変動金利は怖くない！！その１６

貸し出す側の仕事をしてるものですが、皆さんもご存知の通り、九割近くの方々が、変動を選択しているのが現状です。貸す側としては、少しでも多くの方に借りてもらいたいので、今は金利の安さで変動をバンバン奨めています。正直どっちを借りても、利益はたいして変わらないし、審査のハードルも皆さんが思ってるほどの差はありません。ただ心配なのは、変動の競争が激し過ぎてあまりにも金利が安いので、自分の力以上に借りてしまう方が多いようです。恐らく他行の様子をみながら、審査も優遇も引き締めて行くことになるかと思います。実際その傾向は出始めてますし。まあ、どっちで借りても大差ないと思いますよ。ただ、金利が安いからって借りすぎないように！我々も仕事なんで、つい、貸してしまいます（笑）

791さんの書かれていることで気になることがあります。

＞ いやぁ～、固定が有利になるまで金利が上がらないと思っても固定を選ぶ人っているんですかね？

固定を選ばれる方の多くが、変動金利が近年中に急上昇し長期化すると思っている訳ではないと思いますよ。
一時的にでも返済額が予定よりも増えてしまうことへの警戒だったり、金利動向を追う心理負担からの解放だったり、など、色々な方がいらっしゃると思いますよ。

＞ 逆はいるよね、固定にしたいけどギリギリだから変動っていう、ギリ変ちゃん。

考え方だと思いますが、この低金利の恩恵を受けて、金利上昇リスクをテイクして、購入に踏み切ったりグレードを上げる方もいると思います。

重要なことは、どんなリスクがあるかを理解し、リスクを許容できるか評価し、テイクしたリスクを軽減するための対策を考え実行することだと思います。

このスレでは、どんなリスクがどの程度の確率でありそうか、どうすれば軽減できるのか、が有用な論点だと思います。

このスレを読んだ人が、変動のリスクを理解し、対策を練ることができれば、よいスレになると思います。

811さん、いくつか質問があります。
全部ではなくてもいいので、お答えいただけないでしょうか？

貸す前に金利上昇リスクをしっかりと説明する必要があると思いますが、借りすぎだなって感じるお客さまは、リスクを説明しても固定への変更を検討する方は少ないんですか？

貸す側として、借り過ぎと感じる判断基準はどれくらいなのでしょう？

貸す側として、焦げ付きが1番困るのでは？と勘ぐってしまいます。
実際に、焦げ付きの可能性がありそうな人には、優遇幅を小さくしていると思いますが、優遇幅が小さくなっても、固定で借りたり、借り入れ額を見直したりなどの検討を借りる側はしないのでしょうか？

少し前は、変動の優遇幅でメガと太刀打ちできない、地銀や信金などは、短中期固定の
優遇で勝負していた感がありますが、そういったところでも、変動を選択する人が多くなってきてるのでしょうか？

私の借りた銀行では変動のリスク説明はウンザリするほどありましたよ。私はここで勉強させてもらっていたので変動で借りましたが、目先の返済額だけで変動にした人ならビビって固定にしたくなる内容でした。

とにかく金利はいずれ上がるから未払い利息は必ず発生し、返済最後の年にその分を一括で返済する事になると何度も言ってました。しかし、相手が薦めるのは3年固定とか5年固定でしたのでそれも不思議でしたが。

いずれにしても銀行は変動では貸したくないような印象でした。

これから金がかかるのに給料が上がらない、減った、リストラされた、そうなったら変動も固定も、だめだろ

そうでないなら金利上昇で左右される家計がおかしい

いくらリスクを説明しても、人間、目先の安さには勝てません。ローンを選ぶ人の九割が変動を選ぶ事態がそれを物語っています。

それはあなただけ。普通は金利がちょっと上がっただけで破綻するような借り入れはしない

変動が多くなっているのそれだけ固定が無駄なことに気付く人が増えたんだろう

>固定を選ばれる方の多くが、変動金利が近年中に急上昇し長期化すると思っている訳ではないと思いますよ。
ええ、固定を選ばれる方の多くが、変動金利が近年中に急上昇し長期化すると思っているなんて誰も言ってないですよ。

>一時的にでも返済額が予定よりも増えてしまう
変動が固定を上回るっていうことですよね、

>だったり、など、色々な方がいらっしゃると思いますよ。
ええ、だから変動が有利と思って固定を選ぶ人って極めて少数じゃないですか。

固定は有利不利で選んでないので、変動からその議論をふっかけてもムリがあります。

819さん

719さんの書きっぷりだと、固定が不利かもしれないと思っていて固定を選ぶ人はいないのでは？、と意見されているのかと思いました。

819さんのおっしゃる通り、いると思いますよ。
少数ではないと思いますが。

820さん、固定•変動に関わらず、損得だけで考えている人ばかりではないと思いますよ。

ただ、どちらが有利か＝リスクが少ないかを考えて、私は変動を選びました。
人それぞれ、直面するリスクは違いますから、
各人のリスク判断で有利不利が決まるのだと思います。

固定選択者はどう考える、変動選択者はどう考える、ではなく、各個人が考え、固定か変動を選択しただけだと思います。

変動は損得なしなり
固定は賭けだ。
変動に決め

一見、よく金利のことがわからない人には変動の方が賭けに見えるんだろうけど
実際は固定の方が賭けなんだよね。固定の方が得になる状況の方が稀だから。
その辺が面白いかと。

>>820
＞固定は有利不利で選んでないので、変動からその議論をふっかけてもムリがあります。

有利不利で選んでない人が、なぜ変動スレにいる？
選んでなくても気にしてるじゃないかい。

変動を気にしているとか、なんだか面倒くさい言い方をされますね。

住宅購入を検討したり、実行する者なら、広くいろいろなスレを読むでしょう。
気になる気にならないではなく、固定でも変動でも、自分が参考に出来る書き込みがないか、幅広い考え方を見たり収集するのは当たり前だと思いますが。

自分と違う観点の書き込みで、偏ってるのではと思う書き込みには、自分の意見を書き込む事もあります。
それだけの事です。

変動も固定も参考になる事があれば読めばいいし、違う意見に対して書き込む事があってもいいはずなのに、
殊更に、なぜ変動スレにいるとか、変動を気にしてるとか、言うのが、
上から目線の幅の狭い考え方だなと思います。

