プラウドタワー芝浦

湾岸内で中古の資産価値をもとにするとこんな感じだよ

AAA 芝浦、港南1-2、月島
AA 港南3-4
A 豊洲
BBB 有明
BB 勝どき
B 晴海
--------
C 東雲

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>>17151 匿名さん
どうでもいい。
もう相手せず今月のスーモでも見てろよ。

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>>17151 匿名さん
港区湾岸ヒエラルキー
1等
海岸1、芝浦1、芝浦3
2等
海岸2、芝浦2、芝浦4
3等
港南1、港南2
4等
海岸3、港南3
5等
港南4、港南5

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>>17149 匿名さん

勝どきのアドレスイメージは晴海や豊洲以下ですね。
再開発も商業施設もレストランも何もない。大江戸線単線のベッドタウンだけ。

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>>17151 さん

坪単価600到達しているのは芝浦と月島だけですね。月島は駅直結&駅1分物件だけ。

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>>17155 口コミ知りたいさん

さすが港区＋山手線ですね

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>>17156 マンション検討中さん
港区湾岸には豊洲より安いところもありますよ。プラウドは芝浦アドレスだから良いんですよ。

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>>17155 口コミ知りたいさん
@600に到達はしとらんだろ

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月島勝どき芝浦は湾岸エリアの中でも価値が高いアドレスです。

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>>17158 匿名さん

築古のGFT、中層階でも@600成約したよ
築浅ブランズは@650成約している
湾岸物件でこの価格帯は芝浦と月島のみですね

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>>17160 匿名さん

月島も芝浦も、スミフ物件が間も無くできるよね
坪750以上になりそう

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三井の湾岸レポートでは芝浦月島が接戦だが、月島は築浅物件のボーナスが含まれてる。芝浦のブランズプラウドはこれから入ってくるので、一気に芝浦が抜くよ。
勝どきは両者に一歩遅れを取っていて、芝浦、月島には並ばない。ハルミフラッグが足枷になるし、完全にハズレくじ。

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勝どきは臨海地下鉄の開通が近づけば月島や芝浦以上に上がるポテンシャルがある。

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>>17160 匿名さん
GFTの成約平均は@530だし、上端も@597で未達

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>>17163 匿名さん
20年も遠い未来の妄想を糧に幸せになれるとか素直に羨ましいです。

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>>17163 匿名さん

20年後の話はやめてw

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>>17164 匿名さん

勝どきの同じ築年数物件は400ぐらいですね

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>>17164 さん

597と600
同じじゃん

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>>17167 匿名さん
コロナでハルフラがずれ込んだせいで24年にPTKとハルフラが一斉に住み替え始めるから、勝どきで今住んでるマンションを売り抜けたいんじゃない？
勝どきあたりに住みたいなら24年の秋頃になれば、売り抜け失敗してダブルローンになって焦りまくってるとこ増えるだろうから、そういうとこ値切りまくって買うのがいいと思うね。

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>>17151 匿名さん

マンションレビューで各エリアのNo.1マンションの相場を調べて
高い順にソートしてみました。

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よく勝どきやら豊洲やらの話出るけど、そもそもエリアが違うから品川田町浜松町の山手線エリアと勝どき豊洲有明の検討層はそんな被らないかと。芝浦からみたら勝どきエリアが人気だとしても、へーって感覚。ただ、20年後に出来る？地下鉄だけでリニアやら高輪ゲートウェイやら大再開発エリアの品川田町エリアにマウント取れるんだなと素直に驚き。
あと港区の名前が欲しい見栄っ張りとか言われるけど、それを言うなら目と鼻の先の江東豊洲にしないで中央区の勝どき選んでる人も同じ。結局序列認識してるからこそ格上に噛み付いてるとしかみられないよな。

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>>17173 通りがかりさん

港区の名前が欲しい見栄っ張りとか言われようが何しようが、俺はアドレスはめっちゃ重視しますよ。住所に「港区」、交通に「山手線〇駅徒歩〇分」って付くだけで不動産評価が全然違うのは常識。「不動産買うなら買えるなら港区にしとけ」って半ば常識。

江東区湾岸なんか買っちゃうと、港区とは資産価値が段違いで、永遠に「港区より格下だよなあ」と思いながら生きる人生。下手に交通利便性はそんなに悪くない分、余計に「江東区ってだけでなんでこんなに安いんだ？」と思いながら生きることになる。

だから、ネットの世界では芝浦港南ディスりつつ、臨海地下鉄、ららぽーと、有明ガーデンだの連呼して、港区より江東区のほうが良いと無理やりにでも言い張って、ストレスを解消したくなるのでしょ。

