パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

イトマンのところは地代で回収してる。跡地マンションは良心価格設定だったりして。

ガーデンは売れ残りってよりもローン通らなかった人が抑えてた部屋の放出だと思う

>262

それならキャンセルとして出すでしょ。

とりあえず、10月中旬には抽選が行われるようなので、そこでどれだけ申し込みがあるかがポイント。これで蓋開けてみて、みんなが敬遠してたら、値下げするしかないでしょ。目の前にマンション建つのが確定してるのにあの価格。魅力感じます？リセールも厳しいのでは？

どうだろうね。大手だと青田売物件で売れなくても完成在庫になるまでは値下げしない。引き渡し時期までまだ間があるからそれまでは頑張っちゃうかも。

ちなみに三井は完成在庫になっても値下げせずに家具や家電プレゼントで実質値引きってパターンが多い。

>264

結果が出る前の一期で売れ行きを判断するポイントは総戸数に対する販売戸数の割合。ある程度売れる見込みの部屋を売りに出すからね。

売れなかったら値下げして在庫一掃って過去の発想かな。

最近のトレンドは販売に時間がかかることを前提にしてそのコストを価格にオンした高値設定。すみふがそれやって利益確保してるんで他のデベも追従してる。ここのびっくり価格もそんな目論見かも。引き渡し時点で未入居があると入居者にもデメリットがある。その辺の読みもしながら慎重に判断。

匿名さん
皆さんとは心配のポイントは違うかもしれませんが、裏の緑地が災害で土砂崩れしないように管理してくれるのかが心配です。質問したら、土地再開発の決め事で緑地の形で保有せざるを得ず、管理費は草取り程度の想定だと言われました。
毎年豪雨の時世の中、土砂崩れで隣近所に何かあれば区分所有者責任にされかねず、通行人下敷き案件が二月に逗子で発生して、管理組合が億単位で訴えられれいます。土砂災害警戒区域にある物件だけに緑地の崩落防止費・自賠責保険が管理費に入っているのか、災害リスクがマンション価値に反映されているのかは気になります。何かあった場合の価値への悪影響は日照権どころではないので。価格上乗せして三井が緑地引き取ってくれるというのはないんですかね。ほかの条件は良いだけに、そこだけが、かなり大きな慎重判断要因です。
買った後から対策を考えろとなって、バカ高い管理費や保険料示されて管理組合でもめるのは嫌ですね。こういうリスクをヘッジする保険料ってどのくらいになるんですかね。

>268

保険については管理組合で加入するはずで賠償責任保険も付けるはず。どういった保険に入る予定なのか確認するのがいいかな。あと逗子の件を気にしてるなら擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも。

営業に質問するならザックリでなく具体的に確認したいことをぶつけないと。

おまけだけど管理費と修繕積立を決める前提として管理計画と長期修繕計画も作ってる。その内容を確認してどういった項目を想定していてそれにどれくらいの費用が掛かるのかも確認。

一つの物件だけ見てもわからないかもしれないけどいくつかの物件で比較すれば差がわかるはず。

>>270 匿名さん
ありがとうございます。まだ具体的な質問回答の受け答え成立してないのですが、以前聞いたときは保険や裏山の手入れをどこまで丁寧にやるかは、事前には決めきれない（＝売主でなく管理組合で決めること？）というニュアンスでした。駐輪場の屋根が飛んだとかの費用負担で管理組合理事会が紛糾したことは経験したので、ああいう目に合うには避けたいですね。買う前の段階でリスクを保険なり擁壁保全でヘッジしておきたいです。どのくらいの保険料になるのかの目安があれば　価値に反映できるんでしょうが

>>268 マンション比較中さん
集中豪雨で崩れた場合、所有者の過失を認定するのは極めて困難。
逗子のケースは集中豪雨が原因ではないので、一緒にしてはいけない。

>271

それは逃げ。確かに契約するのは管理組合だから最終的に契約内容を判断するのは管理組合だけど、管理費を算出するためにデベはきっちり計画を立てているはず。それに新築分譲マンションってお互い知らない人が入居するわけだから住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまでは時間がかかる。それまではデベのおぜん立て通りに進むのが一般的。保険なんて入居の日から保険契約期間開始にする必要があるからね。

