ザ・ パークハウス　市川二丁目ってどうですか？

一通はかなりマイナスですね。。
日々の事ですから不便すぎますね

花火はこの位置なら判断材料じゃないのでどうでもいいですし、
私もサイトのどこにその画像があるかわかりませんでした

意外にシニア層が多いんですかね。

落ち着いたエリアですから、リセールも考えている一次取得層より、終の住処としての購買層をターゲティングしてるかも知れませんね。
同じような近場のマンションとしてプラウド市川マークスがありますが、今年1月から7000万台の部屋がまだ売れてないので同じ轍を踏むことのないように冷静な価格設定をして欲しいですね。

>>250 匿名さん
PCから見ると、ロケーションのタブのところですね。
北口のマンションからだと、西側の立地は見えにくいです。

リビングの床についてですが今日、他のマンション内覧に行った際、シートフローリングの話をしたら、営業の方に「あり得ない」と驚かれました。
コストカットの為ですかね。
アパートには、よくあるみたいです。

文脈がよくわかりませんが、パークハウス市川二丁目の標準仕様がシートフローリングということでしょうか？

であれば、ドン引きしちゃうのですが

シートフローリングは全体的に普通。むしろ純粋に無垢材とか使ってる方が少ないと思うよ。生木は質感とか色々良いけどシートフローリングの方が良い場合もあるよ

土日にモデルルーム行かれた方のうち、値下げのお話を聞かれた方いますか？
以前そのような書き込みがあったのですが、真偽が知りたく・・
よろしくお願いします。

＞259

土日にモデルルームに行きました。現在の値付けは最終ではないとのことは話していました。客の反応を見て、最終版を決めると。現在話している価格から上がることはないとは言っていました。
下がるかもしれませんが、どうでしょうかね。もう少し下がったら前向きに検討できるのですが、という声が多ければ下がるかもしれませんね。
11月3日が登録開始と言っていましたので、出だしを見て変更の可能性もあるかもですね。

私も行きましたが価格が上がるか下がるかは現時点では未定だと言われました。当然人気があれば上がるし、無ければ下げる。まだ竣工まで1年もあるし、地所レジクラスの大手が最初から下げるとは思えないです。高めにスタートして徐々に下げる、コロナになってからデベはどこも同じやり方です。第一期で飛び付くのは時期尚早、コロナ禍の今だからこそじっくり待つべきです。

コロナ禍で弱小中小デベロッパーはすぐにでも現金が欲しいので最初から安めで販売するでしょう。メジャー7はブランドイメージを守るために最初から安めの価格設定はしません。第一期をコロナ前に販売し、その後緊急事態となり、解除後に販売を再開した物件は大幅に値引きを余儀なくされています。当然第一期で買った人は後悔しているでしょう。急いては事を仕損じます。コロナの前と後では全く違うのです。

今のマンションはほぼシートフローリングですよ。注文住宅くらいでしか無垢のフローリングは見ないです。

まあそんなことは関係なく、このマンションはもうすぐ一期の要望も締めて、既に現時点で結構要望入っているみたいだから人気なのは間違いない。おそらくもう下がらないと読む。

そりゃ営業さんは要望書入ってへんでも入ってる言いますわな。言うのは自由やけど証拠はあらへん。自ら不人気物件です言う営業マンはおらんからね。今のご時世ちゃんと見極めてや。

地所レジさんは頭金は融通効く方なんでしょうか。
10%で600?700万1年拘束はなかなかモチベーション上がらないですね。

普通ならこの立地(JR(私鉄も)に近くて三菱なら即完ですよ

>>266 マンション掲示板さん

確かに大規模でもないのに1年前10％頭金は嫌ですよね。契約後、購入を迷ってた部屋が価格を下げて販売されてたらかなり後悔しますし。このご時世を鑑みると十分にあり得ます。一生の買い物だから慎重に行きたいですね。

市川駅近の新築マンション売り出しはどんどん価格が上ってますね…。
この二棟の後は、もはや一般家庭じゃ手が届きにくくなってくる気がします。

ここは不人気物件ではないでしょうが、角部屋、最上階、１階等唯一無二部屋以外は日照眺望が殆ど変わらないので慌てる必要はないですね。慌てなくても第二期以降で安く買えますよ。

