シーンズ上本町ってどうですか？

https://ogud.co.jp/scenes/uehonmachi28/outline.html
物件概要｜【公式】（仮称）上本町プロジェクト
物件概要
全体概要
名称 （仮称）上本町プロジェクト
所在地 大阪府大阪市天王寺区上本町8丁目1番1（地番）
交通 近鉄難波線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩7分
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩8分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩9分
地目 宅地
私道負担 なし
地域・地区 商業地域・第2種中高層住居専用地域・準防火地域・防火地域
建ぺい率 94.04％（許容建ぺい率100％）
容積率 510.69％（許容容積率600％）
敷地面積 420.43㎡(建築確認表示面積)
建築面積 195.44㎡
建築延床面積 2,715.98㎡
建築確認番号 第H31確認建築 GBRC00080号（令和2年3月11日）
※建築確認番号は変更となる可能性が有ります。予めご了承ください。
構造及び階数 鉄筋コンクリート造・地上15階建
総戸数 28戸（他に管理事務室1戸）
間取り 3LDK
住居専有面積 69.50㎡～82.36㎡（防災備蓄倉庫面積含む）
※住居専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の面積より若干少なくなります。予めご了承ください。
バルコニー面積 5.07㎡～17.66㎡※階数により異なります。
サービスバルコニー面積 2.19㎡～8.12㎡※階数により異なります。
駐車場 13台（機械式 月額使用料：未定）
ミニバイク置場 2台（月額使用料：未定）
自転車置場 48台（平面式駐輪場3台・スライドラック式45台 月額使用料：未定）
分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分:住居専有面積持分割合による区分所有者全員の所有権の共有、建物専用部分:区分所有権
分譲後の管理形態 管理組合結成後、管理会社に委託
竣工予定時期 2022年1月上旬
入居予定時期 2022年2月下旬
事業主(売主） 大阪ガス都市開発株式会社
国土交通大臣（2）第8274号
（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046 大阪市中央区平野町4-1-2 大阪ガスビル北館8階 TEL：06-4707-6308
販売提携（代理） 株式会社ホームズ
大阪府知事（8）第30141号
（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒540-0037 大阪府大阪市中央区内平野町2丁目3-14ライオンズビル大手前6階 TEL：06-6943-1650
設計・監理 株式会社 D＆D建築設計事務所
施工 大木建設株式会社　大阪支店
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
備考 販売戸数/未定、販売価格/未定、販売開始時期/2020年7月下旬

［予告広告］
※販売住戸を一括して販売するか数期に分けて販売するかは確定しておりません。確定の情報は今後行う本広告にて明記いたします。
※本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込はできません。また、申込みの順位の確保につながる行為は一切お受けできません。

情報更新日｜2020年4月9日
次回情報更新日｜2020年4月23日

１５階建てで総戸数２８戸とはかなり小規模マンション。
低層階にしても良いくらいかなと思うくらい。
全戸３ＬＤＫのようですし、ファミリー向けマンションかなと思います。
１フロア１～２戸?
かなり細長い外観となりそうですが、耐震性とか凄く気になりますね。

校区は人気で、築浅マンションの数もそんなに多くはない地域となると、確実にファミリー向けでしょうね。
目先不動産市況悪化の中で、実需で購入を決める層を惹き付けられる価格設定になるかがポイントですか。

ここ、以前吉野旅館が有った所ですね。
知らない方がほとんどだと思いますが、大阪近辺の大学の音楽系サークル(オケや合唱)では、演奏会後にここに泊まって打ち上げやる事が多くて御用達で、有名だったそうです。
古かったとはいえ、取り壊された時はショックでした。
マンションになっちゃうのか…
時の流れを感じます。