それでも管理組合マターという説明を続けるなら、三井が提示する管理費っていきなり変わる可能性があるのですかって突っ込んでみたら。

＞デベのおぜん立て

これ修繕積立で少なくとも2つ問題があって、段階的値上げの長期修繕計画と積立金の保管方法。

段階的値上げって将来の未納リスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の小杉のタワマンでは入居後に管理組合で決議して定額積立てに移行してるところもあるんだけどHP見るとバックにリハウスが付いていて三井もその問題を知っている。あと、積立金を一つの銀行に預金なんてのも。これくらいの規模でも入居時の一時金だけでペイオフ対象になる金額。

まだ建設中ですか？
販売価格がまだ未定ですから、目安となる金額はどのくらいになるんでしょうね、
HPを拝見しましたが、いろいろと未定箇所だらけでした。
新百合ヶ丘駅周辺の方がいろいろな商業施設があって面白そうだけど、
そんなに気になる距離じゃない。

>>276 匿名さん
価格はモデルルーム来場者には提示されてるので目安の価格はスレさかのぼればありますよ！
販売開始は当初の予定からだらだら延びて10月中旬になってますね。私は希望住戸提出済みなんで、バッティングする前に早く1期しめて欲しいんですけどね。。

皆さんの口コミを見て新百合山手都市景観形成地区について川崎市のホームページで調べてみたのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。
○緑地の管理は、マンションの管理組合でする？＝入居者の管理費から費用を捻出するって聞いたけど職人入れると費用は結構掛かりますよね？
自分でやるのは嫌なんです。
○なんで、マンション購入者がこの土地を引き継がなければならないのか？
これが一番わからなかったのと納得できない。
川崎市に贈与という選択肢はなかったのか？
マンション建設の際に近所でも公園を作って市に提供するじゃないですか。
って考えてしまう。
中古になった時にお荷物にならないのでしょうか？
緑地は散歩すれば周辺にあるので、マンションを買うのに戸建てで庭の手入れにお金をかけるのが嫌になってしまった私からすると意味不明なので、詳しい方に解説お願いいしたいです。
（営業の方に聞いても理解ができず、川崎市のHP見てより悩んでしまい困ってます）
こういうマンションの事例を知っている方いませんか？

>>278 買い替え検討中さん
1??マンション購入者の所有土地なので、管理費はマンションの管理費から出るはずです。
2??贈与できないと思います。
①贈与する場合、共用部分の処分は、日本では共有者全員の同意が必要です。1人が反対したら、できません。
②建物自体はこの土地があったらだから、こんな感じで建てられたはずです。もしその土地とか売価とか寄付したら、たぶん建物自体が容積オーバーとか違反建築物になると思います。さすがに違反建築物になったら、銀行融資も出来なくなり、中古販売も厳しくなるです。
三井もいろいろ検討した上に建築したので、そのまま受け入れるか、ほかの物件検討するか、この②選択しかないです。

緑地については新百合山手(万福寺）の地区計画で設置が義務付けられている。

新百合山手の組合があるから組合で共同管理って手もあったはずだけど、特定のマンションに割り当てるって判断をデベがした。マスターアリーナ、マスターアリーナにも緑地があるから実際どいう管理をして費用がどれくらいかかってるかは聞いてみるって手もある。

あっ、間違えた。ガーデンアリーナとマスターアリーナ。

あと、ノブレスもか。不思議なのは当時緑地について話題にならなかったのここは、やたら気にされてる。ライバルさんの横やりか？

新百合山手のまとまった土地といえば住宅展示場かな。新百合に2つもあって過当競争のような気もする。

>>279マンション検討中さん
278です。
おしえてくれてありがとうございます。
なるほど。余計な緑地があったから大きなマンションが建てられたという認識でいいのでしょうか？
そもそも、新百合山手都市景観形成地区のようなところはそういう緑地を所有する前提って考えればいいのでしょうか？
今まで見てきたマンションにそういう条件のものがなかったので場所や地域の特性ってことで考えればいいんですね。
で、他の方の書き込みからすると、周辺のマンションはみんなそういう緑地を持っているんですね。
ガーデンアリーナ、マスターアリーナが三井なら営業の人に聞けばいい？
ノブレスは、いかにもほかの会社の名前ですよね？
後で調べてみます。
地区計画って難しいですね。

