福岡市の管理会社には、資本分類としてデベ系・独立系・コンサル系などが混在しています。
管理会社の業務運用も、直委託や二次委託（再委託）などがあり様々です。
毎年、経済週刊誌等でもマンション特集が組まれ「マンションは管理を買え」などと言われて久しい。
購入前に物件の環境・設備仕様・管理費・修繕積立金・同シリーズの評価・管理会社の評判などなどを、あれこれチェックしていても、入居後はあまり意識しなくなります。
巨額の資産を投じたりローン組んだりして購入したのに、入居した後は安心したいが余り、管理会社の管理には目をつぶりがちです。そこで、此処では、各マンションの管理会社の実態について投稿して共有しましょう。
クセが強い！ オモシロ＆ユニーク管理会社や、ホントにダメなポンコツ管理会社について情報交換して、失敗しない物件購入や、購入後の対応を考えよう。
[スレ作成日時]2020-06-16 00:00:17
まだ三期目ですが、理事会は管理費会計監査にあたり税理士の起用（税理士監査の導入）を決めました。
たかだか、マンションの管理費会計に税理士監査って、いったい、どうなんですかね？
自身は全くムダな浪費だと思います。税金を無駄遣いする政府と同じだと思う。
そもそも、「管理会社による管理費会計」は税理士監査とほぼ同じ基準で、つまり同レベルの会計法則・基準が適用されて行われる筈。それを、あらためて税理士に依頼する意味が分りません。
常識的に言って、理事会で役員が税理士に監査を依頼するなどと発言したら、同席する管理会社は「自分たちを信用して下さい。自分らがしっかり会計処理しますから、税理士監査など不要です。費用のムダ使いはやめましょう」と言うのが、普通です。ですよね。
いらない、家計簿と同じ、
>>1 匿名さん
規約の規定があるから、税理士監査を行うとしても、以下２点を行わないと規約違反に該当する。
●毎月管理会社が提示する「収支計算書」の確認。
※ 理事会開催が無くても、毎月必ずチェックする。
●期末決算時には、監事役員が徴憑類や預貯金通帳を
直に精査・照合し、違算や不正を行う。
結局、税理士監査を行なっても、理事会の役員と監事の作業負担は減らない。
管理会社が会計原則に沿って毎月の収支計算書を作成しているので、基本的に不正は無い筈。
仮に、管理会社の不正があっても税理士監査で発覚する可能性は極めて低いと思われる。
つまり、税理士監査は、お金のムダ。
内の理事長は口は達者なので知識もあると素人は錯覚する。
会計報告を理解していない。担当はちょくちょく5000円とか
10000円とか着服しているのが見え見えです。
マンション管理士試験を7回くらい受けて不合格だからレベル
が解る。
注意すると理解できないので話がこじれるので黙っている。
知識のある理事長の誕生が待たれる。
マンションの管理費会計の監査なんて、私も転勤族で各地の別々の管理組合で何度も行なったが、専門知識が無くても誰でも出来ますよ。
毎月定期的に伝票のつき合わせを5-10分していれば、済み作業です。会計知識なんて不要です。家計簿つけるのとほぼ同じ事。費用項目だってたかが10項目くらいで、取引企業も20社程度でしょ。
大変だと騒ぐのは、一年分をいきなり慌ててやろうとするからで、夏休みの宿題を期限に追われ最終日にまとめてやるからです。
まとめて精査したら１日かかるが、毎月10分ずつチェックしていれば、総会前の通期の精査も10分程で済む。
1年累計で120分で、出来る作業です。
税理士に報酬払うくらいなら、内部留保するのが賢明な管理組合です。
管理組合連合会とか、マンション管理士会とか、
余計なコンサルに無駄なお金を使っている。
費用対効果を考えたほうが良いでしょう。
管理はそんなに難しくはありません。
>>8 匿名さん
家計簿とちょっと違うのは収入の費目が複数ある事。家計簿の収入は、給与・株の配当や運用益・宝くじの当選金等です。
管理費会計では、収入は駐車場や駐輪場使用料に加えてインターネットなどのサービス徴収費目が計上される。
毎月、収納代行業社が各住戸の口座から引き落とし徴収する定額費用です。
