パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

>>537 匿名さん

ここ数日で引っ越しが決まり新百合ヶ丘の相場感がわかっていませんでした。なるほど。イトマン跡地の影になる事はない部屋だと少し安心です。

>>538 住人さん

中古マンションも視野に入れてもいいかなと考えていましたが、新百合ヶ丘エリアだと新築の方がお得感がありそうですね。という事は、このマンションもいずれか売りに出すときに資産性があると嬉しいですが…

>>539 匿名さん

いくつか教えて下さりありがとうございます。
急遽決まったわりに長く住み続けることになりそうで、そうなると新築か戸建てを買おうかということになったのですが、戸建ては駅近の売りものがなさそうですし、マンションもいいタイミングで売り始めたものがあまりなくて。難しいです。

>>540 しんゆりさん

上の音は気になったことありません。
落ち着いている家庭なのかもしれません。

我が家も子供がいますが、子連れを良くみるので、
お子さんがいる同士理解しあえる部分があるかもしれませんね。

イトマン跡地の関係上、資産価値はあまり期待しないで、
長く住むつもりで購入しています。

新築いいですよ！高い買い物なのでなんとも言えませんが、縁があるといいなと思います！

>>544 名無しさん

ありがとうございます！
長く住まわれる前提でご購入されたのですね。気に入った物件が手に入ったようで羨ましいです。
今度見学に行ってみようと思います。

私自身は上下左右の音は気にならないです。我が家は小さい子がいるので、騒がしくてご近所に迷惑がかかっていないかは気になりますが…。
日中リビングで窓を開けて在宅勤務していると、イトマンの駐車場あたりから子供達の声が聞こえはしますが、嫌な感じではないです。(住んでいるのは一階ではありません)
管理人さんも親切ですし、マンション内ですれ違う住人の方も品があって今のところ安心して暮らせています。

>>546 居住者さん
ありがとうございます。いずれイトマンに建設予定ならイトマンの騒がしさは無くなるってことですもんね。でもいつになるか。上下左右の音、気にならないとのことで、ありがとうございます！

>>547 匿名さん

その２つの中古が狙い目なのでしょうか。ありがとうございます。時間もないので分かりませんが、気にしてみてみようと思います。

>>549 しんゆりさん
その２つが大手が建てた立地が良い築10年ほどのマンションかなと。その次にマスターアリーナ、ガーデンアリーナ、シーズンアリーナ。ただし、中古で出ても建物内の微妙な住戸(裏側とか)か、金額が高いかのいずれかと思った方がいいですよ。

>>549 しんゆりさん
自分は週末で契約予定です。
色々デメリットがあると思うが、値段を考えたら、妥当ではないかと感じてます。後、ほかのマンション掲示板と比べたら、落ち着いてます。
言い方良くないかもしれませんが、ある意味住民の人間性を表しています。
完璧なものはなかなか無いと思いますので、自分は納得した上で週末で契約をします。

正直、掲示板で住民の人間性は判断できないと思いますが…ただ、ここに限らず、新百合ヶ丘はとても落ち着いた地域だと思います。新百合ヶ丘駅徒歩圏内に住めるのは確かにいいですね。

>>550 匿名さん

具体的に教えてくださり大変参考になりました！
中古の買い物の方が難易度高そうですね。
ありがとうございます。

>>551 契約予定さん
ご契約おめでとうございます！
私も納得いくまでまで考えてみようと思います。

かなり素敵な物件で、真剣に検討しています。
ハザードで土砂災害警戒区域になっているのは皆さん飲み込んで購入に踏み切られましたか？
何か三井不側から対策等お伺いした方いらっしゃいますでしょうか？

>>555 匿名さん
もちろん理解したうえで購入してます。検査及び補強工事はされていて災害が起きる可能性は低いとのことでした。ただ、絶対起きないとは言えないので、万が一のことが気になるのであれば無理しない方がいいと思います。そこは購入時に三井の人からも言われました。それこそ、数年後に目の前に建つであろうマンションを購入すればそういった心配はないでしょうね。ただ、あとは価格との相談だと思います。どうしてもこの物件が良くて、万が一に備えたいのであれば、個人で手厚い保険に入るというのも1つだと思います。

>>556 購入済さん
ありがとうございます。施工側は100％大丈夫とは言い切れないですものね…
そこに関しては価格と万一のリスクや裏山の効用など等を総合的に考えて検討しようと思います、ありがとうございました。

