変動金利は怖くない！！その１６

固定さんが、みんな変動に切り替えたら、変動の金利は上がるのかな？

繰り上げ返済を考えていたが、更に金利下がるなら運用に切り替えようかな

貸し出しする側の仕事をしてる者です。なかなか、おもしろい表現が出てますが、我々金融機関としては、どちらからも、きっちり回収してもらえるように計算してありますのでご心配なく（笑）。正直、利幅は変わりません。今は、固定で借りる人がほとんどいない状態なので、変動さんからもきっちり巻き上げないと、我々はやっていけません。

4月の政策金利がゼロになる可能性ってある？

もう、上がることはあっても、下がることはないよ（笑）

836さん、下がってくるのは、短プラよりも１〜３年くらいの短期金利かも。
短プラも下がると、金利負担は減って嬉しいですが、日本経済を考えると、喜んでいられないですね。

838さん、購入物件の流動性リスクは高くなってますよね。
特に、永住を考えていない場合は、金利変動リスクよりも考慮が必要ですよね。

私は、健康リスク＞収入減少リスク＞流動性リスク＞金利変動リスクの順で重要度を置きました。
結果、保険充実と変動という結論になりました。

>>841
839じゃないが、意味がよくわからない。
むしろ君の発言の方がみっともないと思うが。


住宅ローンを支払う人で金利が下がって支払額が減った時に助かるな、と思う人はいても、金利が下がって困るという人はいないだろう。

>>844の自称銀行員の人

日銀は12月のターム3ヶ月金利を0.1に誘導する量的緩和からさらに4月に6ヶ月ターム金利まで0.1に誘導、
それでもダメなら1年物まで0.1へ誘導すると日経に書いてあった。おそらくこれは実行されるだろう。
今回新聞に載った事で５年債などが買われて中期ゾーンの金利が低下し、LIBOR3カ月物円金利がドル金利を
下回った。市場は今回のアナウンスを明らかに期待し、折り込み始めている。これで実施されなければ落胆に
よる金利上昇を招き、また激しい円高となるかもしれないし、日銀への批判も激しくなる。

さて、そこで金融のプロへ質問なんだが、4月以降、6ヶ月物1年物の金利を0.1に誘導する事により、住宅ローン
金利に影響が出る事が予想される。変動はこれ以上下がる事は無いとして上で誰かが言っていたが、
期間の短い固定金利ほど影響が出るのではと推測される。貸す側の立場から2年固定や3年固定などはどの程度
下がると推測するかね？

それと今回の量的緩和策導入によってLIBORやTIBOR金利にどのような影響が出ると思う？さらに半年後
1年後の展望も是非現場の第一線で金融商品を扱っているプロの意見を聞いてみたい。

何だかえらくつまらん質問だな。無視すべき。

ホントに、銀行員かどうか疑っているだけだろ。
この質問に答えられるかどうか、試しているんだよ。
でも、利幅が一緒っていうのは事実だよ。
取引先の銀行員に接待受けた時にそう言ってたよ。ハハハ。

>>851

あのぉ、素朴な疑問なんですが、
3000万円35年借入として、
変動0.875%で
月々82947円内元本61077円利息21870円
固定3%で
月々115455円内元本40455円利息75000円

銀行に支払われる利息が固定3%75000円、変動21870円
利息がそのまま銀行の利益だと思っていたのですが、利幅が一緒って事は
差額の53130円はどこへ行ってしまうのでしょうか？
それと、利息＝銀行の利益では無いのならば変動の場合、21870円よりさらに銀行の利ざやは少ないと
言う事でしょうか？

＞852
よく同じ勘違いしている人がいるけど違うよ。
銀行が固定３％で貸して将来金利が４％になったら銀行は損しちゃうでしょ。

だから（分かりやすく言うと）銀行は２％の固定金利で３５年借りてそれを３％で貸す、
すると確実に１％は儲かるでしょ。　（銀行が２％で借りるって言ったけど、実際は債券
先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと。３５年だと
フラットだからやり方がまたちがうけど、、、）

いずれにせよ固定も変動も銀行にとっての利益は、同じようなもの。

851ですけど、853さんの言うとおりです。
貸し出すお金の調達コストの違いで、利ざやは同じになるのです。
フラットは全然別ですけどっていうのも、付け加えさせていただきます。

