プレミスト江坂ってどうですか？

https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/esaka119/gaiyo.html
物件概要｜プレミスト江坂｜分譲マンション｜ダイワハウス

本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込には一切応じられません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
販売開始予定時期：令和2年9月下旬
全体物件概要
物件名称 プレミスト江坂
物件の所在地 大阪府吹田市江坂町一丁目12-6、12-7（地番）
総戸数 119戸
総戸数追記 別途管理室１戸
販売戸数 未定
売主 大和ハウス工業株式会社
東急不動産株式会社
販売会社（取引態様） （売主）大和ハウス工業株式会社
（売主）東急不動産株式会社
交通 Osaka Metro御堂筋線「江坂」駅から徒歩6分
敷地面積 1,077.80m2
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上15階建
施工会社の名称又は商号 不二建設株式会社
一戸当たりの専有面積 37.67ｍ2～85.37ｍ2（トランクルーム面積　1.16ｍ2・1.17ｍ2を含む）
バルコニー面積 4.95ｍ2～14.38ｍ2
サービスバルコニー面積 1.50ｍ2～1.92ｍ2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 令和4年2月下旬予定
入居予定 令和4年3月下旬予定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯 未定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
土地の権利形態 所有権
管理費・維持費 管理費／月額 ： 未定
管理準備金／一括 ： 未定
修繕積立金／月額 ： 未定
修繕積立基金／一括 ： 未定
販売予定年月 令和2年9月下旬
間取り 1LDK～3LDK
用途地域 商業地域
国土法･届出等 届出不要
住宅金融支援機構 フラット35適合住宅
建築確認番号 第ERI-19049950号(令和2年1月31日)
今回情報更新日 令和2年3月20日
次回更新予定日 令和2年3月27日
物件についての問合せ先 プレミスト江坂　販売準備室　0120-832-119
問合せ先営業時間・定休日 10:00～18:00（土・日曜定休）
※予告広告をする時点において、すべての予定販売戸数を一括して販売するか又は数期に分けて販売するかは確定しておりません。当該予告広告以降に行う本広告において、販売戸数をお知らせいたします。なお販売戸数が未定のため専有面積およびバルコニー面積等は今後供給予定の全住戸についてのものです。

【売主】
東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3 心斎橋東急ビル10階 TEL.06-6243-0606
国土交通大臣免許(16)第45号
(一社)不動産協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
※本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込には一切応じられません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
大和ハウス工業株式会社DAIWA HOUSE INDUSTRY CO., Ltd.
本社
〒530-8241 大阪市北区梅田3丁目3-5
大和ハウス大阪ビル
TEL:06-6342-0980

建設業許可番号・国土交通大臣許可（特-27・28）第5279号
宅地建物取引業者免許番号・国土交通大臣(15)第245号
（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟

お問い合わせ
プレミスト江坂　販売準備室
0120-832-119
営業時間・定休日
10:00～18:00（土・日曜定休）

大阪府吹田市の分譲マンション
プレミスト江坂

個人的な感想。

1
思ったより駅から遠い。
御堂筋線でも地下鉄なんだし駅3分以内が良かった。

2
37.67平米の1LDKとか投資用賃貸マンションの住戸がある。
全戸60平米以上の家族実需型マンションにして欲しかった。
住戸配置図で各間取りが何戸ずつあるのか確認しないと行けないが50平米未満の賃貸住人とか購入者でも単身者が多い部屋がたくさんあるマンションは嫌だな。

3
このマンションの設計はコロナ不況前の計画だから今からでも遅くないので60～70平米台だけの都市型家族居住型へ計画変更した方がよくないか？
令和4年完成だから今からでも間に合う。
これからは大阪府下でも大阪市北区や中央区以外の中心部から離れた投資型マンションは売れなくなりそうだし。

最近ダイワは江坂で賃貸物件建てまくってるからなー。旨味に気づいてもうたんやろ。ただし、残念ながらコロナ不況で単身投資用なんて売れへんやろな。値下がり確実なうえに、江坂は賃貸競合多すぎて素人が勝負するところではない。

プレミスト豊中少路の惨敗状況はどう処理するのでしょうか？建てれば何でも売れる時期はとっくになくなり、設計から改めないと同じ失敗の繰り返しになります。また提携する販売代理会社の質も問題あるところがあります。ブランド力の落ちた今、江坂でも厳しいと思います。

