シティテラス上杉ってどうよ？

>>147 住民板ユーザーさん4さん

そうですね！デベの方針に合わなければ買わなければいい。全くその通りです。この物件において方針に合う人って、どれだけいるんでしょうね。
完売してない物件なんて数えたらキリないし話題に上がっていたパークホームズなんて2年がかりでようやく完売したばかり。新古物件扱いでスーモに出てるのに完売したと言っていいのやら。仙台のマンション市場は飽和状態の中、方針うんぬん言ってたら住人になった人が管理費などの負担が大きくなり損をする時代ですよ。マンションというのは住民がいてナンボ。

>>144 匿名さん
流石に震災前後に販売したら、70㎡中層階でも3000万前後だったと思いますよ。だって勾当台公園３分のライオンズタワーが2000万台でしたから。
ある程度寝かせたのは正解でしたが、農学部跡地の再開発を過剰に期待し、時期を完全に逃した感じですね。

ザライオンズ、青のタワー今にして思えば、森ビルも赤のタワーもお買い得でしたね。2014年に高いと話題になっていた青葉通りレジデンス、一番町レジデンスでさえも、ここと比べればお買い得に感じます。（70平米中層階中部屋で、約坪200万）
河北新報に「建築費が高騰し住友不動産は勝山ボーリング場跡地の建設のタイミングを見計らっていた。」とありましたが建築費が下がるとでも思ってたんですかね。さっさと建てておけばよかったのに。NHK跡地の方がまだ有望かもしれないです。

>>153 匿名さん
仕様の高低はあるにせよ、どれも仙台を代表する素晴らしい立地のマンション。１０年経って資産価値が保たれるどころか、含み益がかなりあります。
それ以降で立地で勝る大規模マンションがないので、当然です。ここはプラン次第で、ある程度太刀打ち出来ると期待したのですが。

つーかさ、別にデベもアホみたいに高く売りたいわけじゃないんだよ
単に建築費、市況などなどを考えるとその値段に決まるってだけの話であってさ
いくらが適正とかいう人良くいるけど、貴方の頭の中の適正価格なんてなーんの意味もありませんから

ちなみに震災前後は仙台市と山形市の相場がほぼ同じという謎の状態で、全国的な値上がりを考えるとむしろ今の方が「適正」です
文句を言うべきはその時に不自然に安いことに気づかなかった自分であって、デベではありません
恥ずかしい行為をしてることに気づきましょう

>>154 匿名さん
含み益は無い！

>>155 検討板ユーザーさん
自由経済ですから各人の頭の中の訂正価格感こそ意味あるものでは？
売買が成立して初めて価格が決まります。

>>155 検討板ユーザーさん

アホみたいに高く売りたくなくても、ここの中層よりちょい上70平米7000万ではアホみたいに高いです。因みにその値段に決まってる訳ではないですからね。時期に分かりますよ。

>>154 匿名さん
仰る通り、資産価値が保たれたり含み益があったりするのは青葉区中心部が条件です。これは東京でも同じで都心部だけです。
さて、上杉がその条件に当てはまるかですが、残念ながらnoでしょう。でも、住むには最高の場所ですよね。自宅を投資と考えるかどうかだと思います。
上記の青葉区中心部は騒々しいし？なかには酔っ払いがうろつくような立地もありますから。

資産価値として優れてると見られるための条件は後発の新築マンションがより高いか魅力があるかだけ。今後8000万だらけのマンションになったらここも中古は価格維持すると思う。当時五橋のマンションも高いと言われたけどそれ以上に高くなりましたからね。ここが資産価値が高いとみられる時は信じられない相場になってるわけで恐ろしいことだね。

