シティテラス上杉ってどうよ？

とうとう仙台のマンションにもフィットネスルームつくか。全国でも一部のマンションしかないですよね？凄い。東北初かな？

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値段どうなったのかご存知の方いますか？
中層階で6000万台前半まで落ちたか？

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>>221 eマンションさん

ここ出来るの、2年後ですよね
24時間のエニタイムフィットス等が至る所に有る、今時マンションに必要ですか？古くないですか？
駐車場も高い、しかも抽選、それなら住人専用テスラモータスのフルラインナップのカーシェアの方がよっぽどいいし、都内では始まりつつあります。

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シティテラス上杉山は駐車場が8割分しかなく、賃貸時には一旦解約が必要なので、
賃貸者が駐車場を使う事はほぼ不可能。＝賃貸物件としての投資には不向きですね。

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>>221
このフィットネスってANYTIMEなどに比べても狭くてしょぼいみたい。
小さいホテルのフィットネスみたい。あまり期待できないかな。

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ここに限らず、青葉区の良い場所、駐車場なさすぎです。

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>>225 匿名さん

それで、有料って誰が使うんでしょうね。

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当初の予定価格より下げて5500万円～になったようですね。視界が抜ける中階層だと6000万円台かな？
ハウスの方も下げてくるでしょうか。

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>>228 匿名さん

5500万は南の1階ですか？

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値段下げないとか言ってた人いたけど、どんだけセンスないんだ？そんな人が不動産買うとか恐ろしいわ。

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1000万弱下げてきたようですね。

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1000万値下げするって…そもそもの値付け自体どーいう計算なんだろ。利益率重視したって買う人がいなければ話にならないのに。そして値下げした所で買う気にならない。

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>>232 匿名さん
ハウスとの差別化で価格設定したのでしょうが、幾ら何でも高過ぎましたね。下げたら下げたで、ハウスとテラスの差別化がなくなりハウス買う人がいなくなる、あすと長町以上に売れ残りそう。

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要望書出せば、希望の価格で売り出すと思います。予定価格7000万→5500万くらいまでなら可能かと思います。

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上杉に5000万以上の価値はないな。

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>>235 匿名さん

逆にどこのエリアなら
5000万円以上の価値があるのですか？
教えてください。

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>>236 eマンションさん

一番町、大町、西公園付近
仙台の一等地はあちらに完全に移った

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>>236 eマンションさん

仙台市の都市再開発エリア。その中でも青葉通り沿いの再開発は期待度も注目度も高いですね。上杉はエリア外。中古物件を見ると資産価値がよく分かりますよ。同じような条件でも一番町周辺に比べて安いです。

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一番町は仙台市の中で一等地ですが、上杉は仙台市の住宅地の中では一等地、
大町、西公園は残念ながらいずれの観点からいっても一等地とはいえないと
思います。
もちろん、西公園や七夕まつり前夜の花火大会を立地のプラス要素に加えれば
総合的に見て良い場所だと思いますけど。

マンション市場が売り手市場から買い手市場に潮目が変わり、選択肢が増え、
慌てて買う必要がなくなった今、従来の、あるいは歴史を踏まえた一等地と
いう格付けで付加価値を付けるというやり方は意味を持たなくなってきていると
感じます。
それより、交通利便性、駅距離、生活利便性、学区、周辺の雰囲気（安全性）が
より重視され、じっくり検討されるようになりそうです。

もちろん物件自体のグレード、間取り、設備、コストパフォーマンスに対する
買い手の見方も一層厳しくなるのは当たり前です。

そういう意味で住友の両物件は販売が厳しくなると思ってます。プラウドは
販売時期が早かった分助かったという感じです。

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完売まではまだしばらくかかりそうですけどね。そこまで大人気かつ引く手余多ではなさそう。

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世帯年収1000万以上の世帯が仙台外から500世帯以上流入しない限り、何年あろうが完売は無理、この辺りの住友のマーケティングはどうなってるのでしょうかね。