確か11階以下（12階以下かも）の角部屋は40ヘーベーの小さい部屋です。貴重な角部屋を1ldkにするのは理解できません。
上の階はその小さな部屋が合わさって80ヘーベーくらいになります。
ファミリータイプは少ないと思いますよ。近くに住んでるので近隣住民に配布される案内資料みました。

>>6 通りがかりさん
まじかいなそれはあかん。デベからしたら1LDKが利益率ええしな。グランアッシュ江坂が似たような感じで完売したから模倣したんやろ。あれより高い値付けしてきたら、ここはクソ高値づかみ物件確定や。

現地案内図を見たら、駅からほどよい距離感で住みやすそうだと思いました。
間取りは1LDK～3LDK。1LDKだと単身でも住むことができるんでしょうか。7さんが言うように利益率がいい（＝たくさんの住戸を作ることで管理費を多くとれる）のかとも思います。

駅から6分、梅田駅まで11分。江坂駅はあまり知らないので近隣に住む人に聞きたいのですが、御堂筋線は何度も乗ったことがあるので便利そうだというのが第一印象。
大和ハウスはビジネスホテルもたくさん展開していますよね。
最近、泊まったのですがキレイで価格も安かったです。多角経営が人気なんでしょうか。

プレミスト自体、どちらかというと単身者向けの間取りが多いイメージのマンションなので、
まあ、そんなところかなぁ…という感じの構成です。
コンパクトな方が、売るにしても貸すにしても流動性がすごく高いらしいから
資産として持つのは悪くないとも言うけれど。
ただ他の方も書かれていましたが、
せっかくの角部屋が１LDKなのは少しもったいないですね。

>>9 匿名さん
>>プレミスト自体、どちらかというと単身者向けの間取りが多いイメージのマンションなので、

別の会社と勘違いしてない？
プレミストはだいたいファミリーマンション。
ひょっとしてワンルーム中心のプレサンスと勘違いしてる？
プレサンスは創業者の社長が2019年に逮捕されてたね。

プレミストはダイワハウスが作っているマンションですよね。
プレサンスはプレサンスコーポレーションのマンションでプレサンスロジェのシリーズがあります。
マンション名って似たようなものが多いので、間違えてしまうのは仕方ない気がします。
ややこしい・・・

私もマンションを探し始めた時、よくわかっていなくて混乱しました。

1LDK角部屋、確かにもったいないです。なぜ1LDKにしたんでしょうね。

「2020年3月6日～4月10日の期間、資料の発送に関して2020年4月下旬としておりましたが、2020年5月中旬に変更させていただきます。」
これ、コロナウイルス影響でしょうか。

全戸東向きなんでしょうか？
ここの間取りは売れそうですね。
ファミリータイプは売れ残りが
多いですし。

東向きは日当たりの面で多少人気が下がってしまいがちですが、
メリットとしては朝日が当たるということ。
夏場は涼しく過ごせるので初夏ならエアコンいらずで過ごせます。
デメリットは冬場が寒いこと、日照が悪いので洗濯物が乾きづらくなること。ですが
猛暑となる夏場は過ごしやすいので、デメリットだけではないですね。

私は東向きが好きですよ。
南向き住戸は寝室が北側にあります。
北側は日光が当たらないので
カビが生えやすく冷えます。
東向きは寝室が西にあるので
冬はあまり冷えません。

西向きは避けたいなと思いますが
東向きってそんなに悪いイメージはないです。
９月な販売開始なので、その頃に公開されるのかもしれませんが
まだ外観デザインや間取りがオープンになっていない状況。
もう少し情報がないと良いも悪いもイメージできないですね。

プレサンスは、プレミストと間違いやすいね。
もともと日経プレステージという会社で、これまた日経新聞とは無関係。
日商エステムも、日本商工会議所や日商岩井と無関係。
大和（ダイワ）地所も、ダイワハウス系の地所（不動産）と誤解されやすいけど無関係。
豊田商事もそうだし、うさんくさい会社ほど、大手のネームバリューにすがるね。

>>16 口コミ知りたいさん
客を口車にのせてなんぼの不動産叩き上げやからな。やることがまさに昔ながらの不動産屋

マンション自体の内容も大切ですけど、駅までのルートや道の状態も重要だと思っています。
あまり分かりづらいルートで駅からマンションってデメリットかなと。
誰か呼ぶときにも説明が大変だし。
ここはほぼ駅まで1直線で行けるのがいいですね。とても分かりやすい。
しかも大通り沿いではなく、すこし内側に入っている点もGOODです。