>852
あなたに貸し付けるお金は、銀行の自己資金でないってことでわかりますかね。
そのお金もまたどこかから借りたしたお金が基本なので、銀行は利息や手数料を払っていますよ。
それに一定の利ザヤを乗せて皆さんに貸し付けるってことで、わかりますか。
その利息や手数料などの部分が調達方法によって違うのでか。
これでわかりますか。

>>855

日経に今銀行は貯貸率が75%と出てましたよ。基本的に銀行は民間から貯金という形でお金を集めて
利息を払い、集めたお金を企業や個人に利息を乗せて貸し出して利ざやを稼ぐのだと思いますが、
集まったお金の75%までしか貸し付け出来ておらず、25%の資金がだぶついているとのことでした。
低金利で調達した貯金というお金が貸出先が無くだぶついているのにわざわざコストの高い調達方法を
取るものなのでしょうか？

>調達方法によって違うのでか

銀行のバランスシートの負債の部を見ても8割近くが貯金で、残りはコール市場や社債などからの資金調達
になってます。
よってバランスシートを見る限り銀行は資金の調達を貯金と短期市場から行っていることになります。

>債券 先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと

これはバランスシートでいうと資産の部分なので資金調達とはまた別な話です。
3%の貸し出し金利に対して調達コストが2%というのはおかしな話で、おそらくポートフォリオの内訳の
事を言っているのだと思いますが、銀行は一個人に3%で貸したからと言ってその単体でリスクヘッジを
行っているわけではなく、全体としてどのように運用するかを決めているだけだと思います。
よって銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです。ただ、貸し出し金利の種類によって
資産の部のポートフォリオの内容を変えているだけなのだと思います。

>銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです>
BSみただけじゃわからんでしょ。
どの貸付けに対して、どの借入金や運用を充てているなんて、その銀行の人間じゃないとわからんでしょ。
だったら、その銀行独自の長期完全固定(フラットは支援機構の取次だから別ですよ)に貸付枠設けて、貸出し数を制限しているのはなぜなの？

>>851

銀行に接待うけた？？

コンプライアンス違反だな。
どこの銀行さんですかね。

癒着の第一歩ですよ。

接待受けたからって、コンプライアンス違反になるとは、限りません。
こっちが預金して上げてるのに。
銀行から直接利益をいただいているのは、こちらですよ。
双方の取引上の立場があるでしょう。
支払い折半でも、そうなのかな。
情報交換の場が全てコンプライアンス違反になるんじゃ、交際費という勘定科目で会計処理出来なくなるね。
そうしたら、税務署もこまるでしょ、税収減っちゃうから。

固定より、変動が儲からないんだったら、今銀行は大変なことになっちゃうよ、ほとんどの人が変動で借りてるんだから。上の方でもあったけど、そんなに心配しなくても取るものはしっかりとってますよ。

>>860

そうそう、だから一生懸命銀行は変動でなくて固定を勧めるんでしょ。
変動で借りた後も固定にしろとしつこいし。しかも一端固定にしたら二度と戻せないし。
もし銀行に取って変動で貸し出したほうが儲かったり有利ならば固定選択者がいつでも変動に変更出来るように
すればいいのにそれはしない。変動から固定へはいつでもOKなのに固定から変動は一切ダメ。
ようするにそういう事。

ただ借り手も賢くなってるから変動を選ぶ人が増えてきたってだけ。銀行は競争の結果優遇幅を拡大（利幅を
縮小）して来た割に固定金利はそれほど変わってないから変動に比べて割高な固定を選択させてるんだよ。
でもフラットSが出てきてそうも言ってられなくなって来てるだろうけど。

今時3%の長期固定なんてあり得ないでしょ？でも去年までそれが普通だった。去年まで固定で３％くらいで
借りた人は銀行にとってカモだったって事。

逆だよ。

変動のが銀行が儲かるなら固定さんを無条件に変動への切り替え許せばいいのに何でしないの？
逆に変動から固定への切り替えを制限すればいいのに何でこっちは無条件でOKなの？

銀行って儲ける気が無いの？

変動で借りて、計画的に繰り上げするのが、今の状況では一番得だと
分かっているが、実際にそこまでちゃんと繰り上げ管理出来る人が
どれぐらいいるのかなと思う。

毎月引き落としされるので、実感がわかなくなっちゃいますよね。

　考えてみてください。変動が固定に借り換えるのはいつか？変動金利が高くなったときですよね？そのときは、固定金利も引き上げてるので、銀行は損をしません。変動はそのときの金利動向に合わせて金利を上げて搾り取るのに対して、固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。住宅ローンは計算ずくの金融商品です。素人が心配するまでもなく、変動からも固定からもしっかりと搾り取ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借り手が賢くなってる？？？それでいくと9割が変動を選ぶ今の日本は、賢い＝9割、バカ＝１割、ってこと？そんな賢い国にいつからなったのだろう？