駅からGoogleマップで見たのですが、急な階段を降りていく経路が最短ルートのようなのですが、ベビーカーなど使って駅から物件に行けるようなルートってありますか？
皆さんどうやって駅から行ってますか？

>>558 しんゆりさん
我が家もベビーカーユーザーです。
駅の北口のエレベーターを降りて、坂道を津久井道まで下って右折してマンションまで行きます。
少し遠回りですが、津久井道沿いの道路は広いですし行きやすいですよ。
ただ、駅から津久井道に降る道は狭めで人も多く、通りづらいですね(^^;

中古だとレガートとアリーナシリーズが人気ですね。ブランド力があるし駅からも近く、90平米前後の広い間取りも結構あり、当然価格も高いです。ただある程度高層になるので部屋によっては日当たり眺望がかなり厳しい部屋があるので、何も考えず飛びつくと危ないです。後はお隣のノブレス。低層で日当たりが多い部屋が多く、圧迫感も少ないです。前者と比べるとブランド力がないのがネックですね。色々検討して納得いく物件に出会えるといいですね。

結局ここって固定資産税いくらくらいになるんだろうね？

つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用、
固定資産税、自動車税なども頭に入れておかねばですね。
特に自分はマンションの固定資産税について何の知識もないので
この辺りの立地の相場を教えていただきたいです。

>>562 匿名さん
固定資産税は、固定資産税評価額をもとに算出されるものです。
評価額は、公示地価をもとに算出されるので、地価の高い地域は税額も上がります。
逆を言えば、地価が高いので売る時も高く売れます。
今期の公示地価ですが、都内が8年ぶりに下がったのに新百合ヶ丘駅北口の万福寺地域は上昇しています。
これをプラスと捉えるかマイナスと捉えるかはその人次第だと思います。参考までに。

固定資産税は営業に聞けば教えてくれる。ここの場合、1月1日の段階で竣工しているし、今年の課税通知は来てるからデベは確定した金額を知っている。

＞つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用

まだ、だいぶ先のことだけど設備更新やリフォーム費用も考えておかないと。

>>540 しんゆりさん
周囲に公園も多く、お子様と暮らされるのには、とてもいい環境だとおもいます。
上の階の物音は、とても気になります。朝、上の階の足音、ドアをしめる音などで目がさめることがよくあります。気密性がいいからなのか、よく響きます。お子様がいらっしゃる際は、音防止用のマットなどの対策は必要だと思います。
左右からの音は気になったことはありません。

>>531 マンション検討中さん
共用部分の虫は多いと思います。廊下の天井をみると、よく虫がいます。室内は、玄関からの出入りの時にときどき入ってくるくらいです。
虫が、多いことは気になりますが、廊下側に緑があって気持ちがいいところは気に入ってます。

虫情報、書いていてくださったんですね！
ありがとうございます。
緑があるのはいいのですが、たしかに虫！気になりますよね汗
これからの季節は特に気になります。
家の中にまではほぼ影響がないということなので、そこは安心しました。

ここは管理人がいい。人柄だけでなく、仕事が丁寧。ゴミステーション内も細かく分けられていて、とても綺麗。管理体制がいいのは利点だと思う。

>>570 名無しさん
この前、担当に確認したら、“既にコーティング加工がされている床材となりますので、特段ワックスやコーティング加工をしていただく必要はありません”と回答されたので、自分はとりあえずやらないつもりですが、みんなやってますか？

>>570 名無しさん
今どきのフローリングには基本的にコーティング不要と思います。どうしてもテカテカのフローリングにしたければコーティングやれば良いと思いますが、コーティングしても傷はつくので、どちらかというと家具の脚などの接地面に工夫するのが良いと思います。

西側の角部屋ってどうですか？

>>574 マンション検討中さん
ざっくり下記な感じですかね
メリット
・通りから離れていて静か
・前立て不安により価格抑えめ
デメリット
・前立て不安（将来眺望の抜け感は×）
・エントランスから遠い

もちろん角部屋特有のメリットとして、広さや、プライベートポーチや窓面の多さあり

>>575 契約済みさん
たしかに奥の部屋は通りから離れていて良いけど前立てが不安。逆に通り側は前立て不安が少ないけど音が気になる・・
隣のノブレス位通りから離れてると良かったけど、後は価格で納得出来るかですね。