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建設業者との契約延期や土地の税、仕様変更に伴う再検討の費用や手間を考えたら、放置にするよりは元の計画のまま決行する方がコストがかからないからでしょうか。
周りのマンションの売れ行き見て、本当はマイナス方向で見直したかったでしょうね。

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>>241 マンション検討中さん
世帯年収1000万程度なら、流入を期待せずとも、仙台市内にまだまだ沢山いるのでは？交通利便性の低い上杉をわざわざ選ぶかは微妙ですが。

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学区と地盤以外の上杉の良さが分からない。資産価値の伸びしろも感じない。

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プラウド購入検討のときはよくイオンの利便性と病院の移転による周囲物件の活性化(薬局や職員の転居)による価値や人気、ニーズの向上を言われていましたが、イオン()だし、わざわざ住み替えしてくる関係者もいないと思っていました。
他の都市でも駅近やバスとかの交通利便性が当たり前に資産価値高いものとされているので、これから仙台もそうなるでしょうね。

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>>245 通りがかりさん
おっしゃる通り。
加えて上杉は利便性も悪い上に周辺道路はいつも混んでる。一等地と言ってる人がいましたが何をもって一等地なのか不明です。地価で言ったら他の方がよっぽど高いです。学区に拘るプライド高い人が住むイメージしかないです。

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この物件って上杉の中途半端さを象徴してると思う。実態が伴わない見栄っ張り感を感じる。プラウドの方が作りや値段も企業努力を感じられ好感が持てた。

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分譲マンションなのに駐車場複数欲しいとか、郊外の方から学区に憧れてくる家族もそこそこいるんだなと思いました。
確実に複数台必要なら戸建てしかないのに、田舎の感覚で分譲マンションにそれを求めるのはどうなのかなと感じます。

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戸建だったら、中心部まで歩けなくもなくて、地盤や静謐さも良くて、一等地だったんでしょうね。それが学区の品位やレベルも上げたのかな。
マンションが大量投入されたら人も物も雑多になるし、道路幅員は昔のままだし、新旧住民の両方にマイナスになるような。

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確かに。上杉ブランドを保っていたのは土地つきの戸建てですね。あとはセキュリティとか加味してのマンション最上階くらいの層。
ここ最近、上小、上中のレベルも下がってるみたいだし、マンション乱立で平均値が下がったせいでしょうね。

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ここが変な値段出すから、レーベン様子見してた人達が契約したみたい。レーベン完売寸前らしい。

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>>251 匿名さん
変なのは値段だけではなく仕様も規模も変。中途半端。仙台のニーズが把握できない住友、ダイワ、関電の物件は購買意欲が削がれる。

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上杉ブランドとか言ってるなら、低層、地下駐は必須だった、エントランスが長く道路から離れた低層の集合体を建てるべきだった。ここの土地は安く仕入れてるから、その仕様でも十分採算は合うはず、利益優先主義が現れ過ぎてるこの物件に魅力はない。

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>>252 匿名さん

レーベンも1ldkの東口、一番町共に大苦戦ですけどね。どっちも坪300万近く。
どこもイケイケで出してますけど。

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>>253 マンション検討中さん
確かに北のシティーハウスに比べて、土地代はかなり安く仕入れています。寝かせた分の固定資産税はあるにせよ、建築費と合わせても、4000万台で分譲で十分利益が出るはず。
最寄り駅からも微妙で、イオンの見通しが立たない上に超割高では魅力ないです。

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>>254 マンション掲示板さん

シエリアタワーは苦戦してるらしいけど、レーベン
大手町は好調で完売間近みたいです。レーベン大手町を様子見してた人達がここのプロジェクト発表後駆け込み契約してる、現在最終で抽選になるみたいです。ここに見切りをつけたんでしょうかね？

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住友に振り回されましたね。レーベンを最初に買えばプランも階層も選び放題、仕様変更、設計変更もできたでしょうに。最終期なので当初あったプランの半分もない状態だし階層の選択の余地もないです。しかし上杉と大手町だと土地柄も利便性も学区も違ってくるのに、比較対象だった人が多かったもいうのは驚きです。郊外とか県外の方なら同じエリアという捉え方なのでしょうか。