>>148
マンション屋に何を期待しているのか。
建物を建てるのが会社の第一の存在理由なんだから。
地域を作る重責は自治体と住民が負うものだ。

>>161 匿名さん
住友不動産の見解だったら大変な問題発言ですね

>>130 匿名さん
子供がいつまでも親元にいる家庭ってそんなにあります？高校卒業後の進路が地元の子の方が少ないのでは？子供と一緒に暮らせる期間なんて限られてる家庭の方が多いし子供が家を出た後の人生の方が長いと思いますけどねー学区が売りの一つではありますが、パンク寸前だと耳にしたことあります。

三菱は街も作ってるよ。仙台だと紫山のパークタウン。戸建て中心だけど20年以上経ってもまだ開発途中だよ。寒いし交通不便で道路も混むし魅力がよく分かんないけど。

>>163 匿名さん

高校になったらここに住むメリットがあるのかについての返信なので卒業後の話ではないですね。でも自分だったら東京の大学に行ってる時に実家が引っ越して2LDKとかになってたらイヤですけどねw
むろん上杉に学区以外の価値を見出してないなら引っ越すのはアリだと思います！

>>162
商売人がそんなこと言うわけないじゃん。

もっとも、
地域を作る責任は住民にあるのは当然のことだと思うぞ。

>>164 匿名さん
それは話が違うのではないでしょうか？
あのレベルの開発はそれなりの資本投下が必要で、
需給見通しや何やら考えたら長期間の開発になるとおもうのですが。

>>166 匿名さん
住民が作りあげた伝統、歴史、地域を、巨大資本にらよって意図も簡単に壊す力を持ってる。
上杉が良い例っことでは？

そんな事言い出したら、上杉にはどう考えたも、イオンモールは相応しくないと結論にたどり着かないですか。
古くからの住民は渋滞が酷くなり、夜遅くまで騒々しいしで良いことありません。
今からでも開発差し止めますか。今の仙台市長革新系で、市中心部の商店街賑わい重視だから案外やってしまうかもしれませんよ。

>>169 匿名さん

まぁ、イオンモールは中止でしょうね
どう考えても道路パンクします。

ゴミステーションすら各階にない
300世帯以上が一箇所にゴミ持ってくの？
ゴミステーション近くの部屋絶対嫌だわ
本当、何か有ったのか？と不思議なくらい価格に伴わないダメ仕様。この価格帯なら永久管理費無料サービス？そんなのある訳ないわな。スパもその都度お金取られるみたいだし。

>>171 マンション検討中さん
おどろきですね
ということは、ディスポーザーも無いのですか？

ディスポーザーはデフォルトでした

>>173 匿名さん

ディスボーザーで生ゴミ処理するから、通常は匂いがグッと減るんですよ、よって各階にゴミステーションが設置出来るってのが、今時の大規模高級マンション、これが150戸数より下ならまだしもちょっとあり得ないですね。

>>170 マンション検討中さん
渋滞が理由で中止にはならないでしょう。それなら初めから仙台市から許可おりないです。

ネタにマジレスしてみた

プラウドシティ最上階が70平米5500万円前後で一瞬で売れたことを考えると、ここは立地や共用部、仕様の差から7000万円程度ならわからなくもないかな。
みなさんは最上階70平米でどれくらいが妥当だと思いますか？

各階ゴミ出しは板状マンションに採用されないでしょ。されてたら高いマンションなだけあるねと言えるけどさ。タワー形状じゃなきゃ正直厳しい。

>>141 匿名匿子さん

販売スケジュール9月下旬、今頃から売出す予定だっのを11月下旬まで保留してます。
価格調整に入ってると通常は思いませんか？
住友側も、その趣旨の話ししてます。

何故、下げないと思うのか情報をお持ちなら教えて頂けると有難いです。

高い高いと言われていますが、高層階の値段が出て驚愕しただけで平均坪単価は280万円以下になると思います。東京で言えば市部方面のファミリー向けマンション程度の坪単価なので、今の市況でそこまで高仕様を求めるのは難しいと思いますね。

駐車場パスの地面がプラウドシティのコンクリートべったりではなく全て石張りだったり、ガラス張りの共用部ラウンジが駐車場側から見えたり、メインサブ両方とも目を引く造りになっています。共用部に妥協はないと感じました。