参考までに。
音については、窓を開けていれば、世田谷通りや小田急線の音がそれなりに聞こえます。窓を閉めればそこまで気になるほどではないです（あくまで個人の感想です）
将来、前にマンションが立つため、眺望は変わると思います。ただ、日当たりはシュミレーションを見る限りそこまで影響はないかなと思います。
私個人の意見としては、目の前に店ができたり、工場ができたりするのとは違い、三井ブランドのマンションが建つので、それなりの景観で環境になるのではないかなと思います。
（マンションビューは絶対嫌という人は無理だと思いますが）

このマンションまだ完売できていないですが要因はなんでしょう？

>>578 マンション検討中さん
一階がイトマンの駐車場に近い、角は相場比高い、とかじゃないですか？
あとイトマン跡地リスクで敬遠されているとかでしょうか

そうではないようです。
次期販売予定の物件もあるようですよ。
敢えて出さないのは販売戦略なのかもしれませんね。

お向かいに建つのは三井ブランドのマンションなんですね。
何階建のマンションになるのでしょう？
せっかくなら外観の美しいマンションが建てられて
新しい借景となり見るたびに気分が上がるといいですよね。

>>581 匿名さん
確かに大通り沿いは9階、10階ぐらいで、パークホームズ寄りは3階ぐらいですね。建築予定のモデルもあるので、見せてくれます。

>580

売れる見込みがあったらさっさと売り出すよ。

>>582 マンション検討中さん
9階から10階ってそんなに高いの建つのですか？この物件自体は7階建てですよね。世田谷通り沿いがその高さで、その後ろに低層（3階程度）が来る感じですかね。いずれにしても模型を見ないとわかりませんね。

>>584 匿名さん
私の記憶ですと、このマンションと同じ7階建てで、このマンションから離れるにつれて階数があがるコの字型だったと思います。模型でご確認いただくのと、あくまで計画なので、変更のリスクはありです。
価格に反映されてると感じられるかどうかですね。

地区計画で7階建てまでで、段々になってるのは斜線規制。ここに限らず不動産購入するときは、用途地域や地区計画の制限を確認して判断。模型はあくまでも参考資料。

https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12man...

ここは都市景観地区なので、建物もいろんな制約を受けて建てられます。
おそらく目の前に建つマンションのデザインもそれなりのものになるのではないでしょうか。
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018416.html

新百合山手の景観条例で残念なのはアリーナシリーズで開発が進んでから制定されたので南口みたいに一体性がないんだよね。

>587

何か勘違いしてるかな景観条例って街並みの一体性を持たせるために制限かけてるんで、デザインがいい保証はないよ。その例がここ。

できてから2年経ちましたね。
やっぱりマンマニさんの通り中古になった場合のクオリティやその他もあり、完売までまだ時間かかりそうですかね。

>590

まだ、一年だよ。

竣工から1年、販売開始から9ヶ月（モデルルームオープンからは10ヶ月）。ネガキャンはご自由にどうぞだけど嘘は良くない。。

購入前は、設備や価格、資産性、リスクなどいろんなことを考えました。しかし、住み始めると1番気になるのは管理面や住人のマナーなどです。そういった意味では、管理人も好感が持てますし、仕事もきっちりされてます。管理、運営（住人ではなく三井不動産）も要望に対してすぐに対応してくれます。
私はとても満足してます。

確かに永住を考えるなら資産価値は気にしないでいいでしょうし
管理と住人に目が向くかと思います。
こちらのマンションは管理がしっかりしているんですね！
住人については運次第な面もあるので100％安心はできませんが
マンションの価格帯によってもある程度は判断できるかもです。

>594

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。転売のことは考えておかないと。

>>595 匿名さん
街中の転売しやすいマンションは騒々しいが、郊外の静かなマンションは転売が簡単ではないようですね。ただ、老後になって生活する時間が長くなると、毎日長時間生活することを考えないとというのもありますよね？将来の健康に自信があるのなら、転売なんて考えなくて良いのですが、将来のことなんて誰にも解らない・・・

>>597 マンション掲示板さん
私は似たような構成でしたが、見積り比較しながら2社にお願いしました。
エコカラット一部、アクセントクロス→デザインテック
エコカラット一部、カップボード→リクシルの展示場からの紹介会社
デザインテックの金額設定がそこまで高値ではないと感じたので、まとめて全部お願いしても良かったなと思いました。家具は高いので注意ですが。

