を比較したらいいよ。
同一デベだし、建材もパークシティで使った物をGFTでも使用してるしね。ただGFTはリビング壁掛けエアコン。

今の相場でGFTは@600前後。パークシティは@700前後。差は開く一方

>>21617 匿名さん

これらが今は500後半～600万突破してるのが逆にすごいことに見えてしまうよ。

>>21624 匿名さん
具体的にはどの物件ですか？

>>21627 名無しさん
芝浦は何とも寂しい成約状況じゃない？

>>21623 匿名さん
WCTは最上階ペントハウスだろ。あんな部屋と一般階の坪単価を一緒に考えるなよ。

WCTよりはプラウドの方が断然立地が良いですよ。

>>21629 マンション検討中さん

最上階除いても今年に入ってからも坪500万以上でバンバン成約してますよ。

>>21631 匿名さん

眺望が良い高層階とかだろうけど、芝浦の新築とあまり変わらない値段で売れてるんだな。

山手線スレにいる頭おかしい人達の場外戦になってるじゃない。

>>21632 マンション比較中さん
スーモ見ると坪400万円台でたくさん出てるけどね。西日灼熱と噂の西向きばかりだが・・・。

>>21632 マンション比較中さん
匿名さんは、こちらの物件はどう思っていらっしゃるのですか？
もしかして業者さんですか？

21635は21628の匿名さんに対しての質問でした。失礼しました。

>>21634 マンション検討中さん
WCTってLow-E入ってないんじゃなかったっけ

芝浦アドレスの方が絶対に良いですよ。住環境が全く違う。

wctは豊洲のpctにも負けてるでしょ。

>>21638 口コミ知りたいさん

芝浦アドレスが良いと言うより、水辺の整備や住環境としては住居地域に指定されている場所のほうが居住に特化していると言えるね。特に芝浦アイランドがある芝浦二丁目と港南四丁目は用途地域区分が住居地域になっているから良い。

>>21641 eマンションさん
あとあれだろ！
田町駅は改札からホームが都内稀に見る近さなんですよ！

田町駅は実際かなり便利。品川駅だと港南口から山手線ホームまでが遠いからね。

>>21642 マンション掲示板さん

改札とホームの距離はほとんど無いからね。
5秒程度かな。

品川駅だと5分ぐらいで田町駅だと1分ぐらいだよ。

>>21644 eマンションさん
さらに改札とコンコースがさらに拡張工事予定でもっと便利に。東口はエレベーターやエスカレーターも新設工事中

東工大のタイミングでさらなる改築が期待できそう

東工大のところまでデッキが延びれば良いですね。

田町の駅は駅前が小汚いのが残念。

>>21648 匿名さん
何年前の話をしてるんだい？

>>21649 評判気になるさん

品川駅前にホームレスはいないよ。いるのは新宿とか浜松町とか。
残飯にありつきやすいとこ。

>>21643 匿名さん

港南口から山手線ホームまで大したことない。

ここは販売苦戦してるようだけど、なぜ？

>>21657 検討板ユーザーさん
駅遠だからでしょ。それ以外ない

中古で出てた68平米の部屋は売れたみたいだな

>>21656 匿名さん

港南口でホームレスなんか見たことない。昔の一時的な話なのでは？

>>21657 検討板ユーザーさん

残１戸が販売苦戦なの？

>>21654 中古マンション検討中さん

品川駅、高輪ゲートウェイ駅は港南エリア

>>21659 匿名さん
@568
竣工後3ヶ月で、中古成約1件

>>21663 匿名さん
そうなんだ。じゃあ中古で出したトータル母数は3戸だけか。1/3が売れてるわけね。

>>21664 マンション掲示板さん

・40.16㎡　1LDK
6899万　（@566）
・40.16㎡　1LDK
7500万　（@616）
・68.48㎡　2LDK
11800万　（@568）
・72.58㎡　3LDK
12800万　（@581）
・98.25㎡　3LDK
24000万　（@806）
・106.28㎡　3LDK
24500万　（@760）
・79.07㎡　
17600万　（734）