ちなみに価格調整はあるようですよ。賛否ありますが、上杉エリアで今後20年は出ないようなランドマーク物件です。ルーフバルコニーガラスウォール部屋などは第1期で押さえないと厳しいと思います。

住友のことだからイオン着工の確定情報が出たら値上げすると思う。一期でどの程度の価格で出すかにもよるけど様子見し過ぎるのもリスクある。

この批判の多さ、どんな人気物件でも大なり小なり批判は出るけど、ここまでの批判も中々珍しい。300以上の大型マンションで様子見でリスク発生する程の物件ではございません。ある程度、入居者確定してからじゃないと周りに誰もいないリスクの方が高いと思います。今より1000万以上価格下げてきたら話しは別ですが。

批判的な方はいますが、このスレが特別に批判が多いようには見えません。レーベン仙台大手町なども似たようなものですよ。プラウドシティスレもそうでしたが注目物件は変な粘着がついて荒れますからね。そもそも住友は竣工時に完売することなんて目指しません。完成後10年かけて売ることもあれば、引き渡しを先延ばして決算調整することもあります。

教育水準の高い歴史ある仙台有数の立地であるマンションで隣に大規模商業複合施設があることのメリットは計り知れません。200m先の上杉ツルハに車で行くのが仙台市民ですから。100m200m離れているマンションと較べて利便性は段違いです。暴風雨や雪の日でも空調の効いた環境で安心して買い物ができます。

擁護的な意見に付く?マークが付く不思議

業者さんなんですかね
プラウドシティの方も肯定的な意見は初心者マークのレスが多いですよね

業者だったらむしろ若葉じゃないでしょｗ
ここはブラウザを閉じるときにキャッシュや履歴が自動消去される設定にしているとずっと若葉だからねー。私も若葉が外れたことは一度もない。

イオンの株価は調子良さそうですが、着工しませんねー。

>>188 周辺住民さん

株価はあくまで株価ですからね。

雨宮のイオンは利府イオンが終わってからの着工ですよ。来春辺りから動いて2022年春完成予定です。ここの引き渡しとほぼ同時期なはずです。

ほとんどの書き込みが初心者マークつかないってことは擁護派の人は特定の何人かって感じなんですね

>>191 マンション比較中さん

それ、何情報ですか？
公式で一切発表してないし、野村も住友も予定は未定との見解です。

ここの販売予定価額見ましたが高いですね。良い場所だと思いますがかなり割高な感じがします。現在販売中の本町３丁目のプラウドと比較しても割高感が否めません。もちろん単純には比較できませんが、、、。坪単価100万違うし（笑）
かなり割高だとは思いますが住友は価額は下げないと思います。何年かけても売り切る方針だと思います。ここを買いたいと思っていただけに残念でなりません。

藤崎の向かいもだし、宮町かどっかにも建つし、イオン多すぎない？すでに幸町にもあるし、イオンエクスプレスも上杉に２店舗もあるし、ありがたみがない。

イオンみたいな薄利多売で訪問者がガンガン増える小売より、緑と共生みたいな憩いの場がいいなぁ
宮下パークほどでなくても、何年も前にできてる二子玉ライズとか、地域の価値も高まる開発ができないのが残念

今後の価格調整や平均坪単価みないと何とも言えないんだけどさ。比較物件が間違ってると言われるかもしれないけどさ。
東京の現在売り出し中でそこそこ注目されてるプラウドタワー亀戸クロスの平均坪単価とここの予定坪単価はたいして変わんないんだぜ？駅No1物件で商業施設直結で学校も新設される。設備も向こうが上。
如何にここだけが高いか。10年前に取得した土地にこの値段は流石にね。エレベーター6機にタワーパーキング4機を差し引いたとしてもたけーよ