それがわざわざ変動スレで書き込みたい意見なの？

そうなんじゃないの？

わざわざ変動スレで煽り入れる正当な理由としては無理があるなぁ・・・

827さんに同意です。煽りでもなんでもなく情報収集でサイトをみていて有益な情報があれば参考にする、それだけのことですよね

日銀、４月にかけ追加緩和を検討　短期金利、一段の低下促す
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20100305ATGC0402A04032010.html

変動はさらに下がりそう。どこまで行くんだろうか。

有益な情報があれば参考にするのは自由だけど、国債信用がたおちで短期金利も上昇とかいわれてもなぁ。

>>832
下げるならぜひ３月に下げて欲しいですね。

日経見たけど今金利は2000年頃の量的緩和時並まで下がってるらしいね。資金需要が全然ないとか。貯貸率が75％まで低下とか。

金利はまだまだ下がる気配。3年5年固定が変動並に下がって来るかもね。そしたら固定を検討してもいいかも。

日経新聞読んだけど、
ようするに「消費が伸びないと、量的緩和して短プラを下げて 消費促進しよう！」
と言うことですよね？

と言うことは、固定さんがよくいっている「上がるリスク」を心配するときは
消費が活性したときですよね？

そういう消費が自立できたときに金融の引き締め（出口戦略）が始まると言う事
なんだろうけど、消費が自立する段階って、当然雇用も改善されている。
と言うことは、経済が上向いている。

そのときに自分の会社が良くなれば給与やボーナスが上がり、まあちょっとの
金利上昇はやむを得ないだろう。

そんな感じが「変動金利」なんでしょうね。

短プラは元々は足元の経済の調整役だから、みんなが悪いと思っているうちは
あがらないんでしょうね。

今より下がる短プラって・・・・。凄いよね。
いま2.475%でしょ？　ちょっと前に0.100%あがったから、その分下がる程度
かな？？

固定が思うのは、上がるリスクじゃなくって
上がったり下がったり心配するリスク。

海外ではリーマンショックから立ち直って利上げする国が続々と
現れてきているのに、日本だけが消費不況から立ち直れず
利下げ・金融緩和の方向に向かっている。これは深刻なことかと。

これだけ金利が下がっても、一向に資金需要が増えないということは
今後は利上げに転じるリスクよりも不動産資産自体が値崩れ（デフレ）する
リスクをより考えなければならない状況にあると思う。

これだけ全体が不況でも不動産相場がかろうじて堅調を保っていられるというのは
首都圏新築マンション物件の高止まり、が一因でもあるわけだし。

下がる心配？？
心配するのは上がるほうだけでしょ。

家を買って「あーー、契約時より安くなった！　困ったなーーー！」
そんな人いないでしょ。

>>838

欧州はひどいことになっていますよ。
米国も総合的に見ると、日本よりひどい。

調子がいいのが資源国と日本以外のアジア

日本はある意味でいたん成長しきっているから、どちらかと言うと20年前の欧州のような感じですね。

いまのアジアは30年前の日本だと思ってください。
そりゃあ調子いいでしょう。底から上がってきているのだから。

僕らが見ていかなければならない次の日本はアジア版欧州復活劇でしょうね。

＞No.839 by 匿名さん

変動ですが、みっともないですよ。

定価で納得してお惣菜を買った直後に、タイムサービスが始まって値下がりしたところを買うことが出来た。
定価で買った人を「損している」と揶揄しているように見えるので、やめたほうがいいですよ。
お店は、定価で買ってくれる人がいないと、儲からないですから。。。

定価で買う人（固定）がいるから、銀行もやっていける。と考えて、感謝しなくちゃ。
（実際はそうでもないけど）

固定さんが、みんな変動に切り替えたら、変動の金利は上がるのかな？

繰り上げ返済を考えていたが、更に金利下がるなら運用に切り替えようかな

貸し出しする側の仕事をしてる者です。なかなか、おもしろい表現が出てますが、我々金融機関としては、どちらからも、きっちり回収してもらえるように計算してありますのでご心配なく（笑）。正直、利幅は変わりません。今は、固定で借りる人がほとんどいない状態なので、変動さんからもきっちり巻き上げないと、我々はやっていけません。

4月の政策金利がゼロになる可能性ってある？

もう、上がることはあっても、下がることはないよ（笑）

836さん、下がってくるのは、短プラよりも１〜３年くらいの短期金利かも。
短プラも下がると、金利負担は減って嬉しいですが、日本経済を考えると、喜んでいられないですね。

838さん、購入物件の流動性リスクは高くなってますよね。
特に、永住を考えていない場合は、金利変動リスクよりも考慮が必要ですよね。

私は、健康リスク＞収入減少リスク＞流動性リスク＞金利変動リスクの順で重要度を置きました。
結果、保険充実と変動という結論になりました。

>>841
839じゃないが、意味がよくわからない。
むしろ君の発言の方がみっともないと思うが。


住宅ローンを支払う人で金利が下がって支払額が減った時に助かるな、と思う人はいても、金利が下がって困るという人はいないだろう。

>>844の自称銀行員の人

日銀は12月のターム3ヶ月金利を0.1に誘導する量的緩和からさらに4月に6ヶ月ターム金利まで0.1に誘導、
それでもダメなら1年物まで0.1へ誘導すると日経に書いてあった。おそらくこれは実行されるだろう。
今回新聞に載った事で５年債などが買われて中期ゾーンの金利が低下し、LIBOR3カ月物円金利がドル金利を
下回った。市場は今回のアナウンスを明らかに期待し、折り込み始めている。これで実施されなければ落胆に
よる金利上昇を招き、また激しい円高となるかもしれないし、日銀への批判も激しくなる。

さて、そこで金融のプロへ質問なんだが、4月以降、6ヶ月物1年物の金利を0.1に誘導する事により、住宅ローン
金利に影響が出る事が予想される。変動はこれ以上下がる事は無いとして上で誰かが言っていたが、
期間の短い固定金利ほど影響が出るのではと推測される。貸す側の立場から2年固定や3年固定などはどの程度
下がると推測するかね？