>>269 通りがかりさん

千葉で駅7分は駅近ではありませんよ。

ここ数年間でデベは儲けすぎました。しばらく利益を圧縮して販売して行かなければならないでしょう。デベも事業継続のために物件は造り続けますが、今までのような高値では売れなくなり、水準を下げざるを得ません。
皮肉な話ですが、コロナのお陰で今後数年間、マンション業界は買手市場でしょうね。顕著になるのは来年以降でしょう。

ここは要望書どれくらい入ってるか、ご存知のかたいらっしゃいますか？

市川駅で徒歩10分以内は昔から比較的高かったですよね。本八幡や船橋駅も。
高いと思う方は様子見でいいと思いますが、戸数が少ないだけにいい間取りは販売開始から早目に売れる予感。

今は殆どの物件で第一期から購入するのは賢明ではありません。
コロナ前に見に行ったあるデベの物件です。立地や設備など条件も悪くなく、そこそこ人気だったのですが、間取りがどうしても妥協出来ず第一期を見送りました。結局第一期で1/3程は売れたようです。先日、そこの営業さんからオプションサービス＋リフォームサービス＋値引きの話が来ました。リフォームしても不満が解消できませんでしたし、もう他の物件も見ていてほぼ検討から外していたので結局丁重にお断りしましたが、かなり驚き、迷いましたね。
本当に今はマンションが売れてません。じっくり待ってれば、想定外の恩恵が受けられるかもしれません。

販売の仕事してますが、中古でも市川駅近築浅ならレインズ掲載前に取引終了が多数。
この物件はどうなるかわからないけど、いい間取りは数週間で売り切れ予想。問題はその他の部屋をどのくらいの価格で捌くか。

やはりそうなのですね。。
駅前中古、出なさすぎですもんね。

レインズ掲載前に買えている人ってどういうかたなんでしょう。
不動産会社が買ってリノベして賃貸物件にしている？

角部屋、最上階、ルーフ付、エクステンドで買える人は買えば良い。それ以外は一期で高ければ様子見が妥当な判断ですね。飛びつくようなプランや価格じゃないのに売れたらデベがさらに増長するだけ。ここ数年アベノミクスで異常になったマンション価格を適正価格に戻すチャンスなのに。

べつに高いと思うなら無理して買わなくていいのでは？
稲毛らへんまで行けば安くなりますよ。
現実は、結構売れ行きいいです、というのが不動産業界の本音です。

不動産屋さんに「いいのあったら早めに教えてください」って言ってコネクション作っておけば買えますよ。
普通にローンとかでも買えます。眺望良くて駅近なら割とすぐに取引成立します。

小学校かかなり近いからグラウンドの土埃が気になり
ますね。

戸数57で機械式駐車場が18はかなり多いよ。近隣駐車場はそこまで高くないだろうから時間掛かる機械式は借りる人居なくなるんじゃない？金食い虫で将来必ず管理費や修繕積立金の大幅増額される可能性高いよ。敷地が広いんだからもっと平置が作れたはずだよなー。購入者の将来的な負担よりデベの目先の利益を優先させたのはがっかり。

坪単価で見れば高すぎない価格に抑えているとは思う。一期で6000万前後の部屋はほぼ要望はいるでしょう。あとは6500以上の部屋をどう捌くか。

いやいや、近隣の駐車場は高いよ。
外のだと歩く時間もあるし青空間違いなしだし、空いてるなら敷地の機械式に停めた方が無難。

車寄せからエントランスの部分にかけてかなり(1.5m以上？)下がっているのは大丈夫ですか？しかも14号側からかなりの下り形状でゲリラ豪雨など一気に水が流れ込まないでしょうか。武蔵小杉のマンションの水没光景がどうしても目に浮かんでしまいます。

1.5m以上下がっているというのは、グラウンドレベルからということでしょうか。
ハザードマップによると3m未満の浸水地域ですので、事実なら最悪のケースで1Fは冠水、2Fは部屋の高さの半分程度浸水しますね。
事実でなければ購買者の不安を煽る少々悪質な書き込みかと考えます。

>>286 eマンションさん

敷地配置図上はメインエントランスの高さを0としたら車寄せ入口部分が最頂部となり、その差が1.5mあります。これは事実です。悪質だと指摘する前に自分で確認したどうですか？

前から言われているように、ここは斜路上にあり、少々悪い敷地形状です。さらに建築制限の厳しい中、戸数を増やすために１階は道路の高さより下げていたり、駐車場動線が不便な作りになっています。
もちろん対策を講じているでしょうが本格的に検討していれば不安材料だと思います。
大切な事なので掲示板で聞くよりデベに直接聞いた方が良いですよ。