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>>17175 匿名さん

豊洲や有明の立地で、地下鉄2本3本あっても意味ないですね。地理的には遠い。
勝どきは都心近いけど大江戸線はめっちゃ残念ですね。
湾岸でバランスの良いエリアは浜松町-田町だけ。

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>>17175 匿名さん
駅徒歩11分は、なかなかの影響力だよ。資産価値に

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>>17177 匿名さん

芝浦港南物件はほとんど駅徒歩10分以上。それらのマンションの資産価値が爆上げしているのを見れば、芝浦港南エリアでは駅徒歩10分超がまったくマイナスになっていないことがわかる。

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>>17178 匿名さん
他エリアと比較して全然爆上げなんかしてない。

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>>17179 匿名さん

どこと比べてるの？
豊洲や勝どきはそんなに上がってないけどGFTは爆上げだよ？

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>>17173 通りがかりさん
ですよね。たま～にテレビとかで、｢今は流山が人気です。｣っていう特集を見たときと全く感覚が同じ。
仮に20年後にTXの東京駅への延伸が決まっても、｢郊外の人が便利になって良かったね(無駄な税金は使わないでね)｣としか思わない。

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>>17177
そのネガも2年後に東西第二通路、泉岳寺駅ビルがリニューアルしたら徒歩10分以内になってしまうので、使えなくなっちゃうね。2年後に世間が大騒ぎするであろう高輪ゲートウェイなら街開き、その商業施設まで徒歩10分以内というのは爆発発的な影響力があるでしょう。高輪ゲートウェイ駅への徒歩も短縮されちゃうし、ネガさんには悔しい未来が刻々と近づいてます。

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あと2年半で芝浦にあのラグジュアリー外資系ホテルのフェアモントができちゃうよん。ラウンジテラスからの景色は東京一の絶景となりますよ。こんなスーパーツインタワーできたらGFTはじめ芝浦のさらなる爆上げとか火を見るより明らか。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00110/00297/

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加えて、プラウド竣工してわずか2年後にから徒歩10分圏内となる高輪ゲートウェイシティに外資系ラグジュアリーホテル、JWマリオット・ホテル東京もできちゃうよん。

https://www.fashion-press.net/news/87283

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勝どき君はまず、月島・豊洲にマンション相場価格で勝ってからきてください。話はそれからだ。

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プラウド竣工後僅か2年後には徒歩10分圏内の高輪ゲートウェイシティに隈研吾氏デザインのこんな文化施設もできちゃうよ。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASQ4Q6R1PQ4PULFA02B.html

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>>17180 マンション掲示板さん
GFTは同時期同デベ物件と比較しても、値上がり率は鈍いよ

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竣工後僅か2年で、かつて日本に創造されたことがない規模と発想のこんな巨大な商業、文化、教育、オフィス、ビジネス、芸術施設が徒歩10分圏内にできるという事実。

https://shutten-watch.com/kantou/15141?amp=1

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2年後に頼みの綱が完成予定なのに、市場で全く触手が伸びてないのはなぜ？
まさか市場が盲目とか言わないよね。
すでに織り込まれての市場価値ですよ。

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>>17189 匿名さん
分かってないなぁ。今の市況はどのエリアだって都内上昇に引っ張られる形で上がってる。芝浦高くて買えなくなった層が安いエリアに流れてるだけ。問題はこれから底堅いのはどこだって話。再開発投資規模や人口流入と建物供給の需給関係が大事。買えるなら本音は不便なエリアより再開発規模のレベルが違う港区に住めるなら住みたいが、今は妥協して勝どきやら流山に流れてるだけ。その妬みがこういったスレに貼り付いてるのよ

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>>17190 口コミ知りたいさん
わかってないのはアナタですよ。
現実を直視するところから始めよう
芝浦は港区ではあるが、内陸とは全く異なる相場。
不動産は立地が全て

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この辺のエリアの近々の将来性半端ないな。。。ケタ違いの規模の再開発すぎてパースみても想像が追いつかない。都内でもここまで2-5年でいい意味で変貌していく場所はないと言っていい。ムスブとか出来た後も芝浦の相場が急上昇したけど、今後の再開発のスケールはその数倍だからすごいことになりそう。

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>>17195 匿名さん
この辺りって東工大だけだろ。
ムスブができて芝浦の相場が上昇したわけでなく、ただ単に市況が上がっただけの話。
無理ポジも度が過ぎるとただの不安の表れにしか見えない

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>>17168 通りがかりさん
20年も遠い未来の妄想を糧に幸せになれるとか素直に羨ましくなりますね