ハイグレードなモールを狙うとエスパルやパルコ、百貨店と競合しますからね。普段使いのイオンはやむなし。

モールじゃなくても、オープンなカフェと学習系のテナントとフィットネスジム、大きすぎなくていいスーパーがあれば十分。病院に見舞う家族も寄れたり時間潰したりするだろうし。
ここ10年以内にできたりリニューアルされた集客施設であるライズでもマークイズでもクランベリーモールでも、S-PAL、PARCO、百貨店ともまた違うので、競合より独自性かと思います。
できれば雨宮キャンパスの緑を残しながらの開発がいいけど、数ヶ月前の新聞では開発で樹木はほとんどがダメな結果になるともありましたね。

>>196さん
動線が悪く1面接道のシティハウスも大林組施工のプラウドシティと同等の値付けですからね。プラウドシティはエントランスの植栽が華やかで何もないシティテラスよりも目立ちそうだし。今思うとプラウドシティはお買い得だったのかな。

プラウドシティ上げww
ここが更に悪いからそう見えるだけで、そこまでいい物件、立地じゃなくない？
自走式駐車場以外のメリットがなくない？

>>199 マンション検討中さん

プラウドシティ、まだまだ残ってません？
今からでも相当、選べますよ。

>>200
プラウドシティは立地も物件も良いと思いますよ。ここが更に悪いと言っても価格は別として今着工している物件でシティテラス上杉よりいい物件はそうそうないと思います。この物件や立地がいいと思わないならそもそもあなたは検討すらしていないんじゃない？あなたが検討している物件はどこですか？ここに期待していた人が多かったのはなによりも立地だと思うんですが。

>>201さん
今、1期から買えるならプラウドシティですが、今残っているところよりは多少お金がかかってもシティテラスですかねー。プラウドシティは説明会に行きましたが選べる程残っていませんでした。

>>202 マンション検討中さん

プラウドシティ、何室残ってました？
私の情報では、相当残ってます。

>>199 マンション検討中さん

現時点の3物件だと一番バランス取れてると思います。
プラウドの裏手に築25年の三井分譲マンションがありますけどパークタワー台原やライオンズタワー長町も似た築年数。存在感って大事。プラウドよりこっちはもっと凄いんですけどね笑
モデルルームをシティハウスしか設定してない時点で住友が先に売りたいのはどっちかわかっちゃいますね。

都市圏で立地がいいというのは駅に近いとか、中心部に近いとかです。
これから竣工されるマンションでより駅近、仙台や勾当台に近い物件はかなり多い。

掲示板、休日明けは静かですよねー 。
不動産屋さん休みだからかな？

デザインが価格に見合ってない
高級感が全くない普通のマンション

スパとジムが付くんですよね？
晴海にあるドゥトゥールみたいなスパになるのかしら？それなら前向きに検討したい！

共用施設の利便性やコスパは東京の既存マンションも含めて
よくよく調べて検討した方が良いと思いますよ。
数十年にも渡り維持管理し使っていくものだから。
特にスパなんて衛生面が本当に担保されるのでしょうか？

万が一何かの都合で共用施設の閉鎖を余儀なくされたら
マンションの資産価値が棄損されることにもなるからね。

共用部の利用はトラブルが多いのに、スパとジムなんてもっとトラブル起きそう。マナー意識や品位が低い人はどこにでもいますからね。てか、ララガーデンみたいに農学部跡地のイオンにジムできればいいと思うのは自分だけ？

ブリリアマーレ有明、ドゥトゥール晴海、共に1.000以上です、ここ300、大丈夫かな？
維持出来るのか、はたまた維持出来る程度なのか。どちらにせよ、いらないわ。

なるほど。維持管理費がどうなるかですね。
ドゥトゥール住みやすくてスパも広くて清掃も行き届いていて素晴らしかったから仙台にもスパ付マンション出来るのが嬉しくて。何より住人しか利用出来ないから銭湯より安心感ありました。ジムはしょぼかったですけど。
宮城は温泉天国だから需要が少ないのでしょうか。

