シティテラス上杉ってどうよ？

https://wadai.sendaipics.com/2022/05/09/post-12228/
庭を残して公園にしてくれるといいな。

勝山館残し活用することが売却の条件とか言ってなかった？グダグダ過ぎる。あれよあれよとレーベン辺りがマンション建てそうだな。

施設を残すことを条件に売却と言っておきながら結局即解体か勝山館。

そういえば農学部跡地も木を残すことが条件とかなんとか言っていたような。
売却者のただの対外アピールでしょうね

約束を守る気がないのか、そもそもそんな約束なんて存在しないのか（たぶん後者やろな）だったら普通に敷地一杯にビル建てそうだな。

景観も大事でしょうけど、必要とされる物に生まれ変わることのほうが大事でしょう。リノベ低コストで活用しようとしたが駄目だったんでしょうね。

木々、庭園は残す、建物はご自由にが一応の条件だったはず。マンションを建てるには敷地が狭いような…。以前書いてた人がいたけど秋田のタカムラとか高級飲食テナントが入るような複合ビルならよいけどねー。再開発の全貌が明らかにならないと南棟の売れ行きが伸びないね。

売買条件設定は自由だけど時間経ってから反故にしたって（条件ゆえに廉価にでもしてない限り）売契解除だ損害賠償だとはならんでしょ。なし崩しに転換されてく。
イオンがまさにそれじゃないのかね。長町といい上杉といいいつ建てんのか。ここは道路通路まわりどうすんのか。

>>1527 マンション検討中さん
敷地はNHK跡地と同じサイズですね。向かいの立体駐車場も活用できるかもしれないですね。南は公園で永久保証ですからマンションとしては一等地ではないですか？高層マンション建つとテラス南館は景観絶望ですね。

向かいの立体駐車場も勝山館と一緒に住販に売却したんだっけ？

>>1526 匿名さん

そうやって歴史、街は壊される。
仙台市民の民度が試されますね。

確かにね。勝山館で式を挙げた方も一杯いるし、教授などおエライサンのお祝い、外国の首脳会議も。
街中では貴重なあれだけの庭園を壊すとか行政で介入するレベルだけどね。それこそ箱物好きな村井さんの出番ではと思うけど。仙台人はドライだから無理か。
住販も評判は？だし。
安く勝山館を買い叩いて更地にして高くレーベンにでも売り払う魂胆かな。

正直、住販に売却した時点でこうなることすでに決まっていたんだと思いますよ。本当に改修可能か調査したんでしょうかね？
所有権売却したのに使用拘束条件つけるなんてそもそもありえんでしょ。

仙台つーしんさんも素早い
https://nordot.app/896578090826432512?c=65316407001744885

河北新報では庭園とかは残して、建物は判断を任せるという前代表取締役のコメントがありますね。

老○としか言えない
潰して売っておきながら買主にあれこれ注文してつけるとかおかしいとしか

ここの土地を高島に個人的に破格の低価格で売り払い、勝山館も売り払った。いったい何があるんだ？？怖過ぎるよ。中途半端なレストランを20代の孫にやらせ社長を名乗らす。その孫に勝山館再建を任せられない事情でも有るのだろうか？このマンションのコンセプトが根本から変わりますね。

実際勝山館がなくなったところで、数カ月後にはみんな忘れる。仙台では有名な歴史ある建物だからって優遇もできないでしょう。行政のものでもないのに。村井さん出てくるのもおかしいし、変に税金使われる方が無理。

飲食ビルだと嬉しいなぁ

>>1539 匿名さん

このご時世飲食ビルは99%無い
マンションでしょう。

この状態で南棟誰が買うんだ？？？

老齢で脳は大なり小なりおかしくなりますから。
それが見越せない受け入れられないのがトップに居座り組織の代謝をおかしくさせて二十代の孫を駆り出した、というところでしょう。

