変動金利は怖くない！！その１６

819さん

719さんの書きっぷりだと、固定が不利かもしれないと思っていて固定を選ぶ人はいないのでは？、と意見されているのかと思いました。

819さんのおっしゃる通り、いると思いますよ。
少数ではないと思いますが。

820さん、固定•変動に関わらず、損得だけで考えている人ばかりではないと思いますよ。

ただ、どちらが有利か＝リスクが少ないかを考えて、私は変動を選びました。
人それぞれ、直面するリスクは違いますから、
各人のリスク判断で有利不利が決まるのだと思います。

固定選択者はどう考える、変動選択者はどう考える、ではなく、各個人が考え、固定か変動を選択しただけだと思います。

変動は損得なしなり
固定は賭けだ。
変動に決め

一見、よく金利のことがわからない人には変動の方が賭けに見えるんだろうけど
実際は固定の方が賭けなんだよね。固定の方が得になる状況の方が稀だから。
その辺が面白いかと。

>>820
＞固定は有利不利で選んでないので、変動からその議論をふっかけてもムリがあります。

有利不利で選んでない人が、なぜ変動スレにいる？
選んでなくても気にしてるじゃないかい。

変動を気にしているとか、なんだか面倒くさい言い方をされますね。

住宅購入を検討したり、実行する者なら、広くいろいろなスレを読むでしょう。
気になる気にならないではなく、固定でも変動でも、自分が参考に出来る書き込みがないか、幅広い考え方を見たり収集するのは当たり前だと思いますが。

自分と違う観点の書き込みで、偏ってるのではと思う書き込みには、自分の意見を書き込む事もあります。
それだけの事です。

変動も固定も参考になる事があれば読めばいいし、違う意見に対して書き込む事があってもいいはずなのに、
殊更に、なぜ変動スレにいるとか、変動を気にしてるとか、言うのが、
上から目線の幅の狭い考え方だなと思います。

それがわざわざ変動スレで書き込みたい意見なの？

そうなんじゃないの？

わざわざ変動スレで煽り入れる正当な理由としては無理があるなぁ・・・

827さんに同意です。煽りでもなんでもなく情報収集でサイトをみていて有益な情報があれば参考にする、それだけのことですよね

日銀、４月にかけ追加緩和を検討　短期金利、一段の低下促す
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20100305ATGC0402A04032010.html

変動はさらに下がりそう。どこまで行くんだろうか。

有益な情報があれば参考にするのは自由だけど、国債信用がたおちで短期金利も上昇とかいわれてもなぁ。

>>832
下げるならぜひ３月に下げて欲しいですね。

日経見たけど今金利は2000年頃の量的緩和時並まで下がってるらしいね。資金需要が全然ないとか。貯貸率が75％まで低下とか。

金利はまだまだ下がる気配。3年5年固定が変動並に下がって来るかもね。そしたら固定を検討してもいいかも。

日経新聞読んだけど、
ようするに「消費が伸びないと、量的緩和して短プラを下げて 消費促進しよう！」
と言うことですよね？

と言うことは、固定さんがよくいっている「上がるリスク」を心配するときは
消費が活性したときですよね？

そういう消費が自立できたときに金融の引き締め（出口戦略）が始まると言う事
なんだろうけど、消費が自立する段階って、当然雇用も改善されている。
と言うことは、経済が上向いている。

そのときに自分の会社が良くなれば給与やボーナスが上がり、まあちょっとの
金利上昇はやむを得ないだろう。

そんな感じが「変動金利」なんでしょうね。

短プラは元々は足元の経済の調整役だから、みんなが悪いと思っているうちは
あがらないんでしょうね。

今より下がる短プラって・・・・。凄いよね。
いま2.475%でしょ？　ちょっと前に0.100%あがったから、その分下がる程度
かな？？

固定が思うのは、上がるリスクじゃなくって
上がったり下がったり心配するリスク。

海外ではリーマンショックから立ち直って利上げする国が続々と
現れてきているのに、日本だけが消費不況から立ち直れず
利下げ・金融緩和の方向に向かっている。これは深刻なことかと。

これだけ金利が下がっても、一向に資金需要が増えないということは
今後は利上げに転じるリスクよりも不動産資産自体が値崩れ（デフレ）する
リスクをより考えなければならない状況にあると思う。