>>吉野旅館が有った所
時代はどんどん変わってしまいますよね…

上本町というと駅前のホテルと近鉄と…のイメージでしたが、周辺はお寺も多い地域？
「五条の悠雅」で石畳のセピア色の写真が使われていました。寺本町二丁目の写真みたいです。歴史ある地域なんですか？
吉野旅館にしても古くから愛されている旅館のようですし、街並みもなごめる雰囲気なのかと思いました。

m2単価は100万くらいでしょうか？

＞5さん
お寺が多いのは、北側の真田山と、西側の生魂学区ですね。下寺も西側エリアです。
こちらの五条学区は、昔からの宅地で、歴史を感じるという風ではないですが、閑静なのは確かです。
ただし、大病院も多いエリアなのと、マンション予定地の近くには消防署があるので、サイレンはうるさい事がありますし、こちらのマンションの西側は上町筋なので、それなりに騒がしいでしょう。

上本町は学区の北側ですね。とはいえ、物凄く都会という感じでもないので、程好いなと思います。

個人的には、近くのスーパーもあまり大きくなく品揃えもあまりで、小児科も少なく混んでいるし、大きな公園には大通りを越えねば行けず、交通の便もいまいちなので、果たして子育て世帯に良いかと言われると、微妙なロケーションだと思います。
この学区に住むなら、上本町駅側か、ギリギリ桃谷駅側が便利かと思います。
正直、近隣住民の間では、五条小を避ける雰囲気も出ているので(マンモス過ぎる、中受とそうでない子で分かれる、PTAが活発で面倒)、そこまでよいか？と言うのが本音ですね。

先日現地を見ましたが、やはり狭い。
一戸あたりの面積は、戸数からして、そこまで大きくならないのではと思います。
北に建ったプレサンスも狭いですし、人気学区だから狭くても買われるだろうという目算なのかなと思いました。

売り主が大ガスということで気になるのが、洗濯機置き場にガス管が来るかどうか。
おそらくないと思うのですが、今大人気のガス乾燥機は、ガス管無いと使えないので、大抵の集合住宅では使えないんですよね。
こちらのマンション、南側に大きな建物があるため、ベランダは東西と北になると思われ、それですと洗濯物乾かすには、乾燥機ある方がよいので、ガス乾燥機付けれたらいいのにと思いますね。

周囲の住環境が分からず教えて頂きたいのですが、五条小学校近隣ではこことシエリアどちらがお勧めですか？価格も同じくらいでしょうか？

３ＬＤＫのみのマンションということはファミリー向けでしょうか。

まだ間取りや設備が公表されていないのですが

最寄り駅にも近いので高めの価格帯なるのかなと予想しています。

７月販売開始のようですが、詳しい情報はいつ頃オープンになるんでしょうね。

ガス乾燥機について触れていた方がおられましたが…あれ、いいですよね。マンションだと難しいんじゃないかなぁ。
ガス会社らしいことをマンションでするならば、
マンションタイプのエネファームを入れるとかそのあたりくらい。
まだ設備仕様について触れられていないですね。
これからの情報開示が楽しみです。

上本町駅も夕陽丘駅も両方使えていいですよね。
いつくらいからモデルルームみれるんだろう？

周りに幼稚園や学校が多くあり、ファミリー向けの印象を受けます。詳しい情報の公開が待ち遠しいですね。

やっぱり五条の校区は人気ありますよね。
近鉄よりは安かったらいいな。

周辺環境を拝見するとスーパーが何店舗があるのが良いですね。
アプロとハーベスというスーパーは規模的にはそれほど大きなスーパーではないのかしら？
家族世帯だと少し物足りなさそうだとしたら、日ごろ使うスーパーはライフあたりになるかな

小学校や中学校が近くにあるので子供がいる世帯には住みやすそうです。

買い物も不便がしない、学校も近いということで環境的に理想的です。

私の住む地域にはハーベスというスーパーがないので分かりませんが、アプロは日頃使います。大きなスーパーではありませんが、安いのでよくお世話になっています。

近くに住んで１年になりますが上本町はほんと住みやすい街ですよね。
上町筋は街並みもきれいなので、大阪ガスさんの物件いい立地だと思います。

立地から上町筋を通る車の音はどうでしょうか？日中は煩くても夜間は静かですか？

立地はとても良いと思います！
間取りが気になりますね。
また南側に高い建物が建ってるので低層階の日当たりもどうなのでしょう？その分価格は落ちるのかな？

立地が良いという情報は有用な情報です
街並みがきれいというのは関心がもたれるかたも多いでしょうし、街がきれいだと治安も良くなるという言いますから、
治安もよさそうです