住友が勝山館買えばよかったろうに。パティオ西側の開発もどうなるのやら。社屋隣接で肝入りの負動産＆負の広告塔を造ったツケはたまる一方。

単純に飲食ビルとしては場所が悪いからな
勝山のブランドで存在できただけで

一階はイオンで上はプラウドかな

>>1535 匿名さん

https://kahoku.news/articles/20211014khn000038.html

河北新報でも、そのように報じられてましたね。

医療モールとサ高住の複合と予想してみる。

あれだけの庭園あるんだから飲食店がいいと思うが甘くないか。
なんだかんだ言ってジュンセン、パラディーノ勝山の特別感は他の飲食店にはない雰囲気で唯一無二。立地も繁華街にあるよりむしろよいと思う。クロモリみたいに不便でも繁盛する。まあハードがよくても仙台で見合うだけのソフトを揃えるのはシンドいか。

庭園といっても別に大したものでないし歴史があるわけでもない。木を残してあれだけの建物解体は相当コストかかるので速攻で切られると思います。

医療モールは厚生病院とバッティングするし既存開業医もいるからどうですかね。
サ高住はありえそう。金持ち高齢者に勝山館跡地は訴求しそうだし。庭の木々も使えるし。

このマンションから日当たりを奪う高齢者群、まさに日本の縮図。老いてなお譲らずを引き継ぎ体現する勝山。

>>1545 通りがかりさん
新聞屋が契約書見せて貰える訳なく当事者の言うこと報道するしかない。庭園残しがマストなら建物敷地だけ売れば良い。個人的思い入れがあるんだろうけど、破綻させて売っておいて何いってんだか。

河北に出てますね。地震の影響で再建断念。庭園など緑を残しつつオフィス、店舗が入る複合施設を検討中と。

勝山館はそもそも休業だったはず、シティテラスの二転三転迷走ぶりと被るな。

>>1551 マンション検討中さん

https://kahoku.news/articles/20220510khn000041.html
そのようですね。

緑を残しつつオフィス、店舗が入る複合施設

って後半はイオンともろかぶりでは。
この立地、オフィスは需要ないでしょう。
ヨドバシとか南町通とかに建築中だから後発だし。
上杉はグランスポール立て直し中だからジム誘致もきついだろうし。

買っちゃえ、住友
HANARE2にしちゃえ。

未来予想
コロナの影響は大きかった。検討したが施設の建設は断念した。庭園を活かすことを条件に住友に高値で売却することにした。住友不動産は叡智を結集して贅を尽くした住宅を建設するという。

上杉らしさをどんどん潰して上杉ブランドのマンションを建てるとか、自分の脚を食うタコみたいになってんな

先行き不透明だからレーベンにしようかな

勝山館の後に何が立つかによっては勝ち上がると思うのは私だけですか？

勝山館の跡地利用に関わらず、イオンモールに近接という点で、ここは仙台近郊北部エリアの中では勝ち組だと思う。

青田買い
とはまさにこのマンションのための言葉
住んで何年もしてから出来上がるのは渋滞対策や規模が不透明なイオン
南面は何が出来るか分からない

>>1560 通りがかりさん
いや、正確には期待値はもう折り込まれているので青田買いではなく天井買い。

確かに今が天井で後はマイナス要因が加算されてくだけだな

買えない人が悪口言ってるね

ここも雨宮もだけど、アンチが多いね
どの物件がオススメかお聞きしたい。
北仙台？レーベン？晩翠？

将来性なら再開発される雨宮一択ですけどね。

>>1564 マンション検討中さん

おすすめは人によって違うから、なんとも。
自分はアークホテル跡地狙い。マンションになるのか不明だが、もしダイワが免震マンション建てて中層階70平米が7000万前後だったら買いと思ってました。建設計画でてる中だったら今のところ肴町のスミフかな。

繰り返されてるけどイオンいつ建つの？ほんとに建つの？

あすと長町が長町駅前の好立地であれだけタワマン供給されたのに5年以上更地。
上杉イオン（予定）は、北仙台のSEIYUや東二番丁通・東五番町通の各種店舗、青葉通イオン、PARCOその他とも競合する。今のところ上杉イオン（予定）に映画館その他の集客施設はなさそうだし、映画館なら地下鉄やJRアクセスのよいモールやPARCOにかなわない。徒歩圏内・自転車圏内の周辺住民以外の集客だけで利益上げ続けられる広さなのか。
車来客を視野に入れても、若林区宮城野区からわざわざは来ないでしょう。平日の車通勤の帰りに立ち寄るくらいはあっても、余程の集客施設がない限り土日に人を集められるのか。それかVSPARKとかジョイポリスみたいなアミューズメント系が入るのかな？

