プラウドタワー芝浦

>>21579 検討板ユーザーさん

嘘つけや。

＜公立中学校区エリア別　地域住民の平均年収＞


港区高松中学校（高輪）　　1,108万円
港区港南小学校（港南）　　　973万円
港区港南中学校（港南＋芝浦）962万円

江東区有明中学校（有明）　　808万円
江東区深川第五中学校（豊洲）794万円


（以下参考）
渋谷区松濤中学校（渋谷）　　999万円
渋谷区鉢山中学校（渋谷）　　935万円

まぁ豊洲(笑)が値上がりした、おかげで元々上位エリアである芝浦港南も値上げしてきてるわけで。
下層の発展は値上げ要素で下支えにもなるということで喜んでおけば良い話。

まぁ豊洲は材料出し尽くしてるけど、こちらは高輪GWほかまだまだこれから伸び代を残すので、この先差はどんどん広がるでしょうけども。

港南、天王洲アイルと豊洲ならどっちが上なの？

港区山手線内
港区山手線外ブランズ芝浦、GFT
港区山手線外港南寄りプラウド芝浦≒ブランズ豊洲
港南、天王洲アイルWCT

って感じかな。

>>21596 マンション掲示板さん

同年代の中古物件の成約単価見ると

芝浦≒港南＞豊洲

です。

>>21599 匿名さん
芝浦＝豊洲としても、港南はかなり安いよ。住環境が芝浦や豊洲の方が優れている分、坪単価も高い。

湾岸タワマン同時期比較
第1期
ツインパークス〉Vタワー〉〉WCT、グローヴタワー、CMT〉ケープタワー、PC豊洲〉TTT〉豊洲他物件
第２期
CGP、GFT〉〉KTT、DT〉スカイズベイズ、クロティア.PH豊洲
第3期
PC浜離宮〉〉〉〉〉ブランズタワー豊洲〉〉シティタワーズ東京ベイ
第4期
WTR〉〉〉ブランズ芝浦、プラウド芝浦〉PT勝どき

こんな感じで、結局

浜松町〉芝浦、港南1、月島〉港南2-4〉勝どき晴海、豊洲〉〉有明〉他記載価値なし

この図式は永遠に変わってない。とくにサウスゲートエリアである浜松町田町品川エリアは一番伸び代がある。

>>21603
山手線内側と言っても、都心3区内陸〉都心3区湾岸というだけなので、都心3区以外の内陸は渋谷区や新宿区以外は基本的にパークコート以上でなければ芝浦より安いです。

湾岸内でどんぐりの背比べと言いたがる人がいますが、芝浦ならGFTが坪600台、港南もVタワーなら600-800、WCTもクソ部屋なら400台もありますがプレミアでリフォーム後であれば700もあります。

一方、勝どき晴海では今現在でも築浅駅近中古であるDTやKTTが400-500、豊洲はエリア内で別格のブランズタワー豊洲は一時期坪500後半以上の成約がありましたが、パーキングの異常レベルでの不足が明るみになってから高額成約がほとんど出なくなりました。レインボー方向でのタワー再開発計画が出てから眺望条件の大幅な悪化が明るみになり、パーキング問題もあり今後は成約の伸び代はかなり厳しいと考えたほうが賢明でしょう。

販売当時はGFTとKTTは坪単価は30しか変わらなかったこと、DTに関してはGFTより少し高かったことを考えれば、現在両者の資産価値には坪100以上の差が出ていることを考えれば湾岸であっても港区は鉄板であることは間違いない。

また、中央区だがCGPが港区と匹敵する上昇があることを考えれば、駅直結であれば港区湾岸駅10分前後と張り合える程度の資産価値は期待できるので勝どきではPT勝どきの中古価値は勝どきでは別格になるでしょう。但し、月島と違って大江戸線単線であるという致命的な交通利便性の弱点とパーキング事情がBT豊洲以上に深刻であることを考慮すると、CGPほどの中央区湾岸オンリーワンの価値は難しいと考察されます。

芝浦に関しては、高輪ゲートウェイシティ、芝浦1丁目再開発、東工大再開発、田町西口駅ビルの三井再開発などの直近で竣工される再開発の規模を考えれば、湾岸内では芝浦港南は今後10年では間違いなく資産価値の伸び代は抜けているのは明らかであると断言されます。

>>21596 マンション掲示板さん
ブランズ豊洲がここと同じはないかと。ブランズ豊洲の方が販売盛り上がってたのは事実。あそこ買えなくてこちらを購入した自分が言うので

>>21608
芝浦は野村も東急も20階未満でも角部屋なら最終的に坪600-650という価格が設定されているエリアです。BT豊洲が価格上昇したのは確かですが、芝浦ほど高くはならなかったし、現在はパーキング問題と眺望悪化が決まってから成約が極めて低調になり、資産価値は下がってきているのを知らないのかな。

そして豊洲はほぼ再開発は終わってしまったけど、芝浦はこれから。そして芝浦の再開発は豊洲の再開発の投資規模が一桁違うよ。

中古相場も現時点で築7年のGFTが坪600オーバー、同じ時期のスカイズベイズは坪400-430程度。今後2年後から数兆円単位の再開発エリアがオープンするサウスゲートエリアの伸び代を甘く見過ぎだね。オープンしてから来ればとんでもないものが出来たことが分かるよ。

>>21609 評判気になるさん

そもそも、ここの価格スレに掲載されているけど、同じブランズでも豊洲なんか坪300万円台中心ですよね。全く価格の次元が違うマンション出して同等とか言ってるのがちゃんちゃら可笑しい。芝浦の新築で坪300万円台なんてありません。

ブランズ豊洲

wctは豊洲のpctにも負けてるでしょ。

>>21743
別にだからそれになんの問題があるのかわからんな。港南はこの20年ほぼ発展なし、特に天王洲アイル最寄りサイドは錆びれる一方。天王洲アイルとか完全にオワコンだろ。豊洲の発展と賑やかさに比較して、港南4とか嫌悪施設しかないから再開発の余地もないし、将来ないとしかいいようがない。

>>21747 検討板ユーザーさん

豊洲が発展？日々建設が進む高輪ゲートウェイとか見てると、それに比べて豊洲なんか何も変化が無く発展しているとは思わないが、いくら発展しようが江東区は御免です。それに港南4ってなんですか？この物件に何の関係も無い。

>>21804 匿名さん
私は、湾岸括りで芝浦・勝どき・豊洲のどこが相場で抜け出すか興味ありますよ。
山手線スレの住人ではないので、誤解なきよう

>>21814 名無しさん
豊洲はオワコンだわ。もう話題もないし。在庫も余りまくってて価格崩壊始まってる。
だからこそよその地域に顔出して豊洲人気らしいぞなんて過去の栄光にすがった詐欺情報垂れ流してるんでしょ。

>>21841 検討板ユーザーさん
芝浦だからこの条件でこの価格を維持できるんだわ。
豊洲なら駅徒歩7分でケープの徒歩14分の半分くらいでも価格はさらに安い。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_72531956/
by SUUMO

>>22003 匿名さん

都心ターミナル駅に専用バスで5分で直行できるのは加点ポイント。
シャトルバス付き物件もいろいろあるが、有明みたいな20分もかけて
ようやく豊洲とか、晴海みたいに時間かけて新橋よりも良い。