それと今回の量的緩和策導入によってLIBORやTIBOR金利にどのような影響が出ると思う？さらに半年後
1年後の展望も是非現場の第一線で金融商品を扱っているプロの意見を聞いてみたい。

何だかえらくつまらん質問だな。無視すべき。

ホントに、銀行員かどうか疑っているだけだろ。
この質問に答えられるかどうか、試しているんだよ。
でも、利幅が一緒っていうのは事実だよ。
取引先の銀行員に接待受けた時にそう言ってたよ。ハハハ。

>>851

あのぉ、素朴な疑問なんですが、
3000万円35年借入として、
変動0.875%で
月々82947円内元本61077円利息21870円
固定3%で
月々115455円内元本40455円利息75000円

銀行に支払われる利息が固定3%75000円、変動21870円
利息がそのまま銀行の利益だと思っていたのですが、利幅が一緒って事は
差額の53130円はどこへ行ってしまうのでしょうか？
それと、利息＝銀行の利益では無いのならば変動の場合、21870円よりさらに銀行の利ざやは少ないと
言う事でしょうか？

＞852
よく同じ勘違いしている人がいるけど違うよ。
銀行が固定３％で貸して将来金利が４％になったら銀行は損しちゃうでしょ。

だから（分かりやすく言うと）銀行は２％の固定金利で３５年借りてそれを３％で貸す、
すると確実に１％は儲かるでしょ。　（銀行が２％で借りるって言ったけど、実際は債券
先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと。３５年だと
フラットだからやり方がまたちがうけど、、、）

いずれにせよ固定も変動も銀行にとっての利益は、同じようなもの。

851ですけど、853さんの言うとおりです。
貸し出すお金の調達コストの違いで、利ざやは同じになるのです。
フラットは全然別ですけどっていうのも、付け加えさせていただきます。

>852
あなたに貸し付けるお金は、銀行の自己資金でないってことでわかりますかね。
そのお金もまたどこかから借りたしたお金が基本なので、銀行は利息や手数料を払っていますよ。
それに一定の利ザヤを乗せて皆さんに貸し付けるってことで、わかりますか。
その利息や手数料などの部分が調達方法によって違うのでか。
これでわかりますか。

>>855

日経に今銀行は貯貸率が75%と出てましたよ。基本的に銀行は民間から貯金という形でお金を集めて
利息を払い、集めたお金を企業や個人に利息を乗せて貸し出して利ざやを稼ぐのだと思いますが、
集まったお金の75%までしか貸し付け出来ておらず、25%の資金がだぶついているとのことでした。
低金利で調達した貯金というお金が貸出先が無くだぶついているのにわざわざコストの高い調達方法を
取るものなのでしょうか？

>調達方法によって違うのでか

銀行のバランスシートの負債の部を見ても8割近くが貯金で、残りはコール市場や社債などからの資金調達
になってます。
よってバランスシートを見る限り銀行は資金の調達を貯金と短期市場から行っていることになります。

>債券 先物を売ったり、金利スワップとか金融商品でリスクを回避するっていうこと

これはバランスシートでいうと資産の部分なので資金調達とはまた別な話です。
3%の貸し出し金利に対して調達コストが2%というのはおかしな話で、おそらくポートフォリオの内訳の
事を言っているのだと思いますが、銀行は一個人に3%で貸したからと言ってその単体でリスクヘッジを
行っているわけではなく、全体としてどのように運用するかを決めているだけだと思います。
よって銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです。ただ、貸し出し金利の種類によって
資産の部のポートフォリオの内容を変えているだけなのだと思います。

>銀行は固定金利の高い利率のほうが利益が出ているのです>
BSみただけじゃわからんでしょ。
どの貸付けに対して、どの借入金や運用を充てているなんて、その銀行の人間じゃないとわからんでしょ。
だったら、その銀行独自の長期完全固定(フラットは支援機構の取次だから別ですよ)に貸付枠設けて、貸出し数を制限しているのはなぜなの？

>>851

銀行に接待うけた？？

コンプライアンス違反だな。
どこの銀行さんですかね。

癒着の第一歩ですよ。

接待受けたからって、コンプライアンス違反になるとは、限りません。
こっちが預金して上げてるのに。
銀行から直接利益をいただいているのは、こちらですよ。
双方の取引上の立場があるでしょう。
支払い折半でも、そうなのかな。
情報交換の場が全てコンプライアンス違反になるんじゃ、交際費という勘定科目で会計処理出来なくなるね。
そうしたら、税務署もこまるでしょ、税収減っちゃうから。

固定より、変動が儲からないんだったら、今銀行は大変なことになっちゃうよ、ほとんどの人が変動で借りてるんだから。上の方でもあったけど、そんなに心配しなくても取るものはしっかりとってますよ。

>>860

そうそう、だから一生懸命銀行は変動でなくて固定を勧めるんでしょ。
変動で借りた後も固定にしろとしつこいし。しかも一端固定にしたら二度と戻せないし。
もし銀行に取って変動で貸し出したほうが儲かったり有利ならば固定選択者がいつでも変動に変更出来るように
すればいいのにそれはしない。変動から固定へはいつでもOKなのに固定から変動は一切ダメ。
ようするにそういう事。

ただ借り手も賢くなってるから変動を選ぶ人が増えてきたってだけ。銀行は競争の結果優遇幅を拡大（利幅を
縮小）して来た割に固定金利はそれほど変わってないから変動に比べて割高な固定を選択させてるんだよ。
でもフラットSが出てきてそうも言ってられなくなって来てるだろうけど。

今時3%の長期固定なんてあり得ないでしょ？でも去年までそれが普通だった。去年まで固定で３％くらいで
借りた人は銀行にとってカモだったって事。

逆だよ。

変動のが銀行が儲かるなら固定さんを無条件に変動への切り替え許せばいいのに何でしないの？
逆に変動から固定への切り替えを制限すればいいのに何でこっちは無条件でOKなの？

