シティテラス上杉ってどうよ？

>>819 匿名さん


そんな残ってません、残ってるの100平米クラスの億が数戸と最終抽選の餌物件、70平米クラスを6000万以内で発売したら秒で売れます。残念ながらこことはレベルが違います。

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住友不動産がレーベンからレベルが違うと言われるようになるとは…。下剋上の時代になりましたね。

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>>822 マンション比較中さん

人気の差を比較してるのに、凄い上から目線が住友らしくて良いですね。

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>>821 匿名さん

秒で売れるのはすごいですね。

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こちらは認定長期優良住宅でしょうか？東北ではほぼ無いと聞きました。二日町の野村は認定みたいです。

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>>824 名無しさん

秒で売れるまで発売しないのがレーベン

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いい物件だと思うし何度かレーベンさんとお話しもしたけど秒で売れてはいなかったぞ。

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あとは、レーベンの板へどうぞ

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広い庭（パティオ？）付きのマンションを探してました。
仙台市内に対抗馬となるような物件をご存知でしたら、比較検討したいので是非とも教えて下さい。

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>>830 マンション掲示板さん
対抗馬も何もここに広い庭？はないです。無機的な広場なら隣接してますが。

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パティオは庭というかコンクリート広場ですね。住友が底地を所有し販売会等やるための。

平日はじめ使わない時はこのマンションに貸しますよというものですが、借りる側は何に使うのかな。
子どもが遊べたり高齢者が鳥や花を愛でたりできる自然はなく、コンクリートと飛び飛びの木だけの空間をどう使うか。
ラジオ体操とか？

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>>831 マンション検討中さん
そうなんですね。
他に似たような広場付き？のマンションはありますか？
もちろん緑はあったら嬉しいですが、ぎっちりと敷地に建物が詰まってないだけでもいいです。

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>>833 マンション掲示板さん
ありすぎて列挙に困ります。
シエリア新寺町とか？

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シエリア新寺は敷地目一杯使ってそうだけど建ぺい率60.95%なんだね。シティテラス上杉は80%。
https://www.mansion-review.jp/mansion/781683.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/1403443.html

シエリア新寺は新寺小路緑道も敷地？そう見ないと建ぺい率6割のマンションには見えない。
シティハウス堤通雨宮町も建ぺい率6割みたいだけど広い自走式駐車場があるから。

シエリアの建ぺい率6割って間違ってないかなこれ。サイトの数値合ってるのかな。

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>>835 匿名さん
意外と北側の車路とか西側の駐輪場とか、建物立ってない所多いので、意外とそんなもんだと思いますよ。広場付きマンションではないですが。

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>>832 通りがかりさん
東南自己影で日当たりが防がれるから夏もひんやり。冬とか雪や氷が長く残りそう！雪合戦とかスケートとかには良いかも！

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>>837 マンション検討中さん

マンション管理を仕事でたまに見るんですが、広場でなくとも共用部雪かきや解氷を誰がやるのか揉めるんですよね。管理会社は管理人の仕事には含まれないと言うし、外注しようにも積雪の都度やると支出が大変なことになるし。

ここのパティオは当然住友が雪かきするんでしょうね。管理組合には売り渡さないのだから。それとも無償で貸してるのだから外注なりボランティアなりで管理組合で雪かきをしろというのかな。

パティオもジムもスパも、管理が行き届いたイメージ、快晴や新築直後のイメージをするんではなくて、5年10年先をイメージすべきなんですが。売るための設備だから、管理や未来のことなんかデベは話しませんもんね。

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>>837 マンション検討中さん
夏はひんやり、緑もあり、結構良いですね！
ありがとうございます。

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冬もひんやり。

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夏の西日はパティオに強くあたると思うのだけど違うかな下がコンクリに覆われてるから夏の雨の後は蒸し風呂になるような

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>>841 通りがかりさん
840の「冬もひんやり」と矛盾してるね
感覚はウエスティンの広場の感じかな

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初心者マークの人は住友の営業なのかな

夏にひんやりなのか蒸し暑いかは日当たり次第だから矛盾うんぬんではないし、公開空き地のレジデンス一番町と住友社屋＆マンション入口からしか入れないここのパティオでは違いすぎる