管理費会計の「収支計算書」の初歩のチェックポイントは、定額徴収費が表の上段の「収入」と下段の「支出」がそれぞれ整合生があるか否か、差異がないか否かです。
杜撰な管理会社だと、差異が発生していても気がつかない。通常総会で、組合員から指摘されて初めて気づいたりする。
管理担当のレベル云々もそうだが、管理会社の会計チェック能力が疑われる。
>>9 匿名さん
月別収支報告書に収入明細と支出明細を添付させてください。
特に雑収入と雑費と小修繕費を理事長や会計担当理事は精査
しなければならない。
管理会社TCは過去の会計報告で収支決算書の合計をセルを介在
して誤魔化している。
剰余金や前期繰越金に瑕疵が生じるのでこの会計報告は無効で
あり、総会自体が無効となる。
この件を国交省に報告すればどうなりますでしょうか。
通常、税理士監査を導入する際は、『総会審議事案』とします。
理由は、理事会で役員と管理会社だけの都合で判断する不条理を防ぐ為。
悪しき前例を作らない為。
依頼の範囲と頻度と報酬の妥当性も審議する。総会に出席する事になるが、出席費用を別途、追加請求する税理士も居るからその点も審議する。
管理会社に紹介手数料、キックバック等の利益供与の機会を与えない為。
理事会が管理会社に都合よく操作されてる疑念を払拭する為、オープンな総会で広く意見を募る。健全な理事会は、普通にそうします。
新築中古や中古マンションを買う側ですが、購入前には毎回必ず総会資料と理事会議事録は見させてもらいます。たかだか、組合の管理費会計に税理士監査を導入している物件は絶対買いません。過去、何か会計不正とか不備があったから、税理士に依頼しているわけだし、理事会の手に負えなかったからヤムナク毎年アウトソーシングで監査依頼するわけですから、時限爆弾抱えてるみたいで怖いです。こんな事基本ですから。
>>12 匿名さん
私はこれに加えて管理組合連合会、マンション管理士、弁護士、
公認会計士、等を外部から入れて顧問等に据えているマンション
は買わないことにしています。
ただし、組合員であれば大歓迎だし協力します。
税理士に依頼したところで、管理会社によってもたらされる伝票類以外には監査材料は無い。つまり、管理会社が伝票類を意図的に改竄していたら、不正も発覚しない。
>>15 匿名さん
これは理事会の仕事ですが、家計簿を書いたことのない理事ですから
業務報告を理解する能力がない証拠です。
外部に顧問等を依頼するマンションは役員が無能であることを白状し
ているようなものでいょう。
あるマンションの会計報告で弁護士に総会出席費用を支出しているの
で議案書を調べたらそんな記述がないので調べたら、
このマンションは偽理事長が組合の運営をしていることが判明したの
で購入をやめた。
偽理事長が組合員からこの瑕疵を追及されて共謀する管理会社TCの顧
問弁護士に依頼したが事の次第を知った顧問弁護士から断られ別の０
産党系弁護士を総会出席費用を組合費で支払って総会を乗り切った。
弁護士等を依頼するのは悪いことを正当化するために役員や管理会社や
組合連合会やマンション管理士等が共謀していると判断したほうが良い
でしょう。
異常なマンション管理の実態を白状しているようなものです。
自分たちのマンションは自分達で守らないと、こういった連中に大切な
財産を食い逃げされます。
福岡も例外では無く、この数年来、発売した分譲マンションが不人気で、売行きが鈍く空き家状態が長く続く物件が急増している。と、当然だがそのデベ物件の管理を一手に請負う系列の管理会社の売上げも減少し、収益も悪化する（デベと系列の管理会社は、同床異夢であっても一蓮托生・運命共同体）。
空き住戸の管理費等の諸費用は、通常は売主が負担する。その為、グループとしては収入は減り支出が増え二重に経営を圧迫する。具体的に、完売率50％の場合は、組合員からの徴収と自社側の負担額が、帳簿上は同額となるので、管理受託による売上げは経営的には実質ゼロとなります。
