ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

＞781

着工ってあるけど取り壊しも始まってないしいつになることやら。

>>785 匿名さん
工事が始まっていないのは、柿生（上麻生）のタワマンのことですね。
相模大野のタワマンの方はもう少しで取り壊し完了です。

＞777

郊外にタワマン乱立で希少性もないでしょ。

>>787 匿名さん
駅直結は希少ですよ。
しかも急行停車駅でしょ。

駅直結が乱立って有り得るんです？笑

ドレッセたまプラーザテラスの2物件、未だ売り出し中か。やっぱ定借物件の売却はしんどそうね。。

>>789 匿名さん
買い替えを前提にすると厳しいですよね
ブリリア品川シーサイドとか定期的に出てきますが、
23区、駅近の便利な立地でも中々売れないみたいですし
https://www.homes.co.jp/archive/b-27267419/

>>790 買い替え検討中さん
この値段でも売れないのですね・・・

オンライン相談会で、「住まなくなったら売っていいですよね」と聞いたところ、「はい、賃貸出しても良いですよ」と担当営業に返されたので、たぶん売れないでしょうね。
定借じゃなかったらたぶん、「ここは絶対値落ちしない！」とアピールしてくるでしょうけど、そのような話は一切ありませんでした...
まあ、察しましょうね。

中古で住宅ローン組むときに、銀行だと定期借地権マンションはそもそも取扱不可なんですね。
ARUHIでもしかしたら利用できる場合があるかもっていうぐらいです。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/10/

一般の中古マンション検討者は、ここを欲しくても住宅ローン通らないので買えないんです。
もし途中売却をする場合は、ここを現金一括で買ってくれる金持ちが現れる強運を発揮するのが前提となるでしょう。
賃貸に出すか永住するのが基本となりますね。

例え売れなかったとしても、すぐ借り手は見つかりそう

>>794 マンション検討中さん
分譲価格が定借の分安くて賃料は所有権物件と変わらないから表面利回りは良いけど、貸主は地代を払わなくてはいけないのでネット利回り（管理費等の経費を引いた後の利回り）は下る。
多少利回りが良くても定借残存期間で元が取れるかどうかですね。

>>795 匿名さん

親子二代で大家をする覚悟がいるね。しかし、実際は古くなると専有部分にだって金がかかるし、歯抜けになった郊外の古いマンションに、条件のよい借り手はつかないだろう。オーナーがうんざりした頃合いを見計らって、東急か、その関連会社が安く買い叩くのかな？

>>793 匿名さん
なるほど。
現金で買える高齢者で、且つこの立地で375戸の需要を満たせるとはとても思えないので、よほど特別な部屋を狙わない限りは当分様子見をして売れ残り住戸を安く買い叩くというのが、この物件の買い方ですね。
悪い円安が進行してこの先日本経済がどうなるのかも読めませんし、高層階でなくても眺望にさほど違いもなさそうですし、間違っても飛びつく物件ではないですね。

>>795 匿名さん

計算して見りゃすぐわかるけど、それでも賃貸する分には所有権より断然有利。
問題は担保価値が低いことなので、借金して大家始めるには向いてないこと。

>>798 匿名さん

想定賃料はいくらで、何年間貸す計算ですか？

>>790 買い替え検討中さん

ここは残年数が短いからね
次買う人はもう売れないから

なんかあれば賃貸に出せばって定型文の如く書かれているけど、現実的にはまずローン組んでる場合銀行がＯＫするかどうかがハードル高い、しかも定借ローンとかなる場合はさらにハードル上がる、、それに万一賃貸に出せたとしても自分たちはやっすい賃貸アパートに住み替えるの？（笑）

>>801 通りがかりさん
住宅を買った途端、転勤なんて昔はよくありましたからね。
それが、「なんかあったら」なんでしょうね。

>>801 通りがかりさん
そうなんですよね。
結局マンションの利点の一つである流動性が低いというのが定借の弱点ですよね
地縁があって永住なら満足度は高いと思いますが...

