ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

>大規模な商業施設に直結

地元だけど、全く魅力がない
暇な週末の時間つぶしにもならない
あまりにも魅力がなさ過ぎてどこから改善すればいいのかわからない
普段使いなら青葉台のほうが充実している

駅周辺のキラキラは華やかで良いのですが、22時以降はライティングは消えるみたいです。地元の人にとってグランベリーパークは買い物や遊びに行く魅力はないとすでにわかっているから、このマンションの価値としては営業時間内のキラキラのみメリットになるのかしら？タワマンの魅力としての夜景も周辺の立地から見てもショボいのかなとダンナと話しています。

地元だけどとても便利ですけどね
普段からグランベリーパークで買い物してます
まぁある程度収入がある人には良いところだと思いますよ

>939

バルコニーは２mまで容積率不算入なので、バルコニーを狭くして居室を広げるってのはできない。

>>951 周辺住民さん
であればこのマンションの検討をやめて他を探せばよいかとおもいます。
(別にこのマンションを買ってもらうために説得したいわけではありませんので)
現状のグランベリーパークに魅力を見出してランニングコストなども含めた価格に納得した人が買うのではないでしょうか?と言っているだけです。

私はクランベリーパークは便利だと思いますが、価格に見合わないと感じるのでほぼ撤退です。
管理・修繕費は必要なコストなのである程度仕方ないと思いますが、定借とは思えない本体価格、地代やトランクルームの設定はもう少しなんとかならなかったのかなと残念に思ってます。
(まあこんなところで色々言っていても価格が変わるわけもなく、お金持ちが上層階からどんどん買っていくんだと思いますが)

最上階は置いておいて、33階とかの倍率どのくらいだろう？抽選やだなー

この物件が赤坂や六本木ならともかく、南町田だからなあ。全くの外野だが、販売開始が楽しみ。勉強させていただきます。

そうなんですよね。
定借の物件を色々調査してみているのですが、
神宮前にあるパークコートでも定借だと中古でこの値段かーと思うと
(いくら東急ファンのお金持ちが多いと言われても)南町田の定借に手を出す勇気がでません...
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_98274254/

仮に6500万円(＠300万円)の部屋を自己資金1500万円出して5000万円を金利1％35年の借り入れと想定しましょう。月々の支払はローンが14万円、込み込み19万円。
20年後に売却するとして残債は2370万円。一方、マンションの価値は＠180万まで下がっているとして3900万円。ちょうど自己資金分1500万円ぐらい残る計算ですね。そうすると、ちょうど月々19万円で賃借していたのと経済的にはトントンぐらいです。
だったら、ここの6500万円の部屋が月々19万円で賃借できるのであれば買う必要は無いとも言えます。ただ、賃貸はもう少し高く（22～3万円）出てくるような気はします。
あと20年後の坪単価も＠180よりはもう少し高いような気がします。そうすると多少利益が出ますね。いずれにしても儲けることは難しくてもそこまで大きく棄損することも無さそうです。結局、経済的には買うべきかどうか迷う微妙なライン。
あとは人生プランとか満足度の評価とかで人それぞれという所でしょうか。賃借で様子見もありかと。「買わずに儲け損なった」となることもなさそうです、投資家が鵜の目鷹の目で割安部屋をあさるようなマンションでも無いので。
じっくり構えて余裕をもって考えればいいんじゃないでしょうか。

＞月々の支払はローンが14万円、込み込み19万円。

70平米の地代込みランニングコストは6万円では？
これに固定資産税は軽減措置が外れたら月１万は確実だろうから
込み込みは21万くらいかと。

>>961 匿名さん
よくわかって無い方が投稿されてるね！
固定資産税って……
ここは定借なんだよね～
理解した上でコメントお願いします。

>>962 マンション掲示板さん

マンションの固定資産税は建物分が多くを占める。基本の基。
知ったかぶり恥ずかしいよ。

>>962 マンション掲示板さん
うーん、これは恥ずかしい。笑
不要な煽りをきたにも関わらず自身が無知だったのを晒してしまうとは…！

一般的なタワーマンションの固定資産税は建物9:土地1。(定借なので土地分免除)
タワーマンションのメリットは土地の面積が少なくて済むことで、ここも戸数を考えると地代は3000円でもいいはず。
東急はお金にがめついので、そこを1万円超にする事でガッツリ稼いでる。
居住者は建物分の固定資産税と地代のダブルパンチ。
要は、東急にぼったくられても気にしない人向け、ランニングコストがいくらでも気にしない人向けって事です。