隣の賃貸に住んでました
街の雰囲気はとても良いところでした
一本大通りから入っているため東側の家は電車の音など聞こえず静かでした
ドアからホームまで８分ぐらいです

ここは向のマンションと被って来る点と
駐輪場の数が気になりますね　江坂では自転車は重要です

確かに街の雰囲気、周辺環境は良いほうだと思います。
ガチャガチャしていないのというのか、割と静かなほうでしょう。
駅からの距離を重視する人でも、徒歩6～7分であれば十分便利な立地です。
それでいて住みやすい環境となれば、かなり人気物件になるのでは?
価格はその分お高くなるかもしれませんが、価格のオープンが待ち遠しいですね。

坪単350万くらい？

東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

個人的には東向きは悪いイメージはないですし、最近のこの猛暑を考えると東向きは良いなと思います。
朝日も当たる主任リビングが明るい。
寒いのは冬だけですし午前中は日が当たるのは良いですよね。

希少立地なので人気が出ると思いますよ

>>22
>>東向きに関しては好みが分かれてくると思います。日照条件が悪くなってしまうので東向きの物件は避けて探す方も居るのでは。

家の向きって大切ですよね。
出来れば南向きにこだわりたいところですが、
望む立地や価格帯で、なかなか合うところがないものです。
ここは南向きでありませんが、立地などはすごく良いと思います。
日中は仕事出ていることが多い人は、案外向きはどうでもよいかもしれませんね。

まだ情報開示されてないのですが、ここの物件購入を真剣に考えてます。60㎡台の部屋だといくらくらいになるのでしょう。江坂エリアだとやはり4500万以上になりますかね？

ロケーションのページで、小さめのレストランが充実しているような気がしました。
喫茶店やパン屋さんも素敵！私みたいな女性で散策が好きなタイプだと、休みのたびに「今日はどこに行こう？」と楽しめていいかもしれないと感じます。
現地にまだ行ったことがないので、モデルルームに行くついでに見てきたいです。
スーパーもフレスコにダイエー、関西スーパーがあって値段もそこまで高くなさそう。環境もいいですし、居心地よさそうな街ですね。

>>25 マンション検討中さん
しそうですね。
66平米 坪240万 で4800万とか。

江坂で徒歩10分圏内で270万を切ることはないのでは？

江坂バク上げやな。昔は坪180程度をウロウロしてたのに。江坂の需要は転勤層に受けること。ただし、コロナで転勤者は確実にへるから、江坂の不動産は下がる。今は最高潮。これをどうみるかやな。

そんなに高額なんですね?
65平米4500万なら購入したいと思ってました。そんな甘くなかったかあ。まあまだ価格開示されてないので、淡い期待を抱いておきます！

65平米6500といったところでは

予想は65平米で5500万前後。昨年、近くのエステムが早期完売しましたしね。ここも気になります。

美味しい洋食屋さんやパン屋さん、チェーン店よりも個人店の方がおいしいですから
個人店が沢山あったほうがグルメは楽しめます
周辺はフランス料理やイタリアン、パン屋さんなどどちらかというとおしゃれな洋食屋さんが多い様に思いました。

こういったところは本当においしければ口コミで人気が広がりますね。

ここは解体費用もオンされるし、80平米6800万円からと予想。だめだこりゃ。江坂好きやけど、あと4年待った方がようさそうやな。若年投資家の強み。

場所が良いだけにやはり価格が気になります。65平米6500万円があり得るかと思うくらいに高騰してますよね。とてもじゃないけど届きませんが。

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
駅に近い立地ではありながら、周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが
このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。

約20年前、並びにあるGタワーを新築購入した経験から申し上げます。

・上階に住んでいましたが、新御堂筋の騒音が酷くて窓を閉めていても走行音が聞こえます。東側がリビングで西側が寝室の場合は要注意で、新御堂筋との間に1件ビルを挟んでいても容赦なく騒音は聞こえてきます。東側の夜間は窓を開けて寝ることができるレベルでしたが、西側は酷いです。購入される場合は西側の防音対策を確認するべきです。

