シティテラス上杉ってどうよ？

住友のことだからイオン着工の確定情報が出たら値上げすると思う。一期でどの程度の価格で出すかにもよるけど様子見し過ぎるのもリスクある。

この批判の多さ、どんな人気物件でも大なり小なり批判は出るけど、ここまでの批判も中々珍しい。300以上の大型マンションで様子見でリスク発生する程の物件ではございません。ある程度、入居者確定してからじゃないと周りに誰もいないリスクの方が高いと思います。今より1000万以上価格下げてきたら話しは別ですが。

批判的な方はいますが、このスレが特別に批判が多いようには見えません。レーベン仙台大手町なども似たようなものですよ。プラウドシティスレもそうでしたが注目物件は変な粘着がついて荒れますからね。そもそも住友は竣工時に完売することなんて目指しません。完成後10年かけて売ることもあれば、引き渡しを先延ばして決算調整することもあります。

教育水準の高い歴史ある仙台有数の立地であるマンションで隣に大規模商業複合施設があることのメリットは計り知れません。200m先の上杉ツルハに車で行くのが仙台市民ですから。100m200m離れているマンションと較べて利便性は段違いです。暴風雨や雪の日でも空調の効いた環境で安心して買い物ができます。

擁護的な意見に付く?マークが付く不思議

業者さんなんですかね
プラウドシティの方も肯定的な意見は初心者マークのレスが多いですよね

業者だったらむしろ若葉じゃないでしょｗ
ここはブラウザを閉じるときにキャッシュや履歴が自動消去される設定にしているとずっと若葉だからねー。私も若葉が外れたことは一度もない。

イオンの株価は調子良さそうですが、着工しませんねー。

>>188 周辺住民さん

株価はあくまで株価ですからね。

雨宮のイオンは利府イオンが終わってからの着工ですよ。来春辺りから動いて2022年春完成予定です。ここの引き渡しとほぼ同時期なはずです。

ほとんどの書き込みが初心者マークつかないってことは擁護派の人は特定の何人かって感じなんですね

>>191 マンション比較中さん

それ、何情報ですか？
公式で一切発表してないし、野村も住友も予定は未定との見解です。

ここの販売予定価額見ましたが高いですね。良い場所だと思いますがかなり割高な感じがします。現在販売中の本町３丁目のプラウドと比較しても割高感が否めません。もちろん単純には比較できませんが、、、。坪単価100万違うし（笑）
かなり割高だとは思いますが住友は価額は下げないと思います。何年かけても売り切る方針だと思います。ここを買いたいと思っていただけに残念でなりません。

藤崎の向かいもだし、宮町かどっかにも建つし、イオン多すぎない？すでに幸町にもあるし、イオンエクスプレスも上杉に２店舗もあるし、ありがたみがない。

イオンみたいな薄利多売で訪問者がガンガン増える小売より、緑と共生みたいな憩いの場がいいなぁ
宮下パークほどでなくても、何年も前にできてる二子玉ライズとか、地域の価値も高まる開発ができないのが残念

今後の価格調整や平均坪単価みないと何とも言えないんだけどさ。比較物件が間違ってると言われるかもしれないけどさ。
東京の現在売り出し中でそこそこ注目されてるプラウドタワー亀戸クロスの平均坪単価とここの予定坪単価はたいして変わんないんだぜ？駅No1物件で商業施設直結で学校も新設される。設備も向こうが上。
如何にここだけが高いか。10年前に取得した土地にこの値段は流石にね。エレベーター6機にタワーパーキング4機を差し引いたとしてもたけーよ

ハイグレードなモールを狙うとエスパルやパルコ、百貨店と競合しますからね。普段使いのイオンはやむなし。

モールじゃなくても、オープンなカフェと学習系のテナントとフィットネスジム、大きすぎなくていいスーパーがあれば十分。病院に見舞う家族も寄れたり時間潰したりするだろうし。
ここ10年以内にできたりリニューアルされた集客施設であるライズでもマークイズでもクランベリーモールでも、S-PAL、PARCO、百貨店ともまた違うので、競合より独自性かと思います。
できれば雨宮キャンパスの緑を残しながらの開発がいいけど、数ヶ月前の新聞では開発で樹木はほとんどがダメな結果になるともありましたね。

>>196さん
動線が悪く1面接道のシティハウスも大林組施工のプラウドシティと同等の値付けですからね。プラウドシティはエントランスの植栽が華やかで何もないシティテラスよりも目立ちそうだし。今思うとプラウドシティはお買い得だったのかな。