ここが大コケしたら、東急が大量に賃貸に出すだろうから、憧れている人はそれを借りれば、みんなハッピーでは？

>>966 マンション検討中さん
この掲示板ではみんなけちょんけちょんに言ってるけど、実際大コケはないと思う

分譲販売価格の見直しになるといいな。

見直しなんてあるの？あれば考え直すのだけれど。撤退～。

>>962
>理解した上でコメントお願いします。

これ以上間抜けなコメントってある？
マンション買ったことないのもばれちゃいましたね。

>>959 買い替え検討中さん
パークコート神宮前が2LDK 68㎡で7980万円なら安いと思い物件概要を見ましたが築13年で一般定期借地権の残存期間が39年とかなり短いのが気になりました。
その点をどう考えるかで、このパークコート神宮前の評価も変わってくるように思いました。

>>971 周辺住民さん
しかも「保証金：354万1600円、緑地維持管理費：6150円／月、解体積立金：2130円／月、地代：8万1210円／月」

>>972 匿名さん

いや、それでもこの立地、ブランド、建物を考えると所有権なら1億5千万は下らないと思う。それが半額になってるんだから定借の資産性には疑問を抱かざるを得ない。

グランベリーパークの各店舗は、そこそこ儲かっているのだろうか？

今は新しく華やかですが、前身のグランベリーモールのように、これから数年後にテナントの入れ替わりや閉店が目に浮かびます。東急お膝元のグランベリパークなら採算なくてもお店の経営維持は細々と可能なのではないかなと思います。とあくまで私の予想です。

東西線門前仲町徒歩3分の定借板マンのヴェレーナグランが中層階で坪400万円、最上階角で坪520万円～の模様で、マンクラの人たちからは価格が抑えめでさくっと売れるだろうとして高い評価が出されている。ここと比較するのは難しいが、ここは駅＋商業地直結で公園隣接のタワマンという点ではヴェレーナグランよりも優れていて、それが坪単価が100万円以上安いとなればここも満更でもないのかもしれない。

>>976 匿名さん

門仲は圧倒的に都会じゃないですか。大手町まで5分の繁華街ですよ？
比較するに事欠いて。。

駅ならどこでも良いってものではないからねえ・・・
東京中心部から5分圏内と1時間圏内を同一視することは常識的にもあり得ないかと
東京から南町田って、東京から東側に行けば成田より遠いでしょ
成田より田舎の駅直結マンションって欲しいと思える？

門前仲町は都心には近いが下町感強く田園都市線沿線とはカラーが違いすぎて、田都沿線住民はあまり魅力を感じない。逆に門前仲町を選ぶような人は都心に近いことに魅力を感じている人たちなので世田谷を含む田都沿線のような雰囲気に魅力を感じない。
大手町に近いだけで人気があるというのも画一的でステレオタイプの考え方だと思う。

>>978 買い替え検討中さん
別にオフィスでもない限り東京って行かないからなぁ…渋谷とか新宿の方がよく行く。そしてそこから成田はクソ遠い

近々モデルルーム見学してきます。現在住んでいる場所から目と鼻の先の距離なので、資産と折り合いながら検討しています。コミュニティの意見がとても参考になってます。主人は川崎市中原区のタワマン一択なのですが、南町田が家からとても近いのと間取りの広さで私が気になり主人に相談しました。主人は販売価格予想とランニングコストの割高感を問題視していますし、許せる範囲の設備内装なのか自分の目で確かめると言っています。オリンピック後のマンション価格下落を見越して購入検討の計画をしていましたが的を外してしまい、少し時期を見直すような話し合いにもなっていますが、先ずは気軽に遊びに行ってきます。また報告するのかしないのか？私なりに気がついたことがあれば報告するかもしれません。

>>973 マンション検討中さん
そうなんですよね。「田都周辺はとんでもないお金持ちがいるから資産価値としては問題ない」と言われても、更にとんでもないお金持ちが集まるド都心の立地でも定借だとこの値段か...と

>>981
武蔵小杉とかでしょうか?
資産価値を少しでも考えるという前提だと、予算的に問題なく武蔵小杉が嫌いでなければ私も武蔵小杉一択だと思います。

買い替え検討中さんへ
ありがとうございます。南町田と小杉の間取りを比較してしまい、つい主人に相談してしまいました。ここ2～3年私が待ちくたびれたのもあったので（苦笑）。主人は定借のことも担当者さんの考えをきちんと聞きとりするとのこと。説明に浅さを感じるようなら撤退し小杉一択に戻るとのことでした。担当者さんとの相性かな？すみません、ダラダラと。モデルルームでする話しでしたね。グランベリーパーク内のスヌーピーの大きなオブジェ見て、公園を通って散歩がてら帰ってきますね。

若い人は小杉にしておいた方が無難。市場が確立していて流動性が高いから。
ここも住めば楽しいでしょうが、仕事場が変わったりしたときに色々困るでしょうし経済的に得もないですから。

