ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

三菱地所さんはぼったくりはしないと信じています。
マンションは土地の仕入れ値で大きく変わります。
広大な生産緑地だったことを考えると低層レジデンスでも売りやすい価格に。
平均345と予想します。

マンション高騰の主要因は土地価格ではないのでちょっと的外れな気がします。
平均345は厳しいでしょう。最低345ならありえますね。

でも、少しずつアップデートされているエントリー者向け限定サイトの情報見る限り、汎用パークハウスとはクラスが明らかに違う…。昨日アップされたデザイン編の軽井沢の別荘地とか、「ココはお金持ち向けですよ！」って牽制されてる気が。

昨日の限定サイトの内容で相当なイメージアップになるでしょう。とはいえ坪350超えると購入者は限定されるでしょう。駅前のタワーも気になりますし。地下化した分は値引いてもらいたいものです。

>>84 マンション検討中さん
86戸と規模がさほど大きくないので、この界隈に思い入れのあるお金持ちだけで捌ける思ってるかも知れないですね。

>>81 legacyさん

マンションは土地の仕入れ値より販売時のマーケットで大きく変わります。
高値で仕入れたら、仕様を下げて、ユニットを絞り、売れる商品を作る。
安く仕入れたら(ほぼ無い)利益を増やす。そんな感じです。
ここ10年ずっと上がり続けているマーケットなので、この20年で最高値な市況であることは間違いないです。
これ以上上がるかもしれないし、てっぺんかもしれません。
@400充分ありえますが、普通のサラリーマンは買えないですね。。
所沢タワーで70平米9000万ですよ。

>>86 通りがかりさん
まあ、どう見てもここは「普通のサラリーマン」を購入対象にはしてないよね。下手に背伸びしたファミリー層とかに来られると高額所得者層が敬遠するかもしれないから値付けはしっかりしてくると思う。坪単価400万でも73m2程で9000万弱でしょ？平均だとそれくらい行きそう。

さぁどうなるでしょうね
楽しみです

>>86 通りがかりさん

駅5分のパークハウス所沢プレイスは坪単価230ですけど。。

>>89 マンション掲示板さん
デザインや敷配を比べてみなよ。マンションとしての性質も格も全然違う。顧客層も当然違うかと。

>>90 検討板ユーザーさん

そういうことじゃなくて、所沢タワーの価格を持ち出してたから。
所沢タワーとここも性質と格？が違うし、比較対象にならないかと。

駅8分、ほぼ埼玉で坪400？
なんか価格つりあげ隊が多いような気がする。

>>91 マンション掲示板さん
ああ、ごめん。
確かに所沢タワーを比較対象にするのも、よく分からんね。

何か勝手に名前が変わってしまった。
90検討版ユーザー＝93匿名です。

>>92 eマンションさん
まあ販売開始が11月ですから、それまで地所レジも事前ヒアリングでの感触を見てじっくり考えるんじゃないですか？

石神井公園最寄りの築浅分譲物件

ザ・パークハウス北2011年、駅10分、3階建24戸、中古中央値約280万／坪
ザ・パークハウス6丁目2012年、駅6分、5階建19戸（公園隣接）、中古中央値約320万／坪
プラウドタワー2012年、駅3分、25階建117戸、中古中央値約340万／坪
ルフォン2015年、駅7分、6階建35戸、中古中央値約320万／坪
ディアナコート2018年、駅３分、6階建33戸、中古中央値約360万／坪
ローレルコート2018年、駅9分、3階建40戸、売出時平均約300万／坪（もう少し下？）
ザ・グローベル2019年、駅5分、4階建21戸、中古売出中約345万／坪

とても評価が高いようですが、駅徒歩８分では資産価値として厳しいと思うのですが、石神井公園駅ならありなのでしょうかね？

96さんのリストでいうと、プラウドタワー（徒歩3分、築9年）とディアナコート（徒歩3分、築3年）の間の坪単価になるイメージでおります。
資産価値としては、それくらいが妥当ではないでしょうか。さすがに、ディアナコートの資産価値にはかなわないのではないかと想像しています。

>>98 練馬区民さん
96だけど、客観的な情報とは別に自分の勝手な想像を書くと、中古になってからの資産価値（平均）はプラウドタワーよりもやや下だと思ってる。でも、新築時の分譲価格（平均坪単価）は現在のプラウドタワー（築9年）の中古平均単価よりもやや上かもしれない、と想像してる。