売行き不振で空き部屋が多い物件を沢山抱えている管理会社は、必至に委託先変更を阻止しようとする。理事会を懐柔したり、業務に異を唱える組合員を締め出そうとする。
>>17 匿名さん
理事会が正常に状況判断出来て、対処出来る役員が一人でも存在すれば、適正に対応する可能性は高まります。管理会社の直請け業務の実態、二次委託先（二次委託それ自体は問題では無い）の業務内容、そして適時の連携がとれているか、費用の妥当性も毎期毎期必ず確認します。
毎年、コストダウンを全く検討もしないという理事会が２期以上続く組合は、かなり危険です。
要注意物件なので、転勤等で売却物件が出ても買手がつき難く、資産価値も下がる。
税理士監査を導入する場合でも、理事会の監事 は 毎月は無論、年度末の監査業務の責務を負います。
なので、監査役員が 負う 手間も 責任も 全く減らない。ただただ、税理士が儲かるだけです。
ところで、税理士監査の報酬ってどれくらいなの？
誰かが素人がまとめて一年分をまとめて調べたら1日かかるとか言ってたけど、素人は約８時間位かかるのかな？
だとして税理士はもっと細かく見るから、20時間かかるとしたら、3ー5万位なの？
で、総会のギャラは５千円?１万円位ですか？
>>21 匿名さん
うちのマンションが２月に総会しました時のやりとりですが、はじめての税理士監査で期末監査６万円、総会出席(約30分だけ)料１万円でした。税理士が帰った後で、監査報告が簡単すぎる、高いとか、意味無い、役員怠慢など意見多数で、来期は理事会監査に戻ります。ムダなお金使ったと思った。
>>22 匿名さん
管理組合の会計監査なんて、伝票類の仕分けと電卓が使えれば誰でも出来る事。それを計７万円！！も浪費して富裕層マンションかと思った。税理士も労せずに儲けて、さぞやおいしい思いをしたことでしょう。
組合会計（家計簿）のできない理事長が多いのは交
代制だからでしょう。考えられたほうがいいでしょう。
月別収支報告書を作成して年度別に綴ればいいだけです。
保管はきちんとされたほうが良いでしょう。
会計報告は永久保存にしたほうが良いでしょう。
数字は嘘をつけませんから、ただし、不正を隠すために
エクセルに介在している管理会社もあります。。
交代制！？でも輪番制でも、簡単な収支計算書くらい、書式も費目も前期の資料を参考にして、普通は作ったり読み解けるでしょ。ビジネス経験がある大人なら、違算だって見つけられるよ。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
自主的に改めず、税理士任せにする行為・思考は、
自浄能力 & 組合主体の検証を放棄するのと同義。
the end！ お終いですね。
スレタイの二次委託で、何かあったんですか？
>>30 匿名
分譲の管理は基幹事務（出納業務）以外は再委託は可能ですが、
二次委託＝再委託と思いますが。
三次委託は再々委託というのでしょうか。
この再委託等は住民にはわかり難いです。
例えば管理員業務や清掃業務はこれ等の派遣会社に委託している
ケースは結構おおいようです。
輪番制の理事会は、能力にバラ付きが生じます。職場でも能力格差があるのと同じです。残念ですが不可避の事実です。
この現象は第3期あたりから顕著です。一般的に、2期までは、管理会社も理事会も緊張感があります。
が、３期あたりから緩んで、責任感の薄い役員さんが、たまたま多い期は何でも容易に決めてしまう。ほぼほぼ管理会社の言いなりになる。管理組合の主体性などお構いなしの暴挙を繰り返します。
間違った決定も、あまり咎められない。仮に咎められるとしても、総会をやり過ごせばそれで済みますからね。
自分たちの安直な決断が組合員の不利益に繋がることすら自覚しないのです。将来にわたり禍根を残すのです。
>>32 匿名
管理会社は各期の組合幹部の様子を見て、
雑魚集団と見られたら、組合はなめられて、
管理会社の思うがまま。
内のマンションでは5年目くらいに誕生した
理事長がマンション管理士とは知らなかった
管理会社が素性を知った時にはあの手この手で妨害を始めた。
経緯を順次投稿しましょう。聞きたいことはどうぞ。