銀行って儲ける気が無いの？

変動で借りて、計画的に繰り上げするのが、今の状況では一番得だと
分かっているが、実際にそこまでちゃんと繰り上げ管理出来る人が
どれぐらいいるのかなと思う。

毎月引き落としされるので、実感がわかなくなっちゃいますよね。

　考えてみてください。変動が固定に借り換えるのはいつか？変動金利が高くなったときですよね？そのときは、固定金利も引き上げてるので、銀行は損をしません。変動はそのときの金利動向に合わせて金利を上げて搾り取るのに対して、固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。住宅ローンは計算ずくの金融商品です。素人が心配するまでもなく、変動からも固定からもしっかりと搾り取ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借り手が賢くなってる？？？それでいくと9割が変動を選ぶ今の日本は、賢い＝9割、バカ＝１割、ってこと？そんな賢い国にいつからなったのだろう？

>固定は35年トータルで利益が出るように計算していますので、途中でやめられると計算が狂うので駄目なんですよね。

なんで？変動の方が儲かるなら変動にしてもらったほうがいいじゃん。

>>864

頭金を計画的に貯められなかった人ですか？

>866
財政投融資って、ご存知？
それと同じ考えだよ。固定は。だからあなたの考えも逆。

866さん、ちゃんと読んでね！変動の方が儲かるとは一言も言ってないよ。どちらからもきっちり儲かるようになってるの。変動だけ儲かるということはありません。固定は、一定期間借りてもらうこと前提で金利を設定してます。途中で辞めることを認めたら、そもそも固定じゃないでしょ（笑）素人サンはおもしろいねえ

しろうと変動ばかりだな。今日は。
なんとかしてよ、まともな変動さん。

結論：銀行は変動でも固定でも利益はほぼ同じ。銀行にとってはどっちでも良い。

友達の行員の人に「住宅ローンの対策は何が一番いいの？」と聞いたら、一言

「繰上げでガンガン返すこと」

だそうです。細かいテクニックよりも３５年掛けて返すのでなく、どんどん繰り上げるのが
いいのだそうです。

フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
変動にしなさい、との事です。

でも、今年のフラットＳは悪くはないな

↑
変動に勝るものナシ。
以上。

たしかにフラットは捨てがた・・・悩むなあ

872さんからの情報から、銀行員が何を勧めたがってるかよくわかりますね。

ようするに銀行にとって繰上されると利ざやが減るから固定を勧めてなるべく繰上させないとそういうことか

>フラットは繰り上げに条件があったりなので、繰上げを前提に考えている人は無条件で
>変動にしなさい、との事です。
こりゃ作り話だな

銀行員が積極的にフラットを勧める事はないでしょうが、良心的な人なら、今のフラットの長所もきちんと教えてくれます。
繰り上げを考えている人は無条件に変動…なんて言う話は、私もあまり聞いたことないですね。

失礼ですが、作り話っぽいですね。

フラットは銀行の実入りが少ないからでしょ。
住宅支援機構への取次ぎ手数料ぐらいなんだろうから。

友人同士の会話の中でざっくばらんに話したんじゃないの？
ある意味、銀行の利益云々は抜きにした行員の本音かも？って思ったけど。

まあ、利益云々で言ったらどっちも同じだからなあ

変動金利リスクというのは、5年間返済金額が固定されるため、金利が上がれば、利息のみばかりの支払いとなり、元金が減っていなかったという事態になるということですか？
金利が低いか高いかも当然ですが、5年間固定された金額の中で、いくら元金が減っているかを常に確認しなければならないことですか？
元金が減っていない場合、いくら5年後の見直し時に金利が安かったとしても、結局、元金が残っているから、返済金額が高くなってしまうということなのでしょうか？

5年間の中で、変動金利の変化率がどれくれいあると、危ないとかという目安ってあるのでしょうか

変動は基本繰上が前提だよ。金利が上昇しても繰上していれば未払い利息は発生しない。
逆に繰上分の利息を払う必要が無くなる。

繰上前提なら変動、繰上しないならフラットでいいんじゃないか。

元金均等なら繰り上げしなくても未払い利息は生まれませんね。
ローン控除で実質ゼロ金利だし10年後一括で完済すれば面倒な繰り上げの手間もいりません。

なら元金均等で払うのと同じペースで繰上すればどっちでも同じ事。

返済方法に関係なく残金に金利がかかる。同じこと。

どちらがリスクヘッジになるかって事

いちいち繰り上げ考えるのは面倒。ほったらかしに出来るメリットはあるね。

繰上面倒とか考えるなら変動やめてフラットにしたほうがいいんじゃないの？

なんで？
変動なら実質金利ゼロ。
元金均等で10年目に一括で完済すれば面倒な繰り上げの処理もいらない。
10年で完済できるなら金利が10％でも堪えられるし、元利均等とか軽減型の繰り上げとかのリスクヘッジも不要。

繰り上げ、繰り上げとやっていけるなら変動。
効果は大きいし、金利が上がっても大丈夫。
フラットＳは、10年間は1.3％台で固定出来ているから、繰り上げしなくても返済額が上がる事はない。繰り上げすればそれなりの効果は見込める。
性質の違いを理解して、自らの経済力と相談しながら、低金利の間に攻めるか、ヘッジを効かすか、決めれば良い。

経済力のある人は最初から変動を選べば良い。
今の金利で抑えておきたい人は固定。

しばらくこなかったけど、低レベル化著しいなぁ。

↑
お前が一番レベルが低い(笑)

当初10年は繰り上げできない変動なのよねぇ

そもそも目先の支払いが安いから変動を選んだギリギリな人は
繰上げなんてとんでもない。　
なぜって？---ギリギリだからだよ。

もうこのスレ閉じようぜ。
みてても何の意味もない書込ばかりだろ。

↑
お前のが一番意味ない書込だぞ。

↑こういう書込しかないのが意味がない証拠だろ。

先日書き込みした行員が友達のものですが、
彼の妹が住宅ローンで相談したときに最終的に変動を進めたそうです。
ただ、１０年前だと２年固定とか３年固定で組んだらしいんですが、
今のフラットも魅力あるけど、結局１０年後は2.800%になるので
繰上げを前提にしているので変動にさせたらしいです。
35年払うのはバカバカしいらしいです
本人は住宅買いたくても行員なので転勤だらけなので買えないそうです。
身内の相談だったので、かなり真剣に調べたそうです。
※僕は弟いるけど、そこまで調べないけどなー

