パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

イトマンのところは地代で回収してる。跡地マンションは良心価格設定だったりして。

ガーデンは売れ残りってよりもローン通らなかった人が抑えてた部屋の放出だと思う

>262

それならキャンセルとして出すでしょ。

とりあえず、10月中旬には抽選が行われるようなので、そこでどれだけ申し込みがあるかがポイント。これで蓋開けてみて、みんなが敬遠してたら、値下げするしかないでしょ。目の前にマンション建つのが確定してるのにあの価格。魅力感じます？リセールも厳しいのでは？

どうだろうね。大手だと青田売物件で売れなくても完成在庫になるまでは値下げしない。引き渡し時期までまだ間があるからそれまでは頑張っちゃうかも。

ちなみに三井は完成在庫になっても値下げせずに家具や家電プレゼントで実質値引きってパターンが多い。

>264

結果が出る前の一期で売れ行きを判断するポイントは総戸数に対する販売戸数の割合。ある程度売れる見込みの部屋を売りに出すからね。

売れなかったら値下げして在庫一掃って過去の発想かな。

最近のトレンドは販売に時間がかかることを前提にしてそのコストを価格にオンした高値設定。すみふがそれやって利益確保してるんで他のデベも追従してる。ここのびっくり価格もそんな目論見かも。引き渡し時点で未入居があると入居者にもデメリットがある。その辺の読みもしながら慎重に判断。

匿名さん
皆さんとは心配のポイントは違うかもしれませんが、裏の緑地が災害で土砂崩れしないように管理してくれるのかが心配です。質問したら、土地再開発の決め事で緑地の形で保有せざるを得ず、管理費は草取り程度の想定だと言われました。
毎年豪雨の時世の中、土砂崩れで隣近所に何かあれば区分所有者責任にされかねず、通行人下敷き案件が二月に逗子で発生して、管理組合が億単位で訴えられれいます。土砂災害警戒区域にある物件だけに緑地の崩落防止費・自賠責保険が管理費に入っているのか、災害リスクがマンション価値に反映されているのかは気になります。何かあった場合の価値への悪影響は日照権どころではないので。価格上乗せして三井が緑地引き取ってくれるというのはないんですかね。ほかの条件は良いだけに、そこだけが、かなり大きな慎重判断要因です。
買った後から対策を考えろとなって、バカ高い管理費や保険料示されて管理組合でもめるのは嫌ですね。こういうリスクをヘッジする保険料ってどのくらいになるんですかね。

>268

保険については管理組合で加入するはずで賠償責任保険も付けるはず。どういった保険に入る予定なのか確認するのがいいかな。あと逗子の件を気にしてるなら擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも。

営業に質問するならザックリでなく具体的に確認したいことをぶつけないと。

おまけだけど管理費と修繕積立を決める前提として管理計画と長期修繕計画も作ってる。その内容を確認してどういった項目を想定していてそれにどれくらいの費用が掛かるのかも確認。

一つの物件だけ見てもわからないかもしれないけどいくつかの物件で比較すれば差がわかるはず。

>>270 匿名さん
ありがとうございます。まだ具体的な質問回答の受け答え成立してないのですが、以前聞いたときは保険や裏山の手入れをどこまで丁寧にやるかは、事前には決めきれない（＝売主でなく管理組合で決めること？）というニュアンスでした。駐輪場の屋根が飛んだとかの費用負担で管理組合理事会が紛糾したことは経験したので、ああいう目に合うには避けたいですね。買う前の段階でリスクを保険なり擁壁保全でヘッジしておきたいです。どのくらいの保険料になるのかの目安があれば　価値に反映できるんでしょうが

>>268 マンション比較中さん
集中豪雨で崩れた場合、所有者の過失を認定するのは極めて困難。
逗子のケースは集中豪雨が原因ではないので、一緒にしてはいけない。

>271

それは逃げ。確かに契約するのは管理組合だから最終的に契約内容を判断するのは管理組合だけど、管理費を算出するためにデベはきっちり計画を立てているはず。それに新築分譲マンションってお互い知らない人が入居するわけだから住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまでは時間がかかる。それまではデベのおぜん立て通りに進むのが一般的。保険なんて入居の日から保険契約期間開始にする必要があるからね。

それでも管理組合マターという説明を続けるなら、三井が提示する管理費っていきなり変わる可能性があるのですかって突っ込んでみたら。

＞デベのおぜん立て

これ修繕積立で少なくとも2つ問題があって、段階的値上げの長期修繕計画と積立金の保管方法。

段階的値上げって将来の未納リスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の小杉のタワマンでは入居後に管理組合で決議して定額積立てに移行してるところもあるんだけどHP見るとバックにリハウスが付いていて三井もその問題を知っている。あと、積立金を一つの銀行に預金なんてのも。これくらいの規模でも入居時の一時金だけでペイオフ対象になる金額。

まだ建設中ですか？
販売価格がまだ未定ですから、目安となる金額はどのくらいになるんでしょうね、
HPを拝見しましたが、いろいろと未定箇所だらけでした。
新百合ヶ丘駅周辺の方がいろいろな商業施設があって面白そうだけど、
そんなに気になる距離じゃない。

>>276 匿名さん
価格はモデルルーム来場者には提示されてるので目安の価格はスレさかのぼればありますよ！
販売開始は当初の予定からだらだら延びて10月中旬になってますね。私は希望住戸提出済みなんで、バッティングする前に早く1期しめて欲しいんですけどね。。

皆さんの口コミを見て新百合山手都市景観形成地区について川崎市のホームページで調べてみたのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。
○緑地の管理は、マンションの管理組合でする？＝入居者の管理費から費用を捻出するって聞いたけど職人入れると費用は結構掛かりますよね？
自分でやるのは嫌なんです。
○なんで、マンション購入者がこの土地を引き継がなければならないのか？
これが一番わからなかったのと納得できない。
川崎市に贈与という選択肢はなかったのか？
マンション建設の際に近所でも公園を作って市に提供するじゃないですか。
って考えてしまう。
中古になった時にお荷物にならないのでしょうか？
緑地は散歩すれば周辺にあるので、マンションを買うのに戸建てで庭の手入れにお金をかけるのが嫌になってしまった私からすると意味不明なので、詳しい方に解説お願いいしたいです。
（営業の方に聞いても理解ができず、川崎市のHP見てより悩んでしまい困ってます）
こういうマンションの事例を知っている方いませんか？

>>278 買い替え検討中さん
1??マンション購入者の所有土地なので、管理費はマンションの管理費から出るはずです。
2??贈与できないと思います。
①贈与する場合、共用部分の処分は、日本では共有者全員の同意が必要です。1人が反対したら、できません。
②建物自体はこの土地があったらだから、こんな感じで建てられたはずです。もしその土地とか売価とか寄付したら、たぶん建物自体が容積オーバーとか違反建築物になると思います。さすがに違反建築物になったら、銀行融資も出来なくなり、中古販売も厳しくなるです。
三井もいろいろ検討した上に建築したので、そのまま受け入れるか、ほかの物件検討するか、この②選択しかないです。

緑地については新百合山手(万福寺）の地区計画で設置が義務付けられている。

新百合山手の組合があるから組合で共同管理って手もあったはずだけど、特定のマンションに割り当てるって判断をデベがした。マスターアリーナ、マスターアリーナにも緑地があるから実際どいう管理をして費用がどれくらいかかってるかは聞いてみるって手もある。