ムサコと競合する？
ここは坪単価300万弱に対してムサコは400万と違いが大きい。
ここは郊外＆定借＆低仕様（外廊下等）と小杉のタワマンとは内容も違いすぎるので
比較するのは困難だが、小杉に手が届くのにここを検討する人はほぼ皆無では？

買い替え検討中さんへ
小杉にはなかなか良いご縁に恵まれないまま半年経ってしまいました。理由は主人の条件が狭すぎるためではないかなと考えています。私も小杉には何度も内見の同行しましたので、素敵なお部屋等はこんな感じなんだなというのは、素人ですがわかると思っています。低仕様というのがどんなものか、主人の厳しい顔を見れば察しがつきますし、はっきりと指摘してものを言う人なので担当者さんがタジタジになるのが目に浮かびます。来店の際にはお世話になります。

言い換えるとダンナを「う～ん。なるほど」と納得させ唸らせるようなプレゼンのできる営業の方とお話しできたら良いなと思います。期待しています。私は隣でニコニコしながら座って聞いています。

手の込んだ営業の書き込みのような気がしてきたｗ

マンション選びには厳しい主人も納得の南町田本当にお勧めですよ～
って書き込みがあったら笑える

>>988 匿名さん

だったらなかなかの腕前。
奥さんじゃなくて本人という可能性も(笑)

我が家はここを検討に入れていましたが、住宅ローン払い終わっても年10万近いランニングコストが残り、それを子供達に背負わせると思うと申し訳が立たないです。
都心ならともかく、南町田であれば、10万あればそこそこの賃貸マンションを借りられます。
駅直結でも、職場まで往復2時間。家族との時間が減るのももったいなく感じますし、高い金を払ってまでここに住む価値はあるのかなと思ってきました。
検討のために何回か家族とグランベリーパークに訪れたんですが、「家族がグランベリーパークに飽きてしまった」事が一番まずいです。
初回こそ「おおーっ」って感じだったんですけどね。
アウトレットモールに何回も来るにつれ、「もういいよ」という空気に…
近隣の駅の安い物件を買って、たまに来るぐらいがちょうどいいんでしょうね。
ドレッセ中央林間買っておけば良かったー！(泣)
まあなんだか、ファミリー向けって感じがしないですよね。
我が家は買う気マンマンでしたが、撤退気味です。

今日、訪問した際に、着床階制限無しとの説明だったのですか、本当でしょうか？
タワマンで着床階制限無しなんて、セキュリティ緩すぎなんですが。。。

>>991 検討板ユーザーさん

わざとらしいですよ。都心高級物件でない限り別に普通です。
プライベート性重視か棟内交流利便重視かというだけのこと。こんな郊外物件で着床制限なんかしたらママさん同士で面倒くさいと大ヒンシュク必死です。

>>990 匿名さん

よく聞く賃貸との比較論ですが、その町田で借りられる10万円のそこそこの物件って、ここで月々10万円払うのと同じ効用なんですか？同等のアメニティなんですか？ってことです。
そこで価値を見いだせないのであればやめておかれた方がよろしいかと思います。

>>993 マンション検討中さん
なるほど、住宅ローンを払い終わっても月10万払い続ける価値がこのマンションにあるってことなんですね。
その価値というのをぜひ教えていただきたいです。
それを基にまた家族で話し合ってみたいと思います。

>>992 マンション検討中さん
プライベート云々じゃなく、セキュリティの話しをしてるんだけど？
都心高級物件でなくても普通やろ。。。
部外者侵入し放題やん！

>>994 匿名さん

自分で判断することです。
他人に説明しろなどと、その時点で検討している振りをしたただのネガであることがバレてしまってますよ。

タワマンってセキュリティ命です。わが家は貴金属やお金よりも大切なデータの保管管理があり、敢えて戸建てを検討外にしています。モデルルーム見学は申し込みましたが、なんだか本当にここ大丈夫なのかな？って不安になってきちゃったし。

>>996 マンション検討中さん
あらら…教えて欲しかっただけなのに、気分を害したようですみません。
同じ検討者として、このランニングコストの高さにどう折り合いをつけたのか気になっただけです。
別にネガを書きたいわけではありません。どうしても納得が行かず…

…本当に同じ検討者の方ですよね？
間違ってたらすみません。

モデルルーム見学に行った白金ザスカイもPTKもBTTも着床制限などなかったと記憶している。最近のタワマンで着床制限があるような物件を教えてほしい。

>>998 匿名さん

最終トータルコスト的にはこのマンションは儲かりません。あとは立地、仕様、サービスを含めた満足度やその対価に対する価値観次第。理屈じゃないでしょ？
老後、月10万で住めるなら安い！と思えますか？（所有権物件でも30年もすれば7万以上にはなってしまいます。）
あと、所有権物件と見立てた場合との差額は当初数百万円以上はあるので、それを手許に残してどう生かすか？というかそれぐらいの余裕をもって買わないとね。