彼いわく、「結局払えなくなるときは固定とか変動ではなくて、
根本的にお金が無いケースがほとんど」との事です。
要するに失業とか病気や単身赴任などの2重生活で根本的に破綻して
いる場合らしいです。

よく変動でギリ変とか言っていますが、通常は節約できる物が多々ある
ので、住宅が後回しの生活はしないとの事です。
どうしても住宅以外を優先する場合は任意売却で話が進むそうです。

まあ、そりゃそうですよね。

今の変動の優遇金利ってどのくらいが一般的でしょうか？
‐1.7って好条件ですかね！？

↑
間違いなく好条件です。
逆にすごいですね。

頭金を結構いれました？？

>>902
デベ提携とか勤務先提携とかで、1.6の優遇がもらえる事はそこそこ多いんではないでしょうか？
もちろん人による訳ですが、そこまですごい好条件の人でなくてももらいやすい様に思えます。

それより大きいのはかなり好条件だと思われます。

-1.7%は多分 銀行とデベのコラボ企画なんでしょうね。

今は-1.7%はあまり聞かないですね。

ある意味その情報だけで、どこの物件か分かったりして。

半分頭だけど優遇1.6げんかいだた

私も1.6限界でした。 頭金をいくら入れたら優遇が上がるか聞きましたが、1.6以上は無いと言われました。 某信託銀行です。

初めだけ安くみせればマンション契約に追い風。
デベは客の将来なんて関係ない、とにかく売りたい。
だからマンション積立金だって平気で月５千円台とかに設定する。

変動を選ぶのはラテン系。
今楽しければよい、将来のことなんて考えない。

まだまだリオのカーニバルは続きますよ～♪

いいですねぇ、変動＝ラテン系＝リオのカーニバル。　
っていうことは変動を選ぶ人はＢ型だね。

ま、そんな議論する前に買ったらどう？？

買ったらどう？？----って何を？
リオのカーニバルのチケット？

首都圏のマンションであれば-1.7は結構聞きますよ。もちろんデベ提携ですが・・・
特に頭金の額は言われないと思いますが・・・
今は違うのかなぁ？秋頃に事前審査した時は何社か-1.7優遇でしたよ。

馬鹿すぎる……

だって
お国が将来のことナンも考えてないんだぜ？
個人がアタフタしても無駄無駄。
沈むときは一緒よ～

変動金利が優遇付で0.775%という所が出てきてるようですね。
上がるどころか下がる一方なような…。

＞917

ちなみにどこですか？

すみません。教えてください。
よく変動金利が上がれば固定に切り替えればとありますが、
変動から固定へのタイミングがわかりません。
提携△1.5で実質0.975の場合、変動何％になったら
固定にすればベストなんですか？
またその際の固定って何％くらいなんですか？

あなたは最初から全期間固定を選択するべき人間です。

>>918
千葉銀らしい

>919
私は、借り入れ開始時点での全期間固定の金利を判断基準にしようと考えてます。

例えば、10〜15年固定の金利が、借り入れ当時の全期間固定の金利を越えてきたら10〜15年固定にすることを検討します。

当初、全期間固定、変動どちらも行けるが、今のご時世上、変動の方が良いと判断したので、

数年先に金利が上昇しても、それまでに元金の減りは早い上に繰り上げ資金も全期間固定と比べて多く貯まります。
そこで当初の金利で10〜15年固定すれば別に怖くないでしょう。金利が上昇してると言うことは、その間に、景気もよくなり収入も増えるかもしれません。
固定期間後は、その時の情勢によって変動に戻すか短期固定にするか判断します。

>>922
ご教授ありがとうございます。
そうですね。金利が上がったとしても10年20年続くわけでもないし。
だったら今の低金利時代に差額を繰上げするべきなんですね。
でも今のフラット35Sの△1％も魅力なんですよね。
10年間は1.5％くらいで安心できるし・・・
変動でこの先10年で0.975から3％くらいまで上がるような気もするし。
そこが悩みどころです。

>>923
あなたは固定が向いてる気がします

>>923
仮に10年後に変動金利が3％になっていたとして、その時の経済状況はどんなイメージ？

何らかの考えられるシナリオがあるのなら、その対応策として考えられるけど、
ただ怖がっているだけなら止めた方が良いと思う。

>>923は10年で金利が0.975から3％に上がるのが、どれだけ大変なことか理解していないと思う。
具体的に言うと、日本が突然高度成長期か今の中国ぐらいの経済成長を見せるようにならないと無理。
もちろんハイパーインフレは除くが。

>>926
まさにハイパーインフレを心配します。
日本の先行き不明な経済状態、大量の国債発行で金利も上昇せざるを・・・
当方、公務員のため好景気になろうが大した給料UPは見込めません。

>>927

>大量の国債発行で金利も上昇せざるを・・・

公務員のあなたはそれを心配するならば家は買うべきでは無いでしょう。
こうなったら真っ先に公務員の給料にメスが入りますよ。ギリシャを良く観察する事ですね。

>>927

あなたの所得は大量の国債発行で成り立っているのです。

>>928
>>929
まあ、そうなったら民間の方々が真っ先に破たんするんでしょうけど・・・

ハイパーインフレが来たら超絶円安が来るんだぜ
国際社会がそれを許すとかないでしょ

ないというシナリオなんてないよ。

そもそもハイパーインフレを予想してる人が何でマンションを買うのかわからん
自分だったら真っ先に海外移住するか海外に全部資産を移す

>>927
金利のことだけじゃなくてハイパーインフレのこともよくわかってないと思う。
マンションを買う前に核シェルターでも買った方がいいのでは。

またハイパーインフレかよ！
いい加減にしてほしいのだが・・・

そんなの怖がってて
よく家をローンで買おうと思いますね。

お金が紙くずになるんですよ
給料も紙くずですよ、ローンなんて払えるわけないし
物価高騰で食料品すら手に入りません。
そんな状態を想像してますか？

>自分だったら真っ先に海外移住する
言葉はどうするんだ？　家族はどうするんだ？
ビザは下りるのか？　仕事はどうするんだ？

>お金が紙くずになるんですよ
>給料も紙くずですよ、ローンなんて払えるわけないし
>物価高騰で食料品すら手に入りません。

ハイパーインフレと言ってもお金が紙くずは、極論だろ。
革命が起きて一夜にして物価が１０倍になるわけじゃない。
ある程度時間をかければ物価が数倍になってもかまわない、
というかそうするしか大借金国家日本には道がない。
だから固定なら全く問題ないんだよ、固定なら大きな利益になる。