ここ検討する人はパティオの雪かきその他の管理がどうなるのか営業に確認しないと。車使う人と使わない人で駐車場の維持管理コストの考え方が割れるのにコンクリ庭の管理コストとか総会でどう議論されるのか。

雪解けも考えて駐車場や通路を南側にするのに勝山館に寄せて建物を南側配置なんかにするから。

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>>837 マンション検討中さん
ここは荒川静香、羽生結弦他名選手を多く産み出した由緒正しい勝山スケーティングクラブの跡地です。住友のコンセプト通り伝統を引き継ぎ、スケート場にするのがいいと思います。

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>>843 匿名さん
ちなみにパティオだけでなく通路も住友の土地ですからね。住民が積極的に雪かきしないとどっかの神戸市の橋みたいに通行料とられるかもね。

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元エネオスの交差点から東照宮の方までは歩道の狭さもあってか冬の雪解けがめちゃめちゃ悪いからマジで危ない。チャリは無理なレベル。
日当たりのせいだと思うけど、想像以上に長い期間厚い氷になります。

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>>799 マンション検討中さん
未だに公式発表もありません。
プラウドを購入した人はこどもの小さいときに便利っていうのに期待してたけど、もう小学生になってしまうと言ってた。
場所的にスーパーが中途半端に遠いのは早く解消してほしいってことだったけど。

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勝山館休業発表の前に急遽イオンモール造成工事の発表その後何の発表も無し。

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>>847 評判気になるさん
こんなニュース流れてますし、時期はともかく計画は進行中なのでは？

https://www.jiji.com/sp/article?k=000002742.000007505&g=prt

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オープンはまだまだ先になりそうな気配ですが、イオンが撤退して白紙という可能性はぐっと低下した印象ですね。
一方、勝山館の方は再開見通し立たないようで。
ピッツェリアショーザンも移転オープンするようですが、仮店舗って感じでもないので勝山館に戻ってくることはないでしょう。
https://eatmap-sendai.com/20210621-4/

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>>849 匿名さん

今ままでのことが白紙になり、これから全てやり直しって意味では？渋滞等、鑑み、中止も充分有り得る話しかと思います。

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イオン5年以内の完成は絶望的、少なくともコロナ終息してからでないと、計画すら建てられらないってことでしょ？マイナスのニュースだと思うけど

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>>852 匿名さん
基本計画の部分を今更という感じはしますね。じゃあ本来オープンしてるはずの最初の計画はなんだっんだ。
子供とイオンで買い物したいから購入するのに、一緒に行ってくれない年齢になってしまう。

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>>851 匿名さん

どこに白紙って書いてありました？

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>>854 評判気になるさん

白紙にする計画すら無かった

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近年稀に見るグダグダ案件よな。初めから期待値も高くないけど。

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>>855 匿名さん

http://www.city.sendai.jp/kankyochose/kurashi/machi/kankyohozen/kurash...

仙台市のHPに計画載ってますよ。

>>856
グダグダなのは同意

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>>857 評判気になるさん
土地取得の条件が雨宮まちづくり検討会議の方針の遵守だかだったとおもいますが、未だ商業施設作らずに土地の半分売却は契約不履行にならないのでしょうか？文面はどういった売却契約だったのでしょう？期限なしのはずはないと思います。

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>>858 名無しさん
随分前にイオンモールからディベロッパー（野村、住友）or厚生病院への売却はあったような気がしますが、更に売却になるんでしょうか？

期限については分かりません。

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>>859 評判気になるさん
売却とはマンション用地と病院用地のことです

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イオンみたいな四角のコンクリで固めた普通の建物の低価格スーパー呼んだところで街づくりもなんもないだろっていう不評が集まってましたよね。
元の緑豊かな環境活かすのも木が枯れまくってできなくなったしw
木立が立ち並んで憩いのスペースや芝生の公園と低層店舗両立のコンペは負けたのでしょうけど。
その挙げ句、何年もただの砂ぼこり舞う工事のうるさい荒れ地にしかなっていなくて、残念ですね。

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文教地区なんだから学校を誘致すればいいんじゃね。

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35人学級目指すので上小も分校必至な感じだしな。マンション乱立で他からブランド目掛けてやって来るファミリー層は少子化何のそので増え続けている。
そのお陰でドクターや士業や日経225企業の家庭の占める率が下がって、地域の学力も二極化してきたという話はここ10年くらいで良く耳にします。

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仙台勝山館、あす営業終了　土地・建物は売却検討
https://news.yahoo.co.jp/articles/59064ac0f770a499757521716d4ea1b4c073...