別スレにもあったが、理事会議事録の作成~全戸配布に２週間も浪費するような事務処理能力&スピード感の無い管理会社は、全てにおいてまともな仕事が出来ないです。通常は、１週間後、遅くても10日後には配布完了します。いつもダラダラと段取り悪く仕事してるから、効率アップも働き方改革も実現しない。
デベ系列の管理会社は受身で管理委託物件を確保出来て、自ら新規開拓営業などをしないから、
管理業務には危機感も競争原理も無い。結果、業務の検証～改善・サービス向上が進まない。
その点、独立系やコンサル系は、管理組合のコスト削減や騒音問題の解消にも非常に協力的です。
輪番制で選任される役員は大抵は素人なんだから、組合運営・理事会の舵取りは無論、管理費会計の精査・設備維持の手法・是正措置の判断などは、所詮は困難で重荷なのだと言う方が稀にいる。
果たして実際にそうなのかなぁと疑問に思う。
一見面倒に思われがちな管理組合の役員業務だが、職場・地域社会・時には家庭内で、日頃から問題点・課題解決に取組み組織や家族を牽引出来てる方なら、難なくこなせることでしょう。
管理費会計の監査も、仕事で事業予算の立案や実績検証に関わったり、家計簿をつけた経験があれば簡単に責務を果たせるでしょう。
管理会社・管理組合連合会・マンション管理士会等は難しく考えすぎる。
>>37 匿名さん
住居という資産・不動産を管理するのだから、より慎重に厳格に対応して頂いたほうが安心だと思います。
安直に考えて、軽率に対応して、躯体構造・管理費&修繕積立金会計・管理運用面での問題が深刻化して、資産価値がダダ下がりするよりは、ずっとマシですね。
管理に無関心で鈍感な方々が役員になった期は、税理士監査の導入を総会では無く、理事会で決定するという暴挙も平気で行う。厚顔無恥。
一方、感染症対策の不備・設備不良の見落とし・管理会社の業務怠慢があっても、何事も無かったかの如くやり過ごす。自分達が組合員の代表という自覚すら無い。
彼らにより、物件価値の下降が始まった。
今期はまさに、終わりの始まりの１年でした。
早よ逃げ出そう。
よくうちのマンションは駐車場の敷地が陥没します。
管理会社は大手だけれども、陥没しては埋め戻してそのたびに小修繕費で支払っている。
理事長が管理人に聞くと度々別の業者が来て埋め戻しをしているとの報告を受けた。
同じマンションに住む土建屋の社員に相談して埋め戻しをしたら費用が三分の一位で済みました。
この業者の工事後六年になるが陥没が嘘のように起こらなくなりました。
悪徳管理会社はこうして金儲けをしているのです。
役員が目を光らしていればもっと早く発見できて費用は少なく済んだと思います。
現在住んでるマンションでは、工事をする部署をもたない管理会社が、何故か様々な工事を請負い組合の管理費会計から代金を徴収してます。
例えば、駐車場出入り口のカーブミラー、ENT自動ドアの修繕、外階段のドアクローサーの修繕などです。
健全な組合なら、管理会社自体が発行した見積もりや請求などは、通常は受け付けない。修理業者から仲介マージンをとって上乗せ請求している可能性があるからです。
各修理業者が発行した見積もりや請求書を以って処理するのが、まともな管理組合の会計です。これ基本のキ。常識です。
>>41 匿名さん
所詮、管理会社フロントなんて、居住者の事なんて考えてもいないんです。今日も全体的に発生・進行している設備の不備を指摘したが、一部のみを見て帰って行きました。普通なら１フロア10数戸を端から端まで、全フロアを見るでしょう。数戸は写真を撮って系列デベに業務として報告する筈ですが・・・。
ある大型マンションで管理会社は大手ですが、築7年から８年目位の時期に駐車場敷地の汚水桝から大量の汚物があふれ出る事故が相次ぎました。原因を調べましたが解りませんでした。
ある日当マンションに住んでいるマンション管理士からの相談で、各期の収支報告書では排水管の洗浄を数回行ったようにして費用を一般会計から支出いているが本当に洗浄しているのかとの質問を受けましたら、