>>937
>革命が起きて一夜にして物価が１０倍になるわけじゃない。
>ある程度時間をかければ物価が数倍になってもかまわない、

その発言がハイパーインフレを理解してない、と思うんだが。
国債がデフォルトするのって何を意味してるかわかる？
もはや固定とか変動とかは問題じゃない。
固定がハイパーインフレ対策になると思ってる奴は
今までハイパーインフレに実際になった国の状況を調べた方がいい。

９３８
おいおい、今度は日本国債デフォルトかよ。
おまえは極論が好きだな。

インフレと言えばすぐにハイパーインフレ、で日本破綻か？
バカの一つ覚えはやめろ。

変動のみんなは不安なんだね。よってたかって極論ばっか(笑)

極論しか有り得ない＝起こらない。
ある意味、信仰に近いな。

＞ハイパーインフレと言ってもお金が紙くずは、極論だろ。
＞革命が起きて一夜にして物価が１０倍になるわけじゃない。
＞ある程度時間をかければ物価が数倍になってもかまわない、
＞というかそうするしか大借金国家日本には道がない。
＞だから固定なら全く問題ないんだよ、固定なら大きな利益になる。

それはただのインフレでしょうが、ハイパーの意味を理解していない。
変動にとってはインフレは大歓迎ですよ、所得も上がりますから。
ただ、ハイパーインフレって言ってる時点ですでに極論の域でしょ？
物価が１０倍上がるどころではなく、何百・何千倍って単位ですよ。
そんな状態で固定は問題ないって言ってるあなたの思考は大丈夫ですか？

つまり、固定も変動も喜ぶのは、インフレってことだね

ハイパーインフレ＝極論

まずこれを理解する所からはじめよう！

それと、「事情変更の原則」知らないの？
ハイパーインフレのような、契約が前提としていなかった経済状況の激変が起きたときは、
固定金利は維持されないんだよ。ハイパー金利になるんだよ。

下らん。わかってないな。

そもそも>>923が
＞変動でこの先10年で0.975から3％くらいまで上がるような気もするし。
＞そこが悩みどころです。

と

>>927で
＞まさにハイパーインフレを心配します。
＞日本の先行き不明な経済状態、大量の国債発行で金利も上昇せざるを・・・
＞当方、公務員のため好景気になろうが大した給料UPは見込めません。

ここが始まり。３％なんてハイパーインフレではないし
そのくらいの経済成長は歓迎されるべきでしょう。
安易にハイパーインフレを出してしまった>>927に問題ありです。

確かに利率３％なんてインフレでハイパーインフレではない。
ハイパーインフレと言う極論を心配する固定さんはあまりに経済の勉強が足りなさすぎ。
３％になるのはハイパーインフレの時だけ、などという極論を持ち出す変動さんは、利率は上がらないと思いたいだけ。

世界各国の利率を見ても日本だけ極端な低金利。
各国とも別にハイパーインフレにはなってない。

問題は成長を伴わない国債の信用低下による金利上昇時。

そもそも信用が失われているのにほんの少しの金利上昇ですむのか？

株価が低迷しているなかで国債価格が下落すれば金融機関は大きな損失を出す。小さい所は破綻する所も出る。国債の買い手がいないから公的資金も使えない。

政府は極端な増税か歳出削減するしかなくなる。

そもそもそのような状況で自身の生活に影響がない訳ない。

結局不況下の金利上昇は極論になってしまう。

世界各国見たら低金利な所は沢山あるし。

日本よりアメリカのが低いし。

むしろ日本だけがデフレで金融緩和が足りないと言われてる。

ホントに素人な者ですみませんが

半分フラットで半分変動にするのはどうなんでしょうか。

中途半端ですがそうしようと思っています。

>>951
半分フラットで半分変動はあまり意味の無い選択。

ヘッジを利かすには、今年のフラットＳはかなり優れてるし、しかも史上稀な低金利の固定になる。
変動は、出来る限り安い金利の効果を狙い、得た差額を繰り上げに用いてさらなる効果を生ませる攻めの策。
半分ずつと言うのは、どちらの良さも半端になるだけで、あまり意味がない。

固定にしてハイパーインフレ狙い、なんていうのはとんでもないバクチ打ちの方策。
変動で手堅く繰り上げることに対して能天気だギャンブル好きだ、と言う割には矛盾していると思う。

>>952さん、>>953さん
早速のお返事ありがとうございます。

やっぱり意味ないですかね。。
見積りでフラットだけだとやっぱり少し高く感じてしまって。
無理ではないんですがギリギリって感じです。

緩和させる為？に変動と組み合わせてみるとイケそうだ、と思ったところです。
まだローンはこれから決めるところなんでよく考えた方がいいですね。

ハイパーインフレ狙いと言う極端な世界を思い描いている固定って、
そんなにいないのでは？特にフラットＳを選ぶなら、今の変動よりは高いがそれでも低金利。繰り上げにも有効だしヘッジもきく。
別にギャンブル性ないわな。

>>955

フラットではギリギリとのことですが、10年間▲1%でのことでしょうか？
余計なおせっかいかもしれませんが、変動 or フラットを選択する以前に借入計画の見直しをされたほうが良いのではないでしょうか？
フラットでギリギリだから変動をミックスして緩和するというのは危険な気がします。
今後数年で急激に金利が上昇する可能性は低いとは思いますが、万が一にそなえて過去20年間の平均の4%程度の金利を織り込んだ返済計画を立てられたほうが良いかと思いコメントさせていただきました。