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ここもシティハウスも駐車場少な過ぎ、336戸に対して241台、71%
プレミアムは駐車場付きだろうから、もっと低くなる抽選確率、何%に設定するのか説明受けてる方いますか？

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>>256 匿名さん

シエリアもあの価格で値下げ一切せずに半分以上売れてて、きちんと高い部屋も売れてるから、苦戦ではないと思うけど。
大手町は凄いですね。

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晩翠通のマンション観に行った時に
ここのマンションの管理費が
ものすごい高いと聞いていたが、
とても安くてビックリしました！

むしろ晩翠通りより
安いじゃないか！！

野村不動産の営業の方には
騙された気持ちになりました。

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上杉のマンションは、
間取りがとてもきれいで、
70平米ですけど、有効面積は、
74平米の晩翠通のマンションよりも
広いことがわかりました。

野村の営業の方は、
74平米の方が広いといってましたが、
騙された気持ちになりました。

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>>261 マンション検討中さん
まぁ　住友の営業に騙されているけどね・・・

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もうすぐ第１期販売開始みたいですが、結局価格はどうなったんでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

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>>263 マンション検討中さん

中層階
参考価格6900万が実売5500万

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ここは発売の苦戦が予想されてた為、中層階6900万と参考価格を打ち出しました、当然その値段では誰も買いません。高いと話題になります、価格調整等の理由で発売延期、実売まで下げるのです。大幅に下げることにより、安く錯覚し、検討購入する人達が現れます。住友側の言い分は、本来の価値は6900万だか、社会情勢含め、大幅に下げ5500万になった、利益は無い、コロナ渦だから逆に出来ること等営業トークを繰り広げるでしょう。不動産の価値から言って、ここは本来の価値でも5.500万はございません。6900万でも安いと言ってた人達消えましたね。

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>>265 匿名さん
さすがにそれはないでしょう。住友への不信感と失望感を産み出すだけでバーゲン安売りしたからといって上客は二度と帰ってこないですよ。
どちらにせよ仙台において住友ブランド？は失墜したということです。

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>>265 匿名さん
販売苦戦が予想された？10年前に土地取得したのに？購入検討者はかなりいたはずです。ただ彼らの期待を見事に裏切っただけですよ。

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>>267 マンション検討中さん

今回の計画と販売時期って意味でしょう
上杉に有った計画と販売時期なら普通に売れた10年寝かしてこの計画とこの時期、理解不能です。

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どっかのモデルルームの営業さんと勝山ボーリング跡地の話になった時、不動産関連の仕事してる人達も住友が作るならマンション買いたいって声が多いって言ってたなー。その位期待度も注目度もあったのに残念で仕方ない。

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>>269 匿名さん
シティテラスの時点で手抜き計画、エース級の人材がここの開発には投入されてませんね。

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箱作ってどーすんの？中庭じゃなくて外庭からのエントランス。逆だよ、逆。

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>>271 匿名さん

これやってたら通行人が思わず見ちゃうマンションでしたね。

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通行人に見せても特別感ないし、犬やらにおしっこかけられる特に住民に意味のない場所にしかならなくね

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>>273 通りがかりさん

アプローチしっかりしてるところは特別感ない？見栄っぱりと言われればそれまでだけどw　
ところで中庭って住民は何に使うんだ？じいさんの日向ぼっこしか思い浮かばない。

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資産価値には関係ないですがエントランスやガーデンゾーンなどの共用部はマンションのイメージを作る重要な場所だと自分は思いますけどね。

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通行人向けのところなんて最低限でいい。特にガーデンとか。家入ったら一切見られないし。

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狭い敷地に高級マンションを謳うなら、せめてDWにして廻りを緑で覆う。ここは広大な敷地が有るにも関わらず道路に面してる、しかもロービーが外から丸見え。通常、エントランスが長く、ロービーは住人以外からは見えない作りにすることにより、セキュリティ、プライバシーを確保する。ホテルですら、ロービーは通常見えない、派手なロビーが丸見えのマンションなんて余程の成金以外には響きません。