これだけ全体が不況でも不動産相場がかろうじて堅調を保っていられるというのは
首都圏新築マンション物件の高止まり、が一因でもあるわけだし。

下がる心配？？
心配するのは上がるほうだけでしょ。

家を買って「あーー、契約時より安くなった！　困ったなーーー！」
そんな人いないでしょ。

>>838

欧州はひどいことになっていますよ。
米国も総合的に見ると、日本よりひどい。

調子がいいのが資源国と日本以外のアジア

日本はある意味でいたん成長しきっているから、どちらかと言うと20年前の欧州のような感じですね。

いまのアジアは30年前の日本だと思ってください。
そりゃあ調子いいでしょう。底から上がってきているのだから。

僕らが見ていかなければならない次の日本はアジア版欧州復活劇でしょうね。

＞No.839 by 匿名さん

変動ですが、みっともないですよ。

定価で納得してお惣菜を買った直後に、タイムサービスが始まって値下がりしたところを買うことが出来た。
定価で買った人を「損している」と揶揄しているように見えるので、やめたほうがいいですよ。
お店は、定価で買ってくれる人がいないと、儲からないですから。。。

定価で買う人（固定）がいるから、銀行もやっていける。と考えて、感謝しなくちゃ。
（実際はそうでもないけど）

固定さんが、みんな変動に切り替えたら、変動の金利は上がるのかな？

繰り上げ返済を考えていたが、更に金利下がるなら運用に切り替えようかな

貸し出しする側の仕事をしてる者です。なかなか、おもしろい表現が出てますが、我々金融機関としては、どちらからも、きっちり回収してもらえるように計算してありますのでご心配なく（笑）。正直、利幅は変わりません。今は、固定で借りる人がほとんどいない状態なので、変動さんからもきっちり巻き上げないと、我々はやっていけません。

4月の政策金利がゼロになる可能性ってある？

もう、上がることはあっても、下がることはないよ（笑）

836さん、下がってくるのは、短プラよりも１〜３年くらいの短期金利かも。
短プラも下がると、金利負担は減って嬉しいですが、日本経済を考えると、喜んでいられないですね。

838さん、購入物件の流動性リスクは高くなってますよね。
特に、永住を考えていない場合は、金利変動リスクよりも考慮が必要ですよね。

私は、健康リスク＞収入減少リスク＞流動性リスク＞金利変動リスクの順で重要度を置きました。
結果、保険充実と変動という結論になりました。

>>841
839じゃないが、意味がよくわからない。
むしろ君の発言の方がみっともないと思うが。


住宅ローンを支払う人で金利が下がって支払額が減った時に助かるな、と思う人はいても、金利が下がって困るという人はいないだろう。

>>844の自称銀行員の人

日銀は12月のターム3ヶ月金利を0.1に誘導する量的緩和からさらに4月に6ヶ月ターム金利まで0.1に誘導、
それでもダメなら1年物まで0.1へ誘導すると日経に書いてあった。おそらくこれは実行されるだろう。
今回新聞に載った事で５年債などが買われて中期ゾーンの金利が低下し、LIBOR3カ月物円金利がドル金利を
下回った。市場は今回のアナウンスを明らかに期待し、折り込み始めている。これで実施されなければ落胆に
よる金利上昇を招き、また激しい円高となるかもしれないし、日銀への批判も激しくなる。

さて、そこで金融のプロへ質問なんだが、4月以降、6ヶ月物1年物の金利を0.1に誘導する事により、住宅ローン
金利に影響が出る事が予想される。変動はこれ以上下がる事は無いとして上で誰かが言っていたが、
期間の短い固定金利ほど影響が出るのではと推測される。貸す側の立場から2年固定や3年固定などはどの程度
下がると推測するかね？

それと今回の量的緩和策導入によってLIBORやTIBOR金利にどのような影響が出ると思う？さらに半年後
1年後の展望も是非現場の第一線で金融商品を扱っているプロの意見を聞いてみたい。

何だかえらくつまらん質問だな。無視すべき。

ホントに、銀行員かどうか疑っているだけだろ。
この質問に答えられるかどうか、試しているんだよ。
でも、利幅が一緒っていうのは事実だよ。
取引先の銀行員に接待受けた時にそう言ってたよ。ハハハ。

>>851

あのぉ、素朴な疑問なんですが、
3000万円35年借入として、
変動0.875%で
月々82947円内元本61077円利息21870円
固定3%で
月々115455円内元本40455円利息75000円

銀行に支払われる利息が固定3%75000円、変動21870円
利息がそのまま銀行の利益だと思っていたのですが、利幅が一緒って事は
差額の53130円はどこへ行ってしまうのでしょうか？
それと、利息＝銀行の利益では無いのならば変動の場合、21870円よりさらに銀行の利ざやは少ないと
言う事でしょうか？

