ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

とはいえ、この修繕積立金の爆上げの設定は相当まずいとは思いますね。
ほぼまとまらないですよ。管理費も高いことも相まって、そんなにお金無いと言う人がいっぱい出てきて…。

この金額でないと本当に修繕が成立しないのであれば、せめて売主の責任で段階的な引き上げを規約にちゃんと組み込むべきで、それもせずに、将来の理事会に丸投げするのはちょっとひどいと思う。

それで、まとまらなければ、一時金方式にするかと言って先延ばしするしかないけれど、いざ一時金払いましょうとなったときに、実際に滞納が続出したりして、それにまた理事会が、最悪裁判までの対応をしなといけない未来が見えてしまうし。

それを考えると、問題が表面化しにくい10年以内位で売り逃げして、、、という事になるけど、定借でそれもきついとなると、あまりに難易度の高い物件に思えます。

あ、もちろん、823さんのおっしゃるように、定額式にするのが理想ですね。段階的引き上げは（引き上げの幅にもよるが）滞納リスクそのものをを上げますので…。

>>820 匿名さん

買う人はすべて分かった上で買うのだから何の問題もないですよ。自分が買えないからって情弱とか・・・
今は、売主が購入者を選別する時代です。つべこべ言うやつには売ってやらない、一生安普請の戸建から天空を見上げてろってことです。

>825
>827

長期修繕計画は重要事項説明として説明されて契約者は確認したという判子を押す。ただ、重要事項説明って契約の直前で長期修繕計画だけでなく内容は多い。

重要事項説明は契約の直前ではなく登録前にやってじっくり内容を考えたうえで契約ってのが望ましんだけどそれやってるケースってレア。

ちなみに長期修繕後は管理組合で実施、内容の見直しも行う。入居後に管理組合総会で定額積立に移行してるところもある。

最初の大規模修繕が12年目ってのも実は問題。手抜き工事が大規模修繕工事前の建物診断で発覚したって事例も過去にはあるんだけど、そのタイミングだと瑕疵担保責任期間は過ぎていて法的には売主に責任を追及するのは難しい。

>824

南町田で高級路線ってのが読み違いだったんじゃない。田都ブランドが通じるのは青葉台までか。

>>828 匿名さん
もちろん理事会次第なわけですけど、こんなに上げないといけないほど、初期の設定が低くなっているのだとすれば（売主の計算上そうなのだと思いますけど）金額が上がりすぎてしまって、定額制への移行はおそらく無理でしょうね。

ならせめて、後々住民が揉めないためにも、段階的な値上げを当初からちゃんと管理規約に入れておくのが売主の誠意だと思いますが。

「後は皆さんの話し合いで決めて下されば」というのは一見もっともらしい説明ではありますが（ここまで爆上げする前提で当初金額を下げるのであれば）、そんな無理なことを後々の理事会に押し付けるのではなく、当初から規約に入れておいて、それを住民側で見直す必要があるなら後から見直せばよい話なわけで。

>>829 匿名さん
10年経過する前に（立候補できるのであれば）理事会に入って、建物調査を入れるしかないですよね。
10年アフターとかを意識している住民は少数なので、何も言わないとそのままになってしまう。

今日のマンションマニアのツイッターで、この物件の寸評が乗っていた。
マンションマニア曰く、コスパの良さを求めて狙うマンションではなく街づくりも併せて買うマンションで、住んだらめちゃくちゃ楽しいマンション。
田園都市線沿線のお金持ちの東急ファンが黙っていないマンションで、営業しなくても自然と売れていく系のマンションとのこと。

>管理規約に入れて

管理規約はマンションの憲法なので変更は総会の特別決議になって容易ではない。長期修繕計画は、段階的値上げにせよ定額積立にせよ定期的にその時々の建物や物価などの状況を判断して、見直すことが国土交通省のガイドラインで推奨されている。管理規約に入れちゃうと別の問題が起きる。

