ザ・ パークハウス　市川二丁目ってどうですか？

確かに南口なんて駅近であっても全部ハザードマップ塗られてますからね。
直近だと5年前くらい？の大雨でも水浸しでしたし。
南口は中古でも新築でも今後は取引難しくなるのではと思います。

さらに言えば江戸川が氾濫したら江戸川区は０mちたいなので全滅です。

ハザードハザード気にするなら市川駅周辺候補に入れなきゃいいだけなのでは。
高台で選びなさいなって話じゃないんですか？
変えられないことをグダグダいう意味はないと思います。

結局、「北口のハザードマップ色無しエリアがいいです」ということでしょ。
それは業界でもわかってるし、地価にも表れてる。
他のエリアは、予算との兼ね合いで選択肢に入れるかどうかリスクを含めて考えてね、ということ。

また発売延期になりましたね。低層階はそこそこ人気そうだけど、高層階やエクステンドは要望書あまり入ってないのかな。富裕層程ハザードを気にするからね。

第一期〇〇戸完売という記載が欲しいので、まずは要望書の入った安めの部屋をなるべく多く販売する。そして残った高めの部屋を価格を下げながら売っていく。普通の人気マンションは条件の良い高い部屋から売れていくもんですが、ここはちょっと違うのかな。今の時勢と市況を鑑みた販売方法でしょう。

下層階は単価的に高くはないが、上層階と高級部屋が高すぎて不人気なのかな。立地はそれほど悪くないが、敷地形状とハザードが微妙だから下層階は安く、階ごとに大きく単価を上げて全体として採算を合わせるのであろう。眺望採光がほとんど変わらないのに上がり幅が大きすぎる気がする。値上がり幅をもう少し小さくすれば売れないこともないのに。

11月上旬販売開始予定から11月中旬販売開始予定に変更ですか。
これって建築状況や売主側の都合による延期ではなく
第一期の要望書が思うように集まらない、目標数に達していないので
延期となっているんですか？

わからないでしょ。ただ延期は人気物件でもよくある。

>>348 匿名さん
それはそうですよ。コロナ大不況真っただ中に、千葉の駅遠で坪300オーバー、ハザード懸念の物件が売れるはずないですよ。売る側も諦めて長期戦覚悟だろうし、買う側もコロナ前とは市況が全く違うんだから欲しい部屋の価格が下げられるのを待ってればいいんですよ。要望書が集まらなくてじりじり販売延期している物件を最高値の第一期で買うなんて愚の骨頂です。

そうは言っても単価の安い部屋には順当に要望入ってるでしょうし、買える人は一期で買う物件には違いないすね、コロナでむしろ中古含め成約単価は上昇傾向ですし

コロナによりマンション価格が下がるどころか上がっているんですか！？
リモートワークにより通勤条件にこだわらず自由な家探しができるように
なったのでマンション需要が高まっているからとか？

リモートワークが出来るのは極一部の人達ですから、通勤電車は元通りですね。通勤時間を掛けたくない富裕層が多いので都心や湾岸の高級マンションは値上がりしています。
逆に東京郊外、千葉、埼玉の物件は新築中古ともに下落していて、今後も値下がりして行くでしょう。もちろんこのマンションは後者です。

市川駅の物件も新築・中古ともに上がっていますよ。
中古でも築浅の徒歩10分以内くらいは取引スピードが早いです。

ですね、郊外でも市川含めて駅力のあるところは下がらず上昇傾向です。流れは変わらなさそう

>>351 マンション検討中さん
要望書が入っているというのは100％間違いない事ですか？どこの営業さんも購買意欲を煽るために入ってなくても入っているって言いますよ。販売戸数が５戸程度だったら人気物件といえますか？不確定なことを掲示板でさも真実かのように言うのはどうでしょうか。まず信用出来ません。

気になるならデベに直接聞けばいいのに…この書き込みは推測で、マンコミュではよくある種類。本気検討層か値下げ希望ならここで騒いでないでデベ直交渉しかないよ

今はコロナ後の生活への模索期＆過渡期ですから、一時的にマンション価格が値上がりすることも考えられます。
問題はこれから本当のコロナ不況がやってきて回復するのに数年から数十年掛かるという事です。東日本大震災から間もなく10年です。東北はまだまだ復興していません。そのくらいコロナウイルスは根深い問題です。
今後数年間、マンション価格が上がるか下がるか普通に考えれば分かることです。
今が一番高いというのがまともな考え方です。