＞852
よく同じ勘違いしている人がいるけど違うよ。
銀行が固定３％で貸して将来金利が４％になったら銀行は損しちゃうでしょ。

だから（分かりやすく言うと）銀行は２％の固定金利で３５年借りてそれを３％で貸す、
すると確実に１％は儲かるでしょ。　（銀行が２％で借りるって言ったけど、実際は債券
先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと。３５年だと
フラットだからやり方がまたちがうけど、、、）

いずれにせよ固定も変動も銀行にとっての利益は、同じようなもの。

851ですけど、853さんの言うとおりです。
貸し出すお金の調達コストの違いで、利ざやは同じになるのです。
フラットは全然別ですけどっていうのも、付け加えさせていただきます。

>852
あなたに貸し付けるお金は、銀行の自己資金でないってことでわかりますかね。
そのお金もまたどこかから借りたしたお金が基本なので、銀行は利息や手数料を払っていますよ。
それに一定の利ザヤを乗せて皆さんに貸し付けるってことで、わかりますか。
その利息や手数料などの部分が調達方法によって違うのでか。
これでわかりますか。

>>855

日経に今銀行は貯貸率が75%と出てましたよ。基本的に銀行は民間から貯金という形でお金を集めて
利息を払い、集めたお金を企業や個人に利息を乗せて貸し出して利ざやを稼ぐのだと思いますが、
集まったお金の75%までしか貸し付け出来ておらず、25%の資金がだぶついているとのことでした。
低金利で調達した貯金というお金が貸出先が無くだぶついているのにわざわざコストの高い調達方法を
取るものなのでしょうか？

>調達方法によって違うのでか

銀行のバランスシートの負債の部を見ても8割近くが貯金で、残りはコール市場や社債などからの資金調達
になってます。
よってバランスシートを見る限り銀行は資金の調達を貯金と短期市場から行っていることになります。

>債券 先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと

これはバランスシートでいうと資産の部分なので資金調達とはまた別な話です。
3%の貸し出し金利に対して調達コストが2%というのはおかしな話で、おそらくポートフォリオの内訳の
事を言っているのだと思いますが、銀行は一個人に3%で貸したからと言ってその単体でリスクヘッジを
行っているわけではなく、全体としてどのように運用するかを決めているだけだと思います。
よって銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです。ただ、貸し出し金利の種類によって
資産の部のポートフォリオの内容を変えているだけなのだと思います。

>銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです>
BSみただけじゃわからんでしょ。
どの貸付けに対して、どの借入金や運用を充てているなんて、その銀行の人間じゃないとわからんでしょ。
だったら、その銀行独自の長期完全固定(フラットは支援機構の取次だから別ですよ)に貸付枠設けて、貸出し数を制限しているのはなぜなの？

>>851

銀行に接待うけた？？

コンプライアンス違反だな。
どこの銀行さんですかね。

癒着の第一歩ですよ。

接待受けたからって、コンプライアンス違反になるとは、限りません。
こっちが預金して上げてるのに。
銀行から直接利益をいただいているのは、こちらですよ。
双方の取引上の立場があるでしょう。
支払い折半でも、そうなのかな。
情報交換の場が全てコンプライアンス違反になるんじゃ、交際費という勘定科目で会計処理出来なくなるね。
そうしたら、税務署もこまるでしょ、税収減っちゃうから。

固定より、変動が儲からないんだったら、今銀行は大変なことになっちゃうよ、ほとんどの人が変動で借りてるんだから。上の方でもあったけど、そんなに心配しなくても取るものはしっかりとってますよ。

>>860

そうそう、だから一生懸命銀行は変動でなくて固定を勧めるんでしょ。
変動で借りた後も固定にしろとしつこいし。しかも一端固定にしたら二度と戻せないし。
もし銀行に取って変動で貸し出したほうが儲かったり有利ならば固定選択者がいつでも変動に変更出来るように
すればいいのにそれはしない。変動から固定へはいつでもOKなのに固定から変動は一切ダメ。
ようするにそういう事。

ただ借り手も賢くなってるから変動を選ぶ人が増えてきたってだけ。銀行は競争の結果優遇幅を拡大（利幅を
縮小）して来た割に固定金利はそれほど変わってないから変動に比べて割高な固定を選択させてるんだよ。
でもフラットSが出てきてそうも言ってられなくなって来てるだろうけど。

今時3%の長期固定なんてあり得ないでしょ？でも去年までそれが普通だった。去年まで固定で３％くらいで
借りた人は銀行にとってカモだったって事。

逆だよ。

変動のが銀行が儲かるなら固定さんを無条件に変動への切り替え許せばいいのに何でしないの？
逆に変動から固定への切り替えを制限すればいいのに何でこっちは無条件でOKなの？