>>92 eマンションさん
物理的な距離で言えば確かに近いですが、石神井公園をほぼ埼玉と言っている時点で時代遅れですね。

>>100 検討板ユーザーさん
駅周辺は特に埼玉チックでは？
所沢の方が東京チック。

>>101 eマンションさん

どうぞ、東京チックな所沢に住んで下さいませ。
練馬区はチックではなく東京なので

埼玉含め相場が上がっている中で、三菱がここにどれくらいの価値をつけるか楽しみですね

ちょっとタイプは違うけど、パークハウスはここと板橋のはハイグレードイメージで打ち出して来てるから、仕様面でもまだ開示されていない部分含めて気になります。

>>99 匿名さん
本物件が中古になってからの資産価値について同意見です。
新築としての価値では、徒歩3分＋築9年のプラウドタワー以上、徒歩3分＋築3年のディアナコート以下かなと考えています。

中村橋のプラウド契約しようと思ってたんですが、この掲示板みつけて、キャンセルしてしまいました。
石神井公園、中村橋よりいいですよね！
いくらぐらいなんでしょうか？
プラウドより、場所は絶対的にいいんですけど。

１０６です
全然わからず、教えてください。
1,000万？2,000万？高いんでしょうか。
億超えはさすがにムリで、プラウド中村橋をものすごく後悔してしまいます。。。

１０６です
連続ごめんなさい
全然わからないのて、みなさん教えてください。
1,000万？2,000万？高いんでしょうか。
億超えはさすがにムリで、プラウド中村橋をものすごく後悔してしまいます。。。

ここと、大山の大楠ノ杜、猿江恩賜公園レジデンスを比べてみると、地所レジさんの方針（の共通点と違い）が何となく見えてきて、興味深い。他の物件も素敵だけど、ここは「上鷺宮以上の近郊低層物件づくりに本気で挑む」っていう感じが伺えて、価格以上の何かを見せてくれる予感がしてる。多分買えないけど、注目してます。

自分も今プラウド中村橋マークスを検討中ですが、ここの価格が早く知りたいです

早くても8月くらいにならないと価格情報は出ないんじゃない？プラウド中村橋は販売済みの棟はほぼ完売のようだし、これから販売の棟を狙うならココは待てないよ。

>>109 匿名さん
ターゲットはエグゼクティブなシニア、パワーカップルあたりでしょうか？いずれにしろ少し落ち着いた金持ち層が対象ですかね…

>>109 匿名さん

価格を吊り上げて、ぼろ儲けする方針だと困りますね。適正価格で出して欲しい。

　案内開始から2週間で問い合わせ、エントリーが800件以上ありました。
とメールが届きました。
86戸ですから
反響は凄いようです。

今後のスケジュール届いてたけど、オンライン事前説明会が8月頃ってあるので、やはり予定価格もそれまでは出ないだろうね。

>>113 eマンションさん
立場の違いで結局は売れれば適正価格な訳で、安売りしたら担当部門はおろか、今のご時世では株主から糾弾されかねんからね。三菱は今のところ他社メジャーデベと比べると極端な高値付けてる物件無い印象だけど、ここのは価格には期待出来無さそう。

妥協すべき要素（欠点）の少ない物件のようですから、順当な値付けがされるでしょうね。

>>116 坪単価比較中さん

買い手がつくギリギリの水準で高い値付けをするようなら、節度がないね。
他の業界は、そういうことはしないよ。
Ｎ村の決算書みると、マンションの利益率が異常に上がってるよう。デベはある意味寡占に近いから、節度は持って欲しいね。

>>118 マンション検討中さん
他の業界と比べても仕方ない。高値過ぎて売れなければデベ側も困るワケだし、入念な事前リサーチに基づいて決めるんだろうね。検討者としては、極力早めにアプローチして想定予算とかを伝えて少しでも価格設定に反映されるように祈っておくしかないよね。

>>119 匿名さん
金儲けだけ？社会的責任とは何ぞや。
三方よし！勉強して欲しいわ。

>>120 マンション検討中さん
デベの生業である物件価格に社会的責任求めてどうすんの...。

高すぎれば誰も買わないし、売れるならそれが適正ということ。
自分の尺度で価格が適正な範囲内と思えるなら買えばいいし、リセール度外視で高くても良いモノを買うというのも1つの考え方。
私はリセール重視したいので、高すぎるなら諦めると思います。
個人的には平均坪400超えるのは厳しいかなと思います。多分そこまで行きませんが。