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>>17197 評判気になるさん
実需としてはありえないけど、投資として考えるのならば、20～30年後にリリースする事を想定すると現在相当割安なフラッグを投資用に購入スキームは間違ってない。
それよりパッとしない芝浦相場の将来を憂慮した方がいいよ

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臨海地下鉄ができればサウスゲートエリアにも恩恵大きいですよ。楽しみですよね。

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>>17190 口コミ知りたいさん


ここの坪単価、最早PTKに負けてませんかね？？？？？
先着順で放置されてるし・・・・・・・。

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>>17200 匿名さん
もう3LDKは完売してるから比較できないです。1LDKの坪単価はほぼ互角ぐらい。

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3LDK完売しちゃったのかー。
あとは戦略的に販売遅らせてた1LDKのみ。

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>>17201 通りがかりさん
まだ完売してないだろ。いい加減な事言うなよ
無理ポジ

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>>17203 匿名さん
プレミアムのあと2戸だけな。
プレミアムは客層が違うから、実質完売といってよい

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>>17199
この人って荒らしか何かなのかな。
東京駅に防空壕みたいな深さで、わけわからない端っこに繋がるかもしれない、20-30年後の湾岸の郊外にできるコスカ地下鉄とか芝浦からしたら多摩モノレール延伸並みに興味もないんだけど。芝浦からは東京駅まで既に山手線含む3路線で数分で直通なんよ。

出来るかもしれない20-30年後の大江戸線並みクソ地下鉄の話する人って単なる荒らしだろ。

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>>17204 検討板ユーザーさん
プレミアムだからとかいいから。
@570で売れない3LDK

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竣工前完売とか抽選倍率とかを資産価値の尺度に使ってる人がいるけど、ちょっと古い考え方だと思う。
購入者目線だと、倍率が付くのは物件価値に対して設定価格が割安であり、購入価格より高く転売できるという短期的なメリットがあるのは事実。
一方で、デベ目線なら、竣工までに売り切れれば、宣伝広告費や販売体制維持費を考えなければ、買い手はいるが倍率が付かないくらいの少し高めの価格設定で売り切るのが利益を最大化できる。仮に竣工後も販売することになっても、費用負担は1戸5万程度と1年くらいなら誤差レベル。
市場価格が読み辛く、それ次第で在庫を多く抱えるリスクのある物件は、前者のバナナの叩き売り方式で売るだろうけど、価格が安定&右肩上がりが確実な物件は、1個1個包装し高値で売るマンゴー方式で売るでしょう。
つまり、後者の方が中長期的な資産価値は安定してると言える。

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>>17202 マンション検討中さん

2LDKも3LDKも完売したよね

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>>17206 匿名さん

新築は供給戸数が多くていろんなコストがあるから、価格は中古相場よりも低いからね。
ここの＠550程度で販売した中高層階部屋は中古になったらブランズと同じく＠650程度で成約できそう。

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>>17209
2年後の泉岳寺駅徒歩10分圏内、高輪ゲートウェイも大幅に短縮、街開き、野村ツインタワー開業などで爆上がりしそう。港南のリビアタワーも強気でくるかもね。

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>>17209 検討板ユーザーさん

ここの仕様はだいぶ高い、ブランズの表記駅距離が近い
中古相場は同じ程度と予想できるよね。今は中層階で＠650程度ですね。
芝浦スミフが来年発表したら、築浅物件のプラウドとブランズを参考したら坪単価は＋100程度の@750でスタートしますね。
やっぱり＠600の壁を超えたのは芝浦と月島のみ。

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>>17210 名無しさん

来年の予想中古成約価格はこちらですね。
72タイプ中部屋　中高層階＠坪620＝13500万円
79タイプ角部屋　中高層階@坪650＝15500万円
83タイプ角部屋　中高層階@坪650＝16360万円

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>>17207 マンション掲示板さん
なわけないだろ。
マンゴーは腐ってしまっては価値ゼロです。

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>>17212 検討板ユーザーさん
その3タイプより条件良い部屋が未だに売れ残ってるのに、それより高くなる道理はない

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>>17214 匿名さん

新築は供給戸数が多くていろんなコストがあるから、価格は中古相場よりも低いからね。

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>>17215 名無しさん
ここが初めての購入なのかな。言っている意味が全くわからない
新築で売れないというのは、中古でかかる仲介手数料考慮してもその価格での価値が無いということですよ。

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プレミアムが先着順で残置されてるのに、仲介に中抜されて、デベの保証もつかないスーペリア中古がそれより高く売れるわけ無いだろ。アホかと。。。。。。┐(´д｀)┌ﾔﾚﾔﾚ