伊沢氏は「建物はあと１５年は持つ。価値を評価し、庭園も含めて残して使ってくれる企業に譲りたい」

この発言。本気なのか住友向けの配慮なのか。
南面の不確実さが一気に現実化しましたね。

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隣接する邸宅とミュージアムでレストランをやりたいとか言ってますね。

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>>864 匿名さん
あと15年て短くないですか？10年以内に建て替えを検討しないといけない建物、使い続ける人、いるんでしょうか？

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>>864 匿名さん
伊澤御体、米寿ですか。。。
長く流行るレストランになるといいですね。

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>>868 通りがかりさん
食の価値がどう変化するのか想像できないのにレストラン開くんですね。。。

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>>866 通りがかりさん
いないでしょうね。古いから解体時のアスベストやPCB処理も必要かも。
解体ありきで売るべきものなのに、主観や思い入れだけで建物を壊すなら売らないと強弁されてるようにしか。周りが苦労してきたのが透けて見えます。

買い手がつかないまま古びていく方が良いのですかね。オリンピック開催前に負のレガシー宣言しているようにもうつります。

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>>870 匿名さん
たしかに内部や関係者たいへんそうですね。またマンションになりそうですね。オリンピックについては関係ないようにうつります。

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急速なEVシフトが起きたらタワー式の立駐だと対応できなくない？

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>>873 口コミ知りたいさん

何でですか？

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>>874 匿名さん

駐車場内で充電できないからでしょ。
EV対応のプラグ付きパレットも存在するけど、ごく一部のマンションのごく一部の台数分しか採用されてない。

全てEV対応パレットにするには、タワー側にも配線工事が必要だし、年度の管理費予算にも計上する必要がある。しかし、総会で過半数の賛成を得て予算を通すのは難しいでしょう。

EV対応予算に関してはタワー式だけでなく平置きでも同じことが言えるけど、金額や工事中の不便さはタワー式の方が遙かに大きいよね。

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EVに置き換わるというより、そもそも車を個人が所有することすら危ういと思うよ。
だから今の便利さで見てて問題ない。一通地獄のこの区画では平おきもあまり魅力的ではないし。

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前の書き込みにもあるが、住民専用テスラのシェアカー置くサービス欲しい

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そんなんタワーからクルマ出すよりそっち使うやろ

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スパとかジムより、中庭にシェアカー置いて欲しい。逆にそれくらいやらないとここ売れないと思う。

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それってあなたの感想ですよね。
テスラさんってあだ名つけられますよw

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>>880 eマンションさん
感想を述べてなにか問題が？
あなたひろゆきさんってあだ名ついてませんか？

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テスラ置いてほしいって書き込みはシティハウスだっけ？プラウド上杉山通だっけ？
そっちでも見たな。

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>>882 マンコミュファンさん
シティテラス駐車場比率問題の時じゃないですかね。

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駐車場100パーさんと同時期だったかも
検索したらここでも一回くらい発言あったね。

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アウディも24年から純EVだけになるし、僕はちょっと考える案件ではある。

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シェアカーサービスつければ多少は買う人いて、晩翠通りのプラウドにこんなにも差をつけられなかったのかもあちらは西側全て完売。

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>>886 匿名さん
スレチだけどプラウド晩翠の西側はけっこう売れたけど完売じゃないよ。まだまだあります。

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プラウドはステマや悪いとこひた隠しや根拠ない情報操作が多くて胡散臭く感じます。

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>>888 口コミ知りたいさん
という投稿に胡散臭さを感じます。