段階的値上げの問題は計画がそうであっても実施するときに管理組合での(通常）決議が必要で、最悪値上げできずに積み立て不足で修繕できない。

＞10年アフターとかを意識している住民は少数

そういう状況なので早めにお金をかけて建物診断を実施しようなんて言い出しても簡単には通らないでしょ。そして10年後に問題が見つかって慌てるってのがおち。

富裕層向けだと聞いてびっくりしました
定借なのに富裕層がメインターゲットとはまったく考えもしなかったです
庶民はハザコク…？

勝手なイメージですが相模大野の伊勢丹跡地のプラウドなんかが富裕層向けという感じですね

>>836 口コミ知りたいさん

つくし野やすずかけ台あたりの広い戸建を売って駅近に住み替えるシニアのイメージでは？資産価値云々を気にせず残りの人生を楽しく過ごしたいという。
だからこれから資産を形成していく都心通勤前提の人達とは考え方が少し違うんですよ。
そういう需要だけでもかなり売れるという狙いなんでしょう。

シニアも健康のうちはいいけど介護とかで売却ってなったら定借はリスクを伴う。マンションの資産価値を気に銭司を実現するには別に資産を持ってないとできない。さて、そういった客をどれだけ集客できるか。

内装はいくらでもお金は掛けられると思いますが、結局外廊下なのを富裕層は許容出来るんですかね？

>>838 マンション検討中さん
>>839 匿名さん

都心のマンション（ファミリータイプ4件）の賃料で食っているシニアです。
確かにこのマンションの資産性はさほど気になりませんでしたが、この掲示板で語られている管理費・修繕積立金・地代など（多分イッツコムの使用料金も法外なのでしょう）を考えると興味が失せます。
駅直、大型SCの賑わい、公園、丹沢越しの富士山の眺望、などが気に入っていましたが、検討を中止しました。

>>836 口コミ知りたいさん

定借は庶民向けなの？プラウド南麻布、パークコート渋谷ザタワーもそうなのか。中古でも、ほとんどが億超えだけど。

ここの営業が一所懸命に聖蹟の事ディスってて萎えた。向こうの掲示板にも行って荒らしてるみたい。お里が知れます。

>>843 匿名さん

営業ってなんでわかるの？

>844

自分たちがやってるから他でもって思ってるからじゃない。

>831

定額制に移行するときに上がるから難しい。武蔵小杉の某タワマンが移行して、定額だから将来も安心って中古の販売で宣伝してたけど、冠水騒ぎ。リスクはいろいろある。

>836

ハザコクって羽沢横国大のことか。あっちも高いみたいだね。

テレビでやってたけど北朝鮮では高層マンション富裕層は敬遠だって。エレベーターが動かなくて階段で登るからといってるけど、日本も電力供給危ういからどうなることやら。

>>844 匿名さん
モデルルームで言ってたよ。普通に。

>849

違法行為を公言ですか。ほんとかな。

>>849 匿名さん

東建の営業が東急の営業に荒らされたって？
アホらし。

富裕層向けのコスパ度外視タワーであることが判明した以上は、客層じゃない検討者は他所に行くのでは。
東急様が定借とはいえ、普通は絶対住めない場所にタワーを立ててくださったのだから、その価値をプライスレスに感じないとダメでしょう。
駅遠でもコスパ重視の人はパークビレッジに行けばいいし、東急じゃなくてもいいって人は羽沢・聖蹟・海老名・幕張、ご自由にどうぞってスタンスなんじゃないですか。
ふるい落としにかかっているように見えます。

入居したら東急グループ一丸となって、70年間、絞りカスになってもお金を搾り取るわけですから、東急に搾り取れたい、これは東急と共に美しい時代へ歩むためのお布施だ、と思えるかどうかでしょう。

>>852 匿名さん

？普通に立地優先で選ばれる物件。被害妄想？

>>852 さん

購入検討中の者です。120㎡110㎡の部屋倍率上がりそうですか？もし売主さん側の方がいらっしゃったら情報あれば差し支えない範囲でも嬉しいのですが。難しいかな。倍率上がりそうならご縁はあまり期待しないようにしますので。

>>854 購入検討中。。さん
あのだだっ広いポーチって何に使うのでしょうか？

グランベリーパークがリニューアル中の数年間、周辺はめちゃくちゃ不便でした。70年間パークが営業を継続する保証はどこにもありません。パークだけに頼っている現状はリスクが高い街と言えます。不便になったら引っ越せば良いやと気楽に構えられる富裕層向けの物件で、一般の一次取得者が夫婦合算で振り絞って買うには定借含めリスクが大きすぎると感じました。物件は良いのでお金に余裕があれば賃貸で住みたいですね。5年くらい。

