築２５年を過ぎると、

大規模修繕工事時は、設計コンサルタントを選定しますが、
公募をし、同じ自要件で相見積もりを取り、業者説明会を
開催し、専門委員会で評価をして、見積金額と評価点で
選定します。

大規模修繕工事の時は、２年から３年前に専門委員会を
立ち上げます。
専門委員会は毎月開催します。
そのときの必要書類は修繕委員長が作成します。

その必要書類の作成が、難しい。
設計コンサルタントを募集するときの要項書とかね。

専門委員会では、特に設計コンサルタントが決まるまでの
資料の作成を考慮しなければならない。

設計コンサルトから相見積もりを取るときの項目とか
知ってますか。

この項目で相見積もりを取れば、コンサルタントがどの項目に
力をいれているかが明確に分かります。

設計コンサルタントが決まれば、要項書を作成してもらい
ますが、同じ条件つまり同じ修繕箇所、同じ平米数、同じ仕様、
同じ材料での相見積もりを取り、応募業者は単価だけを記入して
もらいます。

その要項書を作成するには、設計図面をみてさくせいすることに
なりますが、素人では難しいと思います。

設計監理方式を採用する場合は、コンサルタントは
１級建築士となります。

大規模修繕工事はもちろんですが、工事や点検業者から
相見積もりを取るときは、同じ条件で取らなければ意味
がありません。

設計コンサルタントが要項書は作成してくれます。

ただ、相見積もりを取るときは、見積書は委員長宛にして
厳封して委員会の前で開封することです。

施工会社の選定に関しては、専門委員会で候補業者を
きめることが大切です。
決して、設計コンサルタントや管理会社からの推薦を
受けてはだめです。

できれば住民からの推薦もしないほうがいいでしょう。

住民からの推薦を受け付けると、その業者が
外れた場合にしこりが残るからね。

大規模修繕工事をやるときには、専門委員会細則に
基づいてやればいい。
専門委員会の役割が規定されているでしょう。
理事会には報告すればいい。

特に業者選定は専門委員会なんですが、
理事会としては、自分たちが主導権をとりたがりますからね。

しかし、理事会では工事に関する力や情報が
ないでしょう。
ここは専門委に任せるべきだね。

スレ主さん。
まずしっかりした長期修繕計画書の洗い直しを
すべきです。
お金をはらって１級建築士と一緒に専門委員会を
立ち上げ検討してみるべきです。

長期修繕計画書は、図面をもとに設計概算書と数量調書
から作成します。
パソコンソフトで作成した簡易の計画書では役に立ちません。

殆どのマンションは管理会社のソフトで作成している
簡易の長期修繕計画書です。

そもそも、5年先がどうなっているか？！

見通せないのに・・・

30年後がどうなっているかなんて。。

所詮、



長期修繕計画は・・・



『絵に描いた餅』

工事をしなければ廃墟と化す。
そのためにこつこつと修繕積立金を積み立て、計画的に
工事をする必要がある。

計画的に工事をしないと、快適なマンションライフが
送れないよ。

売却や賃貸にだすときも二束三文というか
借りても買いてもいない。
子供に相続といっても子供もいらない
ということになる。

管理会社は予防保全を高らかに掲げ維持管理を提案してくるが、対処療法でいいのではないか。
快適さも大事だが、国交省のガイドライン通りに進めるには費用が掛かり過ぎる。それに区分所有でないマンションの大規模修繕は15から20年が普通です。

築25年経つと、早いところは2回目の大規模修繕すら終わりエレベーターのリニューアルや、機械式駐車場の改廃を検討することになりますが、快適さを求めるならこちらに費用をかける方がマシだと思います。

>>346 匿名さん
やらなければならない工事はすべてやるんですよ。
自分の部屋も一緒だよ。
畳やカーテン、壁紙とかふすまの交換も悪くならない
前に交換したほうが、友達やお客がきたときに肩身の狭い
思いをしなくていいからね。

>>347 匿名さん
安っぽい見栄捨てれば贅沢できます。
ガタが来たら修繕でよくないですか？畳を10年で交換してますか？

うちはたたみは１２年で張替えをしたね。
壁紙の交換は１３年。
カーテンはすごく高いのを最初につけたので、１５年経ったけど
まだしゃんとしているのでそのままだね。
ダイニングはリフォームしたよ。

>>349 匿名さん
予防保全でいけば壁紙10年、カーテン5年です。ダイニングは知らん。あまりに早いと思いませんか？
予防保全でいけばいくらお金があっても決して楽にはなりません。余裕ができれば周期を早めて提案されるだけです。

