管理組合・管理会社・理事会「築25年を過ぎると、」についてご紹介しています。
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じゃじゃん、 [更新日時] 2025-03-02 19:14:54

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が6月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用(詳細は省略です)
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
(年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
 頭がいたいですう)

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10 管理担当】

[スレ作成日時]2020-07-04 21:25:55

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築25年を過ぎると、

  1. 241 匿名さん 2023/05/05 02:07:23

    2002年の法制審議会の議論では、10年改修,15年改修,20年改修、30年で建替えだったらしい。

    平成14年8月6日
    法制審議会建物区分所有法部会第15回会議議事録より

     それから,20年もたちますと相当建物は改修を要します。
    10年改修,15年改修,20年改修というのですが,そのころになりますとお金もかかってくる,建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

    ですから,30年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが,年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが,それと同時に,賃貸ということが行われてまいります。

    私ども調べましたら,20年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。

     もう一つ申し上げたいのは,鉄筋の住宅といえども,大体,分譲されたものの平均寿命が25,6年から30年ぐらいだと言われているのです。木造だと20年,25年と言われている。
    ですから,30年もたつとほとんどが建て替わっている。

  2. 242 匿名さん 2023/05/05 03:16:23

    >>241 匿名さん
    30年もたつとほとんど建て替わっている。
    本当( ´艸`)、
    よっぽど手抜きマンションだよね。
    鉄筋のマンションは30年位でくたばらないよ。
    うちなどは35年だがピチピチシテいる、
    もちろん管理組合は.しっかりしていて管理
    会社の提案も鵜?みにしたことはない。
    理事長も.プロだし、常駐の管理人もプロを
    揃えている。

  3. 243 匿名さん 2023/05/06 00:48:53

    >>242 匿名さん
    >30年もたつとほとんど建て替わっている。本当( ´艸`)、
    >よっぽど手抜きマンションだよね。

    これは耐震不足マンションが大半と思われる
    1981年耐震強化の基準が改定されこれ以前の建物が建て替えられたかな??

    1981年以降は鉄筋のマンションは30年位でくたばらないでしょう。

  4. 244 匿名さん 2023/05/06 00:57:09

    1981年の公団系はピンピンしている。
    管理会社の餌食にさせないことだよね。

  5. 245 匿名さん 2023/05/07 00:43:53

    建設会社他マンション寄生勢力一同「鉄筋のマンションは30年で建て替えたほうが良いですよ」
    ということなのだろう

  6. 246 匿名さん 2023/05/07 02:14:11

    ただ、新耐震基準前に建てられたマンションや配管に
    鋼管が使用されているマンションの場合は、建て替えも検討すべきかもね。

  7. 247 匿名さん 2023/05/07 02:33:32

    >>246 匿名さん
    ウレタンは劣化して少しの衝撃で割れる。
    鋼管よりも弱いよ。あほ。

  8. 248 匿名さん 2023/05/07 02:36:39

    配管にウレタンを使ってるマンションなんてあるのか?

  9. 249 匿名さん 2023/05/09 01:06:27

    >>248 匿名さん

    初耳ですね

  10. 250 匿名さん 2023/05/09 01:15:52

    >>247 匿名さん
    配管の管材は塩ビ管が主流だよ。
    塩ビ管って知ってる? 所謂ビニールパイプだよ、あほ。

  11. 251 匿名さん 2023/05/14 03:10:49

    タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

    2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

    記事まとめ
    ・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
    タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
    ・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

    森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
    2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

    タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
    ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

    タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

    水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

    タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

    終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
    そこで私が勧めているのが、"トカイナカ暮らし"だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士(こうやまのりお) さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町(まち)まで行けばできるのではないかと思っている。

    私が住んでいる埼玉県所沢(ところざわ)市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢(ところざわ)駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

    トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

    私は定年後の住まいの選択肢として、

    ①大都市に住み続ける

    ②田舎に移住する

    ③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

    という3つのパターンがあると考えている。

    トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道(首都圏中央連絡自動車道)周辺の地域だ。

    トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

    人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

    所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶(あいさつ)に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

    つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

    私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

    リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
    タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

    夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻(はたん)するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

    トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川(あらかわ)が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

    私の事務所は東京都中央(ちゅうおう)区の八丁堀(はっちょうぼり)にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

    それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

    森永 卓郎

    経済アナリスト 獨協大学経済学部 教授

  12. 252 匿名さん 2023/05/19 12:52:48

    築25年ということは、そろそろ大規模修繕工事が2回目だね。
    大型設備の更新工事もこれから多くなるよ。
    専門委員の勉強会をした方がいいね。

  13. 253 匿名さん 2023/05/20 02:41:06

    築25年が過ぎると工事が多くなるので、しっかりした
    長期修繕計画書を建築士と一緒に作成するのが必要だ。

  14. 254 匿名さん 2023/05/21 01:18:50

    築25年を経過したら、大規模修繕工事だろうが
    大型設備の更新だろうがどんどんやりなさい。

  15. 255 匿名さん 2023/05/27 13:04:57

    そうですね、やらなければならない工事はやらなければ
    劣化がどんどん進んでいく。

  16. 256 匿名さん 2023/05/31 03:30:18

    長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう

    法制審議会区分所有法制部会第3回会議(令和4年12月19日開催)

    議事録
    https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

    ○紺野委員

     それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

    予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。
    一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

  17. 257 匿名さん 2023/06/18 11:07:25

    築25年をすぎているんなら、固定資産税の還付の
    取組みをしたほうがいいよ。

  18. 258 匿名さん 2023/06/18 15:14:31

    【「マンション長寿命化促進税制」について】

    長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度(東京都主税局)
    https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/oshirase/2023/daikibo_syuzen.html

  19. 259 匿名さん 2023/06/19 00:39:55

    築年数によるけど、配管の更新工事については、塩ビ管を
    使用しているのなら、漏水は考えなくていいのでは。
    塩ビ管というと所謂ビニールパイプですから錆びることは
    ないでしょう。
    ただ、給湯管については、銅管が使われているマンションが多い
    でしょうから傷む可能性はあります。
    熱湯が通る管でもありますので。

  20. 260 買い替え検討中さん 2023/11/09 11:54:36

    ここ三ツ沢水漏れ頻発マンションではその後も年1,2件水漏れが起きています。
    塩ビ管ではないので、、、でも、ピンホール、管理会社からの説明では、
    ぼろぼろになった写真がいっぱい、、、あ~こわ。
    ところで、マンションの通路に犬のうんちが(たぶん人間ではないはず)、
    直径3センチほど、二つ、、、夜なら踏んでたかも、あ~こわ、道でも
    犬のふんとか見たことないけど。
    水漏れに注意しながら生活しましょう、プラス、犬のふんに注意しながら生活しましょうって全戸に配布しないとな。

  21. 261 匿名さん 2023/11/10 00:55:21

    専有部分の配管を管理組合として一斉にやることの
    規約の改正が標準管理規約で改正されましたね。

  22. 262 匿名さん 2023/11/10 01:34:28

    築25年というと、そろそろ2回目の大規模修繕工事の
    時期です。
    専門委員会の立ち上げをやらないといけませんね。

  23. 263 匿名さん 2023/11/10 03:13:37

    大規模修繕工事の専門委員会の立ち上げ遅いですよ。
    もうすでにかなり計画が進んでいなくてはならない時期です。

  24. 264 匿名さん 2023/11/10 04:31:04

    大規模修繕委員会の立ち上げをする前に、大規模修繕工事の
    発意を総会に諮らなければならない。

  25. 265 匿名さん 2023/11/10 12:23:34

    総会に大規模修繕工事の提案をするときには、概算工事費
    も提案しなければならない。
    建物診断をされるときには、診断だけでなく、概算工事費も
    提出してもらってください。

  26. 266 買い替え検討中さん 2023/11/13 11:23:53

    2,3年前に、給湯器から、ふろ場、水道蛇口までの水平部分(つまり専有部)に、
    水漏れ頻発しています。ほっておくと大変なことになるから、
    ¥140万で塩ビ管に交換しますよって、木下からありがたい案内が全戸に配布。
    管理会社はこの話するとき、いつもウキウキしてたなあ。

  27. 267 匿名さん 2023/11/14 01:42:47

    漏水が発生することは大分築年数が経過したマンションなんですね。
    140万円で塩ビ管に交換ということですが、給湯管は塩ビ管には
    使用しないでしょう。

  28. 268 匿名さん 2023/11/14 01:51:51

    140万はぼっただな。実家のマンション、キッチンとユニットバスのリフォームの際に配管も塩ビ管に交換したけどトータルで200万だった。

  29. 269 匿名さん 2023/11/14 11:41:50

    工事代金はあってないようなもんだからね。
    工事会社のいいなりだ。

  30. 270 匿名さん 2023/11/14 12:01:47

    普通住民は合い見積もりを取ることをしないからね。
    殆どは紹介された業者1社の見積もりだけだから
    値段はいろいろあるね。

  31. 271 匿名さん 2023/11/15 00:15:26

    住民が修理を依頼する場合どこにするか調べるのはネットで検索
    するのが一番多いんだが、合い見積もりを取ることまではしない。
    最初に見積書を依頼した業者にほぼ決まるのが普通。