他のレスでも出ていましたが、ガス乾燥機について。ガス乾燥機を設置するには工事が必要です。
大体１０－２０万くらいは工事にかかるそうです。
工事をすれば設置できるとは思いますが、少し高いですね

場所はとっても良いですね！上本町駅から直線で７～８分くらいでしょうか。
歩道も広く、信号もちゃんとしてるから上町筋通りとはいえ安全だと思います。
五条校区も魅力のひとつでしょう。
けど南側にビルが建ってるから11階くらいまでの日当たりが少し気になります。
ベランダは東側と南側に設置するようなイメージでしょうか。
間取図が楽しみです。

このあたりって、買い物などで行くことはよくありますが
奥に入ると意外とマンションなど多いんですね。

詳しいプランの掲載がまだですが、
全て３ＬＤＫのプランで専有面積が69.50㎡～82.36㎡と
プランの種類はいろいろあるようなので詳しい情報公開が楽しみです。

先日すぐそばを通りました。
その時気づいたのが、南側のうち、西側は上町通りに面したビルが建ってますが、東側はお寺になっていて、3階以上は南側は抜けてるっぽいです。
お寺なので、お墓とかも見えてしまうかもですが、もし窓が有れば日差しは期待できるなと思いました。
１つの階に２部屋の様ですが、東西での値段差に影響するかもしれませんね。

また今日そばを通ったので、写真撮ってみました。
分かりますでしょうか？

東側がコインパーキングって言うのも微妙ですね。将来の日当たりに大きく影響がでるかもです。

この吉野旅館の跡地ですよね？
東西に部屋を分けるとして、西側の部屋なら高層階でないと南の日当たりは厳しいかもです。
東側の部屋はお墓さえ気にならなければ低層階でも日当たり良好ですね！

風俗、ラブホテルからもここなら距離があってマシですね。

間取りに関する資料はまだ出ないのでしょうか？？？
ローレル北館とここで悩んでいます。。。

MR行かれた方おられますか？
価格どのくらいだったでしょうか。

全戸３ＬＤＫということは、ファミリー向けのマンションでしょうか。
駅に近く、３駅も利用できるのでアクセスはかなり良いと思います。
価格がどれくらいになるのか気になりますね。
ただ、かなり小規模マンションなので、修繕積立なども高めかもしれませんね。

三駅あるけど、どれも駅近とはちょっと言いにくく中途半端な距離かなと。。。
けど間取りは気になります。
駐車場はあるのでしょうか？

>>28 マンション検討中さん

違いとしては
①交通アクセス
他の方も書かれてますが、ここはちょっとどこの駅からも遠いので、上本町駅や谷九駅から近いという点では、ローレル北が良いのではと思います。

②学区
ファミリーでしたら、お子さんの学区も気になると思いますが、こちらは昔から人気の有る五条で、ローレルは生魂になります。
ただ、ここ数年、五条は人数爆増やお受験加熱の弊害で、流出が進んでおり、特に今年の小１の学年は、越境できる隣接学区の希望者が多かったとも聞きます(なお、中学は同じ)
あと、保育園もローレルの方が近隣に多いと思います。
幼稚園は私立はこちらはバス通園なら区外も選べますし、公立も比較的近くにあるので、差はないかと思います。

③スーパーなどの商業施設
①と連動しますが、上本町エリアの方がお店が多くて便利かと思います。

個人的にはローレルの方が有利な所が多いと感じますが、私が挙げた以外で、本物件のメリットを感じられる所も、家庭によって出てくると思いますので、ご参考まで。
ただし、4LDKが良ければローレル一択ですね。

>>32 通りがかりさん
ご丁寧に教えてくださってありがとうございました。
五条小の人気は聞いたことあるのですが、生魂小はどうなのでしょうか？
校舎は圧倒的に五条のほうが大きいので、児童数も相当違うのでしょうが…

