プラウドタワー芝浦

>>19600 匿名さん
残債割れをするかどうかは訊ねてませんよ。
この物件が掴んだ時点で詰んだと言いたいのかを聞いただけです。
マクロとミクロから見たときにこの物件は資産価値を維持するかどうかのぎりぎりを行ってるんじゃないかというのが私の意見です。
強いて言うなら他者はそれをどう考えているのか確かめてみたかっただけですかね。

>>19601 評判気になるさん
今はどの物件を選ぶかではなく、どの部屋を買うかというかなりシビアな選定眼が要求される時代だと思いますよ。
どの部屋レベルになると流石に個人の話になってくるので、ここでは控えますが

>>19596 評判気になるさん
中古価格安いけどね。割安ではないけど

なんか前のブランズタワー豊洲みたいなスレですね笑

>>19598
プラス一分が妥当な気がするな結構遠いし

>>19605 坪単価比較中さん

田町駅の構造は特殊で、東口はJRではなく港区が所有している。
だから入口から改札機はたったの1m程度で5秒ですよ。
勝どき駅や月島駅の遠い入口は改札まで5分かかるけど。
地下鉄駅で出口から改札が5分なら、田町駅芝浦口はマイナス5分と考えて良いですよ。

品川駅とかも表記分数と比べると駅ホームまでが遠いんだよね。田町駅は駅ホームまで近いのがメリット。

>>19607 評判気になるさん

成程。田町駅は特殊なのですね。
特殊なので、実質マイナス10分とすると、【駅直結】ともいえなくないですね!!凄い!!!

＞＞19609
そうですね。田町駅に駅直結が増えると思います

ここって実質駅直結なのですね。
それでこの価格は破格だわ！

田町駅が使いやすい駅構造をしているのは加点ポイントですよ。芝浦が人気になっている理由の一つ。

>>19612 匿名さん

構造だけじゃなく、路線も使いやすいよ

よくもまぁこんななんの意味もない話を繰り返していられるなあ
不毛すぎて笑ってしまいました

>>19613 eマンションさん
なんで豊洲と勝どきと比べてるのですか？

>>19615 通りがかりさん

どこと比べても負けないぞ

８分にマイナス３分で実質５分かよ

豊洲は豊住線、勝どきは臨海地下鉄、芝浦は新お化けトンネルとみんな便利になるな。

>>19618 匿名さん

臨海地下鉄なんて出来るかどうかもわからんし、出来ても20年後。豊住線って住吉につながっても何の意味もない。芝浦は田町、高輪GW徒歩、品川駅も頑張れば徒歩で十分。

>>19619 匿名さん

それも徒歩10分以上かかる立地ならなんの意味もないね。

田町駅はかなり使いやすいから実質-15分ですよ
プラウドは徒歩11分なので、11-15=-4分ですから
駅に向かおうと家を出る4分前にもう着いてますよ

マジかよ。すごいなプラウド！やったぜ野村！

でもこれで単身dinks向けの1LDKが売れてないって言うんだから商品力不足だな。

田町駅はかなり使いやすいから実質-60分ですよ
プラウドは徒歩11分なので、11-60=-49分ですから
駅に向かうと家を出る49分前にもう着いてますよ

>>19623 匿名さん

プラウドは実測田町駅まで8分30秒程度ですよ

駅近なのにいまいち人気がないのは物件自体の仕様が低かったりが原因なのかな？

いつまでたっても駅距離の話ばっかり。逆にいえばアンチ嫉妬民は駅距離しか叩くとこがない。
野村×竹中の大手分譲、近隣と比較しても高い仕様、港区アドレス、それでいて一般家庭でも手が届く価格帯。

ちなみに駅遠→資産価値低いという論法が多いけど、
不動産を知らなすぎて笑っちゃう。駅距離は資産価値の一要因であって、必要条件ではないよ。

マンションは駅徒歩5分以内まで。8分までがギリギリ検討しうる範囲。

>>19626 匿名さん

駅距離は中古販売時の価格査定ロジックに業界標準で組み込まれてるよ。10圏内か圏外で査定が大きく変わる。リセール経験ないひとかな？リセールのときになって知らなかったじゃ済まないよ。

そうなんですね。
田町駅の特殊な”構造”により
実質駅直結なので、中古市場で高く評価されそうですね!!