プラウドシティ上げww
ここが更に悪いからそう見えるだけで、そこまでいい物件、立地じゃなくない？
自走式駐車場以外のメリットがなくない？

>>199 マンション検討中さん

プラウドシティ、まだまだ残ってません？
今からでも相当、選べますよ。

>>200
プラウドシティは立地も物件も良いと思いますよ。ここが更に悪いと言っても価格は別として今着工している物件でシティテラス上杉よりいい物件はそうそうないと思います。この物件や立地がいいと思わないならそもそもあなたは検討すらしていないんじゃない？あなたが検討している物件はどこですか？ここに期待していた人が多かったのはなによりも立地だと思うんですが。

>>201さん
今、1期から買えるならプラウドシティですが、今残っているところよりは多少お金がかかってもシティテラスですかねー。プラウドシティは説明会に行きましたが選べる程残っていませんでした。

>>202 マンション検討中さん

プラウドシティ、何室残ってました？
私の情報では、相当残ってます。

>>199 マンション検討中さん

現時点の3物件だと一番バランス取れてると思います。
プラウドの裏手に築25年の三井分譲マンションがありますけどパークタワー台原やライオンズタワー長町も似た築年数。存在感って大事。プラウドよりこっちはもっと凄いんですけどね笑
モデルルームをシティハウスしか設定してない時点で住友が先に売りたいのはどっちかわかっちゃいますね。

都市圏で立地がいいというのは駅に近いとか、中心部に近いとかです。
これから竣工されるマンションでより駅近、仙台や勾当台に近い物件はかなり多い。

掲示板、休日明けは静かですよねー 。
不動産屋さん休みだからかな？

デザインが価格に見合ってない
高級感が全くない普通のマンション

スパとジムが付くんですよね？
晴海にあるドゥトゥールみたいなスパになるのかしら？それなら前向きに検討したい！

共用施設の利便性やコスパは東京の既存マンションも含めて
よくよく調べて検討した方が良いと思いますよ。
数十年にも渡り維持管理し使っていくものだから。
特にスパなんて衛生面が本当に担保されるのでしょうか？

万が一何かの都合で共用施設の閉鎖を余儀なくされたら
マンションの資産価値が棄損されることにもなるからね。

共用部の利用はトラブルが多いのに、スパとジムなんてもっとトラブル起きそう。マナー意識や品位が低い人はどこにでもいますからね。てか、ララガーデンみたいに農学部跡地のイオンにジムできればいいと思うのは自分だけ？

ブリリアマーレ有明、ドゥトゥール晴海、共に1.000以上です、ここ300、大丈夫かな？
維持出来るのか、はたまた維持出来る程度なのか。どちらにせよ、いらないわ。

なるほど。維持管理費がどうなるかですね。
ドゥトゥール住みやすくてスパも広くて清掃も行き届いていて素晴らしかったから仙台にもスパ付マンション出来るのが嬉しくて。何より住人しか利用出来ないから銭湯より安心感ありました。ジムはしょぼかったですけど。
宮城は温泉天国だから需要が少ないのでしょうか。

>>211 匿名さん

サスティナブルな管理設定になってれば検討しやすいですが…実は修繕計画が甘々でしたが一番怖い。

高級謳ってそれなりの価格帯にするなら、テスラ・モーターズのカーシェアくらい置いて欲しい。少なくともスパやジムではない。

スパやジムの使用は使い放題ではなく共益費の他に別途使うたびに使用料が発生するとの事でした。幾らになるか確定はしてはいませんが500円/回前後かなと。。。

>>215 マンション検討中さん

共有施設じゃなくて、マンションの敷地内にスパとジムが営業してる感覚ですね。住民以外にも解放しない確約有るのですかね？公開空地扱いだからお金取らざる得ないなんてことないですかね？仮にその事情なら、住民以外にも解放しなくてはいけない可能性残ります。

気になるのは1回500円だとして何人の利用を想定していて、どれくらい維持費がかかるかです。赤字になるのはしょうがないにしても受益者負担は継続に難があるように思う。スパ、ジム利用料を全戸1000円くらいとってスパチケットを毎月全戸数枚配ったほうが色々と安定する。ランニングマシンもいつかは壊れますから。その金は利用料から賄うのがベスト。