  32. 272 匿名さん 2023/11/15 00:55:52

    普通自由民は工事依頼とかはしないからね。
    電化製品の故障とかでもどこに依頼すればいいのか分からないしね。

  33. 273 匿名さん 2023/11/15 01:29:13

    一番困るのがパソコンの不具合だね。
    パソコンの修理業者にもっていくのもいいが、使い方で
    分からないときが困る。

  34. 274 買い替え検討中さん 2023/11/15 10:54:31

    ¥140万はまあ、最初のとっかかりです
    次に再度見積もりとると、¥200万、
    おかしいだろというと、¥160万、
    理事会は、この、¥200万、¥160万しか
    通知せず、、、、20%も値引きありましたので、
    全戸でやっちゃいましょう、って、
    エレベータの耐震工事もそんなんで決まりました。

  35. 275 買い替え検討中さん 2023/11/15 14:15:07

    変わった表記ね、日本の人?

  36. 276 匿名さん 2023/11/16 02:28:24

    合い見積もりを取っていないのが明白ですね。
    まず1社に見積もりを取り、それをみて値引き交渉をする
    やり方です。

  37. 277 匿名さん 2023/11/16 03:14:10

    長期修繕計画の洗い直しをする際、建築士と一緒に検討している
    マンションの場合、各項目の単価については、余裕をもって多めに
    予算化しますので、その金額の90%で組みなおしてもいいと思います。

  38. 278 匿名さん 2023/11/17 00:35:36

    それと地域差がありますので、その指標の数字をあてはめて
    工事費を出した方がよい。

  39. 279 匿名さん 2023/11/17 00:58:31

    長期修繕計画書をパソコンでフロントが簡単なデータを
    打ち込んで作成するものは単なる指標としかならない。

  40. 280 匿名さん 2023/11/17 01:19:49

    築25年といえば、2回目の大規模修繕工事の時期が
    近づいているね。

  41. 281 匿名さん 2023/11/17 01:28:42

    大規模修繕工事は、少なくとも2年前からは
    総会に発意し、専門委員会を設置して取り組んでいくべきです。

  42. 282 匿名さん 2023/11/17 04:52:14

    大規模修繕工事を成功させるには、信頼できる
    設計コンサルタントと施工会社を選定することです。

  43. 283 匿名さん 2023/11/17 10:38:19

    その業者を選定するには公募が一番の方法です。

  44. 284 匿名さん 2023/11/19 01:35:12

    特にいただけないのは、管理会社や設計コンサルタント、
    住民からの推薦です。
    専門委員会がだれにも影響されない候補業者を選定することが
    大切です。

  45. 285 匿名さん 2023/11/19 03:53:10

    大規模修繕工事の時に業者を募集するときは、
    建設新聞とか、建設業協会等の新聞に掲載するのが
    効率は良いようです。
    すべて無料ですので何社にも載せられます。

  46. 286 匿名さん 2023/11/19 04:54:22

    適当言ってら

  47. 287 住民でない人さん 2023/11/22 03:35:04

    合い見積もり厨ww自分でとってこい

  48. 288 匿名さん 2023/11/24 02:23:28

    勝手に合い見積もりを取ったらだめなのが
    分からない人だね。

  49. 289 匿名さん 2023/11/25 02:22:44

    築25年ということは2回目の大規模修繕工事が
    控えているね。

  50. 290 匿名さん 2023/11/25 03:10:12

    1回目の資料を分析して、それよりいい工事をしないとね。
    その資料の分析検討会をした方が良いよ。

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総戸数 56戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

7380万円~9490万円

2LDK~3LDK

53.9m2~66.55m2

総戸数 70戸

リビオ高田馬場

東京都新宿区下落合1丁目

未定

1K~3LDK

27.14m2~82.06m2

総戸数 133戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

未定

1LDK~3LDK

56.86m2~208.17m2

総戸数 280戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

4,800万円台予定~9,200万円台予定

1LDK~3LDK

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

東京都新宿区信濃町11-2

6,930万円~9,340万円

1DK・2LDK

33.22m²・49.74m²

総戸数 37戸

バウス加賀

東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

未定

1LDK+S(納戸)~5LDK

59.49m2~127.92m2

総戸数 228戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台・6100万円台(予定)

3LDK

55.92m2・60.42m2

総戸数 78戸