627,634あたりで書かれているように、最近は定借でも安く設定されないですからね

ランニングが70平米で地代含め月6万という話が出ていますね…

地代も思うところあるけども
管理費だけで２LDK26600円、３LDK32100円、４LDK41500円
新綱島があれだからある程度は予想できたかもしれないけれど
改めてみると東急の強気感すごいな...。

＞地代

真面目に試算してないけど、タワマンで世帯数多いから一戸あたりの土地の持分は
少ないし、駅前とはいっても南町田だから地代は月１万もしないと思ってましたが

管理費が安くなるわけないと思っていたけど、平米単価はいくらなの？
新綱島は内廊下だしグレードもあるからまだ理解できるけど、ここは
外廊下でグレード低いのにやっぱり管理費だけ高いのかね？

地代は3LDKで12,000円/月 くらい
管理費は3LDKで32,100円/月 くらい
という案内でした。

地代もですが、管理費の高さにはさすがに唖然としました。。

外廊下仕様、駐車場はタワーパーキングではなく自走式、共用部も人工が割かれるようなものはなく、管理費を上げないための工夫かと勝手に推測していましたが、なぜかこの仕様で高い管理費。。

なぜ高いのかがまだ理解できていないです。。

>>807 匿名さん
定借だと、固定資産税は取られないのですよね？

>>808 匿名さん
固定資産税は、土地と建物で別々に計算されます。
タワーマンションの場合、1戸あたりの土地面積は小さいので、固定資産税はほとんど建物にかかります。
比率でいうと、土地1割、建物9割ぐらいです。
固定資産税は築年数や税制優遇や階数で変動しますので、いくらと出すのは困難ですが、このあたりだと固定資産税はだいたい年20万ぐらいではないでしょうか。
その場合、内訳は土地が年2万、建物が年18万になりますね。
この土地の年2万は借地ですので東急が払います（これがおっしゃられている「固定資産税は取られない」の部分）。
この固定資産税に東急の利益を乗せたものが、地代となっています。
建物の年18万は、納税義務があります。

正確な数字はモデルルームで確認していただければと思います。

>>809 匿名さん
定借でも、固定資産税の大部分を占める建物部分は取られるということですね・・・

>>810 匿名さん

借りているのは土地だけで、建物は所有しているので仕方ないですね。

70m2の部屋だと
地代：年間14.7万円
固定資産税：年間-2万円（土地分固都税支払不要分）
年間12.7万円は土地所有権より負担額が増えます。

聖蹟も外廊下だけど管理費は約400円/平米だったから、ここも同程度なのかな？
修繕積立金は、最初は安いけど１０年後２０年後にどれくらい値上げ予定なのか
検討者は要チェックですね。

検討者の皆さまはTwitterチェックされてますか？マンクラの方の間でもランニングコストが話題になっていますね。

この方のツイートが参考になりそうです。

今に始まった話じゃないけど、いかに400世帯弱の情弱を騙して売るかの世界になってるなぁ。。
つくづく恐ろしい業界だわ。

管理費は、人手不足による人件費高騰などで、採算をとるために新築が高いのは常識。なかなか値上げできない既存契約の価格と比べて高いと言っても始まらない。どっちが情弱なんだか…

>>814 通りがかりさん

要するに安さ追求の人はお呼びじゃない、好きな人だけ買ってということね。
それでも売れるんだろうな。私はやめとくことにしました。

郊外は、昔と違ってお金がある順に
駅直マンション→徒歩圏戸建→徒歩圏マンション→バス便戸建　以上
って感じですね。
ここはゆとりがあって快適な暮らしを最優先に考える人向けなんでしょう。

この価格と設備仕様、ランニングコストでこの物件を買う人は情弱といわれても仕方ないでしょう。少し調べたら地雷だってわかりますし。
もちろん、本当にこの土地が好きでこのマンションに惚れ込んで買う人は別ですが。

管理費がちょっと前の設定の倍近いって人件費高騰では説明できないくらい上がってる。物件価格が高騰しすぎてこれ以上上げられないから系列の管理会社で長く搾取って魂胆か。