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>>17216 匿名さん

え、私中古でも新築でも購入した経験がありますけど。
新築は供給戸数が多くていろんなコストがあるから、価格は中古相場よりも低い場合が多いですよ。管理&修繕準備金＋登記費用＋不動産取得税など数百万円かかるよね。

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>>17217 匿名さん

ここの価格設定が分からないですか？
スーペリアも仕様高くてプレミアムとはそんなに変わらないので、価格設定もほぼ変わってないですよ。
スーペリアの高層階角部屋とこのプレミアムの中部屋、坪単価は同じく570万円程度ですよ。

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>>17218 名無しさん
中古でも登記費用、不動産取得税はかかる。
誰でも最初はビギナー。大事なのはそれを受け入れて次にどう生かすかですよ

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来年の予想中古価格はこちらですね。 中高層階の場合は：
72タイプ中部屋　売り出し14500万円　成約13500万円
79タイプ角部屋　売り出し17000万円　成約15500万円
83タイプ角部屋　売り出し18000万円　成約16360万円
今ブランズもこの価格帯ですね

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>>17220 匿名さん

新築は供給戸数が多くていろんなコストがあるから、価格は中古相場よりも低いからね。

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>>17222 匿名さん

逆だよ、嘘を１００回重ねるつもりか？半島人かよｗ

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>>17223 匿名さん
本当にビギナーなんだと思うよ

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芝浦アドレスは人気高いし高値を維持するのでは。

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マンション投資業界は一波乱ありそう。
もうすぐ公になるとは思うが、大きいところが一社破産します。

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>>17226 マンション検討中さん
これが本当だとすると東京建物かな。
デベが倒産したら資産価値もクソもないね。笑
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4794-6

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メインエントランスの様子です。少しコンパクトですか？

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>>17228 通りがかりさん

意外とエントランス小さめだね

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>>17228 通りがかりさん
エントランスなんて何処もこんな感じでしょう。

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>>17228 通りがかりさん

これはサブエントランスだよ。ブランズやGFTぐらいはあるはず。

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田町駅前がさらに再開発。田町駅に徒歩13分のここにも恩恵あるかな？田町駅から高輪ゲートウェイまで2分だから、高輪ゲートウェイまで徒歩で行くか田町駅から行くかどちらが近いんだろう？

東京圏国家戦略特別区域会議/田町駅西口駅前を追加提案/都市再生プロジェクト
https://www.kensetsunews.com/archives/771206

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>>17232
法的に徒歩11分とされているのに、13分だとかの違法な書き込みはデベがその気になれば情報開示は一発で余裕で通るよ。あんたの人生失うものないならいいんだけど、多少なりともあるならその系統のネガは相手が本気だせば一発アウトだぞ。

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>>17232 マンコミュファンさん
確かに品川駅とかだと構造的にホームまで時間かかるけど、田町駅は山手線ホームまで近いからマイナス3分ぐらいで見ても良いですよ。

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実質で行くなら8分30秒になっちゃうな

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>>17234 匿名さん

確かに品川駅とかだと構造的に駅入り口からホームまで2分くらいかかるけど、
田町駅も山手線ホームまで1分はかかるからあまり変わらないですね。

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>>17234 匿名さん

公式駅徒歩11分がホームまで8分にはならないと思います。

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本日の写メをアップします。内覧まで後ひと月程なので、プラザや共有部分の工事が急ピッチでした。

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>>17236 匿名さん
品川駅走らないと2分では無理だよ。朝ラッシュ時とか混雑激しいから5分ぐらいはかかる。田町駅だと朝でも混んでなくて快適。

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>>17238 通りがかりさん
CGと完全一致だな。竹中流石すぎるわこんなん。

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>>17238 通りがかりさん

ブランズタワー芝浦と似てますね

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>>17240 検討板ユーザーさん

デザインも出来上がりもかっこいいですね。さすが竹中工務店。
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーとは似ている。そこも竹中なんですね。

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>>17241 口コミ知りたいさん

全然違うよ。
プラウドタワー目黒と虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー似ているけど。

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お世辞抜きで虎ノ門レジデンシャルタワーより外観が優れている。虎ノ門の方がより高層で迫力はあるもののよりオフィスタワー的な印象。プラウドタワー芝浦はウッディなアクセントが高輪ゲートウェイとの親和性を高めてる。そしてガラスウォールの使い方はとても先進的な建築物です。素晴らしい！

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>>17238 さん

兄弟姉妹タワーのよう。

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>>17243 マンション掲示板さん

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーはすごく遠い親戚、友達の友達ぐらいでしょうか。

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CGの時点でカッコよかったけど、CGクラスの物件を実際に使ってくるところがおそろしい…
これは共有部のクォリティも期待できそうですね！

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