うーん、千葉で坪300万オーバーは安いのか？東京で買えねーか？適正なのか？所詮千葉は千葉、埼玉より下、冷静になりましょうや。

>>286 eマンションさん

地所レジから送られてきた配置図のコピーを見ると(細かいのは見にくいですが)車寄せのところが1520、風除室のところが0と表記されているようです。これは1520mm＝1.52mということでしょうか？であればなかなかの標高差です。

ハザード3m未満の地域で1.5掘ってるんですね。
顧客視点じゃないですね・・

１階居室と駐車場入口は防潮板で対策するけど、メインエントランス風除室は一番高低差があるのに特に何もなく普通の排水溝のみです。立地形状から考えるともう少し入口を守る対策を講じて欲しかったかな。

そうなのですね、エントランスから徐々に浸水して、結局同じ高さまで浸かりますね。

マンションマニアさんも坪300でここ買わないと市川のどこ買うの、みたいな記事だしてましたが、
他のハザードない坪250あたりの駅近中古が沢山ありますよね。

設備立地外観は悪くない。ネックはハザードと坪300の価格。今のままでは躊躇っちゃうかな。

マンマニも坪300は高いって言ってるよ。ここはハザード的に手放しに買いの物件じゃないから第一期から価格下げないと厳しいだろうね。

なんか、やたら価格を下げたい方がいるようだけど、部屋によっては坪300いかないし、そういう部屋は要望既に入ってます。
中層階以上で300超える部屋はシニア狙いで、ちょいちょい入ってきてる。
市川で探してた人にとってはミートする物件だよ。仲介手数料考えたら中古よりこっちを選ぶ人も多そう。

>>293 マンション検討中さん
築浅だと、たくさんは無い。
今だと南口の線路脇のプラウドだけでは？

>>296 マンション検討中さん
「要望入ってる」って、まさか業者の方？
中古との比較はサクラコメント？

営業さんがポジ書き込みをしないと売れない物件なんですよ。今の時勢と市況を冷静に鑑みて判断しましょう。急いだ者負けです。需給バランスはコロナ前とは全く違いますからね。

>>296 マンション検討中さん

地所レジクラスの大手の営業がこんな書き込みは情けないですよ。
諸々自信がないんでしょう。

普通に、良い部屋は早いもん順ですよ。
その後、残った部屋を下げてさばいていくんです。

冷静に考えて市川の徒歩7分でハザード3mで坪300はきついって営業の方もわかっていることがわかってよかったです。笑

坪300いかないこのマンションの中ではお買い得な部屋はすぐ売れそう。残った部屋がどうなるかですよね、特に中層以上。

>>296 マンション検討中さん

金曜日の夕方、モデルルームが閑散としてる時間帯の書き込みって事は営業さんの可能性大です。
要望書が入ってるか入ってないかは営業さん以外は知り得ないです。本当に要望書が入っているなら掲示板に載せる必要はないんですよ。

北口の中古マンションだと、皆さん的に格付けランキングどう考えますか？

最上階、ルーフ付き、角部屋、エクステンドは坪300以上でも充分売れるでしょう。
それ以外のところは中層階でも坪300以下じゃないと厳しいでしょう。デベ側もそれは肌感としてわかっているはずです。

１階はハザードさえ許容(対策はあります)出来ればそこまで高くはないかな。外から入れるのも良い。まぁ、100年に１度の大災害なんてそんなに起きないし、１階は唯一無二だから買いですね。

高い部屋はどうせ売れ残って下げるんだから最初から安く売ってほしい。

>>307 匿名さん

最近は毎年の様に「100年に1度の災害」や「過去経験の無い」災害に見舞われているような気がします。本八幡のライオンズは2013年10月の台風の大雨で地下駐車場が水没したと記憶しています。

水害は十分注意すべきかと。

ハザード的にハイリスクのマンションはどうしても二の足を踏んでしまいますよね。もし1度でも水害が起これば浸水した部屋だけではなく、マンション全体の資産価値が暴落しますから。