>818

12年周期のままの大規模修繕って計画なのはどうなんなんだろうね。最近は長期保証の補修を手掛けてるところが出てる。東急のグループ会社もやってるのに。

修繕積立を段階的値上げの計画にしてるのは販売時の広告に載せるイニシャルの費用を安く見せかけるための売る側の都合。将来未納問題を引き起こすリスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額が推奨されている。

売ったら最後後のことは知ったことではないという売り主のモラルと、必要な修繕にはコストを見てあらかじめ準備するというように消費者の意識が変わらないとこのままかな。給料が右肩上がりだったころのモデルだと思うから危険。

高級路線だからこその駅直結タワマンなのに、ターゲット外の方々が多く観に来てることに、東急も困惑してると思いますね。
都市計画も勉強せずに、南町田とか定借とかキーワードで勝手に期待して勝手に裏切られたと声高に愚痴漏らしてるマンクラは本当に迷惑。

とはいえ、この修繕積立金の爆上げの設定は相当まずいとは思いますね。
ほぼまとまらないですよ。管理費も高いことも相まって、そんなにお金無いと言う人がいっぱい出てきて…。

この金額でないと本当に修繕が成立しないのであれば、せめて売主の責任で段階的な引き上げを規約にちゃんと組み込むべきで、それもせずに、将来の理事会に丸投げするのはちょっとひどいと思う。

それで、まとまらなければ、一時金方式にするかと言って先延ばしするしかないけれど、いざ一時金払いましょうとなったときに、実際に滞納が続出したりして、それにまた理事会が、最悪裁判までの対応をしなといけない未来が見えてしまうし。

それを考えると、問題が表面化しにくい10年以内位で売り逃げして、、、という事になるけど、定借でそれもきついとなると、あまりに難易度の高い物件に思えます。

あ、もちろん、823さんのおっしゃるように、定額式にするのが理想ですね。段階的引き上げは（引き上げの幅にもよるが）滞納リスクそのものをを上げますので…。

>>820 匿名さん

買う人はすべて分かった上で買うのだから何の問題もないですよ。自分が買えないからって情弱とか・・・
今は、売主が購入者を選別する時代です。つべこべ言うやつには売ってやらない、一生安普請の戸建から天空を見上げてろってことです。

>825
>827

長期修繕計画は重要事項説明として説明されて契約者は確認したという判子を押す。ただ、重要事項説明って契約の直前で長期修繕計画だけでなく内容は多い。

重要事項説明は契約の直前ではなく登録前にやってじっくり内容を考えたうえで契約ってのが望ましんだけどそれやってるケースってレア。

ちなみに長期修繕後は管理組合で実施、内容の見直しも行う。入居後に管理組合総会で定額積立に移行してるところもある。

最初の大規模修繕が12年目ってのも実は問題。手抜き工事が大規模修繕工事前の建物診断で発覚したって事例も過去にはあるんだけど、そのタイミングだと瑕疵担保責任期間は過ぎていて法的には売主に責任を追及するのは難しい。

>824

南町田で高級路線ってのが読み違いだったんじゃない。田都ブランドが通じるのは青葉台までか。

>>828 匿名さん
もちろん理事会次第なわけですけど、こんなに上げないといけないほど、初期の設定が低くなっているのだとすれば（売主の計算上そうなのだと思いますけど）金額が上がりすぎてしまって、定額制への移行はおそらく無理でしょうね。

ならせめて、後々住民が揉めないためにも、段階的な値上げを当初からちゃんと管理規約に入れておくのが売主の誠意だと思いますが。

「後は皆さんの話し合いで決めて下されば」というのは一見もっともらしい説明ではありますが（ここまで爆上げする前提で当初金額を下げるのであれば）、そんな無理なことを後々の理事会に押し付けるのではなく、当初から規約に入れておいて、それを住民側で見直す必要があるなら後から見直せばよい話なわけで。