実際の洗浄回数と費用支出回数が一致せず、原因は雑排水管の洗浄の手抜きではないかとの結論で調査を開始しました。
収支計算報告書だけでは、実際のお金のフローはとうてい掴めませんよね。
年間の定例の点検業務については、契約書・計画書・見積り・作業指示書・作業完了報告書等と照らして、精査しないと不正も見抜けません。
修繕工事を生業としない管理会社が発行した見積り・請求書・領収書は、自ら不敵な処理を認めてる事に他ならないのです。総会若しくは理事会で追及してみる価値はあります。
常識的に、業者癒着や会計不正を防ぐ為に、マンション修繕工事・維持作業は、躯体・電気/機械設備・配管・植栽等の専門の各業者が執り行ないます。当然の話です。
躯体に加工を施す工事なら、売主と施工業者が協同して行なう。
植栽の維持・手直し作業なら植栽業者や造園業者が請負う。
エントランスの自動ドアの修繕ならば、ドア等の設備業者が行なうものです。
管理会社が、自社名を記して請求書を発行し、代金収納する行為は不自然で違法の可能性もある。
他の業者に修繕させ、一定の乗率を掛けてマージンを上乗せして、組合に請求している可能性大。
そんな行為が理事会では看過され、まかりとおれば、管理組合そしてマンションは単なる金儲けの道具と化し、管理会社に半永久的にクイモノとされる。
理事会役員がしっかりしていない、組合員が無関心のマンションは非常に危険、要注意です。
何も知らない&調べない理事会役員なら発見不能！！
毎回総会等で理j長や管理会社にクレームを言うのですが埒が明かない。
役員は抽選制なので当籤をまって理事長に立候補する予定です。
年月も経過してマンションも老朽化して手に負えない事態に怠りつつあ
るので心配している状況です。
私のマンションは輪番制。設立総会では、まだ空き住戸が10戸程ありましたが輪番表が配布された。
第二期の立上げ前、理事会で役員と管理会社とが輪番表を読み間違え、１世帯トバしてしまった。
理事会議事録に間違ったまま明記され、初めて私に指摘されて、ようやく訂正とお詫びがあった。
理事会役員・管理担当・誤って選任された世帯主・本来選任される筈だった世帯主って実にお粗末。
役員は、毎回、議事録素案をチェックして署名押印しているが、信用ならない。
マンションの管理で規約に役員選任方法を細かく規定するマンションは少ない。一部の組合員や管理会社が介入して都合のいいように運営される危険なマンションが大勢である。
細則ではなく規約に細かい規定を組合員同士で話し合って決められたほうが良いでしょう。
マンションの管理で最も重要な事項なので真剣に考えられたほうが良いでしょう。
マンションは理事長次第です。
>>50 匿名さん
お宅のマンションは役員選任方法がきちんと確立されていないのでしょう。
役員選任がいい加減に扱われている。
本来は一番大事なことでしょう。
なり手がいない、なり手がいない、の繰り返しで一部の人間が役員に居ず座る結果になっている。
マンション管理がマンネリ化して老朽化を早める。
どこのマンションでも役員選任方法についての規約いじりが多いです。
それだけあいまいなルールになっているようです。
ここらへんで役員の選任方法についていい方法があればいいですが。？
>>54 匿名さん
シンプルに輪番制が公平で明快なのでは？
輪番表さえ作ってしまえば、子供でも選任出来る。
選任された役員で役職は互選する。役員の半数は留任し、理事会の継続性や連続性を担保します。
以前、玄関ドア鍵の凸状部の周囲に、円を描くようにキズがつけられるという現象が起きた。多くの世帯から同様の苦情が多数あって発覚した。
当初は、子どものイタズラが疑われた。いずれのドアも凸部の周囲を、ぐるりと几帳面に、ある意味丁寧に、キズがつけれれているのが、奇妙で実に不思議であった。
調査の結果、掃除スタッフの拭き掃除で出来たキズと判明。
あちこち拭いた後、砂埃やらがたっぷりと着いたウエスで、ドアノブや鍵の周囲を念入りに拭いて下さっていた(>_<)
今は、感染症も心配なので、各戸のドア鍵周りは無論、ドアノブも掃除スタッフは触れない事、住人自身が拭き掃除する事となりました。これで安心です。