>固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。

なんで？変動の方が儲かるなら変動にしてもらったほうがいいじゃん。

>>864

頭金を計画的に貯められなかった人ですか？

>866
財政投融資って、ご存知？
それと同じ考えだよ。固定は。だからあなたの考えも逆。

866さん、ちゃんと読んでね！変動の方が儲かるとは一言も言ってないよ。どちらからもきっちり儲かるようになってるの。変動だけ儲かるということはありません。固定は、一定期間借りてもらうこと前提で金利を設定してます。途中で辞めることを認めたら、そもそも固定じゃないでしょ（笑）素人サンはおもしろいねえ

しろうと変動ばかりだな。今日は。
なんとかしてよ、まともな変動さん。

結論：銀行は変動でも固定でも利益はほぼ同じ。銀行にとってはどっちでも良い。

友達の行員の人に「住宅ローンの対策は何が一番いいの？」と聞いたら、一言

「繰上げでガンガン返すこと」

だそうです。細かいテクニックよりも３５年掛けて返すのでなく、どんどん繰り上げるのが
いいのだそうです。

フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
変動にしなさい、との事です。

でも、今年のフラットＳは悪くはないな

↑
変動に勝るものナシ。
以上。

たしかにフラットは捨てがた・・・悩むなあ

872さんからの情報から、銀行員が何を勧めたがってるかよくわかりますね。

ようするに銀行にとって繰上されると利ざやが減るから固定を勧めてなるべく繰上させないとそういうことか

>フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
>変動にしなさい、との事です。
こりゃ作り話だな

銀行員が積極的にフラットを勧める事はないでしょうが、良心的な人なら、今のフラットの長所もきちんと教えてくれます。
繰り上げを考えている人は無条件に変動…なんて言う話は、私もあまり聞いたことないですね。

失礼ですが、作り話っぽいですね。

フラットは銀行の実入りが少ないからでしょ。
住宅支援機構への取次ぎ手数料ぐらいなんだろうから。

友人同士の会話の中でざっくばらんに話したんじゃないの？
ある意味、銀行の利益云々は抜きにした行員の本音かも？って思ったけど。

まあ、利益云々で言ったらどっちも同じだからなあ

変動金利リスクというのは、5年間返済金額が固定されるため、金利が上がれば、利息のみばかりの支払いとなり、元金が減っていなかったという事態になるということですか？
金利が低いか高いかも当然ですが、5年間固定された金額の中で、いくら元金が減っているかを常に確認しなければならないことですか？
元金が減っていない場合、いくら5年後の見直し時に金利が安かったとしても、結局、元金が残っているから、返済金額が高くなってしまうということなのでしょうか？

5年間の中で、変動金利の変化率がどれくれいあると、危ないとかという目安ってあるのでしょうか

変動は基本繰上が前提だよ。金利が上昇しても繰上していれば未払い利息は発生しない。
逆に繰上分の利息を払う必要が無くなる。

繰上前提なら変動、繰上しないならフラットでいいんじゃないか。

元金均等なら繰り上げしなくても未払い利息は生まれませんね。
ローン控除で実質ゼロ金利だし10年後一括で完済すれば面倒な繰り上げの手間もいりません。

なら元金均等で払うのと同じペースで繰上すればどっちでも同じ事。

返済方法に関係なく残金に金利がかかる。同じこと。

どちらがリスクヘッジになるかって事

いちいち繰り上げ考えるのは面倒。ほったらかしに出来るメリットはあるね。

繰上面倒とか考えるなら変動やめてフラットにしたほうがいいんじゃないの？

なんで？
変動なら実質金利ゼロ。
元金均等で10年目に一括で完済すれば面倒な繰り上げの処理もいらない。
10年で完済できるなら金利が10％でも堪えられるし、元利均等とか軽減型の繰り上げとかのリスクヘッジも不要。