>>33 マンション検討中さん
私もローレルとシーンズで悩み中です。天王寺区は学校が選択制みたいなので定員が大丈夫なら生魂も五条もどちらも選べるそうです。
生魂小はもともと校区内に商業も多いので人数が少ないと聞きました。ただ、そのぶん落ち着いているみたいです。

>>33 マンション検討中さん

元々の学区の広さや、住宅数の違いにより、五条の方が学校自体が広く、生魂はそこまでキャパがありません。
ただ、児童のケアの細やかさでは、生魂が区内では一番だそうで、今回のコロナ後の登校再開でも、一番混乱が起こらなかったのが生魂小だそうです。

なお、学区により、受け入れ人数が違い、人気の真田山と五条は、基本他の学区からの受け入れは出来ない状況です。上の学年に兄姉がいるなどの場合で、かつ学区内の新入生から、他の学区への編入や、国私立に行く為に進学しない子が出た場合に、入れるかもしれないが、若干名で、抽選です。
ですので、ローレルに住むと、ほぼほぼ五条への進学は出来ないと思った方がよいです(同じく人気学区の真田山もまず行けないです)

その他の区内の小学校だと、生魂だけ20名まで受け入れ、鶴橋エリアの味原は、元々各学年一クラスしかいないためか40名、他の学区は10名ずつ位だったと思いますが、隣接学区でなければ選べないので、例えば生魂学区から、五条を飛び越えた桃谷エリアの桃陽学区への越境は認められなかったかと思います。
越境の選択幅が広いのは、五条学区のシーンズですね。
地理的にも選べる学校が多いです。

現地学区の詳細を教えてくださってありがとうございました。
当方、天王寺区在住ではないので非常に参考になりました。
良い物件、良い環境、良い隣人と共に良い生活ができればと思っています。
ローレルとシーンズ、悩みます。。。
悩んでるうちに売れてしまう可能性が高いので、どこかで決断をしなければならないとは思っているのですが…

>>36 評判気になるさん
天王寺区は、正直教育の面ではどこも劣らないので、その他の利便性かなと思います。
シーンズは区役所が近いのは便利ですし、もしも時間があれば、近隣を歩いて雰囲気をつかまれるのが一番かと思います。

周辺の雰囲気はシーンズの方がいいかと思います。ローレルは駅近で便利ですが、子供いるなら、あまりオススメの雰囲気ではないような…。

>>38 通りがかりさん

周辺の雰囲気は大事だと思います。私もシーンズの方がすっきりしていてよいです。

ワイドスパンの間取りはいい感じですが、柱のくい込みが結構きつめですね。そこだけが残念でした。

82㎡　　各部屋の柱の食い込みで壁芯除くと実質74㎡の広さ感でしょうか。

モデルルームが82㎡でしたけど、廊下も短くて体感は広かったですよ！収納も多かったです。

>>42 匿名さん

82㎡の価格はいくらぐらいするのでしょうか？

82平米の方は柱のせいでデッドスペースがかなり多い印象でしたね。リビングが使いにくそうに思いました。

>>43 マンション掲示板さん

12階 8,500
08階 8,200
04階 7,700 (予定)

>>45 マンション掲示板さん
駅から近いとは決して言えない中、わりと強気な価格設定な気がします。
けど五条校区でもあるしきっと人気なんでしょうね…

ありがとうございます。

上本町駅も夕陽丘駅も両方使えるのがいいですね！

ローレル北館と悩んでいます。
ローレルは間取り図が出ました。
どちらが良いでしょうか？
ちなみにローレルはDタイプを検討しています。

>>49 通りがかりさん

LDKの使いやすさはローレル北館のDですかね。他の洋室はシーンズのほうが使いやすいですかね。
校区はシーンズの方がいいし。駅近なのはローレル。私もどっちかで迷ってます。設備はローレルがいいかなぁと思ってます。

>>50 マンション検討中さん
みなさんは、マンションの外観とかは、余り気にされないのでしょうか。

>>51 口コミ知りたいさん
外観よりは間取りや日照を優先すると思うのですが、私だけでしょうか？

>>51 口コミ知りたいさん
ちなみに外観はどちらがこのみですか？

間取り図がアップされてましたね！
ベランダは東かと思ったのですが、間取り図には南となってますね。
鉄筋がどの部屋にも影響してるのが少し残念に思いました。

方位間違っていますね。向きは東でした。柱のくいこみが残念ですね。

>>53 マンション検討中さん

こっちの方が断然いいというのではないですが、シーンズです。ローレルはあちらこちらで同じスタイルを見るので。外観が第一ではないのですが、帰ってきた時に、カッコいいマンションだなと思いたいですし?