銀行って儲ける気が無いの？

変動で借りて、計画的に繰り上げするのが、今の状況では一番得だと
分かっているが、実際にそこまでちゃんと繰り上げ管理出来る人が
どれぐらいいるのかなと思う。

毎月引き落としされるので、実感がわかなくなっちゃいますよね。

　考えてみてください。変動が固定に借り換えるのはいつか？変動金利が高くなったときですよね？そのときは、固定金利も引き上げてるので、銀行は損をしません。変動はそのときの金利動向に合わせて金利を上げて搾り取るのに対して、固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。住宅ローンは計算ずくの金融商品です。素人が心配するまでもなく、変動からも固定からもしっかりと搾り取ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借り手が賢くなってる？？？それでいくと9割が変動を選ぶ今の日本は、賢い＝9割、バカ＝１割、ってこと？そんな賢い国にいつからなったのだろう？

>固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。

なんで？変動の方が儲かるなら変動にしてもらったほうがいいじゃん。

>>864

頭金を計画的に貯められなかった人ですか？

>866
財政投融資って、ご存知？
それと同じ考えだよ。固定は。だからあなたの考えも逆。

866さん、ちゃんと読んでね！変動の方が儲かるとは一言も言ってないよ。どちらからもきっちり儲かるようになってるの。変動だけ儲かるということはありません。固定は、一定期間借りてもらうこと前提で金利を設定してます。途中で辞めることを認めたら、そもそも固定じゃないでしょ（笑）素人サンはおもしろいねえ

しろうと変動ばかりだな。今日は。
なんとかしてよ、まともな変動さん。

結論：銀行は変動でも固定でも利益はほぼ同じ。銀行にとってはどっちでも良い。

友達の行員の人に「住宅ローンの対策は何が一番いいの？」と聞いたら、一言

「繰上げでガンガン返すこと」

だそうです。細かいテクニックよりも３５年掛けて返すのでなく、どんどん繰り上げるのが
いいのだそうです。

フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
変動にしなさい、との事です。

でも、今年のフラットＳは悪くはないな

↑
変動に勝るものナシ。
以上。

たしかにフラットは捨てがた・・・悩むなあ

872さんからの情報から、銀行員が何を勧めたがってるかよくわかりますね。

ようするに銀行にとって繰上されると利ざやが減るから固定を勧めてなるべく繰上させないとそういうことか

>フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
>変動にしなさい、との事です。
こりゃ作り話だな

銀行員が積極的にフラットを勧める事はないでしょうが、良心的な人なら、今のフラットの長所もきちんと教えてくれます。
繰り上げを考えている人は無条件に変動…なんて言う話は、私もあまり聞いたことないですね。

失礼ですが、作り話っぽいですね。

フラットは銀行の実入りが少ないからでしょ。
住宅支援機構への取次ぎ手数料ぐらいなんだろうから。

友人同士の会話の中でざっくばらんに話したんじゃないの？
ある意味、銀行の利益云々は抜きにした行員の本音かも？って思ったけど。

まあ、利益云々で言ったらどっちも同じだからなあ

変動金利リスクというのは、5年間返済金額が固定されるため、金利が上がれば、利息のみばかりの支払いとなり、元金が減っていなかったという事態になるということですか？
金利が低いか高いかも当然ですが、5年間固定された金額の中で、いくら元金が減っているかを常に確認しなければならないことですか？
元金が減っていない場合、いくら5年後の見直し時に金利が安かったとしても、結局、元金が残っているから、返済金額が高くなってしまうということなのでしょうか？

5年間の中で、変動金利の変化率がどれくれいあると、危ないとかという目安ってあるのでしょうか

変動は基本繰上が前提だよ。金利が上昇しても繰上していれば未払い利息は発生しない。
逆に繰上分の利息を払う必要が無くなる。

繰上前提なら変動、繰上しないならフラットでいいんじゃないか。

元金均等なら繰り上げしなくても未払い利息は生まれませんね。
ローン控除で実質ゼロ金利だし10年後一括で完済すれば面倒な繰り上げの手間もいりません。

なら元金均等で払うのと同じペースで繰上すればどっちでも同じ事。

返済方法に関係なく残金に金利がかかる。同じこと。

どちらがリスクヘッジになるかって事

いちいち繰り上げ考えるのは面倒。ほったらかしに出来るメリットはあるね。

繰上面倒とか考えるなら変動やめてフラットにしたほうがいいんじゃないの？

なんで？
変動なら実質金利ゼロ。
元金均等で10年目に一括で完済すれば面倒な繰り上げの処理もいらない。
10年で完済できるなら金利が10％でも堪えられるし、元利均等とか軽減型の繰り上げとかのリスクヘッジも不要。