繰り上げ、繰り上げとやっていけるなら変動。
効果は大きいし、金利が上がっても大丈夫。
フラットＳは、10年間は1.3％台で固定出来ているから、繰り上げしなくても返済額が上がる事はない。繰り上げすればそれなりの効果は見込める。
性質の違いを理解して、自らの経済力と相談しながら、低金利の間に攻めるか、ヘッジを効かすか、決めれば良い。

経済力のある人は最初から変動を選べば良い。
今の金利で抑えておきたい人は固定。

しばらくこなかったけど、低レベル化著しいなぁ。

↑
お前が一番レベルが低い(笑)

当初10年は繰り上げできない変動なのよねぇ

そもそも目先の支払いが安いから変動を選んだギリギリな人は
繰上げなんてとんでもない。　
なぜって？---ギリギリだからだよ。

もうこのスレ閉じようぜ。
みてても何の意味もない書込ばかりだろ。

↑
お前のが一番意味ない書込だぞ。

↑こういう書込しかないのが意味がない証拠だろ。

先日書き込みした行員が友達のものですが、
彼の妹が住宅ローンで相談したときに最終的に変動を進めたそうです。
ただ、１０年前だと２年固定とか３年固定で組んだらしいんですが、
今のフラットも魅力あるけど、結局１０年後は2.800%になるので
繰上げを前提にしているので変動にさせたらしいです。
35年払うのはバカバカしいらしいです
本人は住宅買いたくても行員なので転勤だらけなので買えないそうです。
身内の相談だったので、かなり真剣に調べたそうです。
※僕は弟いるけど、そこまで調べないけどなー

彼いわく、「結局払えなくなるときは固定とか変動ではなくて、
根本的にお金が無いケースがほとんど」との事です。
要するに失業とか病気や単身赴任などの2重生活で根本的に破綻して
いる場合らしいです。

よく変動でギリ変とか言っていますが、通常は節約できる物が多々ある
ので、住宅が後回しの生活はしないとの事です。
どうしても住宅以外を優先する場合は任意売却で話が進むそうです。

まあ、そりゃそうですよね。

今の変動の優遇金利ってどのくらいが一般的でしょうか？
‐1.7って好条件ですかね！？

↑
間違いなく好条件です。
逆にすごいですね。

頭金を結構いれました？？

>>902
デベ提携とか勤務先提携とかで、1.6の優遇がもらえる事はそこそこ多いんではないでしょうか？
もちろん人による訳ですが、そこまですごい好条件の人でなくてももらいやすい様に思えます。

それより大きいのはかなり好条件だと思われます。

-1.7%は多分 銀行とデベのコラボ企画なんでしょうね。

今は-1.7%はあまり聞かないですね。

ある意味その情報だけで、どこの物件か分かったりして。

半分頭だけど優遇1.6げんかいだた

私も1.6限界でした。 頭金をいくら入れたら優遇が上がるか聞きましたが、1.6以上は無いと言われました。 某信託銀行です。

初めだけ安くみせればマンション契約に追い風。
デベは客の将来なんて関係ない、とにかく売りたい。
だからマンション積立金だって平気で月５千円台とかに設定する。

変動を選ぶのはラテン系。
今楽しければよい、将来のことなんて考えない。

まだまだリオのカーニバルは続きますよ～♪

いいですねぇ、変動＝ラテン系＝リオのカーニバル。　
っていうことは変動を選ぶ人はＢ型だね。

ま、そんな議論する前に買ったらどう？？

買ったらどう？？----って何を？
リオのカーニバルのチケット？

首都圏のマンションであれば-1.7は結構聞きますよ。もちろんデベ提携ですが・・・
特に頭金の額は言われないと思いますが・・・
今は違うのかなぁ？秋頃に事前審査した時は何社か-1.7優遇でしたよ。

馬鹿すぎる……

だって
お国が将来のことナンも考えてないんだぜ？
個人がアタフタしても無駄無駄。
沈むときは一緒よ～

変動金利が優遇付で0.775%という所が出てきてるようですね。
上がるどころか下がる一方なような…。

＞917

ちなみにどこですか？

すみません。教えてください。
よく変動金利が上がれば固定に切り替えればとありますが、
変動から固定へのタイミングがわかりません。
提携△1.5で実質0.975の場合、変動何％になったら
固定にすればベストなんですか？
またその際の固定って何％くらいなんですか？