ヨドバシの新ビルはもう鉄骨が組み上がってるから、見込みがある立地は建設費高騰くらいじゃ計画遅延しない。エデンやさくら野跡地が動いたら上杉のイオン予定地はマンションデベに売却されたりしないかな。

休みの日に家族客はじめカップル、若い人、高齢者と各種消費を飲食買物レジャーetcまるごと取り込んで客単価上げる（テナント賃料を得る）のが大規模店だから確かにキツいのかもね。人口減加速しそうだし。

まぁ勝山やイオンが不透明でもこの辺でマンション欲しいなら間違いはないんじゃない。マンションはブランドと規模だよ兄貴。

イオンが撤退したらスパとパティオの価値が上がりますね

周辺の戸建にお住まいのハイソな方々は集客施設なんか来て欲しくないんだろうな。ジムはグランスポール上杉、国分町で飲んでもタクシーで閑静な上杉にさっと帰宅、休みはゴルフで満ち足りてたわけで。明治屋とか成城石井が圧迫感ない建物に入るくらいなら歓迎されたかも。

マンションは高級感やハイグレードがいいのに、目の前に生活感たっぷりで売り物やテナントは低価格でチープなイオンじゃあねぇ

>>1559 匿名さん
勝ち組ねぇ…イオンが出来なきゃ出来ないでブーブーだし、出来たら出来たで便利さと引き換えに渋滞、騒音、マナー問題が出てくるのは火を見るよりあきらか。イオンがチープという方がいますが、イオンに限らずスーパーという場所自体、庶民的だから仕方ないでしょー。成城石井とか明治屋とかのたぐいはたまに使うからいいってもんよ。

>>1569 マンション検討中さん
規模関係あるか？大規模だといろんな人いて騒々しくなるし、落ち着いた小規模の方が好きだけどね。

>>1573 匿名さん

成城石井とか明治屋を日常使い出来る層がターゲットのマンションじゃないの？

イオンの中に成城石井とか明治屋を誘致して欲しい

高価格帯スーパーなら北仙台に眞野屋が。つーか、そこらはデパ地下が強すぎてなかなかな難しい。三越は総菜屋。

高価格帯までいかなくても、スーパーでは下位レベルのイオンじゃなく、セブン&アイ系列とか撤退したけどオーケーやサミットなんかの系列希望。で、看板どーん、駐車場どーん、じゃなく、こぢんまりしてたら景観損ねず、渋滞も発生させず、嬉しい。

富裕層の子育てってショッピングモールで一日過ごすイメージないよね。買い物には行くだろうけど至近にある必要はなく、習い事とか塾とかで忙しそうだしショッピングモールのゲーセンとかフードコートには近寄らせないでしょ。
でも子どもは親の意向なんて無視してなんぼだからサボってイオンに入り浸ってとかありそう。

イオンの中にジムできるかもしれないけどテニスとかサッカーとか習い事させられる規模ではないんだろうね。マシントレーニングのみのやつ。その辺りはあすと長町の方が便利（学区がそもそも違いすぎるけど）。

中間層スーパーは宮城だと生協が強すぎてなぁ。実際ここも結局は生協だと思いますよ。

無印良品がいいな

ニトリも欲しいところ

イオンモール富谷が敷地10万㎡・店舗延床面積6.6万㎡で、イオンモール雨宮？は敷地8.3万㎡・店舗延床面積5.0万㎡の予定らしいけど、イオンシネマ入るのかね。PARCO2から客を奪えるか、共倒れにならないか。周辺道路がアレだから大勢が車で映画見にくるの考え難いし、サブスクの影響で映画って昔ほど集客力なくなっててコロナ終わってもこの立地で映画館はきつい気がする。
さりとて店舗だけで5万㎡は埋まらないから大型のジム？そっちは再築中のグランスポール上杉とか北仙台ルネサンスとかぶるよね。まさかのスケートリンク復活、もないだろうし。