使用料金など気にしない人が買うのではないでしょうか。

>>218 マンション検討中さん

それは別次元の問題ですね
遺産、相続で身の丈以上の大金を手にした人なら気にしないでしょうが、どんなにお金を持っていてもそれ以外の人には重要な問題ですね。

ここを選ぶ人前者が圧倒的に多いと住友に馬鹿にされてる感しませんか？

会社の福利厚生で割安でジム使えるから1回500円で使いたいと思わない。仮に1週間に2回使ったとして4週間で4000円…

とうとう仙台のマンションにもフィットネスルームつくか。全国でも一部のマンションしかないですよね？凄い。東北初かな？

値段どうなったのかご存知の方いますか？
中層階で6000万台前半まで落ちたか？

>>221 eマンションさん

ここ出来るの、2年後ですよね
24時間のエニタイムフィットス等が至る所に有る、今時マンションに必要ですか？古くないですか？
駐車場も高い、しかも抽選、それなら住人専用テスラモータスのフルラインナップのカーシェアの方がよっぽどいいし、都内では始まりつつあります。

シティテラス上杉山は駐車場が8割分しかなく、賃貸時には一旦解約が必要なので、
賃貸者が駐車場を使う事はほぼ不可能。＝賃貸物件としての投資には不向きですね。

>>221
このフィットネスってANYTIMEなどに比べても狭くてしょぼいみたい。
小さいホテルのフィットネスみたい。あまり期待できないかな。

ここに限らず、青葉区の良い場所、駐車場なさすぎです。

>>225 匿名さん

それで、有料って誰が使うんでしょうね。

当初の予定価格より下げて5500万円～になったようですね。視界が抜ける中階層だと6000万円台かな？
ハウスの方も下げてくるでしょうか。

>>228 匿名さん

5500万は南の1階ですか？

値段下げないとか言ってた人いたけど、どんだけセンスないんだ？そんな人が不動産買うとか恐ろしいわ。

1000万弱下げてきたようですね。

1000万値下げするって…そもそもの値付け自体どーいう計算なんだろ。利益率重視したって買う人がいなければ話にならないのに。そして値下げした所で買う気にならない。

>>232 匿名さん
ハウスとの差別化で価格設定したのでしょうが、幾ら何でも高過ぎましたね。下げたら下げたで、ハウスとテラスの差別化がなくなりハウス買う人がいなくなる、あすと長町以上に売れ残りそう。

要望書出せば、希望の価格で売り出すと思います。予定価格7000万→5500万くらいまでなら可能かと思います。

上杉に5000万以上の価値はないな。

>>235 匿名さん

逆にどこのエリアなら
5000万円以上の価値があるのですか？
教えてください。

>>236 eマンションさん

一番町、大町、西公園付近
仙台の一等地はあちらに完全に移った

>>236 eマンションさん

仙台市の都市再開発エリア。その中でも青葉通り沿いの再開発は期待度も注目度も高いですね。上杉はエリア外。中古物件を見ると資産価値がよく分かりますよ。同じような条件でも一番町周辺に比べて安いです。

一番町は仙台市の中で一等地ですが、上杉は仙台市の住宅地の中では一等地、
大町、西公園は残念ながらいずれの観点からいっても一等地とはいえないと
思います。
もちろん、西公園や七夕まつり前夜の花火大会を立地のプラス要素に加えれば
総合的に見て良い場所だと思いますけど。

マンション市場が売り手市場から買い手市場に潮目が変わり、選択肢が増え、
慌てて買う必要がなくなった今、従来の、あるいは歴史を踏まえた一等地と
いう格付けで付加価値を付けるというやり方は意味を持たなくなってきていると
感じます。
それより、交通利便性、駅距離、生活利便性、学区、周辺の雰囲気（安全性）が
より重視され、じっくり検討されるようになりそうです。

もちろん物件自体のグレード、間取り、設備、コストパフォーマンスに対する
買い手の見方も一層厳しくなるのは当たり前です。

そういう意味で住友の両物件は販売が厳しくなると思ってます。プラウドは
販売時期が早かった分助かったという感じです。

完売まではまだしばらくかかりそうですけどね。そこまで大人気かつ引く手余多ではなさそう。

世帯年収1000万以上の世帯が仙台外から500世帯以上流入しない限り、何年あろうが完売は無理、この辺りの住友のマーケティングはどうなってるのでしょうかね。

建設業者との契約延期や土地の税、仕様変更に伴う再検討の費用や手間を考えたら、放置にするよりは元の計画のまま決行する方がコストがかからないからでしょうか。
周りのマンションの売れ行き見て、本当はマイナス方向で見直したかったでしょうね。