>>351 マンション検討中さん
横から失礼します。
私もふと疑問に思ったのですが、まだ販売戸数も出てないし、販売時期もズルズルと先延ばしにしてきた物件なんですよね。
それなのに個人の推測で「要望書が順調に入っている」や「第一期販売好調確実」という根拠は何でしょうか？まさか営業さんの言葉を鵜呑みにしたとか、マンマニさんが言ってるからとかではないですよね。私は価格やハザードがどうしてもネックに感じています。
不人気だから営業さんではないかと疑ってしまいます。

こんな掲示板の書き込みに、根拠だなんてそんなの個人の感覚でしょうよー
神経質になったら負けよ、欲しいなら売り主と直交渉しかないわな、ちなみに私個人の感覚だと、低層は苦労せず売れそうだけど、中層以上（坪単価高いとこ）は値下げもありえるかも、というとこ、マンマニさんの記事も当然みてます

>>360 匿名さん
回答ありがとうございます。総合的俯瞰的に判断します。

自分はパークハウスとエクセレントシティのどちらの肩を持つわけでも無いけど、市川駅徒歩10分以内くらいだと、あと数年は分譲マンションが出てこないと思われる。
本当に空き地が無いし、50戸以上建てられそうなまとまった区画の買取はかなり厳しい。
都心や都心に近いエリアは必然的に中古を検討せざるを得なくなってきているが、市川駅もそのフェーズが近付いてきた。

デべ側は場所が無いと言うが、マンションは毎年順調に供給されています。日本は人口が減っていく国で、必然的に空き家（空き地）が増えるので無くなるという事はありません。デべ側の購入者を焦らせる常套句です。

ここに限ったことじゃないですが、なぜ今マンションを買うんですか？
マンションも結局需給バランスで価格が決まります。デべは今後も事業継続のために供給を続けます。しかし、需要側は実需が中心となるので人口減とコロナ不況により減退します。今はまだ顕在化していませんが、数年後には供給過多が顕著となるでしょう。
今本当にマンションが必要ですか？同等のマンションが恐らく今より安く買えるはずです。
一生の買い物です、時勢と市況を見極めましょう。

>>363
今、市川駅徒歩10分以内でまとまって買い取れそうなエリアありますか？
もちろん空き家はありますが、隣接地・権利関係・用途地域などの関係で、すぐに動けるエリアは無いはずです。
一軒の戸建が空き地となってもすぐにそこだけ取引されます。
もしあれば番地無しの何丁目までのレベルでいいので明記願います。
焦らせる常套句ではなく、まとまった「空き地」を仕入れるのが難しいのは現実なのです。

工事現場を見学して来ました。標高の少し高い南側で2mくらい、低い方の北側でも1mくらい掘り下げてある感じでしょうか。

ハザードマップで水害危険の地区に指定されているので少し心配です。

>>366 匿名さん
そうなんですか。誰かが北側を上げているから南側を下げても問題ないと言われてましたが、やはり全体的にかなり掘り下げてある形状なんですね。ゲリラ豪雨の際に最頂部のカッコいいエントランスが水浸しにならないのかな。ちゃんと対策をしてるのか、説明を聞かないと怖いですね。

>>367 口コミ知りたいさん

エントランスが水浸しどころか、一階住居そのものが半地下の様ですので住居そのものが水浸しになる可能性があると思います。

小学校の正門前が1番高くて、南北に下がっているが、南側の方が急です。

>>365 業界人さん
363さんは一般論としてですよね。365さんは市川駅徒歩10分圏内としてですから話が食い違ってます。マンションの供給が無くなることはないが、市川駅徒歩10分圏内としてはなかなか難しいということですね。南口なら少しくらいありそうですが、どうですかね。

このマンションの本当のデメリットは何といっても浸水ハザードです。お墓や眺望なんてさほど問題ではない。検討者はちゃんと現地見て隙間から工事現場内ちゃんと見てるのかな。

徒歩１０分圏内でも広めの時間貸しか月極の駐車場の地主さんが売ればどうでしょう。

南口については、駐車場は近隣のマンション・アパート・戸建の受け皿となっており、どこもほぼ満車状態で難しいです。手放しません。
産業道路の中側だと、今後10年は出てこないのではと推察されます。

この地所レジの土地も以前は駐車場で満車状態でした。

エクセレントシティが現況を見据えた現実的な価格で販売開始しましたね。予定価格ではパークハウスと変わらないくらいでしたが、坪平均270～280くらいでしょうか。モモレジさんの言う通り少し賑やかですが、眺望採光はパークハウスより優れていますので、充分比較検討の価値ありです。
パークハウスも坪300なんて無茶な価格ではなく現況を見て、売れる価格で販売するべきです。今のままでは高層階や高級部屋は売れません。営業さん達も分かっているはずです。敷地形状やハザードを考慮して他と見比ると、いかにここが高いのかが分かりますね。