繰り上げ、繰り上げとやっていけるなら変動。
効果は大きいし、金利が上がっても大丈夫。
フラットＳは、10年間は1.3％台で固定出来ているから、繰り上げしなくても返済額が上がる事はない。繰り上げすればそれなりの効果は見込める。
性質の違いを理解して、自らの経済力と相談しながら、低金利の間に攻めるか、ヘッジを効かすか、決めれば良い。

経済力のある人は最初から変動を選べば良い。
今の金利で抑えておきたい人は固定。

しばらくこなかったけど、低レベル化著しいなぁ。

↑
お前が一番レベルが低い(笑)

当初10年は繰り上げできない変動なのよねぇ

そもそも目先の支払いが安いから変動を選んだギリギリな人は
繰上げなんてとんでもない。　
なぜって？---ギリギリだからだよ。

もうこのスレ閉じようぜ。
みてても何の意味もない書込ばかりだろ。

↑
お前のが一番意味ない書込だぞ。

↑こういう書込しかないのが意味がない証拠だろ。

先日書き込みした行員が友達のものですが、
彼の妹が住宅ローンで相談したときに最終的に変動を進めたそうです。
ただ、１０年前だと２年固定とか３年固定で組んだらしいんですが、
今のフラットも魅力あるけど、結局１０年後は2.800%になるので
繰上げを前提にしているので変動にさせたらしいです。
35年払うのはバカバカしいらしいです
本人は住宅買いたくても行員なので転勤だらけなので買えないそうです。
身内の相談だったので、かなり真剣に調べたそうです。
※僕は弟いるけど、そこまで調べないけどなー

彼いわく、「結局払えなくなるときは固定とか変動ではなくて、
根本的にお金が無いケースがほとんど」との事です。
要するに失業とか病気や単身赴任などの2重生活で根本的に破綻して
いる場合らしいです。

よく変動でギリ変とか言っていますが、通常は節約できる物が多々ある
ので、住宅が後回しの生活はしないとの事です。
どうしても住宅以外を優先する場合は任意売却で話が進むそうです。

まあ、そりゃそうですよね。

今の変動の優遇金利ってどのくらいが一般的でしょうか？
‐1.7って好条件ですかね！？

↑
間違いなく好条件です。
逆にすごいですね。

頭金を結構いれました？？

>>902
デベ提携とか勤務先提携とかで、1.6の優遇がもらえる事はそこそこ多いんではないでしょうか？
もちろん人による訳ですが、そこまですごい好条件の人でなくてももらいやすい様に思えます。

それより大きいのはかなり好条件だと思われます。

-1.7%は多分 銀行とデベのコラボ企画なんでしょうね。

今は-1.7%はあまり聞かないですね。

ある意味その情報だけで、どこの物件か分かったりして。

半分頭だけど優遇1.6げんかいだた

私も1.6限界でした。 頭金をいくら入れたら優遇が上がるか聞きましたが、1.6以上は無いと言われました。 某信託銀行です。

初めだけ安くみせればマンション契約に追い風。
デベは客の将来なんて関係ない、とにかく売りたい。
だからマンション積立金だって平気で月５千円台とかに設定する。

変動を選ぶのはラテン系。
今楽しければよい、将来のことなんて考えない。

まだまだリオのカーニバルは続きますよ～♪

いいですねぇ、変動＝ラテン系＝リオのカーニバル。　
っていうことは変動を選ぶ人はＢ型だね。

ま、そんな議論する前に買ったらどう？？

買ったらどう？？----って何を？
リオのカーニバルのチケット？

首都圏のマンションであれば-1.7は結構聞きますよ。もちろんデベ提携ですが・・・
特に頭金の額は言われないと思いますが・・・
今は違うのかなぁ？秋頃に事前審査した時は何社か-1.7優遇でしたよ。

馬鹿すぎる……

だって
お国が将来のことナンも考えてないんだぜ？
個人がアタフタしても無駄無駄。
沈むときは一緒よ～

変動金利が優遇付で0.775%という所が出てきてるようですね。
上がるどころか下がる一方なような…。

＞917

ちなみにどこですか？

すみません。教えてください。
よく変動金利が上がれば固定に切り替えればとありますが、
変動から固定へのタイミングがわかりません。
提携△1.5で実質0.975の場合、変動何％になったら
固定にすればベストなんですか？
またその際の固定って何％くらいなんですか？

あなたは最初から全期間固定を選択するべき人間です。