あなたは最初から全期間固定を選択するべき人間です。

>>918
千葉銀らしい

>919
私は、借り入れ開始時点での全期間固定の金利を判断基準にしようと考えてます。

例えば、10〜15年固定の金利が、借り入れ当時の全期間固定の金利を越えてきたら10〜15年固定にすることを検討します。

当初、全期間固定、変動どちらも行けるが、今のご時世上、変動の方が良いと判断したので、

数年先に金利が上昇しても、それまでに元金の減りは早い上に繰り上げ資金も全期間固定と比べて多く貯まります。
そこで当初の金利で10〜15年固定すれば別に怖くないでしょう。金利が上昇してると言うことは、その間に、景気もよくなり収入も増えるかもしれません。
固定期間後は、その時の情勢によって変動に戻すか短期固定にするか判断します。

>>922
ご教授ありがとうございます。
そうですね。金利が上がったとしても10年20年続くわけでもないし。
だったら今の低金利時代に差額を繰上げするべきなんですね。
でも今のフラット35Sの△1％も魅力なんですよね。
10年間は1.5％くらいで安心できるし・・・
変動でこの先10年で0.975から3％くらいまで上がるような気もするし。
そこが悩みどころです。

>>923
あなたは固定が向いてる気がします

>>923
仮に10年後に変動金利が3％になっていたとして、その時の経済状況はどんなイメージ？

何らかの考えられるシナリオがあるのなら、その対応策として考えられるけど、
ただ怖がっているだけなら止めた方が良いと思う。

>>923は10年で金利が0.975から3％に上がるのが、どれだけ大変なことか理解していないと思う。
具体的に言うと、日本が突然高度成長期か今の中国ぐらいの経済成長を見せるようにならないと無理。
もちろんハイパーインフレは除くが。

>>926
まさにハイパーインフレを心配します。
日本の先行き不明な経済状態、大量の国債発行で金利も上昇せざるを・・・
当方、公務員のため好景気になろうが大した給料UPは見込めません。

>>927

>大量の国債発行で金利も上昇せざるを・・・

公務員のあなたはそれを心配するならば家は買うべきでは無いでしょう。
こうなったら真っ先に公務員の給料にメスが入りますよ。ギリシャを良く観察する事ですね。

>>927

あなたの所得は大量の国債発行で成り立っているのです。

>>928
>>929
まあ、そうなったら民間の方々が真っ先に破たんするんでしょうけど・・・

ハイパーインフレが来たら超絶円安が来るんだぜ
国際社会がそれを許すとかないでしょ

ないというシナリオなんてないよ。

そもそもハイパーインフレを予想してる人が何でマンションを買うのかわからん
自分だったら真っ先に海外移住するか海外に全部資産を移す

>>927
金利のことだけじゃなくてハイパーインフレのこともよくわかってないと思う。
マンションを買う前に核シェルターでも買った方がいいのでは。

またハイパーインフレかよ！
いい加減にしてほしいのだが・・・

そんなの怖がってて
よく家をローンで買おうと思いますね。

お金が紙くずになるんですよ
給料も紙くずですよ、ローンなんて払えるわけないし
物価高騰で食料品すら手に入りません。
そんな状態を想像してますか？

>自分だったら真っ先に海外移住する
言葉はどうするんだ？　家族はどうするんだ？
ビザは下りるのか？　仕事はどうするんだ？

>お金が紙くずになるんですよ
>給料も紙くずですよ、ローンなんて払えるわけないし
>物価高騰で食料品すら手に入りません。

ハイパーインフレと言ってもお金が紙くずは、極論だろ。
革命が起きて一夜にして物価が１０倍になるわけじゃない。
ある程度時間をかければ物価が数倍になってもかまわない、
というかそうするしか大借金国家日本には道がない。
だから固定なら全く問題ないんだよ、固定なら大きな利益になる。

>>937
>革命が起きて一夜にして物価が１０倍になるわけじゃない。
>ある程度時間をかければ物価が数倍になってもかまわない、

その発言がハイパーインフレを理解してない、と思うんだが。
国債がデフォルトするのって何を意味してるかわかる？
もはや固定とか変動とかは問題じゃない。
固定がハイパーインフレ対策になると思ってる奴は
今までハイパーインフレに実際になった国の状況を調べた方がいい。

９３８
おいおい、今度は日本国債デフォルトかよ。
おまえは極論が好きだな。

インフレと言えばすぐにハイパーインフレ、で日本破綻か？
バカの一つ覚えはやめろ。

変動のみんなは不安なんだね。よってたかって極論ばっか(笑)

極論しか有り得ない＝起こらない。
ある意味、信仰に近いな。