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私はプラウド晩翠と比較してシティテラスを買いましたが、迷いはなかったです。
ただ売れ行きはプラウドに負けている感じはしますね。価格的に微妙に高いのと雨宮もあるせいかな。雨宮と合わせて500部屋うるのはしんどいような…。さらに数年後にはNHK跡もくるだろうし。

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完売してないのに完売って未だに品薄商法やってるの？

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887投稿者です。HPに西向き全供給御礼って書いてますね。そちら確認せずにおりました。ご不快な思いをされましたら、申し訳ございませんでした。

で、です。10日ほど前に野村MRに行きましたらまだ未成約の戸数がだいぶありました。ここからは推測で、裏をとってませんが、完売御礼ではなく全供給御礼って最後の売り出しよ、って意味かなと。

いずれにせよスレチでお騒がせしました。

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全供給御礼というのが何とも確信犯的な紛らわしさ。
ただかなり売れているのは確かだけど。

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私もテラス購入しましたが、確かにプラウド晩翠は割安だから売れ行きいいですね。
北四番丁駅周辺今後の開発を楽しみにしております！

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>>893 名無しさん

売り出した分が全部売れただけで、これからも西向きは発売されるでしょうね。

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安く手に入れられるってことは、売るときや貸すときは安く手放したり貸すことになるってことでもあるし、安いってことは買い手や借り手が沢山いないから市場の原理が働いているってことでもある。安さの背反ってやつですね。
ミスマッチはもちろん起きるし、最悪はすぐに崩れる可能性もあるけど、そこそこの年数をかけて作られてきたものと新興のものとでは、総合的に基礎と信頼性が違う。

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>>896 口コミ知りたいさん
買い手がいないのにその価値以上に高いものよりかはマシではないかな？高く買ったからといってその高めの価格で売れるわけではないのが悲しい。

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そういうのは自然淘汰で売れ残ってある程度の適正価格まで値崩れするでしょうね。近隣のマンション平均くらいまでは。
それ以上の安売りがされるかどうかがみそで、
だからこそ地区のブランド価値は簡単には覆らないので大事だと思います。

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ここは2022年4月入荷開始だが、その時点で336戸数100も売れてないだろう、2023年4月で150、2024年4月200、その後は動きがないまま136は売れ残ると予想。

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今がどれだけ売れているか、正確なものはわかるの？

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上杉ブランドは戸建住まいの人が作ってきたものだから。マンションで何百戸と同時供給して簡単に価値が崩れない、なんてことはない。近隣中古マンションの過去の成約歴出してくれる業者さんいるけど、浮くだろうね。「6000万したんです」と言って値付けしても早期に売れなきゃローン管理費修繕積立金をとられ続ける。住み替え考えたり転勤のある人は買うべきではないよ。勝山館やパティオがどうなってるかも分からないし。

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>>900 名無しさん
物件概要によるとGW開けからの3ヶ月弱で片手で数えるほど。このペースだと899さんの見立ての通り

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でも歴史もブランドもまだまだのところよりはましってことには変わらない気もする。

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ここでは売れないコメント多いけど、物件概要の数字よりも実際の販売戸数が多いですよ。購入者だけど、6月時点で結構売れています。先日のインテリア相談会も満席でした！
スミフはゆっくり売るタイプなので、物件概要はあまり参考にならないかもしれません。

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>>904 検討板ユーザーさん
物件概要に虚偽があるということでしょうか？
あとコロナ禍なんだから予め予定した席用意するので満席は当然かと。

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904です
販売関係者ではないので、どういう基準で物件概要を書いたのがわかりません。すみません。
もちろん完全予約制で用意して頂いたのですが、購入後全然売れ行き知らないため、予想よりも購入者がいてびっくりしました。

青葉通りの物件も検討しましたが、上杉の雰囲気が好きです。

不安要素ももちろん多いが(勝山館、西側のマンション建設時も騒音、イオン、狭い車道)
他上杉の物件(新築、中古)と比べるとコスパいい方です。今出た物件の総合比較してこちらにしました。

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ここに限らずだけど「実際の販売戸数」なんて何とでも説明できるからあてにならない。
「住めば都」で何千万のマンションを買わなきゃよかったと思うことも多くない。住むことだけ考えるならここもありでしょ。売らざるを得ないとか売りたい時のリスクが高いだけで。