>>121 マンション比較中さん
サラリーマン？少し勉強したら。
CSRは「Corporate Social Responsibility」の頭文字で、正確には「企業の社会的責任」と訳される。企業が利益至上主義に傾倒せず、市民や投資家などのステークホルダー、そして社会全体に対しての責任を果たすべく、戦略を持ち自発的に行動を起こすことをいう。簡単にいうと、自社の利益ばかりを追い求めるのではなく社会をよくするために行動するということだ。

>>124 検討板ユーザーさん
それは価格って意味ではないのでは？

>>125 マンション検討中さん
一生懸命調べて言いたかったんだろうから、そっとしておいてやりなよ。

>>124 検討板ユーザーさん
ずいぶん漠然とした文章ですね。
想定される購入者に〈望まれるグレードのマンション〉を、それに〈相応しい価格〉で販売するのが、市場と株主に対する責任と考えます。

>>127 練馬区民さん
あなたは想定の客じゃねーってこった

売れたら適正価格だったということ。
買える人が買えば良い。マンションくらいで無理しない方が良いです。

>>128 検討者さん
蓋を開けてみたら、そうなるかもしれないですね…
予想している平均360万円を大きく超えてくるなるようなら、大人しく撤退します。

三井の関町南と似たようなプランニングですね。半地下テラス即完してたからそれ参考にしてるのかな。

>>131 マンション検討中さん
多少は意識したかもしれないけど、「ヴィラ」つながりだったらプレイスヴィラ喜多見（地所レジを含むJV）があるし、半地下テラス住戸のある低層マンションでは、何と言ってもグッドデザイン賞を受賞してる地所レジのザ・パークハウス上鷺宮があるわけで。

ここはこれまでの地所レジの半地下階アリ物件でたまに採用されてたHANARE(離れ)が無くなりましたね。面白いアイデアだったとは思ったけど、結局は荷物置き場以上には定着しなかったのかな？

半地下はやはり水害が怖いですね。今朝も妙正寺川が危険水位に達したとニュースでやってましたね。ハザードマップ見ると多少浸水エリアに掛かってるように見えるけど、北西側は低地なんですかね？

半地下の部分、排水機能や設備はしっかり確認しておいた方がいいですよね。
仮にハザードマップは問題なくても、想定外の豪雨が最近頻発しているので、処理できる量を大幅に超えた場合はどうなるか。

リスクを価格に反映してくれれば
半地下の購入も考えています。
日当たりまずまず、静か、広い！

>>136 legacyさん
物件名に「テラス」って付けてテラス付の半地下プランを推してるくらいなので、対策は万全にしてるでしょうね。仮に何かあった際の被害が半地下部分だけであっても物件全体のイメージが毀損されるでしょうから、これまでの同様の物件で培ったノウハウを活かしてくれるんじゃないでしょうか。

万が一、想定外の豪雨で半地下住居部分が浸水した場合（検討している方ごめんなさい）、復旧費用は管理費から出すのですか？それとも持ち主の個人負担になるのでしょうか？武蔵小杉の時は共用部分だったようですが、管理費から出したのかデベが負担したのか気になります。

>>138 通りがかりさん
そうした点に含め、8月の事前相談会で聞いておくと安心でしょうね。

　ザ・パークハウス武蔵野境南町
地下テラス南向き、71.62m2、6798万円
坪315万。
　駅距離は9分、対、8分。
　中央線、武蔵野市アドレス、対、石神井町アドレス、さらに低層別荘。
　ザ・パークハウス石神井公園テラス、
地下テラスの価格はいかに！？

>>140 legacyさん
あちらは一般ファミリー世帯向きコンセプトで施工も川口土木なので同列ではないかと。でもこれくらいの条件差でどうやって差別化して検討者を納得させる付加価値つけてくるかは興味深い。

>>140 legacyさん
ザ・パークハウス武蔵野境南町の公式HPで販売中の住戸表見てみたら、９割近く売れてるなかで、残ってるのはほとんどB1テラス付き住戸なんだね。１戸も売れてないようにも見える。むしろB1テラス付きはこれから販売なのかな？