>>284 買い替え検討中さん
279です。
いいえ、こちらこそです。
建築する時、基本は建ぺい率、容積率というものがあります。たぶん、この建物は緑地から何なかの恩恵を受けているか、そもそも最初行政から緑地の所有を条件とか言われてるはずです。
緑地に関して気になったら、三井営業さんか周辺の仲介不動産に周辺マンションの現状が聞けば、教えてくれると思います。
周辺の中古マンションも選択の一つです。ただし、いい中古マンションは一瞬でなくなるので、なかなか手に入れないです。先に仲介業者に顔を覚えてもらうこともいいかもしれません。

景観条例は地区計画とは別。新百合山手は開発が進んでから条例適用対象になってるんで新百合山手大通りの建物の色とかファサードライン、南口程統一感が無いのが残念なところ。

緑地は少なくとも高さ制限緩和で恩恵を受けている。特にガーデンとか中高層住居専用地域のところは本来なら5階建てなのに14階建てが建てられてる。ここは複合地区って通常の用途地域にはない条件だから本来どれくらい建てられるかってのが分からないんで恩恵はどうなんだろう。

あとノブレスは住宅展示場の隣のマンション。

ガーデンやマスターの管理状況は中古が出ていたら検討といって聞きに行くことができる。

>285

中古狙いなら仲介業者に待ち登録していれば、条件に合った売りが出たら連絡してくれる。

緑地の所有での心配は、災害などで擁壁が崩れて隣の施設や自分たちの施設に損害を与えた場合ですね。ただ、聞いたところによると擁壁の耐久性などは検査済みとのこと。万に一つでも心配がある人はやめた方がいいでしょうね。
ただ、私は中古も探していて登録業者から情報を流してもらってますが、こちらで出てきているような名前のマンションは、はっきり言って高いです。安いのは（4000万後半から5000万円台）価格なりの物件です。はっきり言って掘り出し物なんてないですよ。ガーデンアリーナの眺望のいい部屋は6000万円台後半から7000万円台します。

物件概要の販売予定日として10/16が明示されましたね。かなり引っ張ったけど、ある程度売れる目処はたったってことかな。

眺望重視なら百合ヶ丘のURの方が良くないですか？

>>291 匿名さん
どうかな。賃貸で15万超え。今の低金利ローンなら、眺望の良い部屋買えるでしょう。URはあくまで仮住まい。終の棲家ではない。

価格出ましたか？

内見に行った方は直接見せてもらってるみたいです。過去のレスを見る限りだと6000万円台中心みたいですね。

本広告を販売開始前に出す。

正式価格出たみたいですね。
【間取り別販売価格】
4LDK 82.41㎡7,290万円～
3LDK 70.37㎡5,290万円～
2LDK 63.92㎡4,730万円～
※販売価格/4,730万円(1戸)～8,460万円(1戸)
最多販売価格帯/5,900万円台（5戸）

登録抽選方式で登録期間が2日間って珍しいね。

結局、裏山は所有しなければならないのは必須という訳でですかね。いらない。。

一期で総戸数の半分以下。引き渡しまでの完売はきついかな。

インターネット設備ってどうなるか知っていますか？？
オンライン対戦のゲームをしたりするので、速度が出ないと心配です。

あまり話題にならなかったけど直床だね。

>>300 マンション検討中さん

LOLか？笑

>>302 マンション検討中さん

いやーフォートナイトー

壁のエアコン取付位置にボード貼ってるのって初めて見た。コンクリ壁でも対処すればエアコン取り付けられるんだけどね。これもコストダウンか。

コストカットしている割に、価格は安くない。
28年ごろにはここより大規模なマンションがたち、日照や眺望、あとは建設中の騒音問題も発生するのが確実視。
不要な土地や、土砂災害警戒区域にも指定されておりリセールも怪しい。

こんな市況ですし、中古買った方が何倍もQoL上がりそうですね。

あまり話題になってないけど直床だしね。アリーナシリーズと比べるとかなり劣る。

リフォームに制約が掛かる直床だったら、永住しづらいな

>>305 マンション検討中さん
>>306 マンション検討中さん
知り合いがプライムアリーナに住んでいます。
一回行ったことがあるが、やはり建物が全然違います。
アリーナシリーズの方がいいですね。
この値段なら中古の方がいいかもしれません。