ただ道路狭小は住む人にとってもどうなのかな。東北大病院周りがよく詰まるけど、ここは一通や片側一車線だから同じようになるのでは。現厚生病院は車の入りは北側道路からで出は南側道路からと分けてるけど移転後はその方式はとれなそう。

このマンションは角地なのに二方向に出入りできなくしたのは配置や設計の失敗なのでは。

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愛宕上杉通の通勤時間帯の混雑具合見ると、東に出入口作ってもまともに機能しなさそうじゃないですか？左折でしか出られない仕様にならざるをえないでしょうし、左折左折左折で仙台駅の方に向かうことになるなら北から出た方がマシなわけで。東に行くとか泉方面に向かいたい人には良いでしょうけれど、そこまで劇的な差があるわけでもない・・・。わざわざ東向き住戸を犠牲にしてまで作るべきとは私の感覚では思わないなぁ。

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公式HPの物件概要見たけど
「※本物件の西側隣接地［所在：仙台市青葉区上杉2丁目17番4］については、令和2年6月現在、事業主の住友不動産㈱が土地を所有しております。なお、今後の利用計画は未定ですが、建築後に本物件の住環境（環境・車輛通行量・騒音・眺望・通風等）に影響が生じる場合があります。また、建築工事ならびに工事車両の通行などにより、騒音・振動・粉塵等が生じる場合がありますのであらかじめご承知ください。 」
こんな記載前はなかったと思う。

パティオの取り潰しや建物建築ありえるのは凄いリスクでないの？
建ぺい率は80%で大丈夫そうだけど容積率は300%で容積緩和もうけてるからギリギリ？
だとしたらパティオに建築とかされたら既存不適格になるんじゃ。

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>>908 マンション比較中さん
東側からも出入りできたら朝は泉方面への出庫ルート、夜は駅方面からの帰宅ルートのように使われるのでしょうね。朝は詰まりがちで北から出庫する方がよいかもですが、夜の帰宅ルートが東側にもあるのは便利だと思います。選択肢があることが重要で、路外進入時や駐車場内の滞留分散になるのかなと。

東側からも入出庫できる配置にしても、トンネル様の車路（一階の一部を通す車路）にするでしょうから東向き住戸も維持できると思います。青葉通りレジデンスなんかがその方式ですね。

しかしトンネル様の車路を採用するなら今の南面東面に寄せた配置にせず北面東面によせて配置できたし、駐車場は南西に配置されていたから、勝山館売却等による日照リスクもなくなったんですよね。

駐車場を北西配置にしたのは、車路を北面に限定したこと（トンネル様の車路にしなかったこと）とパティオが原因でしょうね。勝山館閉館は予想できなかったんでしょうが、パティオや配置を含めて、結果的に購入者の不便やリスクに繋がる開発になってると思います。

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>>910 通りがかりさん
住友自社ビルの使い心地とパティオ隣接した日当たりなどの顧客受けを優先したんだと思いますよ。^_^

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>>909 匿名さん

確かに以前は、特記事項なかった

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＞＞910通りがかりさん
いやいや、北に建てると南側にタワー型駐車場が4基並ぶことになるから自ら眺望を捨てることになりません？勝山館は解体新築しようにも日影規制で結構制限がかかってしまうと思うので、むしろ勝山館の北に更地が広がってた方がリスク大きかったかも。
仮に北と東にマンション本体建てるとすると、住友社屋はさすがに袋地にするわけにもいかないから西と南は無理、となると勝山酒造の隣あたりに配置？でもそれだと東側の住戸数が削られることに変わりないか。