>>957さん

いえ、フラットの10年間▲1%の後の事が少し気になります・・。
年齢と共に給料が上がってくれればいいのですが。

>過去20年間の平均の4%程度の金利
4%ですか・・。それは考えてませんでした。
私は妻の立場なんですが
夫が１人でも返せる額がギリギリといった感じです。
私が頑張れば済む話ですが、夫１人でも平気なのが理想です。。

皆さん変動か固定のどっちかなんですね。
とても参考になりました。

>>958
今は変動のみかフラットのみのどちらかがほとんどだと思う。

>>957
フラットにしろ変動にしろギリギリになるようなローンは組まない方がいいですよ。
払いきれない場合は２馬力にするというなら、実際あなたが職を得て収入を安定させてから
買った方がいいと思います。
もしご主人一人の年収で返済したいなら、余裕のあるローン額に納めるべきだと思います。
こんな経済状況ですし、先も見えていません。
少しでも破たんする確率を下げておくべきだと思いますよ。

ハイパーインフレになると固定もヤバイっていう奴がいるが、
固定の意味分かってるのか？

ハイパーインフレになるとは思わないが、仮にインフレ（ハイパーでも）
になっても固定なら安全。しかも格安は返済を維持できる。

事情変更の原則

事情変更の原則（じじょうへんこうのげんそく）とは、契約締結時に前提とされた事情がその後変化し、元の契約どおりに履行させることが当事者間の公平に反する結果となる場合に、当事者は契約解除や契約内容の修正を請求しうるとする法原理をいう。

>ハイパーインフレになるとは思わないが、仮にインフレ（ハイパーでも）
>になっても固定なら安全。しかも格安は返済を維持できる。

ここは笑う所でOK？

>事情変更の原則

金利が上がると銀行はすでに貸している固定金利やっぱ止めたって？　
まじめに言ってのか？

それともおまえバカ？

請求できるだけじゃないの？承諾しなきゃいいじゃん。
契約って、重いんだよ。

ゆえにフラット35Sで決まり！

おまえの給料も格安になるから心配すんな。

>ゆえにフラット35Sで決まり！

いやハイパーインフレになったら政府系のフラットが真っ先にやられるでしょ。
一括返済か住宅取り上げられるんじゃないか？

まあまあ。
でも今年はフラット３５Ｓが一番安全策ですね。今年買うのにＳ適応されない物件の人が可哀想。

１９９８年ロシアのハイパーインフレの場合。

預金封鎖によって預金の引き出しができなくなりました。さらに銀行の貸金庫の財産までが没収されました。そして預金のホトンドがロシア国債を買っていたために、大手銀行は一気に倒産してしまいました。

状況が日本と似てるから同じじゃね？

まあまあ。
ハイパーインフレになっても固定にしておけば安心と信じ切っている事は有る意味幸せなのでは？

>No.969
ま～だ、ハイパーインフレだとまるで固定も危険みたいな口調だな？

もう論破されたんだから、ぐだぐだ言うなよ。

論破って>>961の事？

たぶんあなたと同意見の人はほとんどいないと思うよｗ

たぶん、あなたと同意見もいないね

みんな引いてるよ

ハイパーインフレが固定に影響するということを、小学生にでも解るよう、法的に説明して下さいね！

まあ、ハイパーインフレのような異常な状態の時の契約事項などは
実際に契約書みないと分からないからね。

分かりにくい表現だけど、そういう事態は固定も改定されますよ。

よく読んだほうがいいですよ。


あ、契約してないんだっけな。

ハイパーインフレになったら、例え固定金利が改定されなくても、収入や生活消費財の購入がままならなくなるんじゃないかな？
そんな状況を想定して、金利タイプの選択の議論をするのは、意味ないと思う。

ハイパーインフレになった場合（ただのインフレとは違うよ）
＝国債の信用低下により国債価値の暴落
銀行は預金のほとんどを国債の購入にあてて運用しているため、銀行は破綻します。
円の価値暴落のため、円紙幣は紙切れ同然になり物価が高騰（ここがハイパー）
にんじん１本が２００万円とかの世界。
年金・福祉・医療・教育など、税収で運営している制度は消滅します。
公務員の給料も支払われず、治安も悪化。凶悪犯罪が横行します。

こんな世の中で固定が安心と思っている方はたしかに幸せでしょうね。

しかし、日本でのハイパーインフレはあくまで極論です。
日本はアメリカ国債を大量保有していますし、中国も同じです。
日本の信用がなくなる日＝他国の国債の売却＝世界恐慌の始まりですから。
起きる確率はないとは言えないですが、低いでしょうね。

変動金利は原則、景気（平均給与や失業率）に追従。
日銀が誘導する水準に保たれる。

つまり、景気に収入が連動すれば、ギリギリでなければ変動でＯＫ。
景気浮揚時に収入増が期待できないなら、それなりの備えが必要。
備えとは、繰上資金だったり、生活レベル低下を覚悟したり、任意売却や法的整理を覚悟したり。
これは、変動を選択する上での最低条件。

固定は現在、底に近いと思われる水準。
金利を固定しておきたいなら、今は好時。

特に、フラット35Sの優遇は、国が公費で金利を負担してくれるので、お得感は大きい。
ただし、優遇後の変動と比べると、まだ金利差は小さくない。

ポイントは、いつ頃、どんな理由で、どれくらい、短プラが上がりそうか、ということ。
好景気以外で、日本経済が破綻しなければ、短プラの長期にわたる上昇はないと考えれば、変動でもＯＫ。
日本経済が破綻することなく、短プラの長期間上昇が起き得ると考えるなら、固定がいい。

デフレも考えた方がいい。
長く続けば、マネーの価値が上がる。
言い換えれば、残債の負担も大きくなる。
実質金利も上がるし、消費に占める住宅ローンの割合も大きくなる。
デフレスパイラルで収入減少のリスクもある。
残債は早く減らすコトが重要。

また、住宅の価値も下がるリスクが高い。
資産流動性リスクも考えると、残債を早く減らすコトが重要。

ネガ要因が多いけど、住宅は欲しいから、変動で契約。
そんな感じ。

>ネガ要因が多いけど、住宅は欲しいから、変動で契約。

ネガ要因を具体的に教えて下さい

大体書き尽くされてるけど…

固定を選択するということは、固定金利でいられるというオプションを購入することです。
銀行は固定金利で契約した分のいくらかは金利上昇時のリスクを減らすために金利スワップ等を
購入することによって変動に変えています。この購入対価が固定を選択した消費者におっかぶさるわけです。