>>241 マンション検討中さん
世帯年収1000万程度なら、流入を期待せずとも、仙台市内にまだまだ沢山いるのでは？交通利便性の低い上杉をわざわざ選ぶかは微妙ですが。

学区と地盤以外の上杉の良さが分からない。資産価値の伸びしろも感じない。

プラウド購入検討のときはよくイオンの利便性と病院の移転による周囲物件の活性化(薬局や職員の転居)による価値や人気、ニーズの向上を言われていましたが、イオン()だし、わざわざ住み替えしてくる関係者もいないと思っていました。
他の都市でも駅近やバスとかの交通利便性が当たり前に資産価値高いものとされているので、これから仙台もそうなるでしょうね。

>>245 通りがかりさん
おっしゃる通り。
加えて上杉は利便性も悪い上に周辺道路はいつも混んでる。一等地と言ってる人がいましたが何をもって一等地なのか不明です。地価で言ったら他の方がよっぽど高いです。学区に拘るプライド高い人が住むイメージしかないです。

この物件って上杉の中途半端さを象徴してると思う。実態が伴わない見栄っ張り感を感じる。プラウドの方が作りや値段も企業努力を感じられ好感が持てた。

分譲マンションなのに駐車場複数欲しいとか、郊外の方から学区に憧れてくる家族もそこそこいるんだなと思いました。
確実に複数台必要なら戸建てしかないのに、田舎の感覚で分譲マンションにそれを求めるのはどうなのかなと感じます。

戸建だったら、中心部まで歩けなくもなくて、地盤や静謐さも良くて、一等地だったんでしょうね。それが学区の品位やレベルも上げたのかな。
マンションが大量投入されたら人も物も雑多になるし、道路幅員は昔のままだし、新旧住民の両方にマイナスになるような。

確かに。上杉ブランドを保っていたのは土地つきの戸建てですね。あとはセキュリティとか加味してのマンション最上階くらいの層。
ここ最近、上小、上中のレベルも下がってるみたいだし、マンション乱立で平均値が下がったせいでしょうね。

ここが変な値段出すから、レーベン様子見してた人達が契約したみたい。レーベン完売寸前らしい。

>>251 匿名さん
変なのは値段だけではなく仕様も規模も変。中途半端。仙台のニーズが把握できない住友、ダイワ、関電の物件は購買意欲が削がれる。

上杉ブランドとか言ってるなら、低層、地下駐は必須だった、エントランスが長く道路から離れた低層の集合体を建てるべきだった。ここの土地は安く仕入れてるから、その仕様でも十分採算は合うはず、利益優先主義が現れ過ぎてるこの物件に魅力はない。

>>252 匿名さん

レーベンも1ldkの東口、一番町共に大苦戦ですけどね。どっちも坪300万近く。
どこもイケイケで出してますけど。

>>253 マンション検討中さん
確かに北のシティーハウスに比べて、土地代はかなり安く仕入れています。寝かせた分の固定資産税はあるにせよ、建築費と合わせても、4000万台で分譲で十分利益が出るはず。
最寄り駅からも微妙で、イオンの見通しが立たない上に超割高では魅力ないです。

>>254 マンション掲示板さん

シエリアタワーは苦戦してるらしいけど、レーベン
大手町は好調で完売間近みたいです。レーベン大手町を様子見してた人達がここのプロジェクト発表後駆け込み契約してる、現在最終で抽選になるみたいです。ここに見切りをつけたんでしょうかね？

住友に振り回されましたね。レーベンを最初に買えばプランも階層も選び放題、仕様変更、設計変更もできたでしょうに。最終期なので当初あったプランの半分もない状態だし階層の選択の余地もないです。しかし上杉と大手町だと土地柄も利便性も学区も違ってくるのに、比較対象だった人が多かったもいうのは驚きです。郊外とか県外の方なら同じエリアという捉え方なのでしょうか。

ここもシティハウスも駐車場少な過ぎ、336戸に対して241台、71%
プレミアムは駐車場付きだろうから、もっと低くなる抽選確率、何%に設定するのか説明受けてる方いますか？