>>142 匿名さん

テラス住戸自体の数が少ないので、売る側もそこまで力を入れてないのかもしれないですね。価格差もあまり付けなかったのでしょうね。そもそも6000万以上出すのに半地下というのも抵抗ありますし。
こっちも価格次第かと。それなりのインパクト出さないと売り切れないだろうから期待したいです。

さっきエントリー者に来てたメールで既にエントリー1000名突破ってありましたね。今回アップされたエントランス周りの設えや、ラウンジのLED暖炉とかホールの各種アートとか、共用部分そこまでしなくていいから程々の価格に抑えて頂けるとありがたいのですが。。。

>>129 マンション掲示板さん

高利貸しもそうか？

>>141 坪単価比較中さん

価格吊り上げ隊！

石神井公園より武蔵境の方が断然いいのでは？
中央線と西武池袋線では比較にならんよ。

>>147 マンション掲示板さん
その2エリアではたぶん検討者が被らないでしょうね。デベも地所レジのように大手だと各エリアでの開発時期とか上手く調整して来ますね。

この辺り随分地価が安いんですね。
大山町と比べてもかなり安いし、遠い。。
低層で高級感出してるけど、坪単価も低いのではないでしょうか？

>>149 マンション検討中さん
8月の相談会での概算価格発表を期待して待ちましょう！

>>125 マンション検討中さん

利益至上主義と値付けに関連性があるのでは？
どの業界でも社会貢献や社会的責任、持続可能性を掲げおり、不動産業界も同様かと。
「儲かればいい」的な貧しく、卑しい考え無いと思いますがね。
社会に交わっていないと理解できないのかな？

>>151 マンション検討中さん
適切な販売価格で提供することにより、関わる多くの事業者への適切な対価の提供、そして環境保全に必要なコストを踏まえた適切な価格での資材調達によりデベとしての社会的責任を果たす。(&この話の流れには関係しないけど、環境負荷及び周辺環境との調和を図る住宅仕様自体も)の方が自然だよね。CSRやSDGsに実際に関わったことあります？

>>151 マンション検討中さん
どんだけ前の話掘り返すのw
もうその話どうでもいいんだけど

>>149 マンション検討中さん

半地下テラスを下げて、その分を2階以上や南向きに乗せるのではないかな。高級感出して半地下テラスの割安感でスタートダッシュというのが、まさに練馬関町（三井）の販売手法でしたね。
ここの半地下テラスの価格が楽しみです。ウエストやイーストはそれなりに価格のインパクト出してくると思いますが。

エントリー者限定ページの「PLACE」が更新されてる！！

>>155 検討板ユーザーさん

「PLACE」見ました。軽井沢をイメージして開発って、、、やはりパークホームズ吉祥寺北グランヴィラと丸被りですね。とてもいいマンションになりそうで楽しみです。あとこのサイトのつくりというかデザインが秀逸過ぎますね。どこの会社がつくってるのだろう？

>>156 匿名さん
見ごたえあるサイトの作り込み的な感じですよね。まだ未公開要素もありそうですし、更新楽しみです。
価格が気になるところ・・・

>>157 検討板ユーザーさん

社内で誰もがいいと言う土地は珍しい。
今後こんな土地に出逢えるかと思うと、苦労をしても
絶対に欲しい土地でした

総戸数86邸を、多いととるか少ないととるか。第一種低層住居専用地域で約4,900㎡の規模感を考えると、僕は“86邸しかない”と考えますね。

だってさ。贅沢な作り方してるてこと？三菱気合い入れてきてるぽいし、8000万とか9000万くらい？詳細早く知りたい

>>158 検討板ユーザーさん

86戸の割にやたらCGパースつくってますよね。それだけお金掛けてつくり込んでるスペースがあるということなんでしょう。ウエスト・イーストの地下テラスが坪250万?という感じでどうでしょう？

>>159 匿名さん
坪250万はお花畑過ぎだろう。半地下でも最低350万くらいで、1階以上は400万からってとこじゃない？

>>160 匿名さん
それだとイーストの地下ECt:68.4m2(約21坪)で約7,350万円、同角部屋EG:80.07m2(約24坪)で約9,600万円だから、そんなもんだろうな～って気はする。最上階はもう少し乗っかるだろうから億ションだろうし。