>>56 匿名
あちこち拭いた後、砂埃やらがたっぷりとついたウエスで、ドアノブや鍵の周囲を念入りに拭いてくださった。
そうですが、よくないじゃないんですか。私なら水拭きして、それでだめならクリ－ナー３０を使用して、それでだめならプロに依頼する。
清掃業者をまちがえると共用部分の素材によっては使う洗剤等で化学反応を起こして取り返しのつかないシミになります。、
分譲マンションの管理においてはプロの腕のいい清掃業者に委託する方が良いでしょう。
所詮、管理人も清掃人も設備清掃のノウハウや、溶剤の知識なんてのも持ち合わせてもいない。
社内教育すらも、まともに受けていないのでしょう。同じく、管理担当フロントマンもね。
本来なら総会議案扱いになる案件を、テキトーな管理会社と知識の無いシロウト役員らによって、理事会で決議し片付けてしまう。組合にとってはとても不幸です。
役員の選任方法については規約上は未経験書を1年おきの抽選で決める。
再任は妨げないことになっている。
良い役員が多いときは心配ばいが、悪い役員が多いと心配である。
良い組合員が多いマンションでは良い役員が選任される確率が高い。
悪い組合員が多いマンションでは悪い役員が選任される確率が高い。
>>62 匿名さん
結局、物件の総体としての組合員の能力や気質による。そして参画意識や関心の程度に影響される。だからこそ、購入時の物件選びは重要ですね。
新築完成物件を購入前に見た各議事録には、多くのまともな方々の提言や不備の指摘が見受けられた。
それで、安心して入居したのだが、しばらくして皆さんは住替えたらしい。きっと組合に嫌気がさしたんだと思う。
一部の常識人が奮闘しても、余裕のない無関心層は組合には興味を持たない。
その無関心層の姿勢や生活ぶりは、いっこうに変わらないだろうからね。それが、天唾行為でいずれ自らの生活や家計に悪影響を及ぼす事すら、想像出来ない。
>>63 匿名さん
確かに！無関心の方達は、気持ちや家計や日々の生活にゆとりが無いかも。仕事や家事に追われて、組合とか規約とか総会とか修繕とか、それどころでは無い。
組合役員も、そんな無関心者の中から輪番制で選ばれる。で、関わる時間や検討するのが煩わしいから、理事会はいつも意見も出さずに管理会社の言いなりで、サッサと済ましてハイおしまい！
２０年前からすると福岡のマンション事情は様変わりしました。
大変良くなりました。
徐々にではありますが適正化法が浸透しているのでしょうか。
>>63 匿名さん
度々言われる「住民の民度」って、やつですね。
中・高・大学の偏差値と同じで、所属者の能力レベル。
厄介なのは、学生と違い大人はなかなか学習しないから、民度を上げる事はほぼ不可能。
>>67 匿名
民度って何で推し量るのでしょう。
富裕層の多い地域でしょうか。
ある地域は超大型施設があり。
地主等は借地料が定期に収入としてあります。
大金持ちが多数輩出してはいますが無職が多くて、
子弟の大学等への進学は大したことはないようです。
また、学校で何かの事件があったのか００テルの
事故物件になっています。
金持ちが多いので民度は高い地域だと言って
マンションを進められています。
>>41 匿名さん
徹底して調べるべき古典的で典型的な疑義事案です。
実際は専門業者が修繕したのに、管理会社が修繕工事を請け負った体で、請求書発行して組合の管理費会計の口座から代金を抜いたらマズイでしょ。
仮に、上乗せ水増しとか無くてもマズイです。
これがまかり通ったら何でもアリになり、不正の温床となります。既に温床が出来てるような雰囲気がします。
組合役員の理事長はじめ会計担当や監事は、チェックしてるんでしょうか？
>>69 匿名さん
まさしく、横領も疑われる手口です。
何故なら、高確率で実際に修繕したのは、管理会社ではなく別法人格の業者なのですから。
役員監査であろうが、税理士監査なら尚、厳密な会計監査では引っ掛る。スルーされるワケが無い。
もし、それを指摘できない税理士が居るなら、大いに問題アリですね。