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もったいないよなぁ。
接道にぴったりと建てて、南側住戸は勝山館ビュー、中庭は外廊下側で外出る時じゃないと見えない。北側の道路からも中庭は見えず。多くの人は共用施設使うときに見れるくらい。自己日陰で植栽の生育にも良くはない。西側住戸は部屋から見えると思うけど将来の住友物件で塞がれるだろうし。普通の物件ならしょうがないんだけど、高級感だしてわざわざタワーパーキングたくさん作って絞り出したスペースがこれだもん。残念。

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>>278 匿名さん

ここの「中庭」は住友不動産の販促用イベントスペース何ですよ実は。住友所有の土地ですしね。イオンがたったらファミリー向けの販促イベントするんです。
シティハウスが外から見え見えなのもショールーム感覚なのかも知れませんね。

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>>279 マンション検討中さん
そういえば建設中フェンスからもHPからもプライベートガーデンや中庭の表記がきれいさっぱりなくなってますね。虚偽記載にあたるからかな？

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シティハウスとシティテラスの違いを理解してないのですが、本来シティハウスの方が価格高いイメージですが、こちらは逆で雨宮町のハウスよりこちらのシティテラスを上位に置いてますか？

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ここを良いと思う方是非ご意見を下さい。
シティテラス上杉と仙台晩翠通りセントラルなら私は断然セントラルが良いと思ってしまいました。

1つ目に、大体同じ部屋の広さでテラスとセントラルでは1000万円前後の差があります。(セントラルの方が安価です)

2つ目に、セントラルはイオンが入る事が確定していますが上杉のイオンはまだ建設をするか検討中との噂を聞きました。

３つ目に、セントラルは隣にローソンがありますがテラスの付近にはコンビニはありません。1番近くて愛宕上杉通りのセブンでしょうか？

4つ目にセントラルは地下鉄北四番丁駅まで徒歩5分、テラスは徒歩７分です。

ここの物件でいいなと思った事は上杉小学校に子供を通学させる事が出来る事とジムを無料で使用出来る事くらいでしょうか？

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上杉アドレス

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生粋の仙台市民なら二日町にマンション買ったのと、上杉にマンション買ったとでは、周りの目が違いますよね。やはり何だかんだ言いつつも上杉はブランドです、ですから尚更、住友何やってくれてんだよ？とのとの思いは大きいですね。

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上杉のマンションで優位なの学区とイメージくらいですかね。二日町は普通のイメージだけどプラウドとここだったら徒歩5分で安いしプラウドもありですよね。でも実利で選ぶならプラウドより築浅のガーデンズ南向き最上階かも。徒歩4分で学区も上杉山でイオンが出来たら近いし。人それぞれなんでしょうけどね！

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ここのマンションは同時期にシティハウス堤通雨宮町も販売してます。
それより値段は落とせないとおもうので完売は難しそうですね。
まぁシティハウスも利便性に欠けるので売れ残ると思いますけど

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>>286 検討板ユーザーさん

完売どころか、竣工までに100も売れないと思います。残り236を竣工後どう売るのか？みものです。

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店が近いわけでも駅が近いわけでもないしね。常に混んでる交通量の多い路線に近いのに、一通の連続でしかも混むから利便性も高くない。

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仙台人には、腐っても上杉、なのですが。
低層マンションなら興味も湧きますが、これじゃあな。

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周りの道路の渋滞を鑑みれば、広大な敷地内に低層マンションの集合体を作り、敷地内から何箇所か出口を造り、渋滞を回避する私道を確保する開発が基準なはずなんですけどね。
この開発では周りの住人、住む住人、あそこを通る人誰も徳をしません。住友だけがコストを抑え徳をしてるだけです、売れなくて不良債権するだけだと思う。

