パークホームズ千葉

>1447

最初はデコった棟内モデルルームに案内されて、ある程度商談がまとまった段階で実際の部屋を確認して契約ってのが手順。

共用設備は案内されなくても確認しないと。ゴミ捨て場がきちんと整理されてるかとかね。

購入しました。ゴミ箱も整理されてとてもいいマンションですね。

棟内モデルルームの案内メイルのfromが（仮称）千葉市中央区本千葉町計画に。お粗末。

>>1453 匿名さん
メダルついてるのに参考にならん揚げ足取りで草
まあせっかく申し込んでくれたんだしゆっくり見ていきなよ

1453はどういうこと？

間取り、楽しく見ています。
値段も書かれていて、明朗会計。（701号室は〇〇〇〇万円台～など書いてあります。）

Kタイプが色つきで家具配置例があるので、一番、目玉間取りなのかと思いました。
個人的にはLDK横の部屋はウォールドアがよかったです。KタイプはL字のキッチンで、ちょっと籠れる感じもあっていいなと思いました。

住民版を見ると電車の騒音が結構すると感じる住民さんも多いみたいですね。
リビング側は横断歩道の信号の音も聞こえるとか。
音の感じ方は人それぞれですが、現地MRではその辺もきちんとチェックしたほうがよさそうですね。

造りが高級感ありますね。
外側から拝見しました。
エントランスも広く、車寄せがお洒落だなと思いました。机でテレワーク、お子様の宿題など、共用施設の机で捗りそうです。快適マンションライフが楽しめそうで羨ましいです。

>>1457 マンション検討中さん

立地を考えれば音はある程度仕方ないとして、住民板を見ると住民の知性と品性の方が気になってしまいました。
今まで賃貸マンション生活なので住民同士の付き合いは全くないなですが、分譲マンションでも他の住民と関わらずに生活できるのでしょうか。
大規模マンションなので、変な住民が多少いるのは仕方ないことなのでしょうか。

>>1457 マンション検討中さん
壁をコンコンとすると、隣の部屋に聞こえるか（線路側)、スマホの目覚まし音が隣に聞こえるか試してみるのもいいかもです。壁が薄いかもしれないので。

>>1449 とくさん

意味不明なネガティブコメントは良くないと思いますが、ネガティブなコメントを全て悪意を持ったものと判断されるのはおかしい。
購入者としては早く完売して欲しいという願いは理解できますが、まだかなり売れ残ってしまっていますね。値下げするのは時間の問題かと。

資材高騰、インフレ、、値下げは見たいけど値上げでしょうな、実態は。

>1462

ここは完成済みだから資材高騰は関係ない。時間をかける分、未販売住戸の管理費と修繕積立、販売コストがかさむから後はいつ損切を始めるかといったところ。

以前の検討版の投稿にもありましたが、条件よさげなのにまだ販売していない南向きの部屋や高層で広さ取れる3LDKとかは周辺相場に合わせて値上げするためなんでしょうね。反対に１DKなどは投資用に買われていった低層階を除いて実需がそこまでなかったのか余っているイメージです。１DK狙いの人は値下げも期待できるんじゃないですか

>1464

上げ相場の時に売り渋りするのはすみふぐらい。売れる見込みがないから出せていないだけ。

＞周辺相場に合わせて値上げするため

ここの販売当初はコロナの感染拡大とそれに伴う金融緩和、ロシアのウクライナ侵攻による資源高騰なんて誰もわからなかった。予見してたらすごいな。

>>1465 匿名さん

どうした？三井に恨みでも？えらい怒ってるね

>>1465 匿名さん
そういうセオリーがあるのですね、失礼しました。当スレ>>1368->>1379あたりを拝見してこう思った次第です。

出し渋るのはいいですが、公園側縦列以外にも沢山売れていない物件ありますよね。
3ldk4ldk

ここは完成日2022年1月？3月？

早く売らないと一年経過して中古になってしまいます。（住宅ローン)

周りのデュオヒルズ、エクセレント（千葉中央)などは完売していますね。

ここも早く完売して欲しいです。

質問ですがモデルルームでは音の聞こえ方も確認できるものですか？
例えば上下、左右の部屋で足音の響き方、生活音の聞こえ方などを
確認する事は可能なのでしょうか？

竣工済み現地モデルルームなので電車通過音と道路側の音は確認できると思います。生活音はモデルルームの上下左右の部屋の入居状況に左右されますね。平日日中よりも休日の方が確認できる可能性は高そうです。

上下左右の部屋が空いてれば、営業に行ってもらって歩いてもらって確認とかできるかもそれないけどどうかな。過去に内覧会の時にラジカセ持って行って、音を出してもらって確認したって書き込み見たことあるけど。