ご近所の戸建てやマンションは地盤を上げたり、玄関は1・2段の階段を付けているお宅が殆んどですね。

そのような中で1.5m掘ってるのが。。

そんなに掘ったら、100年に１度とかじゃなくよくある大雨で周辺からまずが流れ込んでたまる場所になるでしょ。

元々市川は地形として砂州のはずだから、川沿いで掘っちゃったら1Fは湿気が凄いはず。

あと周辺環境ですが、現地見てきましたが空き家多過ぎませんか。
郊外で駅から7分も離れていると将来的にゴーストタウンになり治安悪化リスクもあることを考慮すべきかと思いました。そう思うと坪300はないかなと。

1回でも水害に遭ってしまったら下階も上階も同じように資産価値が暴落するんです。水害リスク高地域は無理して上階買うより、身の丈に合った下階の方が良いですね。
Google Mapを見る限り、周辺戸建は入口に上がり段差が殆どあります。それが当たり前の地域に下がり段差の半地下は少し厳しいです。

>>287 匿名さん

昨日MRに行ってきました。お話の通り風除室は車寄せから約1.5m下がった位置にありました。申し訳ありません。とにかく全体配置図の高低差が複雑で、どこが高くてどこが低いのかよく分かりませんでした。全体的に歪な敷地形状だということは何となく分かりました。あれではデベ側からハザードについて話したがらないのは当然です。

エントランスの浸水リスク大なら非常用外階段を作るべきでしょ。どうやって出入りするのよ？
外観のデザイン料にお金を掛けすぎて、購入後のリスク回避や利便性(駐車場など)を重視しなかったのは非常に残念。
毎年100年に１度の大雨が起こっていて、安心して寝れないよ。

せっかく高い金払うんだから水害は勘弁。だからここは要らない。

ここの購入者は投資用じゃなくて終の住処でしょ。そんな家が毎年台風や大雨の度に心配するような物件で良いのかね。正直多少安ければ我慢も出来ますが坪300以上払って買うような家なのかな。

２階以上を買えば

マンションマニアさんの記事にあがってましたねおすすめされてました
ハザードには触れられてませんでしたが。
なんだかんだ、一期で半分以上売れてしまいそうな予感

>>320 評判気になるさん
市川周辺に住んでる人ならハザードマップはそんなに気にしないかもしれないから買う人はそれなりに居るだろうし割とサクッと完売する気がしますね。

ネット上の無料情報ほどあてにならないものはありません。マンマニさんだって趣味やボランティアでブログ書いてるわけじゃないから内容が100％公正中立ではないでしょう。この物件のデメリットはお墓や眺望ではなく、浸水ハザードです。それについて触れていないのはかなり不自然で、営業マンの忖度たっぷりの記事です。しかも彼が再調査するのは超注目物件か絶賛した物件のみです。酷評して販売不振に陥った物件もあったでしょう。そこまでの責任と覚悟をもって彼が記事を公表しているのか甚だ疑問です。全くもって鵜呑みに出来ないです。

>>322 坪単価比較中さん
たしかに、最大リスクのエントランスや1F居室のハザードには触れずに、見た目だけをプラスの評価にしているのはさすがに違和感がありますね。うーん、彼も結局個人事業主だから仕方ないか。どうせ載せるならフラットに賛否両論して欲しかった。

>>323 マンション比較中さん
そもそもマンマニさんは野村と地所レジに甘い気がするのは気のせい？

ハザードなんて誰でも調べりゃわかるんだから書いてないだけでしょ。

>>324 匿名さん
野村三菱でも酷評記事あるけどそれらは販売苦戦。絶賛した物件のほとんどが売れている。結果論だけどマンマニの評価は正しいことが多いんだよな。

>>325 匿名さん

デメリットに「通り道に墓がある」のほうこそ、グーグルマップで調べりゃ誰でもわかる事だと思いますけどね。

たしかに情報の公平性云々は本人や近しい人にしかわからないし、自分には関係ないから置いといたとして、マンマニ氏絶賛物件は結果として売れてるし中古も値下がってないことは確かで、そういう意味では見る目は正しいということ。
ハザードハザードといっても、この物件も一階含めあっさりと売れるでしょう。
そういうもんですこの市場。

ハザードは気にする人は気にするし気にしない人は気にしない。

あくまでもマンション好きの私的な感想でしかないんですよ。
歪な敷地だとか、上げるべきエントランスを下げたと言っておきながら、それを肯定的に持っていくのは流石に無理がありますよ。ここはダメだけど、ここはイイみたいな素直な感想を書いて欲しかった。