>>21665 匿名さん
現在の中古相場として、
@570ならば売れる。@580は売れない
グロス12000万まで

>>21665 匿名さん
スーモ見たらこのうち残ってるの2戸だけだけど、他は売れたってこと？

竣工後も売ってるって割高物件だったのでは。

>>21667 名無しさん
見方を間違えてます。売れてません

>>21668 マンコミュファンさん
買えないもなにも、普通に売り出して売れ残ってるから

販売苦戦は駅から遠いのと、間取りでしょうか。ベッドの置き方がわからない。ソファーとテレビも。どうやって置くのが正解？

柱2本がめりこんでいて内法面積がめちゃくちゃ狭そう。間取りもよくないからこれは苦戦するでしょう。

>>21662 匿名さん
高輪ゲートウェイは芝浦エリアだよ。高輪と芝浦は地下道で直結するからね。

>>21670 匿名さん
見方も何も、物件名でいれて他の条件は入れずですが。
逆にどう検索すればそんなにヒットするんでしょう？
スーモに載せてない？そんなやる気ない販売する人います？

今中古転売に出ているのは6件のみ（スーモだと重複している物件あります）。このうち、半分は6月末から8月に野村不動産から引き渡しなのでまだ内見も出来ないとのこと。内見も出来ないのに、既に申し込み入っている部屋がありました。400戸以上の新築で6件の転売数はかなり少ないようで、実需で住みたい人が多かった証左ですね。また、賃貸も順調で70万円超の賃貸も早々に契約が決まっていました。

業界最大手の、何とかリハウスさん行ったらエリア熟知されてるベテランさんにご対応頂き、プラウドの中古相場を相談。条件によって中住戸で600-690、角部屋650-720（プレミアフロアはそれ以上）が現時点で妥当な相場ですねとのこと。

2年以後に都内で一番熱い再開発が竣工してくるので、少なくても野村不動産が最終的に値上げした坪単価以下で、今後新たに中古出す人はまずいないでしょうとの見解でした。プラウドは2年後に高輪ゲートウェイシティ開業から大きく利便性が向上が確定しているため、資産価値的には上がることはあっても下がる要素はなく、開業してからでないと、その開発規模と利便性向上のインパクトは分からないものなので、2年以後は更なる値上がりが期待できるため、特別理由がなければ今は売らない方が賢明ですよとのご意見でした。

今売り出し中の物件、既に申し込みが入ってるのは本当ですね。
リハウスさん以外の別の業者も言ってましたよ。

>>21675 口コミ知りたいさん
見方を間違えている

>>21676 匿名さん
そのリハウスさんが言う妥当な相場だと、賃貸出すと表面利回り3～3.5％だな。

>>21678 匿名さん
中古じゃなくて新築で検索した結果の話ね。

9畳のLDなんてどういう使い方するんだか。しかも１億オーバー。売れるわけない。

スーモだけ見て売れてないってネガってる荒らし君はわからなくて当然だけど、一回仲介に問い合わせてみればかなり申込入ってるのすぐわかるよ
マジで2-3件入ってるのもあって、そんな人気あるのかってびっくりした

>>21682 匿名さん
申し込み?売れた　ではない。
ローン審査も通らない奴が申し込みかけたり、とんでもない指値をしたり。
タワマンだとそういうのが特に多い

>>21674 マンション検討中さん

高輪ゲートウェイは芝浦エリア？高輪ゲートウェイ駅の住所は港南なのに？バカなこと言ってるなあ。

>>21683 口コミ知りたいさん
21676を読んでからコメントしてくれ、売れてない理由書いてあるから
素人はなんで申込入ってるのに売れないかわからないだろうけど、知ったかで適当なこと書き込むのはやめてくれ

>>21682 匿名さん

私も聞きましたが、6900万の1LDKと1億2800万円の3LDKにすでに申し込み入っているようですね。あと、賃貸居住希望者の問い合わせがすでに入ってきているそうです。

日経新聞から抜粋

不動産経済研究所が19日発表した5月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築マンションの1戸あたりの平均販売価格は、前年同月比32.5%高い8068万円だった。5月単月としては過去最高だった。東京23区では販売された物件の4割弱が1億円以上で、富裕層を狙った高額物件が増えている。

東京23区の平均価格は同47.9%高い1億1475万円だった。千代田区や新宿区などで高額物件が相次ぎ売り出され、首都圏の平均価格全体を押し上げた。消費者の購入割合を示す初月の契約率は首都圏で74.3%と、好調の目安である70%を4カ月連続で上回った。勤務形態をテレワークから出社中心に戻す動きもあり、駅の近くなど交通利便性に優れたマンションへの需要は底堅い。