>>829 匿名さん
10年経過する前に（立候補できるのであれば）理事会に入って、建物調査を入れるしかないですよね。
10年アフターとかを意識している住民は少数なので、何も言わないとそのままになってしまう。

今日のマンションマニアのツイッターで、この物件の寸評が乗っていた。
マンションマニア曰く、コスパの良さを求めて狙うマンションではなく街づくりも併せて買うマンションで、住んだらめちゃくちゃ楽しいマンション。
田園都市線沿線のお金持ちの東急ファンが黙っていないマンションで、営業しなくても自然と売れていく系のマンションとのこと。

>管理規約に入れて

管理規約はマンションの憲法なので変更は総会の特別決議になって容易ではない。長期修繕計画は、段階的値上げにせよ定額積立にせよ定期的にその時々の建物や物価などの状況を判断して、見直すことが国土交通省のガイドラインで推奨されている。管理規約に入れちゃうと別の問題が起きる。

段階的値上げの問題は計画がそうであっても実施するときに管理組合での(通常）決議が必要で、最悪値上げできずに積み立て不足で修繕できない。

＞10年アフターとかを意識している住民は少数

そういう状況なので早めにお金をかけて建物診断を実施しようなんて言い出しても簡単には通らないでしょ。そして10年後に問題が見つかって慌てるってのがおち。

富裕層向けだと聞いてびっくりしました
定借なのに富裕層がメインターゲットとはまったく考えもしなかったです
庶民はハザコク…？

勝手なイメージですが相模大野の伊勢丹跡地のプラウドなんかが富裕層向けという感じですね

>>836 口コミ知りたいさん

つくし野やすずかけ台あたりの広い戸建を売って駅近に住み替えるシニアのイメージでは？資産価値云々を気にせず残りの人生を楽しく過ごしたいという。
だからこれから資産を形成していく都心通勤前提の人達とは考え方が少し違うんですよ。
そういう需要だけでもかなり売れるという狙いなんでしょう。

シニアも健康のうちはいいけど介護とかで売却ってなったら定借はリスクを伴う。マンションの資産価値を気に銭司を実現するには別に資産を持ってないとできない。さて、そういった客をどれだけ集客できるか。

内装はいくらでもお金は掛けられると思いますが、結局外廊下なのを富裕層は許容出来るんですかね？

>>838 マンション検討中さん
>>839 匿名さん

都心のマンション（ファミリータイプ4件）の賃料で食っているシニアです。
確かにこのマンションの資産性はさほど気になりませんでしたが、この掲示板で語られている管理費・修繕積立金・地代など（多分イッツコムの使用料金も法外なのでしょう）を考えると興味が失せます。
駅直、大型SCの賑わい、公園、丹沢越しの富士山の眺望、などが気に入っていましたが、検討を中止しました。

>>836 口コミ知りたいさん

定借は庶民向けなの？プラウド南麻布、パークコート渋谷ザタワーもそうなのか。中古でも、ほとんどが億超えだけど。

ここの営業が一所懸命に聖蹟の事ディスってて萎えた。向こうの掲示板にも行って荒らしてるみたい。お里が知れます。

>>843 匿名さん

営業ってなんでわかるの？

>844

自分たちがやってるから他でもって思ってるからじゃない。

>831

定額制に移行するときに上がるから難しい。武蔵小杉の某タワマンが移行して、定額だから将来も安心って中古の販売で宣伝してたけど、冠水騒ぎ。リスクはいろいろある。

>836

ハザコクって羽沢横国大のことか。あっちも高いみたいだね。

テレビでやってたけど北朝鮮では高層マンション富裕層は敬遠だって。エレベーターが動かなくて階段で登るからといってるけど、日本も電力供給危ういからどうなることやら。

>>844 匿名さん
モデルルームで言ってたよ。普通に。

>849

違法行為を公言ですか。ほんとかな。

>>849 匿名さん

東建の営業が東急の営業に荒らされたって？
アホらし。

富裕層向けのコスパ度外視タワーであることが判明した以上は、客層じゃない検討者は他所に行くのでは。
東急様が定借とはいえ、普通は絶対住めない場所にタワーを立ててくださったのだから、その価値をプライスレスに感じないとダメでしょう。
駅遠でもコスパ重視の人はパークビレッジに行けばいいし、東急じゃなくてもいいって人は羽沢・聖蹟・海老名・幕張、ご自由にどうぞってスタンスなんじゃないですか。
ふるい落としにかかっているように見えます。