完成して１年過ぎているので、ちょっと苦戦していますね。
最寄り駅も徒歩圏内ですが、この価格まで出すのであれば
徒歩５分くらいの立地を求めるかな。
間取りも特別広いわけではないので高すぎますね。

>>600 匿名さん
ここに限らず、新百合ヶ丘駅徒歩圏内は中古も含めて高い。徒歩5分以内となると中古でも6000万オーバーで取引されてる。

残ってる部屋（物件概要）から分析すると、このマンションの中心価格帯と広さである70㎡6,000万円前後が一通りはけてることから新百合ヶ丘周辺の需要上限がこのあたりなのかもですね。平米単価としてそこまで盛られてるわけではない80㎡7,000万円あたりが残っていることからも。
逆にいえば、6,000万円ほどの購買層はまだまだいるのかも。

アリーナシリーズの中古は7000万円台でもはけるのにね

アリーナシリーズといってもピンキリで、
7,000万円代で動いてるのは
・プライムアリーナ・・・80㎡（かつ眺望確保住戸）
・ガーデンアリーナ・・・90㎡（かつ眺望確保住戸）
・シーズンアリーナ・・・90㎡（かつ眺望確保住戸）
だと思います。履歴的に。
少し前の方がおっしゃってるように、広さか立地の優位性があれば7,000万って感じですかね。

>>604 匿名さん
購入できる人は、皆さん、そこそこお金持ち。
私の年収の10倍！

竣工後1年経過。もはや新築でもない。

竣工してから1年ほど経過している状態ですが
特に値引きなどはしている様子はないですね。
家具付きの住戸もあるよ、ということで、ある意味これが値引きのかわりなのかも。
パークホームズってあまり値下げをするようなイメージがないから
このままゆっくり売っていくのかも。

>608

三井の場合、家具付き販売＝実質値引きってこと。

前に訪問の際、少しの値下げの話がありましたよ。

既に入居済みの人に気兼ねして、大っぴらには値引きと言わないのでしょうね。

同じマンション内でも資産価値は違うので、値引きしても売りたい部屋には、売れない理由が何かしらある。

日当たりが悪いとか、隣のマンションから近いとか、通行人から見えるとか・・・
同じマンションでも条件違いますもんね。
最上階が人気あるのは納得です。

>>既に入居済みの人に気兼ねして、大っぴらには値引きと言わない
これ、配慮だと思います。
入居済みの人に対しても、これから買う人に対しても。
やさしさだとポジティブな気持ちでいます。

三井も家具つきサービスだけでなく価格の値引きを持ち出される事が
あるんですね。
その際の値引き額は一律なのか、人によって微妙に変えているのかが
気になります。

向こうも商売なので客によって値段を変えている気がします…
絶妙に手が届きそうな価格での交渉がありました。
ちなみにこちらの物件は床暖房はついているのでしょうか。
現地見学の際、確認しそびれてしまいまして。

>>615 匿名さん
LDに床暖房ありです。
個人的には今残ってるところは、価格寄せすぎた角部屋なので、多少値引きしてもハレーションは少ないのかなと。

残ってるお部屋あと3部屋みたいです。
いくら位値引きの話があったかご存知の方いましたら教えてほしいです。

値引きがあると嬉しいだろうなと思います。交渉がうまくできればラッキーかなと思いますが、初めての体験だとドキドキしそうですね。
値引きに対して家具付きってどうなのかなとは思うんですが、付いてるものは照明・エアコン・リビングセット・ダイニングセットということなんで、それだけあればとりあえずはすぐ住めちゃいますから、好みを無視すればありがたいかもしれません。あとカーテンもあったら良かったかな。でもそれこそ好みがありますか。

>>618 匿名さん
モデルルームの部屋ならエコカラット、アクセントクロスも好みと合うかどうかによってお得感が変わりますね。リビングのエコカラットなら20～30万円相当。

>>618 匿名さん
残ってるとこは津久井道沿いの相場比高い部屋。
1年以上経過も加味して値引きがあれば半永久的に日照が確約される部屋なのでお得ですよね。
前向きに検討しているので情報共有できれば嬉しいです。