東側のプランは、べランドワイドとありますが、低層から中層は、東側の現コインパーキングが、将来何が建つかによって影響大ですよね。恐らく大ガスさんも、マンション用地として買収の話には行ってるでしょうから。

東側の窓、細長い部屋、邪魔する柱、駅からの距離、いろんなこと考えさせられますね。。。

部屋細長いですかね？柱の食い込みは残念ですがベッドや本棚等を上手く置くしかないかなあ。
バルコニーは奥行きどの位になるんでしょうね。長さがあるのである程度奥行きがあるなら
洗濯物干場を拡張したりちょっとしたチェアを置くのも良いかもしれません。
コインパーキングがマンションに変わる流れってたくさんありますよね。ここもそうなるんでしょうか。

>>59 匿名さん
コインパーキングは小さいので、建てられるとしてもそこまで高層にはならないと思います。

>>59 匿名さん

60のコメント通りで、立てても3階程度かと思います。
それ以前にそもそも東側には4階立ての駐車場になるのでコインパーキングは懸念要素でないと思います。

>>61 マンション掲示板さん

東側に4階建ての駐車場ですか。益々ギュウギュウ詰めのマンションて感じですね。ローレルも周りの環境もひとつですし、適当な規模の物件でなかなかよい物件て難しいですね。

広さを求めると近隣ではシエリアは平面駐車場なので敷地広いです。駅はここより不便そうですが。

>>62 名無しさん

そうですね。
小規模で全体的バランスが取れている物件は中々出ないですね。
どうしても何かは決定的に欠けてしまいます。まぁ世の中に全て完璧な物件はないでしょうからある程度は妥協しないといけないですね。
そういう意味で少し前に出てた隣のブランズはバランスが良かったと感じます。

Bタイプ希望で見に行ってきましたが、柱の食い込みや間取りが使いにくそうで残念だと感じました。案外Aは手狭ですが、価格もお手頃でいいのかなと思い始めて今検討中です。

敷地狭いし囲まれ感強いですね

確かに、柱の出っ張りはきになります。
特にリビングとその横の部屋はすごくし柱が出ています。
同じ部屋の広さでも柱が出ている出ていないで随分変わってくるかと思います。
家具の配置など困りそうかもしれないなと思いました。

>>67 マンション検討中さん
とってもいらない特典です。
永久に権利をいただけるならまた話は別ですが。

>>67 マンション検討中さん
ADDress会員権限の2ヵ月間無償付与で、その後は月々４万円払うって高すぎでしょ。

そこに定住したいからマンションを買うのに、別に4万円払って全国住み放題って、なんか矛盾してません？？？

リモートで仕事をする時には自宅以外の場所で、ってことなんでしょうか？
夏休みが長く取れるなら別荘みたいに利用することも可能なら楽しそうですね。

これは旅行なのか別荘なのか、リモートの仕事場なのか…

インスタグラマ―などの自由業ならいいでしょうけど、企業勤めなら難しい気もしちゃいます。どうやって利用する人が多いんでしょう？

駅からは少し遠いけど五条校区を売りにしてるのなら、小さなお子様がいる家庭がターゲットでしょう。
そんな家庭を持っていてまでわざわざリモートワークしますか？
月々4万円なら年間48万円。
価値観は人それぞれですけど。。。