まあ新百合ヶ丘で大手デベの新築って久しぶりだし、今後いつあるかわからないしね

>今後いつあるかわからない

イトマンのところがあるじゃない。目の前ふさがれないし。

登録前にここまで過疎ってるのも珍しい。

>>312 匿名さん
過疎ってるんですか？
モデルルーム行きましたが混んでましたよ。

混んでるって感染対策で来場者限定してないんだ。

マンションマニアさんの記事あったんですね。中立な立場で書いていて的を射てるなと思いました。

>>314 匿名さん
モデルルーム内で部屋分け、時間分けはされてましたが私が伺った時は4組くらいいました。

マンマニ、動画見るとガーデンの地下駐車場とか押しててここは新築であることしかメリット見いだせてないみたい。新築も引き渡しを受けたら中古。同じ土俵では戦えないね。

>307

直床ってここもそうだけどリビングの掃き出し窓のところにマタギができる。年を取るとこの程度の段差でも躓いて骨折なんてことも。

マンションの戸建てに対するメリットの一つってバリアフリーなんだけど。

>>317 匿名さん
ほんとこれに尽きる。
確実に永住する人以外はリセールを当然考えないといけない。
そうすると、今は新築でも一度入居すると他の中古と比較される。此処が他のマンションと比べて良い点は何かを考えないと厳しい。

＞確実に永住する人

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有することはリスクを伴う。リセールのことは考えないと。

タブレット、北仲の余りかな。北仲以降、配ってるところ聞かなかったんだけど。

無事登録完了。売れ行き(一期販売)としては高額な部屋から、将来の日照不安のある部屋まで均等売れてる印象。値付けの傾斜はけっこうありますが、その傾斜は適当だった感じかな。

一期、完売せず。

ほんとだw見込客のローン事前審査落ちかな？まぁ一期の完売表記はあまり意味ないし、4割強契約成立という状況が確定したと

＞契約成立

これから重要事項説明、契約だから取りこぼしはまだ出るかも。

どなたか契約された方いらっしゃいますか？

>>326 匿名さん
契約しましたよ！ご質問あります？？

>>327 マンション検討中さん

私もしたので、仲間がいて嬉しいです！笑

>>328 匿名さん
笑 よろしくお願いします！インテリアは決めてますか？標準でついていないキッチン回りの収納と、洗濯機置き場回りの収納は必須と思ってます。デザインテックに任せると高そうですよね、、

デザインテックはぼったくり。デザインテックと話をする前に市場価格は要チェック。キッチンは面材合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、依頼するところに伝えれば対応してくれる。

物件を見に行ってきました。結構売れているようです。（半分ぐれい？）

価格スレも、住民版もないので寂しいですね。
マンションマニアさんの価格を参考に検討しましたが、同じマンションなのに貧富の差が半端ないマンションですね。
タワマンでもないのに格差が身に沁みました。
駐車場の台数が少ないのですが、やはり駐車場の優先権のあるお高い部屋から売れてるんですか？
安い部屋の住人は駐車場の抽選は実際どんな感じですか？
（高い部屋が買えない身分なので、だれか教えてください。通勤に使ってます。）

>332

イトマンのところがマンションになる可能性があって目の前がふさがれるところとそうでないところを価格で調整してる。

タワマンみたいにマンション内カースト出来るかもね。

>>332 買い替え検討中さん
ここで以前にも書きましたが、売れてる部屋は高い部屋から安い部屋まで均等にさばけてる印象です。営業さんに現時点の駐車場希望状況きいたら意外と少なそうとのこと。12月期限で駐車場の申込を一旦締め切ることもあり、その時点の契約者は借りれないことはないのではと思います。ハイルーフは優先住戸or抽選かもですが。

＞＞333さん。
ありがとうございます。
マンション内カースト。。。友人が小杉のタワマンに住んでて体験談聞いてるので、正直引きますね。
旦那の職業を自慢げに振舞うらしい。
子供のために都心に出やすいところと車通勤を考えて新百合と東横線の間で考えてます。
ちょっと絞り切れてないけど。。。
もう住み替えない予定で買い替えるので慎重です。

＞＞334さん。
マンション検討中とのことですが、334さんは駐車場は、必要ないのですか？
自分はマンション選びを車通勤に足を引っ張られてる感じです。
最近の新築マンションは、駐車場が少なくて。
理想は自走式。
機械式は出庫がね、面倒。

>>335 買い替え検討中さん
334です。名前が検討中ですが、契約済みです。車はありますが、通勤では使わないですし、ハイルーフでもないので楽観視してます。

普通、駐車場の抽選って入居前にやる。早々にやるってことは売る側も足りないって自覚してるんだろうね。優先住戸があることも含めて。

70㎡中心で共働き割合もそこそこ高そうな気がしますし、駐車場は埋まれば管理費負担が減っていいかなぐらいの感覚でした。恒常的に空きそうなら来客用駐車場を管理組合で提案しようと思ってましたが厳しそうかな？