>>19625 マンション検討中さん

品川から田町は大人気ですのでご心配なく。

>>19628 マンション検討中さん

いいんだよ、駅徒歩10分圏外でも港区湾岸は高値成約してるんだから。

>>19626 匿名さん

10分圏内まではプラス加点、11分からはマイナス加点されますから。

>>19632 名無しさん


不動産は相対取引なんで評点なんて関係ないですよ。
マニュアル査定する無能仲介の戯言なんて意に介さず、
田町駅の特殊構造により、実質駅直結なので、その点をアピれば高値成約でしょう。、、。

>>19632 名無しさん

三井湾岸エリアオーナーズクラブ会報によると、成約事例の単価は芝浦では

インプレストタワー駅徒歩8分が@478、グローブタワー駅徒歩8分が@409、グローバルフロントタワー駅徒歩10分が@547、港南では品川Vタワー駅徒歩6分が@686、ワールドシティタワーズ駅徒歩15分が@541。

港区では駅距離よりも個別物件の評価や築年数のほうがインパクトが大きそうです。

>>19634 匿名さん
駅距離に関しては徒歩6分までが資産価値はそれそど落ちない。
7分以上になると資産価値が加速度的に落ちていく。
まさにその通りの結果になっているのではないかと。
あとWCTは平均取ればそこまで高値売買ではない

>>19627 マンション検討中さん

駅距離を重視するのはサラリーマンの思考

>>19632 名無しさん

これは一般論ですけど、田町駅の構造は特殊でマイナス5分程度は妥当ですよ。
しかも田町・三田駅自体も都内住宅街1位の良いアクセス。

>>19634 匿名さん
それって平均じゃなくて成約した住戸じゃない。タワマンだからWCTは何階ですか？

>>19635 匿名さん

田町駅は特殊なのでそれは適用外ですよ

地下鉄駅の構造図はこちら。メトロ月島駅と都営麻布十番駅です。公式HPより。
有楽町線から月島駅の10番出口や大江戸線から麻布十番の地上出口までは5分程度かかるんで表記距離よりもだいぶ長い。

田町駅の構造図はこちら（HPより）
芝浦口のデッキはJRではなく港区が所有しているので表記されていない。表記駅距離の出口から改札機は1mしかなく、5秒もかからない。
だから田町駅は特殊でマイナス5分で考えても良いといわれる。

結論として、もし田町駅は普通の駅のようにデッキが駅構内の場合、芝浦口方面の表記距離はマイナス3分程度でここは実質駅7分程度です。
もし田町駅は地下鉄駅のような長いデッキ/通路ができたらここはマイナス5分程度で実質駅5分程度です。
だからここは月島物件や麻布十番物件の徒歩5分相当です。

もちろん田町駅は出口から改札機の距離だけじゃなく、改札機からホームの距離も非常に近い。
エレベーター1本ですね。

残念ながら査定では無慈悲にも駅距離が評価対象になる。

実需向けに個別に説明して営業に周るなら、そういう説明も聞いてもらえるかもしれないが、まず見学に足を運んでもらうのも大変。

ワールドシティータワーは営業に紹介されて行ったものの、リセール厳しそうでしょっちゅう営業来てたなあ。

1LDKで徒歩10分圏外はリセール厳しいよ。

>>19644 名無しさん

ワールドシティタワーズのレインズ成約事例。横軸は成約時期、縦軸は坪単価。
プロットの一つ一つが成約事例。年間40－50件とこれだけの活発な売買成立は
リセール厳しいどころか、かなり短期で成約していると思われる。
また明らかに相場は上昇傾向、このデータから少なくとも港区湾岸は10分圏外
はリセール厳しいとは言えない。

>>19644 名無しさん
お前さん、そんなにプラウド芝浦に固執してどうしちまったよ。

徒歩10分なのに実質直結とか言い始めてて笑う

>>19648 マンション検討中さん

ドアtoドアの概念は理解できないか？

>>19636 マンコミュファンさん
湾岸タワマンの住人ってサラリーマンが多数派だろ。サラリーマンの思考を無視するのはアカンと思うよ。
港区内陸はまた別の相場になるけど