入居したら東急グループ一丸となって、70年間、絞りカスになってもお金を搾り取るわけですから、東急に搾り取れたい、これは東急と共に美しい時代へ歩むためのお布施だ、と思えるかどうかでしょう。

>>852 匿名さん

？普通に立地優先で選ばれる物件。被害妄想？

>>852 さん

購入検討中の者です。120㎡110㎡の部屋倍率上がりそうですか？もし売主さん側の方がいらっしゃったら情報あれば差し支えない範囲でも嬉しいのですが。難しいかな。倍率上がりそうならご縁はあまり期待しないようにしますので。

>>854 購入検討中。。さん
あのだだっ広いポーチって何に使うのでしょうか？

グランベリーパークがリニューアル中の数年間、周辺はめちゃくちゃ不便でした。70年間パークが営業を継続する保証はどこにもありません。パークだけに頼っている現状はリスクが高い街と言えます。不便になったら引っ越せば良いやと気楽に構えられる富裕層向けの物件で、一般の一次取得者が夫婦合算で振り絞って買うには定借含めリスクが大きすぎると感じました。物件は良いのでお金に余裕があれば賃貸で住みたいですね。5年くらい。

夜にやってる店が極端に少ないのが困ります。昼と夜の人の差が凄いです。町に誰も人がいなくなるんですよ。そして鶴間公園は夜間よからぬ輩の溜まり場と化します。あと暴走族のバイク騒音が凄いです。日中の煌びやかな姿だけ見てるとギャップをかなり感じるはずです。

>>856 匿名さん
　主人はポーチもルーフバルコニーも共用部と思って何も置かないでねと言うと思います。(当選したらですね？苦笑)

価格もランニングコストも高すぎるので撤退です
(こちらの地代が山手線の内側にある定借マンションの地代よりも高いのには驚きました)

子育て支援施設があったりして子育て世代にアピールしているみたいですが、
価格設定などは富裕層向きという感じでちょっとチグハグな感じがしますね
(富裕層向けであれば内廊下にして設備仕様ももっと上げて、修繕積立金も均等化して売ればよいのに...)

>>859 マンション検討中さん
一般的な設定ではルーフバルコニーは専有部ですがポーチは共有部なのでものをおいてはいけない設定になっているのではないかと思います
(何もおかないゆとりの空間なので、あるといいなと思いますが、最近はコストカットのせいでない物件が多いですよね)

>>860 買い替え検討中さん
ほんとこのランニングで内廊下じゃないなんて…
残念すぎる。

ランニングコスト…
新綱島の物件も地元の富裕層が購入するから問題無いという評価でしたね
こちらはこちらで南町田のバケモノ富裕層がターゲットだから(以下略)
富裕層どれだけいるんですか…

定期借地権じゃそもそも住宅ローン使えない
現金一括できる富裕層しか購入できない

>>860 買い替え検討中さん

定借の地代は、前払い分もあるから、単純に比較できませんよ。前払いが多ければ、毎月の地代は安くなります。極端な例では、パークコート渋谷ザタワーは全額前払いなので、毎月の地代はゼロです。

>>864 検討板ユーザーさん

住宅ローン使えないとか、デマもいい加減にしなさい。

ランニングコストの内訳を検討してみないと妥当性はわかりませんが、タワーとしては小振りなのと、下の方に入る子育て支援施設なども影響しているのかもしれませんね

新築時には住宅ローンを使えますが、何年かして売却するときに購入者がローンを使うのは難しいのと、その時にはランニングコストが更に跳ね上がっているので買い替えの難易度は高いですね