敷地形状から考えればエントランスアプローチは間違いなく上げるべきなのに、下げていることを「かっこいい」の一言で済ますのは地所レジへの忖度です。本当にマンションを見る目があるなら、何故エントランスアプローチを下げたのか、何故１階を半地下にしたのか、何故駐車場動線が悪くなったのか、等問題点の真相が推測できるはずです。その問題点に対して具体的にこのような対策をしているからこの物件は良いですという記事なら信用出来ます。

まあまあ、ハザードや半地下が気になってて値下げしろというならデベに言うしかないんじゃ、、、いずれにせよ来月？の第二期以降の売り出し部屋や価格でマーケットとの答え合わせが出来るでしょうから待ちましょう、本気で簡単してる層はMR行って要望出すかどうするかの段階でしょから

>>331 マンション掲示板さん

かっこいいと思えないなら買わなければよくない？なんでここにいるの？

>>331 マンション掲示板さん
エントランスホール下がってるのは北側を上げてるからだよ。下がってるといっても北側と同じ高さだから水害には影響しないんだよね。現地見たことないのかな？

売れるか売れないかで言えば売れる物件。
これを絶賛してないほうが怪しい。だからマンマニの評価は正しい。マンマニへの意見はマンマニへ言えばいい。

結局は自分で決めることだからどうでもいいですね。

私はかっこよさも大事ですが、安全性の方が大切かな。
どこのマンションもメリットとデメリットはあります。それに見合った価格であれば購入すれば良い。妥協できないなら他を探すべきですよ。

半地下は水害リスクが3倍になります。

>>334 匿名さん

「下がってるといっても北側と同じ高さだから水害には影響しないんだよね。」って、そもそもこの土地は北側も南側も市川市のハザードマップで0.5~3m浸水地域に入ってる。そもそも水没の可能性のある土地なのに、更に低い方に合わせて土地を掘り下げると言うのはどうかと思います。

駅の北側より南の方が低いのでココが1mも浸水したら駅の南側は全滅です。

確かに南口なんて駅近であっても全部ハザードマップ塗られてますからね。
直近だと5年前くらい？の大雨でも水浸しでしたし。
南口は中古でも新築でも今後は取引難しくなるのではと思います。

さらに言えば江戸川が氾濫したら江戸川区は０mちたいなので全滅です。

ハザードハザード気にするなら市川駅周辺候補に入れなきゃいいだけなのでは。
高台で選びなさいなって話じゃないんですか？
変えられないことをグダグダいう意味はないと思います。

結局、「北口のハザードマップ色無しエリアがいいです」ということでしょ。
それは業界でもわかってるし、地価にも表れてる。
他のエリアは、予算との兼ね合いで選択肢に入れるかどうかリスクを含めて考えてね、ということ。

また発売延期になりましたね。低層階はそこそこ人気そうだけど、高層階やエクステンドは要望書あまり入ってないのかな。富裕層程ハザードを気にするからね。

第一期〇〇戸完売という記載が欲しいので、まずは要望書の入った安めの部屋をなるべく多く販売する。そして残った高めの部屋を価格を下げながら売っていく。普通の人気マンションは条件の良い高い部屋から売れていくもんですが、ここはちょっと違うのかな。今の時勢と市況を鑑みた販売方法でしょう。

下層階は単価的に高くはないが、上層階と高級部屋が高すぎて不人気なのかな。立地はそれほど悪くないが、敷地形状とハザードが微妙だから下層階は安く、階ごとに大きく単価を上げて全体として採算を合わせるのであろう。眺望採光がほとんど変わらないのに上がり幅が大きすぎる気がする。値上がり幅をもう少し小さくすれば売れないこともないのに。

11月上旬販売開始予定から11月中旬販売開始予定に変更ですか。
これって建築状況や売主側の都合による延期ではなく
第一期の要望書が思うように集まらない、目標数に達していないので
延期となっているんですか？

わからないでしょ。ただ延期は人気物件でもよくある。

>>348 匿名さん
それはそうですよ。コロナ大不況真っただ中に、千葉の駅遠で坪300オーバー、ハザード懸念の物件が売れるはずないですよ。売る側も諦めて長期戦覚悟だろうし、買う側もコロナ前とは市況が全く違うんだから欲しい部屋の価格が下げられるのを待ってればいいんですよ。要望書が集まらなくてじりじり販売延期している物件を最高値の第一期で買うなんて愚の骨頂です。