>338

機械式を来客用にってハードル高そうな。使用方法の説明が必要だよね。

駐車場って足りなくても余っても問題になる。モデルルームのアンケートで利用希望の有無があるから少なくとも結果は確認して判断材料にしないと。情報を与えるだけなんてもったいない。

機械式駐車場は仕方ないとして、大手にもかかわらず、車の転回スペースすら削った。バイク置き場もない。来客用駐車場もない。というところはひっかかりますね。管理費もそれなりにしているにもかかわらずというところです。
近隣のアリーナシリーズと比較すると特にそう感じました。ただ、そこが気にならない方は大手デベロッパーの物件ですし、建物もしっかりしているのでいいのではないかと思います。

コストダウンは駐車場だけじゃないけどね。中古になったら同じ土俵で戦うことになるからアリーナシリーズ見たことない人は中古の販売物件を見学しておいた方がいいかもね。

アリーナシリーズが新築時より高く売れてるからここもって勘違いはしないようにしないとね。高値つかみは覚悟のうえで。

数年後に立つ予定のマンションってどんなふうに立つんですか？

>>343 マンション検討中さん
実際にはモデルルームで図面と模型見せてもらうのがいいという前提で、
・コの字形の最大7階建て
・コの字の向きは既存マンション合わせて四角
・既存マンションに向かって階数の傾斜あり(低くなる)
・100戸ぐらい←適当
なので道路から離れると一律安くなる値段設定だが、抜け感なくても日当たりは変わらないという可能性はけっこうある感じ。あくまで計画なので変わる予定あり。

この頃になると、アリーナシリーズも築20年を超えるので、差別化されそうですね。
ありがとうございます。参考にさせていただきます。

＞日当たりは変わらないという可能性

模型作ってるくらいだから日影図作成してもらっれ出してもらうのがいいかもね。シミュレーションソフトがあるから周辺の建物のレイアウトインプットすれば簡単にできるはず。あと眺望シミュレーションも。

このマンションでも日陰にならない部屋が、結構売れてる。おそらくその辺りの部屋は売れ残らない。日当たり、眺望はリノベーションでは変えられないから。

直床、スロップシンク無しもリノベーションで変えられない。アリーナシリーズから見劣りする部分は考慮の上でないと。

でもアリーナシリーズは、設備面では古い。
なのに、価格はここと同じぐらい。さらに10年経つとリフォームかリノベを視野に入れないといけない。その費用を考えたら、この新築を買うのは決して悪くない。

そのさらに10年後にはここも築20年でリフォームするんだし、わざわざ新築にこだわる必要はないのでは

設備や内装はいずれリフォームする必要がある。重視すべきはリフォームで変えられないところ。

ここの世田谷通り沿いの4列ぐらいは、日当たり眺望ともに将来も影響を受けない。そうなるとそこを買うのがいいのかな。

>>352 匿名さん
今のイトマンよりも南側道路に面して作られる計画らしく、道路から4列目下の階は少しかぶるイメージだった気がする

目の前が塞がるのは仕方ないとして、どの位日照時間が確保出来るかが気になるところ。特に冬に日がほとんど入らないとなると気が滅入る。この辺りはかなり念入りに確認した方が良いと思う。個人的には日がある程度入るなら前が多少塞がれても我慢出来る。実際アリーナシリーズも棟によっては前面が別の棟で塞がれてる部屋は結構ある。

>354

イトマン跡地マンションの模型あるくらいだから日影図作成してもらって確認じゃない。できれば、今ある計画ではなく、建築制限のなかでワーストケースを想定してもらうのがいいかな。

直床でこの値段は高い

>>356 マンション検討中さん

今直床ってそんなに騒ぐほどのことかな？

コロナ明けに三井の新規青田売り物件で増えてるけど完成するのは先。ここは先駆けかな(笑）。

三井で直床にしてるのは安さアピールだけどここはそうじゃないからね。

>>358 匿名さん
本当にそうです。今調布の物件を検討しています。
総合的に比べたら、調布の方がいいと感じます。
唯一悩んでる所は再来年3月入居の点です。奥さんの方がどうしても来年引っ越ししたい～～～
来週、パークタワー勝どきの方も見に行く予定です。
せっかくいいものを買うなら、納得できるものを購入したいですね。