>>256 匿名さん

シエリアもあの価格で値下げ一切せずに半分以上売れてて、きちんと高い部屋も売れてるから、苦戦ではないと思うけど。
大手町は凄いですね。

晩翠通のマンション観に行った時に
ここのマンションの管理費が
ものすごい高いと聞いていたが、
とても安くてビックリしました！

むしろ晩翠通りより
安いじゃないか！！

野村不動産の営業の方には
騙された気持ちになりました。

上杉のマンションは、
間取りがとてもきれいで、
70平米ですけど、有効面積は、
74平米の晩翠通のマンションよりも
広いことがわかりました。

野村の営業の方は、
74平米の方が広いといってましたが、
騙された気持ちになりました。

>>261 マンション検討中さん
まぁ　住友の営業に騙されているけどね・・・

もうすぐ第１期販売開始みたいですが、結局価格はどうなったんでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

>>263 マンション検討中さん

中層階
参考価格6900万が実売5500万

ここは発売の苦戦が予想されてた為、中層階6900万と参考価格を打ち出しました、当然その値段では誰も買いません。高いと話題になります、価格調整等の理由で発売延期、実売まで下げるのです。大幅に下げることにより、安く錯覚し、検討購入する人達が現れます。住友側の言い分は、本来の価値は6900万だか、社会情勢含め、大幅に下げ5500万になった、利益は無い、コロナ渦だから逆に出来ること等営業トークを繰り広げるでしょう。不動産の価値から言って、ここは本来の価値でも5.500万はございません。6900万でも安いと言ってた人達消えましたね。

>>265 匿名さん
さすがにそれはないでしょう。住友への不信感と失望感を産み出すだけでバーゲン安売りしたからといって上客は二度と帰ってこないですよ。
どちらにせよ仙台において住友ブランド？は失墜したということです。

>>265 匿名さん
販売苦戦が予想された？10年前に土地取得したのに？購入検討者はかなりいたはずです。ただ彼らの期待を見事に裏切っただけですよ。

>>267 マンション検討中さん

今回の計画と販売時期って意味でしょう
上杉に有った計画と販売時期なら普通に売れた10年寝かしてこの計画とこの時期、理解不能です。

どっかのモデルルームの営業さんと勝山ボーリング跡地の話になった時、不動産関連の仕事してる人達も住友が作るならマンション買いたいって声が多いって言ってたなー。その位期待度も注目度もあったのに残念で仕方ない。

>>269 匿名さん
シティテラスの時点で手抜き計画、エース級の人材がここの開発には投入されてませんね。

箱作ってどーすんの？中庭じゃなくて外庭からのエントランス。逆だよ、逆。

>>271 匿名さん

これやってたら通行人が思わず見ちゃうマンションでしたね。

通行人に見せても特別感ないし、犬やらにおしっこかけられる特に住民に意味のない場所にしかならなくね

>>273 通りがかりさん

アプローチしっかりしてるところは特別感ない？見栄っぱりと言われればそれまでだけどw　
ところで中庭って住民は何に使うんだ？じいさんの日向ぼっこしか思い浮かばない。

資産価値には関係ないですがエントランスやガーデンゾーンなどの共用部はマンションのイメージを作る重要な場所だと自分は思いますけどね。

通行人向けのところなんて最低限でいい。特にガーデンとか。家入ったら一切見られないし。

狭い敷地に高級マンションを謳うなら、せめてDWにして廻りを緑で覆う。ここは広大な敷地が有るにも関わらず道路に面してる、しかもロービーが外から丸見え。通常、エントランスが長く、ロービーは住人以外からは見えない作りにすることにより、セキュリティ、プライバシーを確保する。ホテルですら、ロービーは通常見えない、派手なロビーが丸見えのマンションなんて余程の成金以外には響きません。

もったいないよなぁ。
接道にぴったりと建てて、南側住戸は勝山館ビュー、中庭は外廊下側で外出る時じゃないと見えない。北側の道路からも中庭は見えず。多くの人は共用施設使うときに見れるくらい。自己日陰で植栽の生育にも良くはない。西側住戸は部屋から見えると思うけど将来の住友物件で塞がれるだろうし。普通の物件ならしょうがないんだけど、高級感だしてわざわざタワーパーキングたくさん作って絞り出したスペースがこれだもん。残念。

>>278 匿名さん

ここの「中庭」は住友不動産の販促用イベントスペース何ですよ実は。住友所有の土地ですしね。イオンがたったらファミリー向けの販促イベントするんです。
シティハウスが外から見え見えなのもショールーム感覚なのかも知れませんね。

>>279 マンション検討中さん
そういえば建設中フェンスからもHPからもプライベートガーデンや中庭の表記がきれいさっぱりなくなってますね。虚偽記載にあたるからかな？