それじゃパティオも含めて住友の敷地もマンションの敷地にしてれば良かったかと言えば、今でさえ高すぎと言われる価格がさらに跳ね上がって誰が買えるのってなりそうです。これは推測ですが、そうなることを嫌ってパティオを住友の所有にするとかいう奇妙な落としどころを捻り出したんじゃないかなと。住友が所有者なのに固定資産税はマンション住民が負担、そのかわり仮に売買等で譲渡することになっても既存不適格とならないようにマンション側との契約を継承させ遵守させる等の制限つきでの所有とか、利用に際してもマンション側に都度許可を得るとか、確かそんな契約を準備しているとの説明を受けた覚えがあります。こんなガチガチに固められてまで住友がパティオの所有者でなければならない理由は？という目線で考えると、やはりマンションの敷地にしたときに販売価格に深刻な影響が出てしまうから、という一点に尽きるんじゃないかと思うんですよねぇ。住友は西側の土地も含めて住民の利便性を確保した開発を行うため、みたいな説明をしてましたけど、それって住友が所有権持ってなきゃできないほどのことじゃないからたぶん建前ですよね～ボール遊び禁止とか火気禁止とか、そんな条件のパティオで住友はどんな楽しいイベント利用を想定して自社所有地にしているのかなぁ（棒）
そう考えると、当初の最低価格で7000万越え（でしたっけ？）とかいう無茶な設定はパティオもマンション敷地にするつもりで値付けしてたのが、悪評価食らいまくって無理やり方針転換したのではと邪推してしまいます。

滞留分散には確かに複数のルートがあると良いでしょうね。そりゃ複数取れるのならそうした方が良いのは間違いないですから。タワー型の駐車場の物件には住んだことがないので感覚がわからないのですが、むしろそこの出庫で混むから敷地の出入りで混みようがないということはないのでしょうか？

>>909匿名さん
西側隣接地については私も見た覚えありませんが、昨年MRを見学した当時でもうそういう構想がありますと明言してましたね。もしかすると戸建てという可能性もないわけではない、程度の説明だったので、マンション建てる方向で動き始めたのかもしれません。あっちにもパティオ的な空間を造って西に抜ける動線とシティテラスの北に抜ける動線を繋いでそれぞれの住人がお互いに使えるようにできればとか言ってました。ちなみにその当時の話になりますが、NHK跡地は販売になるか賃貸になるかまだ白紙とも言ってましたよ。テラスやハウスを検討しに来場する客に素直にあっちにも分譲で建てますなんて言うとも思えませんが、テラスやハウスがごたごたしていたから本当に白紙だったかもしれません。今はNHKの方も愛宕上杉通側にパネルが立てられてますが、テラスとハウスに加え、西隣りとNHK跡地にも大規模分譲マンションとなると強気なのか馬と鹿なのか。素人目には後者に見えてしまいますがどうなのでしょう。

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自社ビル隣に建てたりパティオで楽しい販売会しようとしたり無用なスパやらジムやらで容積率喰ったりするからいけない。高過ぎて売れないのならコンパクト化するか、そもそも仕入れなきゃよいだけ。

パティオに建物建てる可能性とか、競売等で駐車場部分に戸建建てられて、違法建築になったカーサ桜上水思い出すわ。
デベの浅知恵で購入者の人生引っ掻き回すのやめてもらいたい。

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住友不動産だから大丈夫とか、普通はそんなことはしないでしょう！的な安易な発想は絶対にやめた方が良い、ここの権利関係は通常なら手出せない、やはりパティオが不透明過ぎる。

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パティオに近隣の子供達の為、イベントに集まる子供達の為に、私設の動物園作ろう！の可能性もゼロでは無い。

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>普通はそんなことはしないでしょう！的な安易な発想は絶対にやめた方が良い

本当にその通りで、売りもしない、地上権はおろか借地権すら管理組合に与えない、けど、確認申請では敷地参入している
ところから「普通はそんなことしないでしょう」ですからね。
トンネルの入口は異常でも、出口は正常だろうと根拠なく楽観視してはいけない。

東京都心でもそんなやり口どうかと思うのに、上杉でやるとか。どんな仕入したのか、はたまたどんだけ利益見込んで次の可能性を残したいのか。

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7000万の価格はパティオ住人所有
5000万の価格はパティオ住友所有

って、ことか・・・この分の差額は住民の意向関係無しに、住友はいずれ回収に入るでしょう。下請け含め、住友関係者付近の人達が全く買ってない謎が判明した気がします。

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購入しやすくするため住友が土地を一部負担します！住民にはデメリットありません！
なんて上場企業の株主に対する背任行為ですからね。

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住友関係者が買ってないって…ソースは？
というかそんなに関係者が買う物なの？

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