>>1583 匿名さん
ちなみにこの土地は第二種住宅地域で映画館建設不可ですが、イオン側の要望で映画館の建設が認められています。また、開発工事はすでに終わってますので申請した予定建築物以外は建築できませんし、他用途で使用できません。

この広さだと中途半端なテナントで終わりそうだし、勾当台公園再開発じゃないけど、芝生広場とか木立の並ぶ遊歩道広場で十分。

イオンスタイル仙台卸町みたいなかんじでしょうか。規模的にも

>>1583 匿名さん
映画館はないでしょう。PARCO2の方が圧倒的に集客できる立地。

映画館・スケートリンク・ボウリングの昭和三点セットならうれしいなぁ。

仙台駅周辺や一番町の商業施設と競争するには相当魅力的なテナントが入らないと厳しいと思う。

>>1584 匿名さん
その予定建物って情報公開請求でとれないんですかね。映画館が特例で認められているなら、詳細な建築図面は見られなくても、配置図や内部設備の書かれた申請書類くらい開示されても良さそうなもんですが。
映画館の建設を認めたというソースを教えていただきたいです。

>>1590 匿名さん
仙台市ホームページで環境影響評価書が閲覧できます。

計画はコロナ前、ニューノーマル以前だし、景気や経済の落ち込みもない。中身は再考される可能性がありますね。
建つのがこんなに遅いのはそのせいなのかどうかはわかりませんが、あすとの状況見ると、あまり儲からない、優先順位の低いほうに見られて先送りにされているのかなと邪推します。

五橋はともかく榴ヶ岡、宮城野、新寺は上杉ほどは高くはない。

仙台に競馬観戦施設できるらしいよ。イオン計画地もしくは勝山舘跡地にどうですか

>>1593 マンション検討中さん
便利なのに価格が高くないなんて、東口コスパ良いですね

ちょっと前まで東口じゃなくて駅裏と言ってましたよ

>>1596 口コミ知りたいさん
今は駅裏とは呼べないくらい都会的な街並みに変わってるけどね

>>1594 口コミ知りたいさん

これ本当ですか？

東口もいいですよね。素敵です。上杉のシティテラスに匹敵するような規模のマンションが建つなら乗りたいところですが・・なんか計画とかありましたっけか。

>>1599 マンション比較中さん
東口は全然新築の計画が出ませんね。マンション建てたいデベロッパーは多いみたいだけど、まだまだ地価が上がると見込んで、地主が土地を手放そうとしないのだとか。新しいヨドバシもできるし、しばらく東口で新築はないかな？

東口は楽天効果かな。前は住宅展示場、代ゼミのイメージが。今も飲食店関係は増えたが質はイマイチだけどね。
今後、大手デベロッパーの参入あればだけど、土地がない。とりあえず今はライオンズ五橋あたりだけどね。

今の東口は美味い店いっぱいあるけどね。オフィス街として発展すると、必ず美味い店も増える。

>>1600 匿名さん
榴岡も古い建物の密集地結構ありますからいつかは一気に再開発されそうですけどね。
今また震度5の地震が東北でありましたけど、やっぱり免震選ぶべきなのかなぁ。

>>1603 口コミ知りたいさん
宮城野通駅の東側なんか古い建物密集しているよね。権利関係複雑そうだけど、いずれ大規模に再開発されそう。

今の東口は、昭和30年代からつい最近まで土地区画整理して、開発し続けてきてようやく実った果実という感じですから、私たちのライフサイクルとはかけ離れたスパンで発展行くんでしょうね。
それを考えると雨宮でも10年イオンがこないからってくよくよすんな、と言うところでしょうかね。