いつのまにかあと3邸になってました。完売間近ですね。

モデルルームの家具つきの部屋って、プレゼントされるのはリビングの家具だけでクロスやエコカラットはついてこないのでは？
もし全てつけていただけるならラッキーですがこちらはどのような対応になっておりますか？

>>622 匿名さん
営業に直接聞くのが正しい情報と思いますが、モデルルームの部屋売るのにわざわざ剥がすことはしないでしょう。おおやけに提示されなかったとしても、買う気がある人にプレゼントするのは自然の流れかなと。

モデルルーム使用住戸だと現状有姿の引き渡しが一般的。傷とか手あかはきっちり確認しないとね。

残り1邸になってました。

この物件に限らず新百合ヶ丘って中古と比較検討する人が、中古の相場が高いor在庫がなくて新築に流れる人が多いように思う。

>>626 匿名さん
その通りですね。ただ、新築が少ないため、中古マンションが割高でも売れてしまうのが現状です。
南側は戸建てエリア（低層規制）が広がっています。ちなみに戸建てエリアは1億越えもたくさんあります。
新百合ヶ丘は今後も中古マンション需要が主流になるでしょうから、新築が欲しい方は、出たらすぐに内覧した方がいいでしょう。
HPにもあと1邸出てました。世田谷通り沿いの角部屋のため、値段の折り合いがつけば間違いなくすぐに売れます。時間の問題です。

実際に見学された方が値引きを持ちかけられているようで
少し期待できるかな？と思いましたが
ぶっちゃけ値引きの額は数十万単位ですか？
それとも数百万単位ですか？

>>628 匿名さん

ラスト1邸なので、直接交渉して話した方がいいです。南東角部屋、将来的にも目の前に建物が立つことのない部屋です。
価格面さえ折り合えば資産家や投資家の人たちも動き始めますので早めに動きましょう。

>>629 マンション掲示板さん
残りの1邸南東角部屋ではなく、南西角部屋じゃないですか？商談室で使っている2階の部屋だと思います。

>>630 口コミ知りたいさん
先ほど確認したら更新されててそうでした。
南西角部屋の方ですね。将来眺望が気になる方ですね。そうなると値段交渉の余地ありですね。

あと1つになったんですね。
住人としての感想ですが、住み心地はとても良いですよ。まず駅までアプローチですが、駅前の階段は皆さんも書かれているように、夏にマスクしてあがるのはしんどかったですが、それを除けば、世田谷通りの歩道は広くて綺麗で、夜も明るく治安がいいので、女性や子どもが歩いてても安心です。ベビーカーも余裕ですれ違いできます。マンション内はアリーナシリーズのように庭園のような共用スペースがないため、子どもたちが走り回るといったことがなく、とても落ち着いた雰囲気のマンションです。エントランスもスタディルームがあるため、騒ぐ人はいません。住民のマナーは良いと思います。
価格面でも近隣の中古と同じかそれより安く購入できます。将来、イトマン跡地にマンションが建つ予定ですので、眺望がマンションビューになるのを気にされない方は検討されてもいいと思います。

ラアトレレレジデンス新百合ヶ丘が完売しましたね。こちらもあと1邸。こことファインレジデンスが売れると、新百合ヶ丘では当分新築マンションは出ないだろうから、中古マンション市場になるでしょう。

＞中古マンション市場になる

新百合だと新築スルーされてたけどね。普通、竣工売りだと現物が見れるってことではけるの早いけどここは時間かかってるし。

完売した？
https://www.31sumai.com/mfr/F1701/outline.html

完売したんじゃないですかね。
エントランス横の事務所の看板および消毒液の設置がなくなってました！
購入された方、これからよろしくお願いします。

そうですね、たぶん完売しているのかもしれません。ホームページのトップページでは最終1邸となっているけれど、物件概要がもう存在していません。間取りも見れてるし、トップページが更新されてないだけかもしれません。
最後のプランを見ると南向きで収納もまずまずで、ウォールドアもすっきりタイプ、ポーチや玄関にある納戸など、なかなか良さそうなプランだと思います。

この前三井不動産の方に会ったら完売したと話してましたよ！
この掲示板はクローズですか？？

価格帯も決して安くない（5000?6000万がメイン）なのに、1年ちょっとで77戸完売。ネームバリューもあるでしょうが、よく頑張りましたね。

https://www.31sumai.com/info/bukken/F1701/
掲載終了です。おめでとうございます。