夜にやってる店が極端に少ないのが困ります。昼と夜の人の差が凄いです。町に誰も人がいなくなるんですよ。そして鶴間公園は夜間よからぬ輩の溜まり場と化します。あと暴走族のバイク騒音が凄いです。日中の煌びやかな姿だけ見てるとギャップをかなり感じるはずです。

>>856 匿名さん
　主人はポーチもルーフバルコニーも共用部と思って何も置かないでねと言うと思います。(当選したらですね？苦笑)

価格もランニングコストも高すぎるので撤退です
(こちらの地代が山手線の内側にある定借マンションの地代よりも高いのには驚きました)

子育て支援施設があったりして子育て世代にアピールしているみたいですが、
価格設定などは富裕層向きという感じでちょっとチグハグな感じがしますね
(富裕層向けであれば内廊下にして設備仕様ももっと上げて、修繕積立金も均等化して売ればよいのに...)

>>859 マンション検討中さん
一般的な設定ではルーフバルコニーは専有部ですがポーチは共有部なのでものをおいてはいけない設定になっているのではないかと思います
(何もおかないゆとりの空間なので、あるといいなと思いますが、最近はコストカットのせいでない物件が多いですよね)

>>860 買い替え検討中さん
ほんとこのランニングで内廊下じゃないなんて…
残念すぎる。

ランニングコスト…
新綱島の物件も地元の富裕層が購入するから問題無いという評価でしたね
こちらはこちらで南町田のバケモノ富裕層がターゲットだから(以下略)
富裕層どれだけいるんですか…

定期借地権じゃそもそも住宅ローン使えない
現金一括できる富裕層しか購入できない

>>860 買い替え検討中さん

定借の地代は、前払い分もあるから、単純に比較できませんよ。前払いが多ければ、毎月の地代は安くなります。極端な例では、パークコート渋谷ザタワーは全額前払いなので、毎月の地代はゼロです。

>>864 検討板ユーザーさん

住宅ローン使えないとか、デマもいい加減にしなさい。

ランニングコストの内訳を検討してみないと妥当性はわかりませんが、タワーとしては小振りなのと、下の方に入る子育て支援施設なども影響しているのかもしれませんね

新築時には住宅ローンを使えますが、何年かして売却するときに購入者がローンを使うのは難しいのと、その時にはランニングコストが更に跳ね上がっているので買い替えの難易度は高いですね

お金持ちにはその程度なんの問題もないというのであれば高級ラインに振り切ればよかっと思うのですが今の時代事業としてはなかなか難しいんでしょうね

住宅ローンは使えるけど銀行は限られるし、ここは知らないけどフラット35が使えない場合があったり、セカンド、投資ローンも厳しく検討者の裾野が狭いんですよね。そもそも安いのが定借最大の魅力なのに290万て！ランニング加味したらとんでもない金額ですよ。

>>861 買い替え検討中さんへ
ポーチ、バルコニー、ルーフバルコニーが平米数に入っていないのかも？と主人より聞いたのと、実際にルーフバルコニーがどういう間仕切りになっているのかわからないため今は共有部分と思ってた方が良いからねと言われました。買い替え検討中さんはMR見学行かれて前向きな検討でおられるのでしょうか？外廊下と屋外立体駐車場、、、主人しばらく目を閉じて何も言いませんでした。うちもこの二点が分かれ目になるかもしれません。

＞グランベリーパークがリニューアル中の数年間、周辺はめちゃくちゃ不便

グランベリーパークって普段使いで役に立つかなあ？
スーパーも割高な東急ストアしかないし、レストランもイマイチだし。

予算1億円で最上階を狙っていると豪語していた方の今のご意見を聞いてみたい

https://www.sumu-log.com/archives/38811/

住宅ローン、使えなくはないけど使えないようなものなのですね

>>870 匿名さん
アパレルショップなどは毎日行かないですし、レストランが本当残念なんですよね…
映画館があるのはいいですね

定借とはいえ悪く無い中古物件がなかなか売れないのは住宅ローンが使えないせいもあるかもしれませんね
やはりリセールは難しそうです
買い叩かれるのが関の山なのでしょうか