パティオの植栽、半分以上立ち枯れてますね。
工事している様子ないですが、いつまで囲ってるんでしょうか

>>1577 マンション検討中さん

一番町には藤崎近くに明治屋ありますよね。被るところはあるにせよ、住み分けはできてるのかなと。
東京とかだと、成城石井やらが普通に百貨店に入ってますよ。

パティオの植栽ですが、ずっと袋詰されてたし仕方ないですね。たまたま袋外す場面見てましたが、枯れ葉の飛び散りが凄かった。

質問です。駐車場代は修繕費に組み込まれることが一般的なんですが、居住者が少ないということでまだ使用できない間の駐車場代は住友はちゃんと払っているんでしょうか？

管理費と違って払わないとする場合が多いが、ここはいかに。

駐車場は共用部の貸与なので分譲会社は何も負担しません。借手がいなければ維持費だけかかります。分譲会社（管理会社）が駐車場を一括借上して転貸するサブリースのような仕組みなら借手いなくても使用料入ってくるでしょうが、きいたことないですね。

竣工引渡開始後の区分所有部分（専有部）は分譲会社の所有になるので、管理規約発効後は管理費修繕積立金を分譲会社も負担しないとならないのが原則。そこを原始管理規約の特約でどう変更しているか。

駐車場は賃貸借、各部屋は所有法理なので違いが生じます。

>>1611 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されているから、賃貸しない間は、修繕費不足を膨らますということでしょうか。2万x336台で月700万。

>>1612 匿名さん
そもそも
「修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されている」
かどうか分かりません。いつの時点の修繕費なのか、その時点の資材価額はどうなのかetcありますし、駐車場を誰も借りない可能性もあるので、その辺りの空率を修繕計画にまで織り込んでいるのかはデベごとに違うんじゃないですかね

某デベみたいに月額500円で機械式を貸与する、などというのは赤字まっしぐらでしょうが。

>>1613 通りがかりさん
荒井のクレアホームズは機械式100円からだったよ。

駐車場賃貸収入を修繕費積立に組み込むのは、国土交通省のガイドラインで決まっています。当初修繕計画を立てる分譲主は自分が不利になる試算はしません。おそらく今当初予定の修繕費積立からの赤字がどんどん膨らんでいるんではないですか？
購入者予定者は確認した方が良い。販売が進まないことは購入者にとっても無関係でない。

>>1615 名無しさん

第一期に説明を聞きに入った際には、部屋を引き渡ししていことによる不足分は売主負担って言ってたよ。

当初に予定した修繕計画なんて、根拠も何もないからねえ。20歳の時に45歳の時の医療費試算するようなもんですわ。

先のこと考えて心配してきっちり高めの修繕計画たてて高めの修繕積立金・駐車場使用料を設定したら「マンション売る気ねぇのか」「こんなものはそれらしく説明してあとはぶん投げときゃいいんだよ」とゴリラみたいな不動産上司に詰められる。そんな不動産伏魔殿があるから正直不動産をNHKが放送してるわけで。

ガイドラインも国のアリバイ工作でしかなく、法規範にはならんからね。根拠があるのかないのか分からない修繕計画と駐車場使用料、権利関係も用途も不透明な中庭（管理会社を変えさせない最強のアンカー）、老朽化した時に修繕するのか取り壊すのか分からない離れ、これらのツケを払うのは購入した皆さん。もちろん、万が一、豪華共用部の25年後が物件価値を高めたら、それを享受するのも購入した皆さん。

築25年のスパを探してもらって、内装客層客単価を浸かりながら想像してもらい、この物件の25年後も視野にご検討した方が良い。
それか10年未満の売り抜けか。そのパターンだと学区の良し悪しに意味あんのか。

いつか完成するかもしれないイオンモールで資材買って管理組合でDIYしたら安く上がるかな。

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、評判を損ねるようなことはしないと思うんだよね。

でも自分の負担軽減するため、完成しているのに駐車場や共有施設使わせないとかしてますよね

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、売り主の利益を損ねるようなことはせず、売った後は管理費を搾り取り、修繕時にはマージンを搾り取ると思うんだよね。

管理会社や修繕業者の変更を理事会が議論しだすとトラップカードがパティオ。