>>374 通りがかりさん
それではここに停めてあった数十台の車はどこに行ったのですか？ほかの駐車場が沢山空いていたという事ですか。この辺はまだまだ空きがあるんですね。

>>376 周辺住民さん

私は通りがかりなので、周辺住民さんの方が詳しいかと。

>>375 周辺住民さん
設備・グレード・ブランド力が違うから単純に比較は出来ないけど、予定価格より大幅に価格を下げたことは評価できます。コロナ前の計画だろうから、最初はあわよくばって思ってただろうけど、今現在の市況を鑑みた価格で売り出したのは正解です。竣工前完売を目指すために賢明な経営判断でしょう。パークハウスも竣工前完売を本気で目指すなら高価格部屋の戦略を練り直す必要があるよ。安い部屋は売れて、高い部屋だけ売れ残ったら、マンション全体の評価が下がってしまう気がする。要するに、安い部屋は妥当だけど、高い部屋はその価値がないと市場で判断されるって事です。

Google Map見ると、ここは満車状態の駐車場だった訳ではなく雑草だらけの更地だったようですね。遺産相続などのトラブルで長年の更地が安く手に入ったんでしょう。それなのに坪300は高過ぎますので、第二期以降値下げされるのを待ちます。それで充分間に合います。他の高いマンションも軒並み第一期から売れ残り続出ですから。

本気検討者です。今週末登録会ですね。
販売住戸みたところ、マンマニさんの見たて通りで余り労せず売れていきそうです。さすが。。

販売住戸は最上階や角部屋が多いですか？多ければここは人気物件です。あまり多くなければ不人気物件です。本当の人気物件は高くても条件の良い部屋から要望書が入り、販売しますからね。注目すべきは販売戸数ではなく販売される部屋です。

何だかまた緊急事態宣言になりそうですね。他で緊急事態宣言前に第一期販売をして、解除後に大幅値下げをした物件がありました。コロナ禍の今、最高値の第一期で購入するのはかなりのリスクです。このご時世、必ず先着順が出ますので慎重になるべきです。「待てば甘露の日和あり」です。

具体的な戸数や部屋は控えますが、ぱっと見、偏った販売ではなさそうでした。抽選部屋もあるのかな、抽選日程も出てましたね

スミフみたいに長期戦覚悟の販売戸数なのかな。この時期に全てに要望書、登録とは考えにくいので先着順がかなり出そうです。少しずつの期分け販売なら欲しい部屋は早く行かないと駄目ですが、これでは第一期は様子見が賢明で、慌てたら高値掴みしそうですね。

概要見ると特に共用施設ないのに修繕積立基金高くないですか？戸数の割に機械式駐車場が多いからかな。車離れが進むと将来、機械式駐車場は金食い虫になります。敷地が広いんだから平置駐車場作れたはずです。追加の修繕費を請求されるのは勘弁です。

営業マンの話では、駐車場料金を上げて、管理費を少し下げるとか考えていたみたいです。
世帯数が少ないのは、承知でもスタートの月々ランニングコストが高いですね。
内装の安物感も気になります。
ランクは色々あるだろうけど、あのビニールみたいな床は無いかなと、ガッカリしました。

高い部屋は要望書入ってなくても販売するんじゃない？コロナ第3波がほぼ間違いないから取り敢えず売ってれば、そのうち誰かが買うでしょうってスミフ風にに。スミフと違い、いずれ下がるんだから第一期じゃ誰も買わないですよね。

>>386 マンション検討中さん
今はほとんどの物件でシートフローリングを採用しています。もちろんランクがありますのでこの価格帯なのに良い素材を使っていないのはかなり残念です。高いけど物は良いですと自信持って言えるマンションが欲しいですね。

一部の悪条件の部屋を除いて全体的にかなり高いですね。悪い敷地形状、厳しいハザード、駅遠、等々この立地ならあと数年待てば同質以上で適正価格のマンションが東京で買えるでしょう。営業さんの話を聞いて、MRを見たら一時的に盛り上がりますが、冷静になって考えれば、今は買い時ではありません。

概要見ると抽選は平日なんですね。登録が3日間もあるんだから最終日の夕方にやればいいのに。コロナ第３波真っただ中に何回もMRまで来いとは随分傲慢です。何だかあまり抽選会を見られたくないみたいですね。公正中立を謳うならなるべく多くの人が参加しやすい日時に開催するべき。登録件数や抽選内容、本当のことは売主しか知りません。私はデべの売上調整の犠牲にはなりません。第一期の最高値で登録するなんて絶対にあり得ません。