>>211 匿名さん

サスティナブルな管理設定になってれば検討しやすいですが…実は修繕計画が甘々でしたが一番怖い。

高級謳ってそれなりの価格帯にするなら、テスラ・モーターズのカーシェアくらい置いて欲しい。少なくともスパやジムではない。

スパやジムの使用は使い放題ではなく共益費の他に別途使うたびに使用料が発生するとの事でした。幾らになるか確定はしてはいませんが500円/回前後かなと。。。

>>215 マンション検討中さん

共有施設じゃなくて、マンションの敷地内にスパとジムが営業してる感覚ですね。住民以外にも解放しない確約有るのですかね？公開空地扱いだからお金取らざる得ないなんてことないですかね？仮にその事情なら、住民以外にも解放しなくてはいけない可能性残ります。

気になるのは1回500円だとして何人の利用を想定していて、どれくらい維持費がかかるかです。赤字になるのはしょうがないにしても受益者負担は継続に難があるように思う。スパ、ジム利用料を全戸1000円くらいとってスパチケットを毎月全戸数枚配ったほうが色々と安定する。ランニングマシンもいつかは壊れますから。その金は利用料から賄うのがベスト。

使用料金など気にしない人が買うのではないでしょうか。

>>218 マンション検討中さん

それは別次元の問題ですね
遺産、相続で身の丈以上の大金を手にした人なら気にしないでしょうが、どんなにお金を持っていてもそれ以外の人には重要な問題ですね。

ここを選ぶ人前者が圧倒的に多いと住友に馬鹿にされてる感しませんか？

会社の福利厚生で割安でジム使えるから1回500円で使いたいと思わない。仮に1週間に2回使ったとして4週間で4000円…

とうとう仙台のマンションにもフィットネスルームつくか。全国でも一部のマンションしかないですよね？凄い。東北初かな？

値段どうなったのかご存知の方いますか？
中層階で6000万台前半まで落ちたか？

>>221 eマンションさん

ここ出来るの、2年後ですよね
24時間のエニタイムフィットス等が至る所に有る、今時マンションに必要ですか？古くないですか？
駐車場も高い、しかも抽選、それなら住人専用テスラモータスのフルラインナップのカーシェアの方がよっぽどいいし、都内では始まりつつあります。

シティテラス上杉山は駐車場が8割分しかなく、賃貸時には一旦解約が必要なので、
賃貸者が駐車場を使う事はほぼ不可能。＝賃貸物件としての投資には不向きですね。

>>221
このフィットネスってANYTIMEなどに比べても狭くてしょぼいみたい。
小さいホテルのフィットネスみたい。あまり期待できないかな。

ここに限らず、青葉区の良い場所、駐車場なさすぎです。

>>225 匿名さん

それで、有料って誰が使うんでしょうね。

当初の予定価格より下げて5500万円～になったようですね。視界が抜ける中階層だと6000万円台かな？
ハウスの方も下げてくるでしょうか。

>>228 匿名さん

5500万は南の1階ですか？

値段下げないとか言ってた人いたけど、どんだけセンスないんだ？そんな人が不動産買うとか恐ろしいわ。

1000万弱下げてきたようですね。

1000万値下げするって…そもそもの値付け自体どーいう計算なんだろ。利益率重視したって買う人がいなければ話にならないのに。そして値下げした所で買う気にならない。

>>232 匿名さん
ハウスとの差別化で価格設定したのでしょうが、幾ら何でも高過ぎましたね。下げたら下げたで、ハウスとテラスの差別化がなくなりハウス買う人がいなくなる、あすと長町以上に売れ残りそう。

要望書出せば、希望の価格で売り出すと思います。予定価格7000万→5500万くらいまでなら可能かと思います。

上杉に5000万以上の価値はないな。

>>235 匿名さん

逆にどこのエリアなら
5000万円以上の価値があるのですか？
教えてください。

>>236 eマンションさん

一番町、大町、西公園付近
仙台の一等地はあちらに完全に移った

>>236 eマンションさん

仙台市の都市再開発エリア。その中でも青葉通り沿いの再開発は期待度も注目度も高いですね。上杉はエリア外。中古物件を見ると資産価値がよく分かりますよ。同じような条件でも一番町周辺に比べて安いです。