>>350 匿名さん
カーテンが５年ですか。
レースのカーテンと合わせて、４００万円ぐらいかかったんですよ。

三ツ沢水漏れ頻発マンションでは大変です、また水漏れ発生、調査でうるさいけど、
我慢しろって、エレベータの中に貼ってあった。なんせ、床が薄いので、
ふろーりんんぐ禁止、絨毯のみ、、、ほこりがたまってもわからないし、
掃除機賭けてもどこまでほこりが取れたかわからない。。。頭痛いわ。
でも、大規模修繕好きだから、築２５年でもう２回終わってるよ。

三ツ沢水漏れ頻発ヒルズでは、普通に外の通路に犬のふんがモリモリ、
なんかもみ消したみたいで
その後理事会からのなんの謝罪、注意喚起のれんらくもないなあ、、、だから、
夜、ごみ捨てに行くときは、下を見ながら踏まないように注意してますけど。
他のマンションでも、犬のふんに関してはそんなもんですか、ぶ～。

>>353 評判気になるさん
>>352 評判気になるさん

こんな酷いマンションがあるんですか？

築２５年で２回目の大規模修繕工事は
普通だよ。
そんなに珍しくもない。

交換しなければならないのは、ガス給湯器とトイレ、
それに風呂かな。

大規模修繕工事については、住民は勉強しておく
必要があります。
そして、専門委員会に入り取り組んでいけばいいでしょう。

工事をしている時点の、行政の補償については
研究する必要があります。
例えば、玄関ドア交換とか外壁の工事の補填とか。

行政からの助成金はいろいろあります。
知らないと損をしますよ。

既存不適格建築物に問題があるマンション。
建蔽率や容積率、消防法とか問題点を把握してますか。

マンションの容積率や建蔽率は多少緩和されてはいます。

４０年前購入時は第一種低曽住居専用地域だったが現在は地下鉄駅の真ん前で商業地域になった。建て替えの話題で持ち切りだが実現はしんどい。

建て替えは難しいが、戸数が５割ぐらい増やせれば
参加者も多くなると思うけどね。

>>363 匿名さん
敷地が広いのでまず今の倍以上の戸数が建てられる。まず半分を建設して今の住民をその新築に引っ越してもらい。あとの半分を新築分譲する予定です。

マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大１・８倍 国交省基準案で上限設定

分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は２７日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約１・８倍までとする基準案を示した。

近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。３月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

c 産経新聞
修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。
２７日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の１・１倍とした。

ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。

このため、基準案では新築時でも基準額の０・６倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約１・８倍となる計算だ。

国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均３・６倍。１０倍を超えた事例もあり、同省は平成２３年４月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は３４・８％。１戸当たりの積立金の平均徴収額は月２万１４２０円（令和３年度調査）。１０年前より７２１０円上昇した。

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

修繕積立金の確保で一番いい方法は、長期修繕計画書を
作成し、総工事費から１戸当たり月の必要額を算出することです。

>>366 匿名さん

長期修繕計画書を作成する要件を教えて下さい

人選、人数＊人、期間、組合員への説明、総会説明決定する（総会前に組合員に説明し修正を加えて総会で決定するのか（総会は協議、審議するのではなく賛否を決める場とうそぶく変な奴がいる。）それぞれ簡潔お願いします。

現在第１回目の大規模修繕を終え１６期～３５期目の長期修繕計画を立案しようとしています。

第１回目の大規模修繕工事総会はめちゃくちゃで決議した。それは手元資金約１億３千万円プラス借入金４千万円でどこをどのように修繕するか詳細不明。
主要事項のみ総額提示、足場の組み立て＊＊円、現場事務所＊＊円、作業員室＊＊円、鉄部塗装＊＊円、外壁（タイル張替え、壁塗装）工事＊＊円、共用廊下塗装工事＊＊円、階段修繕＊＊円、屋上防水工事＊＊円、共用廊下とバルコ二ー防水シート張替えなし＝今後１５年現状維持（掃除機による清掃する）、予備費＊＊円等々、の金額提示で決定、意見、問題提示は聞いておきます的態度で終了。１回/年の総会レベル程度での審議、でした。２人がいろいろ質問、意見をしたがいずれも却下。

よろしくお願いします

>>367 匿名さん

追記；総戸数：９０戸

長期修繕計画の洗い直しは設計コンサルタントに依頼します。
設計図面を基に作成します。

設計図面から数量調書を作成し、それを基に
修繕箇所ごとに設計概算書を作成するんだよ。