・この辺りで投資として考えるならファミリーマンションが優位です。ワンルームマンションは多すぎて余っていますし、古くなればなるほど入居は減ります。Gタワーは5年ほどで売却しましたが、購入価格以上の値段が付きました。北側にあるガソリンスタンド（エネオス）の付近にあるファミリーマンションも中古で購入した友人が居ましたが、2016年に売却して購入価格以上の値段が付きました。投資とは言っても損はしないというレベルですが、住んだ期間だけでもお得感はあります。この先のコロナによる影響は分かりませんが、江坂1丁目付近のファミリーマンションは資産価値は落ちにくいです。

>>37 匿名さん
当時の価格は安かったからな。今は坪270くらいまで跳ね上がってるから、さすがにこれ以上の上乗せや維持は無理。加えてハザードマップドンピシャで説明義務化。そんな地域で、たった80平米の中古に7000万以上払わんやろね。

>>38 匿名さん

ハザードマップって洪水の事を言われてますでしょうか？
それが気になるならほぼ江坂全体になりますから、ここに書き込むまでもなく江坂は買わない方が良いのではと思います。
高台目指して千里ニュータウンや箕面方向に行くほど今度は活断層問題が出てくるので、ハザードマップまで気にし出したら北摂はなかなか選べないですね。
個人的には地滑りや活断層の真上ぐらいは外したいと思うぐらいで、この付近の戸建てに住んでいますが洪水のハザードマップは全く気にしてないです。
神崎川がありますし、土地が低いところにあるので仕方ない事で、その分平坦で過ごしやすく人気があるのも事実です。

数年後に建設される物件は、電気室が2階以上などの水害対策をしたものが中心になる。しかし、直近の物件はその対策どころか、土地や建材費の高騰以上の価格をつけるところが多く、資産性はほぼない。また、南海トラフは大阪市内がほぼ壊滅になるので、その話を持ち出すとキリがない。

>>38
まあそうですね。
ハザードだけでなく、断層も予測にある程度の幅がありまだまだ完全に分かってはいませんが、イエローハットあたりから北上してこの付近を取ってる可能性は十分ありますから。

>>41 マンション比較中さん

裏付けがハッキリしてない可能性まで言い出したらネガキャンしたいだけになりキリがない。

60平米5500万?ですって！
問い合わせしたら教えてくれた。

>>39 匿名さん
江坂で一戸建てにお住みながらこの物件を検討されているのでしょうか。
差し支えなければ理由を聞かせてもらえないでしょうか？
私はこの物件が気になっていますが値段が高いので少し離れた戸建ても検討中なので参考にさせていただければと思います。

地の利がないのでお聞きします。マンション周辺ではこれまで大雨による浸水の歴史はあるのですか？
過去に大きな被害があった、あるいは頻繁に水害があれば値付けはもう少し安くなるように思いますが、強気の価格設定ですよね。

>>44 マンション掲示板さん

マンションへの住み替えは検討してないですが、住んでいるエリアに建ち、しかも住んでたマンションの並びに建ってるので気になるだけです。

個人的な意見になりますが、、、
これから投資物件として江坂で新築を購入するのは値段的に魅力はないですが、そうではなく住まいとして購入を検討するのであればある意味1点物なので踏ん切りが必要だと思います。

ただファミリー物件として検討するなら、この物件は買わないと思います。
部屋のタイプから考えられるのは、ワンルーム住まいの方との混在しますし、売買契約の内容を存じませんがオフィス利用があるかも知れません、それに賃貸に出す方もいるかも知れません。
なぜ全戸ファミリータイプにしなかったのか、そこは疑問に思うところです。

>>45 匿名さん
近所に40年くらい住んでますが私の知る限りでは浸水被害はないと思います
付近の川は神崎川と糸田川ですが、どちらも氾濫したことはないような？
吹田のハザードマップでは江坂付近は真っ赤ですけどね笑

ちなみに阪神大震災と大阪北部地震ではどちらも震度5強程度だったと思います

現地の道を挟んで向かいあたりに人気のつけ麺屋さんがあっていつも並んでますね

マンションギャラリーは現地より少し駅寄りのローソン向かいに建設中のようです

価格はもう出ていますか？どれくらいでしょうか？

>>46 匿名さん
ご返信ありがとうございます。
広さについては、最近の駅近マンションはDINKSや高齢者向けの小部屋が結構な割合を占めるので、ある程度は仕方がないかなと思っています。ゴーストマンションになるよりはいいかと。。
不動産屋も小部屋の方が儲かるでしょうしね。
47でも書かれていますが、江坂の戸建ては浸水被害も気になるんですよね。近年は河川の氾濫が増えていますし。
江坂は交通の利便性は間違いないんですけどね。