お金持ちにはその程度なんの問題もないというのであれば高級ラインに振り切ればよかっと思うのですが今の時代事業としてはなかなか難しいんでしょうね

住宅ローンは使えるけど銀行は限られるし、ここは知らないけどフラット35が使えない場合があったり、セカンド、投資ローンも厳しく検討者の裾野が狭いんですよね。そもそも安いのが定借最大の魅力なのに290万て！ランニング加味したらとんでもない金額ですよ。

>>861 買い替え検討中さんへ
ポーチ、バルコニー、ルーフバルコニーが平米数に入っていないのかも？と主人より聞いたのと、実際にルーフバルコニーがどういう間仕切りになっているのかわからないため今は共有部分と思ってた方が良いからねと言われました。買い替え検討中さんはMR見学行かれて前向きな検討でおられるのでしょうか？外廊下と屋外立体駐車場、、、主人しばらく目を閉じて何も言いませんでした。うちもこの二点が分かれ目になるかもしれません。

＞グランベリーパークがリニューアル中の数年間、周辺はめちゃくちゃ不便

グランベリーパークって普段使いで役に立つかなあ？
スーパーも割高な東急ストアしかないし、レストランもイマイチだし。

予算1億円で最上階を狙っていると豪語していた方の今のご意見を聞いてみたい

https://www.sumu-log.com/archives/38811/

住宅ローン、使えなくはないけど使えないようなものなのですね

>>870 匿名さん
アパレルショップなどは毎日行かないですし、レストランが本当残念なんですよね…
映画館があるのはいいですね

定借とはいえ悪く無い中古物件がなかなか売れないのは住宅ローンが使えないせいもあるかもしれませんね
やはりリセールは難しそうです
買い叩かれるのが関の山なのでしょうか

>>871 口コミ知りたいさん

今流行りのパワーカップルさんですね。100㎡の長方形のお部屋なら一億未満はないでしょうが、一億ちょっとと相場を読みましたが。

>>875 購入検討中さん
タワーマンションに一度は住んでみたいというあこがれはあります。
ただ、お城の天守閣のようで、住みにくそうな気もします。

>>875 購入検討中。。さん
その1億円の支払いに住宅ローンが使えないかもしれないんですよね
パワーカップルとはいえ1億円を一括で払える世帯はそうそう無いでしょう
ご実家が件のバケモノ富裕層ならともかく

当方ウェビナーに参加しただけなのですが個別相談では提携住宅ローンの話なども聞けるのでしょうか

>>878 検討板ユーザーさん
聞けると思いますよ。
新築時は東急の提携ローンが普通に使えるはずです。
私は1馬力なので気にしたことありませんがペアローンも普通に行けるのではないでしょうか。
(逆に提携だからローンが使えるのであって、提携ではないネット銀行系などは新築時でも駄目なことが多いかもしれません)

中古になった後は銀行は土地分を評価しないので厳しいですね、多分.

定借は優遇金利も最大取れなかったりするから金利負担の面でも不利です。

>>873 マンション検討中さん
GBPに入っているお店は、若いカップルが通りすがりにお茶したり、ウインドウショッピングしたりができるお店が多いようなので、普段用の食材や日用雑貨や衣服をお買い物するには、、正直う～んって思います。普段の買い物は買いなれた中央林間まで戻って買い物が良さそうだなって思いました。

売れない、貸せない、維持費高い。最初から買うつもりはない外野だが、郊外定借や自走式タワマンを含めて3戸のマンション持っている身からしてもこの管理費は正直怒りを覚える。

大家が東急で毎月毎月ワンルームマンションの家賃並みの上納金を払い続ける必要があるなんて、持ち家なのに賃貸住まいの気持ちになりそう。

>>877 口コミ知りたいさん

>>877 口コミ知りたいさん
今は子供が少ない時代。知り合いの平成生まれの若いカップルの双方の親が多額の頭金を出してあげて、残り少ない金額のローンを若い夫婦が払ってタワーを買うことにしたという話しを聞いたことがあります。親が双方で富裕層なら可能な話しですよね？羨ましいです。