一番町は仙台市の中で一等地ですが、上杉は仙台市の住宅地の中では一等地、
大町、西公園は残念ながらいずれの観点からいっても一等地とはいえないと
思います。
もちろん、西公園や七夕まつり前夜の花火大会を立地のプラス要素に加えれば
総合的に見て良い場所だと思いますけど。

マンション市場が売り手市場から買い手市場に潮目が変わり、選択肢が増え、
慌てて買う必要がなくなった今、従来の、あるいは歴史を踏まえた一等地と
いう格付けで付加価値を付けるというやり方は意味を持たなくなってきていると
感じます。
それより、交通利便性、駅距離、生活利便性、学区、周辺の雰囲気（安全性）が
より重視され、じっくり検討されるようになりそうです。

もちろん物件自体のグレード、間取り、設備、コストパフォーマンスに対する
買い手の見方も一層厳しくなるのは当たり前です。

そういう意味で住友の両物件は販売が厳しくなると思ってます。プラウドは
販売時期が早かった分助かったという感じです。

完売まではまだしばらくかかりそうですけどね。そこまで大人気かつ引く手余多ではなさそう。

世帯年収1000万以上の世帯が仙台外から500世帯以上流入しない限り、何年あろうが完売は無理、この辺りの住友のマーケティングはどうなってるのでしょうかね。

建設業者との契約延期や土地の税、仕様変更に伴う再検討の費用や手間を考えたら、放置にするよりは元の計画のまま決行する方がコストがかからないからでしょうか。
周りのマンションの売れ行き見て、本当はマイナス方向で見直したかったでしょうね。

>>241 マンション検討中さん
世帯年収1000万程度なら、流入を期待せずとも、仙台市内にまだまだ沢山いるのでは？交通利便性の低い上杉をわざわざ選ぶかは微妙ですが。

学区と地盤以外の上杉の良さが分からない。資産価値の伸びしろも感じない。

プラウド購入検討のときはよくイオンの利便性と病院の移転による周囲物件の活性化(薬局や職員の転居)による価値や人気、ニーズの向上を言われていましたが、イオン()だし、わざわざ住み替えしてくる関係者もいないと思っていました。
他の都市でも駅近やバスとかの交通利便性が当たり前に資産価値高いものとされているので、これから仙台もそうなるでしょうね。

>>245 通りがかりさん
おっしゃる通り。
加えて上杉は利便性も悪い上に周辺道路はいつも混んでる。一等地と言ってる人がいましたが何をもって一等地なのか不明です。地価で言ったら他の方がよっぽど高いです。学区に拘るプライド高い人が住むイメージしかないです。

この物件って上杉の中途半端さを象徴してると思う。実態が伴わない見栄っ張り感を感じる。プラウドの方が作りや値段も企業努力を感じられ好感が持てた。

分譲マンションなのに駐車場複数欲しいとか、郊外の方から学区に憧れてくる家族もそこそこいるんだなと思いました。
確実に複数台必要なら戸建てしかないのに、田舎の感覚で分譲マンションにそれを求めるのはどうなのかなと感じます。

戸建だったら、中心部まで歩けなくもなくて、地盤や静謐さも良くて、一等地だったんでしょうね。それが学区の品位やレベルも上げたのかな。
マンションが大量投入されたら人も物も雑多になるし、道路幅員は昔のままだし、新旧住民の両方にマイナスになるような。

確かに。上杉ブランドを保っていたのは土地つきの戸建てですね。あとはセキュリティとか加味してのマンション最上階くらいの層。
ここ最近、上小、上中のレベルも下がってるみたいだし、マンション乱立で平均値が下がったせいでしょうね。