>>160 匿名さん
おそらくそのくらいでしょうね

こちら、4棟で86戸というゆったりとした低層ですが、こういう場合にディスポーザーの設置って浄化槽共通に出来るものなのでしょうか？プラウド練馬中村橋マークスも5棟7階建186戸でしたがあったので大丈夫なのかな。

>>160 匿名さん

西武池袋線の8分で400とかありえんだろ？そんな価格で買う池沼いるのか？

>>164 マンション検討中さん
それは石神井公園エリアを知らない方の意見だろうね。今回のプロジェクトの総合デザインはSKM設計計画事務所(パークハウスだと渋谷南平台、自由が丘ディアナガーデンとかハイグレード物件)で、施工もピーエス三菱だから安売りする要素はゼロ。小出しにされてるホームページ情報見れば想定価格帯は読めると思うよ。

>>165 匿名さん
鉄壁の布陣的な感じなのでしょうか？
ホームページ更新されているんですか？エントリーしないと見れないようなものが多いとかでしょうか。

>>166 検討板ユーザーさん
仰る通りで「本気のザ・パークハウス」(グランシリーズ除く)の布陣パターンですね。ホームページは限定サイトは今のところコンセプト的な情報が多いので、ルームプランとか検討に最低限必要な情報であれば一般サイトで十分でしょうが、今後検討の可能性があればエントリーだけでもしておいた方が良いと思いますよおもいま。エントリー者数からして事前のオンライン面談も激戦になりそうですし。

>>164 マンション検討中さん
今の相場をご存知ない、と。

>>164 マンション検討中さん
石神井公園界隈は思っている以上に価値が高いです。

>>167 匿名さん

ありがとうございます
エントリーしてみます

ここまでサイトで高級感周知するって事は普通に建てても近隣需要だけでもサクッと売り切れるのをもっと広域に広げて価格帯上げますよって宣言ですよね…。落ち着いた良い場所ですので検討したいですが、坪単価500とかだとさすがに占有部分が余程特別でないと手は出せない。天上人のお住まい造りはもっと都心でやって欲しい…。

魚も野菜も穫れなくなれば売値は上がりますよね。
そうゆうことですよ。今やマンションは時価です。

8月まで出ない価格情報よりも、この立地に関する皆さんの評価を聞きたいですね。私は利便性では駅北口8分とイマイチですが、フラットな上、完全に住宅地で閑静なエリアなので静かに暮らしたい(でも気軽に街にも出られる)リタイア夫婦にはハマりそうな気がします。逆に小さい子どもが居るようなファミリー層には他の住民とアンマッチになりそう。

>>173 口コミ知りたいさん
確かに若干不便な場所ですが、徒歩数分にコンビニもドラッグストアもあり意外と日常生活には支障ないのかも。隣はそんぽの家ですから、子供達に相続して自分達はそんぽに…なんてストーリーも考えられます。
また現地から車に乗って大泉街道&富士街道に出ようにも、どちらも十字路が狭いので毎回煩わしさを覚える気がします。資産価値の目線ではなく、住居者の目線で意見書いてみました。

>>174 通りがかりさん
このグレードで駐車場設置率30%なのを見ると、173さんが書いてるような車で頻繁に出掛ける層よりも上の世代狙いの感じかと。買い物に駅の方に歩いても車通り少ない道を選べるし、プールのあるジムも北口側にあるしね。

>>165 匿名さん

設計会社やゼネコンで家買うわけじゃないでしょ。売主が本気とか石神井公園エリアとか言いたいことわからなくもないけど、西武池袋線で400超とか勘違いも甚だしいかと。その値段なら中央線の徒歩物件買えてしまうけど、何？値段釣り上げたいわけ？

>>177 マンション検討中さん
坪400万で買える中央線駅徒歩物件(具体的に例えばドコだろ？)が良いと思うならそちらを選べば良いお話。ここの掲示板のコメントで価格が決まる訳でもなし、十分な予算のある人向けの物件ってのは間違いないんじゃないかな。>>165 のコメントにそれなりの数の参考になるが付いてるのを見ても同様に考える人がいるわけだし。

>>177 マンション検討中さん
中央線徒歩圏で坪単価400では買えないよ。
（駅にもよるけど）
西武線なんちゃら言うけど、これまでの相場感は無視して値付けするだろう。

もはやバブルですね…煽りもすごい。
まあ、そんなこと気にしない層が買うんでしょうね。