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ここのマンションの値段は結局いくらくらいになったのでしょうか？

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中層階南向き3LDKの部屋で5500前後です。
4LDKの角部屋で1億前後です。

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時間帯一通は朝晩いつも混んでますよね。
方向が左右される不便さはもうどうしようもないとして。

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ここの中層70平米、4.000万がコスト

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11月下旬に延期されたところまでは知ってましたが具体的発売日いつなんでしょうか？

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すごく立地はいいと思うのですが、朝夕の渋滞が厳しいですね
駐車場からでるのも一苦労しそうですね

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パークナード上杉だったら買った。

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336戸に対して車241台バイク6台って、何処の都心だよ。価格相当落とすみたいだけどこれ誰が買うの？本当不思議。そもそも2000万も値段下げるとかあり得ないない。この辺の事情しっかりと営業に確認します。

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こちらのマンションの立体図面で、J、L、Iタイプがあるのだけれども、90.39m2の部屋なのかな？
あとから広めのプレミアムプランとか出てくるのかな？

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>>299 マンション検討中さん

間取りの違いは有りますが、広さは70平米と90平米の2タイプだけです。100平米超えの等のプレミアムは無いと思います。

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>>300 マンション検討中さん
サイズも画一的でまさに公団住宅のようですね。やれやれ

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室内空間もシティハウスの方とほぼ同じなのでしょうね

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>>302 匿名さん

モデルルームもシティハウスと共通だった気がします

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引き戸と開き戸の違いは大きな違いと思いますが。

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皆さんはシティテラス上杉がいくらなら買いだと感じますか？

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>>305 匿名さん
中層階＆南向き3LDKで5,000万円なら飛びつきます。
堤通雨宮だと、同条件で5,000万円切っていても、悩みますね。

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坪単価200万以下でも買いません。

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これだけの戸数の多さと評判の悪さ、完売は不可能でしょう、坪単価200万なら検討ですが、数年経てば未入居の中古として200万切って出てくると思います。どちらにせ、住み替えは考えず、一生住むつもりで検討された方が良いと思います。

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｢これまで仙台になかった至高のマンションになる！｣と謳って、発表されたのがカーブスみたいなフィットネスジムと共同浴場。
カーブスにはシャワー等施設が付いていないので、至高のカーブス上杉店が出来たと解釈するしかない…。

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>>309 匿名さん
いやいや、ここは住友不動産渾身の傑作ですよ。
HPにそのように記載されてました。

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>>309 匿名さん

住友はブランドをシティテラスにした時点で期待を裏切りましたね。

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モデルルーム見学の予約も全然埋まってない
大丈夫か？

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>>310 eマンションさん

どんなデベロッパーでもどんな物件でも
「渾身の傑作」「こんなに素晴らしい物件はもう二度と作られないであろう」とか何とか美辞麗句を並べ立てるでしょう。

逆に「痛恨の失敗作」「片手間に作った駄作」「こんなに酷い物件はもう二度と作りません。ごめんなさい」という正直な物件があったらお目に掛かりたい。

デベロッパーの言うことをそのまま鵜呑みにしてどうするのよ。

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>>313 通りがかりさん
いやいや、議論の流れを読みましょうよ。
恥ずかしい。

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>>313 通りがかりさん

「痛恨の駄作」として語り継がれる可能性を秘めてます、中層70平米6900万で売り出そうとしただけでも伝説を作ったのではないでしょうか？

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これまでの話をまとめると
住友不動産渾身のカーブス上杉付きマンションが、7,000万円弱
ということですね。

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>>316 匿名さん

6900万から5500万まで落ちるのでは？
ってのが、今です。そろそろ判明します。
1400万どこに行ったんかい！
っことで、伝説作ってます。
カーブスのクオリティ落として1400万削るんでしょうね。

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>>316 匿名さん
ステキな家紋も付いてます！

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家紋付きか、住友の本気を感じる。
渾身の傑作はあながち間違いではないのかも

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発売が12月上旬と有ります、今週末辺り発売開始なんですかね。

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