ですので純粋な期待値からだけ考えると変動を選ぶことが有利と言えます。
あとはオプションの購入費用を保険料（安心料）と考えて納得できるかどうかですかね。
インフレになったら金利も上がりますが残債の価値もちっぽけになるわけですから、
その辺も勘案して固定がじゃあどの程度の金利上昇率なら有利と言えるのか、という判断を個人で
行っていかざるを得ないわけですが、その辺のさじ加減がよくわからないんでもう変動でいいや、
という判断もあるんではないかと思います。私はよくわからんかったんで完全に変動にしました。

今、ネガティブ要因が分からないような人は家を買わない方がいいな。
感じないくらい財力があるなら、勿論別だけど

誰かハイパーインフレ固定絶対安心説野郎のフォローしてやれよ

上でも書いてる人がいるが、
変動にするなら、繰り上げなど、金利変動リスクに対応出来る備えは最低限いるね。
それが出来なければ固定にしとく方がいい。
固定だと金額がギリギリになってキツいと言う人は、
最初からムリなローンを組もうとしていると言うこと。

ハイパーみたいな極論は、固定も変動もほとんどの人は考えていない。
それでは話が面白くならないと思う一部の人達が、極論をふっかけあって、このスレを荒れさせている。

元金均等で借りる人はあまりいないのかな？
仕組みがシンプルでいいかなと思い選んだのですが不安になってきた…

まだハイパーインフレで固定も危険と言ってる人がいるのですか。
固定も危険と言ってる方は仕組みを全く理解していないから変なことを言い出す。
固定は１００％安心。

理由は簡単です。ハイパーインフレ・高金利になっても銀行は全く損をしないから
固定の客と契約の見直しなんて１００％あり得ないのです。
例えばフラットなら証券化してすでにその証券を売ってしまっているのです、売った証券が
いくら値下がりしようが、値上がりしようが、銀行には全く関係ありません。　

サブプライムローンだって同様、この証券は暴落した。だけどこの商品を買って暴落したと
文句を言うバカな投資家はいません。　最も文句を言っても通用しません。

>金利スワップ等を購入することによって変動に変えています。この購入対価が固定を選択した
>消費者におっかぶさるわけです
金利スワップの手数料ってそんなに高いのかよ？
まして、銀行だから直接市場で取引するわけで手数料なんてないはずだ。
もっともらしい知ったかぶりしてるなよ。

ハイパーインフレになったらほとんどの邦銀は潰れると思うけど？
フラットは証券化してるかもしれないけど管理している住宅支援機構が機能しなくなるでしょ？
窓口である銀行は潰れ、支払先である住宅金融支援機構自体も機能不全になるような状況、っていうか、
公共機関が機能不全になってるのに安全とか？？？

銀行が損しないとか難しい事は判らないけどさぁ
ハイパーになったらお金が紙屑同然になるとゆーことでしょう？
つまりは借金も紙屑同然になるわけでしょう？
紙屑な借金に対して固定は安全とか言い張ったところで…

借金より、明日の食費の方が高くなってるかもよ〜

紙屑の安全性を自慢するのは良いけど、固定だからって、勤め先が潰れないわけじゃないんだしさ。ハイパーになったら変動も固定も借金の事なんて気にする前に…ねぇ

なので、借金のスレでのハイパー議論は話がずれてっちゃうよね。

>>988
>>981は普通にプロの方とお見受けしたが？

スワップ金利を知りたければBloombergを叩けば良い。QUICKやReuterでも分かるぞよ。

企業が社債を発行する時は『T+○％』と『L+○％』という時がある。
TはTreasuryすなわち国債、LはLibor（London InterBank Offered Rate）すなわちスワップ金利。

Lで発行された社債の年限と条件を確認すれば、スワップ金利が分かるでしょうよ。

一部の変動と固定が、延々極論ごっこやってる。もはや荒らしだな。

もういいよ、ハイパーは。

迷惑だな。ハイパーの固定と変動。

いやいや、変動にハイパーはいない。
固定のハイパー煽りに、笑いながらレスしてるだけ。

それもうざいのがわからんのかな

わざわざハイパーの固定が出てくるように煽るアホな変動。両方迷惑。

有意義な意見が出ないからこうなるんでしょ。
だいたい変動のリスクヘッジについては
方法が出尽くした感がある。

うざい、迷惑という意見があるのなら
なにか出してくれませんか？
結局その書き込みも無駄でしょ。

固定さんは皆さんハイパーインフレが来ると思ってるの？そしてそのような状況になっても固定にしとけば安心と思ってるの？

というより閉鎖でいいじゃないの？そろそろ1000だし。
俺は十分参考にさせてもらったし、これから勉強するなら前スレで十分。

>999
いつまでやってんの

変動と固定、双方アホ揃いになってきた。閉鎖決定！

楽しみがなくなるから永遠に続けて。

↑
アホ

↑
あんたがな いずれにせよ閉鎖

次スレ立ててよ。議題は何故ハイパーインフレが来ても固定は安心なのか？で宜しく。

変動金利は怖くない！！と唱え続けてその１６も終わりか。
まるで変動教ですな。経典は返済額軽減繰上か？

このスレもう終わりでいいだろ。
有意義な意見はもうでつくした。

残ったのは馬鹿ばっか。

過去に何度か、固定を選択した人、固定を検討している人に、金利変動以外のリスクについて、何か検討されたか質問しているのですが、レスがつかないんですよね。

例えば、デフレによる収入減少の方が、発生確率は高いと思うのですが。
まぁ、収入減を織り込んでも固定で余裕があるのであれば、リスクとはならないでしょうが。
でも、そういう方は、変動を選ぶメリットもあるはず。

固定を選択した方が、どんなリスクを想定して、どう考えたか、を教えていただけると、変動を検討している人にも、有意義な情報になるはずなんですが。

次スレ

変動金利は怖くない！！その１７

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/