入居してると、在宅してるか、在宅していても音出すようなことしてるかわからない。

住民板で書かれている様に、電車の音が結構うるさい。一部の住人は聞こえない（と思い込みたい）ようで、電車の騒音について語ろうとすると袋叩きにあうようですが、あの騒音を聞こえないと言い切れるのは凄すぎる。
かなりコストカットされた設備と騒音を妥協できるなら、立地の割に安くて良いかなと思いました。

>>1473 マンション検討中さん

いや五月蝿くないよ。行ってみて実際にきいたらいい。住民じゃない人がディスってるね

>>1474 契約者さん

実際に聞いた結果です。
ここは住民じゃなくて購入検討中の人が書き込むところですよね？住民じゃないとコメントしたら駄目なんですか？
住民板で騒音について相談されていた方々が問答無用で袋叩きにあっているのを見て、怖い住民が多いなと思ってしましました。その点も個人的には大きなマイナスイメージです。
低層階の外廊下側の部屋で騒音測定してみました。電車通過時に50dBを超えます。最大60dBを超えましたが、これは測定ミスかもしれません。少なくとも50dBは確実に超えます。睡眠時には40dB以下良いと言われています。10dBの差で音の大きさは２倍違います。
このレベルの騒音が聞こえないのであれば、確実に耳に問題があります。気になるかならないかは各人の問題なので、自分の耳で確認するしかないと思います。
高層階では測定していないのでわかりません。

結局買ったのですか？

>>1476 口コミ知りたいさん

リンク貼られてませんけど、私（1475）への質問ですか？
それを聞いてどうされるのでしょうか？
割安とは言っても数千万円の買い物ですので、誰かが買ったから自分も買うとか、逆に買わないと言っている人がいるから買わないとか、そんないい加減な判断はしませんよね？

いい部屋はもう売りきれですね。残ってる3ldkを強気な価格にしてますね。

>>1478 口コミ知りたいさん
いい部屋と売れ残っている部屋の違いはなんでしょうか？　

叩いている人は自分の子供を馬鹿にされたような気分だったのでしょう。逆に言うとこのマンションが可愛いんじゃないでしょうか。

自分の子供の資産価値保って売り飛ばす算段する親怖過ぎるでしょう笑

音はします。流石にこれをぼかすのは検討板でフェアじゃない。でも気にならん人には新築×大手デべ×駅近物件が現実的な価格で買えますよ。気になる人は地獄ですが我こそは鈍感だと思う人は毛嫌いせずぜひ見にこられると周辺環境含め気に入ってもらえると思いますよ。

>>1481 契約者さん

上手い表現ですね。

おっしゃる通り、騒音さえ気にならなければ、立地良いし他の物件に比べてかなり安くて魅力的なんですよね。
騒音対策について何か情報がないかと住民板の方を見てみたら、馬鹿なやり取りをされていてドン引きしてしました。対策は難しく、慣れるしかないということですかね。一泊できたら、ちゃんと眠れるか試せるんですけど。

これから出てくる新築マンションは建設費高騰のあおりを受けて価格を上げざるを得ないので、旧価格で買えるここはお値打ちだと思う。
そんな中、値下げなどというような経済合理性に反する行為を期待する人はちょっとずれているとしか思えない。値下げというような人は本気で言っているわけでもなく購入者や検討者の気持ちを逆なでして楽しんでいるだけだとは思うが、もし本気で言っているとしたら相当な経済音痴だろう。

考え方次第だと思いますが、私は線路の音の話を聞いて即決に近い形で決めて契約しました。理由はこれだけ音があることがわかっている環境なら小さな音にめくじら立てる人が一般的なマンションより少ないと考えたからです。小さい子どもがいるためどんなに気をつけても何かの拍子に音は出てしまいますからね。

また、もし自分がシングルだったら低層1DKを買ったと思います。どうせ線路側に部屋はないから音も日当たりも言うほど気にならないでしょうから。独り身で暮らすにも便利で楽しい立地ですよ

>>1483 匿名さん

そんなにお買い得なら、どうしてまだたくさん売れ残っているんでしょうか？
価格だけ見て買われるわけではない。価格に見合う価値があるかを見られる。大量に売れ残っているということは、価値に見合う価値がないと判断している人が多いということ。それを売るためには、購入検討者が想定している額に合わせた値付けをするしかない。
経済合理性って意味わかって使われていますか？