けど五条地区ですから、やはりそれなりに需要はあると思います。
Aタイプの間取りが気になりますね…

Aタイプよかったですよ。
Bと比べて柱の食い込みも少なく、デッドスペースがあまりないように思いました。

半分程はもう契約済とのこと
Aの方が価格的にも買いやすいからかな

ただAは下がり天井が気になる。三部屋のうち、主寝室は3割ほど、中央の部屋は縦に一本下がり天井があってここが実物を見てどう感じるか。

確かにリビング横の部屋の下り天井がきに気になります。狭い上に圧迫感があるかなと思います。

>>78 マンション検討中さん
敷地が狭いところに無理やり建てているのでどうしても無理がでますよね。

こちらの物件は今どんな感じなのでしょう？
往復タクシー費を出してくださるとのことなので一度行ってみようかとも思いましたが…

ADDress会員権限について調べてみたら、月額4万円。初めて知ったサービスです。
なかなかな額ですが、ニーズって高いのでしょうか。
シーンズ上本町購入者には、2ヵ月間無償付与の特典があるとのことですが
利用したいと思う人はけして多くないでしょう。
そんなサービスよりも、オプションなり何か他のサービスがあったほうが
購入検討者にとっては魅力に感じるでしょうね。

今日はスーツのおじさんが上本町の交差点で立て看板を持って宣伝していました。

この暑い中、微妙な日陰に縮こまるようにして、足を崩してしんどそうに立っている姿は哀愁を感じました。漫画喫茶の宣伝かと。

モデルルームがガラガラなんでしょうね。皆さんの力で男にしてやってください。

>>81 匿名さん
2ヶ月間無償ってねぇ…
ずっと無償ならまだしも、私も他のサービスのほうが絶対良いと思います。

>>82 マンション検討中さん
この物件は売れてないのでしょうか？
ここではそこそこ人気っぽい書き込みがわりと多い気がするのですが…

値付けが高い気がするけど、最近はこの辺りだと妥当ですか？

>>85 匿名さん
先日モデルルーム行ってきましたよ！！
価格は周りのモデルルームを見てたせいか、お手頃感を非常に感じました！今、前向きに家族と相談中です！！
モデルルームもお子様連れのご家族が沢山いらっしゃてて、早く住めないかと今から楽しみです！！

平米100万がお手頃ですか？？どういう点がお手頃だったのでしょうか？？

同じ平米数でもローレルよりは少し安かったと思います！

どこがお手ごろ価格なんや。比較的高めやと思うけど。

日当たりと交通量の多い大通り沿いがかなり気になる。

ローレルと違って五条小学校プレミアムがついてもほぼ同等の平米単価ならファミリー層にはお手軽ってことでしょうかね

>>91 匿名さん
五条プレミアムは薄れつつありますけどね。

五条プレミアムは永遠に不滅であります。

>>93 通りがかりさん
何事にも永遠はないですよ。
子供がいない家庭、子供が小学校を卒業した家庭、または全国的に見たら何のプレミアムでもなく、ただ高いだけです。

他の方が書いていた、ADDress会員権限について調べました。
全国住み放題サービスだそうです。こういったサービスを利用すればホテル代も節約できそうでいいですね。
ただ、月額4万円はそこまで安くない気もしちゃいますけど。
年間だと4万円×12＝48万円なわけですからいいホテルをその都度利用する方法もあります。お金持ちは月額4万円くらいは気にしない程度なんでしょうか。

子供がいらっしゃる家族も入居予定なんですね！

>>94 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。あえて五条を選ばない人も出ていています。

>>96 匿名さん
本当のお金持ちや仕事に場所を選ばない人なら、全国で生活できるぶん良いと思います。
けどそうじゃない人なら何のメリットもない。
旅行代金支払うほうが圧倒的に安い。
定住するためのマンション購入のオプションに使うには違うと思います。

いろんな意見がありますが、それも注目されている証拠ですね。
ただ価格が高めの設定なので
いいなと思っても購入までには至らずという人が多いのかもしれません。
駅から距離はありますが、このあたりってかなり坪単価が高いのかしら?

>>98

10年少し前までは、すぐ北側のタワーとか坪単価180万円でしたが

5年前には、坪単価230万円
3年前には、坪単価250万円
2年前には、坪単価280万円
現在は、280~300万円＋αですよね！？


　

場所が良いからきっと大人気マンションなんでしょうね。