>>1485 匿名さん

価値に見合う価値→価格に見合う価値
誤変換です。

LaLa南船橋とどうしてこんなにも差がついてしまったのでしょう。
あちらは後半値上げしても即完売しましたよね。
駅近立地も設備も価格も似たようなものなのに。

>>1485 匿名さん
売れ残っているのはこのエリアの需要に対して販売戸数が多すぎたためで時間の問題だと思う。因みにここの戸数が100～150戸程度であれば完売していたのでは。
いずれにせよ今後売り出されるマンションは高値追及せざるを得ないし、今千葉駅周辺で即入居できるような新築マンションはほとんどないので、ここは値上げしない限りは時間の経過と共に売れていくと思う。

買えない人がかみついてますな。それはともかくこの円安で値上以外ないですね。ここももうすぐ完売ですよ。もう意味のないやりとりはやめましょう、完売はすぐそこなんなんだから。

>>1487 マンション比較中さん
周辺環境も東京への距離も全然違うから比較検討した人もほとんどいないのでは。
周辺の新しく出るところが値上がりしているので遠からず完売するだろうという意見には同意。

このマンションのリッチは良いです。　

音ですが低いフロアに住んでいます。電車の音がうるさく熟睡はできません。今も電車のガタガタ音がしてうるさいです。
今は建設完了しているので、ぜひ実際にご自身で確認されるのがベストだと思います。
音が気にならなければ最高なマンションです。

>>1489 さん

ここを買えない程にお金がない人はマンション購入の検討すらしていないでしょ。買わない人はいても買えない人はこの掲示板を見ていないと思います。

隣近所空室だらけでモデルルームはガラガラ。
どんな神経をしていたら「８割売れてる」とか「完売間近」とかいう妄言を吐けるのか。「騒音なんてありません」とか言い続けている人達と同じくらい （以下、略）。
多少値下げしてもいいから、さっさと全部売り切って欲しい。

>>1488 匿名さん

２年では時間が足りなかったということですか？
もっと高いマンションが既にたくさん売れています。そのことから考えても、安いだけでは売れないということ。
「販売戸数が少なければ完売してた」って、経済合理性がどうとか、他人のことを経済音痴だとか言ってた人が本気で言ってるんですか？1483とは違う匿名さんなんでしょうか？

みなさんが認めるように立地は良い。でも設備がショボくて我慢しないといけない騒音がある。売る側が考えている以上に買う側からするとそれらのデメリットの影響が大きいということです。デメリットに見合う価格にまで値下げすれば売れるんじゃないでしょうか。

>>1493 匿名さん
値下げ希望でしたらぜひ三井さんにお願いしてはいかがでしょうか？安く買えるといいですね！

>>1494 住人さん

お願いなんかしなくても下がるんじゃないかという話をしているんですよ。
売れない理由について話しているのであって、私が安く買いたいという願望を語っているわけではありません。

千葉駅周辺で新築を考えた場合に、エクセレントザタワーが2024年2月、グラディスが2023年1月竣工だがここと同価格帯の住戸は既に完売している、さらに三越跡地のブリリアや弁天町の新日本建設エクセレント、レクサス横の名鉄不動産メイツ？などが進行中のようだがこことは価格帯が違いすぎるのでここのライバルらしいライバルはない。千葉駅近くで新築を欲しい人にとっては現状ここ以外に選択肢はないし、そのような層は必ず一定数いるので時間と共に売れていくと思う。

>>1496 匿名さん

かなり後から発売され、まだ住めないエクセレントザタワーやグラディスは既に売れたけど、ここはまだたくさん売れ残ってしまっているということですか？
安いマンションを買いたいと思っている一定数の人達がエクセレントザタワーやグラディスを買ってしまって既にいなくなってしまっていないと良いですね。

正直、マンマニさんの評価がきつすぎて見学すら行く気がしなかった人も多いのではと思ってしまいます。。。

駅近で利便性はいいのですが騒音、眺望、日当たりなどの懸念材料があるので悩ましいとこですね。

>>1498 マンション検討中さん
ここのMR訪問の動画、ほとんど周辺タワマンの宣伝みたいでしたよねマンマニさん

同時期に出てたエクセレントシティ千葉中央の方が価格は高かったけど設備仕様も静かさも学区も良くて、こっちは安いけどコストカット仕様で線路脇でうるさくて…と待望の千葉駅メジャー7とは一体？て感じだったからね。仕方がないね。

>>1501 検討板ユーザーさん

エクセレントは部屋内部に柱が出てるのが気になったかな。
エクセレント千葉中央も駅近で電車の音は聞こえはするでしょ。
あと天井が低い。
駐車場入り口が狭く気になった。
パークホームズは設備がしょぼいが、一階に自販機設置やワーキングスペースが良かった

>>1502 マンション検討中さん
自販機設置されてるのかアピールポイントって…
そんな安いから専有部はしょぼいけどいいところだってあるんですよみたいな物件じゃ、メジャー7への期待感からの落差が大きすぎてテンション上がらないわなって話よ

>>1501 検討板ユーザーさん
学区とは新宿小のことを指してますか？
学生が増え、もう部屋がないそうです。
別の校舎を借りていると言うのを聞いたことがあります。

>>1502 マンション検討中さん
確かに設備しょぼいです。外廊下は、風が強いと周りに何もないのでもろに風を受けます。
値段が安いのでいいかと思います。
いまは、だいたいのマンションの1階に自販機ありますよ。

価格表送られてきたんですけど、けっこう空いてますね。3分の1くらいは空いてるかな。

>>1507 検討板ユーザーさん
このエントランスをもう少し狭くして、ゴミ置き場やエレベーターのスペースを広くして欲しかった。

>>1506 匿名さん
半分は売れたんだ。良かった。

専有部は自分で好きにアップグレードできるが共有部はそうはいかない

だからこそ、そこそこ規模があるのにディスポーザーと床暖房なしがどうしようもないんだよね。特にディスポーザーはどうやっても後付けできないし。ほんと賃貸クォリティ

私はどちらもいらないな。その分安いから満足です。

立地や設備仕様と価格は表裏一体のものなので、総合的に考えればここはバランスが取れていると思います。
設備仕様に不満を述べる人がいるが、仮にディスポーザーと床暖房をつけてその分価格が1割、2割高くなっても良かったというのでしょうか。
個人的にはここの立地であれば2割ぐらい高くても、ディスポーザーと床暖房をつけたほうが売れ行きは良かったかなと思いますがこればかりはわかりませんね。

ディスポーザーは欲しかったなあ

>>1506 匿名さん

価格表もらえるの？

>>1513 周辺住民さん
立地が良いところを買う層はある程度の予算があると思うので、ディスポーザーは有って良かったのかなと思いますが、床暖房はあっても使った事が無いので個人的には本当に必要か疑問に思います。

このスレでディスポーザーと床暖房の話題はもう飽きました、

>>1515 マンション検討中さん
以前、資料請求だけしたものですが
唐突にDMで再案内の資料と価格表が送られてきました。

2021年首都圏新築マンションで
100世帯規模以上の物件では　宅配BOX100％　床暖房90％　ディスポーザー70％　が標準設置されてるそうで、それだけ人気のある設備ってことではないでしょうか。
必要か必要でないかはそれぞれの家庭にもよりますが、今や宅配BOXと床暖に関しては「新築物件には付いてて当たり前」くらいの認識では？

先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか？
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか？よろしくお願いします。

>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。

>>213 通りがかりさん

以前も議論されてますね

>>1502 マンション検討中さん

エクセレントシティは電車の音は聞こえませんね。ベランダに出れば少し聞こえる程度

上はもう完売してる7８戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える２５３戸の大型マンション。

比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。

>>1524 マンション検討中さん
低層階の収益物件向け住宅はすぐに売れたそうですね。

>>1525 名無しさん
低層階まだまだ空きありますよ。

側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。

>>1526 匿名さん
語弊がありました。低層階のワンルームです。

1DK 60戸　2LDK 42戸　3LDK 137戸　4LDK 14戸｡　1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの４割がメイン。６割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。

>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ（ファミリー向けニーズが高い）と販売している住戸タイプ（シングル、DINKS向けの供給数が多い）のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。

販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,

エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。

戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。

>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。

マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。

>>1533 周辺住民さん

あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。

まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから

検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。

新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。

>>1536 マンション検討中さん

そうでしょうねー。いろいろデメリットあるにせよ個人的には首都圏近郊で都心アクセス含めコスパ最強の物件だとは思います。

長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡

今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡

>>1540 名無しさん
周りに新しい賃貸マンションがあるので、中々賃貸も入ってなさそうなイメージです。

この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡

投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。

>>1541 匿名さん
23区と同じ家賃で入るとは考えにくい気がします。

>>1533 周辺住民さん
ここ1-2年で千葉駅周辺に新築マンションが一気に供給されており、競合が多いのも一因かと

>>1544 名無しさん
千葉中央で1DK10万円って高すぎですよね。　

>>1546 匿名さん
ワンルームが価格表から消えているので売買市場は堅調かもしれません。賃貸市場がそれに追いつくのかは不明ですが。

>>1539 評判気になるさん
東京港区所在分譲予定のパークホームズ(タワマンではない)の管理費が5万円近くで驚愕しました。

>>1540 名無しさん
まだ成約実績はゼロでしょうか？

>>1549 名無しさん

SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。