ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

＞564

プロジェクト説明会だと立地の説明やプロジェクト概要程度。事前説明会の時に予定価格ってのがパターン。早くいっても、情報小出しでじらされるだけ。

売る側の目的としては購入希望者の懐具合の確認なので根掘り葉掘り聞かれる。

今からオンライン説明会は参加できないのでしょうか？
モデルルームはいつ頃できるのだろう。

>>558 マンション検討中さん

>>558 マンション検討中さん
ひよってんじゃん
腐った根性叩き直してもらった方がいいんじゃないっすかー

あまり郊外の定借の事例が・・・って話がありましたが、港北ニュータウンのタンタタウンって定借ですよね。不便な駅の。残存50年で＠150前後で流通しているようです。
元が安かったのでずいぶん値上がりしてますが、まあ、駅近マンションの評価の高さが定着している昨今からすると、ここも20年住んで＠150ぐらいで見ておけばかなり固いんじゃないでしょうか。
72㎡だと20年後3300万円ということになりますが、仮に今回5500万円で（@250）で購入できるとすると、全額35年ローンとして元本月11万円＋金利4万円+管理修繕費等という感じになります。実際は頭金払うわけですが。20年後は残債2200万円くらいなので1100万円おつりが返ってきますね。手数料等はかかりますが。私としては満足度から考えると安いように思うのですけれど、どうでしょうか？
もちろん、上記程度の価格で出てきてくれることが前提になります。＠300超えとかになっちゃうときついかな。

オンライン相談会に参加された方には優先して4月中旬予定のモデルルーム事前案内会の案内くるみたいですね。

>>567 評判気になるさん
は？？

価格の話も無いのに何の相談に乗ってくれるのやら

無駄な時間。。。

さっさと価格を出してくれ

箸休めに眺望写真でもどうぞ。15階相当くらいですかね。

>>572 マンション検討中さん
郊外のタワマンならでは！

周りに高い建物無くて、壮観。気持ちいい！
都心ではこうはいかないですよね。

>>573 匿名さん
都心のようなキラキラした眺望ではないですが気持ち良さそうですよね。西向きの丹沢山系ビューが一番条件良い気がしています。スカイラウンジも西と北向きのはずかと。西日はトレードオフでしょうか。北向きはガーデンセシアが邪魔するかと思いましたが夜景は意外とキレイでした。

>>569 マンション検討中さん

先着順で販売するならともかく単なる優先案内に意味があると思えない

>>572 マンション検討中さん

車の騒音気になりますね

>>575 マンション掲示板さん
先着順ではやらんでしょうね。おそらく登録制だと思います。優先案内では検討者の懐具合をしっかりリサーチして最終の価格を決めるのかと。

>>576 マンション掲示板さん
そうなんです。。私も気になりました。北向きの2LDK住戸は騒音懸念あるかもです。タワマンなので窓あけての生活は考えずらいですがバルコニーでは音が気になるかもしれませんね。

>>574 マンション検討中さん
西向きだと富士山も見れましたか？

>>579 マンション検討中さん
西向きは富士山見えますよ。丹沢山系が近くて隠れてしまうので小さく見える感じです。

手前に丹沢山系があるので富士山は頂上だけ見えるって感じ

私は、朝日が好きです。

西向きでも、朝日が街を照らす景色が、
なんとも言えず、子供のときから大好きです。
東でも西向きでも、どちらにしても、朝が私の8割です。

その日の自律神経の調子は、朝だけでほぼ確定します。
晴れてる日は、朝気持ちのいい部屋に住みたいです。

私も582さんに全く同感です。私は南向きですが、朝の太陽サンサンは私の健康の源です。その意味で、ドレッセの北向きの部屋は、個人的にはNGです。私の部屋は北にベットルームがありますが、一日中暗いし、寝る時しか行きません。南町田に限った事ではありませんけどね。

私は2LDK縛りなので北向き住戸を検討しています。みなさんが仰る通り日照ないのがネックですね。やはり太陽の光を浴びて目覚めたいものです。真北ではなく北西に振っているので午後の日照は少しでも取れれば良いのですが…
方位のネックはありますが、プラン唯一のダイレクトウィンドウは魅力的です。あと逆梁工法なのでハイサッシの可能性がありますね。ワイドスパンで窓面あるので日照はないにせよ採光は取れるかなと思っています。

>584

北西だと夏は西日が真横から射して暑いよ。

>575

販売開始前に早期来場者から要望書集めて希望住戸の調整するってのがパターンだから早く行くのが無駄とは限らない。ただ、人気で倍率が付くようだと調整もできなくなるけど。

>584

逆梁だとバルコニーの手すりの下がコンクリの壁になるので目の前遮られる。順梁でも扁平梁にすればハイサッシも可能だし、ガラスパネルだと影にもならない。

>>585 匿名さん
タワマンの西日はきつそうですね。この時期でも熱が篭ってました。

>>587 匿名さん
今回の逆梁、パース見る限りなぜかガラス手摺りになってました。逆梁でガラス手摺りのマンションは初めて見ました。

>589

ここ、順梁だよ。

>>590 匿名さん
間取り見る限りてっきり逆梁かと思ってしまいましたがこれは順梁になるんですか？？すみません詳しくなくて…
それにしても住戸内に柱のない間取りですね。

角住戸だけ逆梁にするケースだと住戸内の壁の下側が梁になるから厚くなるはず。

そうですね。逆梁はベランダに厚い壁ができますんで、それがないここは順梁です。
外観ですぐ見分けられます。

>>593 匿名さん
3LDKが順梁というのは一目瞭然なのですが、逆梁の話は2LDKのことですね。

>>592 匿名さん
それは下がり天のことを仰ってますか？

>595

下がり天は順梁。逆梁だと上がり床？　ダイレクトウィンドウだと腰高窓になってそこの壁が結構厚い。

確かに2LDKの部分だけ外観いびつになってますね…
そこまで目が行ってなかった…
変わったデザインですね

逆梁だと下がり天井と言わないんですかね。。いずれにしても天井が下がっている箇所があるのかな。ダイレクトウィンドウ部分は腰高では無さそうです。パルコニーのガラス手摺り下部と面が揃ってます。きっと床面から天井までのダイレクトウィンドウでしょうね。コーナーサッシの側面（西側）は腰高っぽい気がしますがこのパースからは判断できないですね。あとバルコニー側面（西側）も窓形状になっています。こんなプランこれまで見たことない。外観デザインかっこいいとは言えないけどこの2LDKかなり特殊でレアな気がするのは私だけ？？週末のオンライン相談会で色々聞いてみるかな。

＞天井が下がっている箇所

これはモデルルーム行って渡される販売図面には記載されてる。

補足だけど、下がってるカ所の天井高はきちんと記載されているケースと下がってるという表示だけってこともある。後者の場合、設計図書で確認。まあ、設計図書はいずれにせよ確認したほうがいいと思うけど。

逆梁で下がり天なんて設計ミスでしょう。
天井高2m切って建築基準法違反になっちゃう。

ここの基本天は2.5mですね。2.4mが多いなか天高10cm高いのは空間広がり良いですね。最上階住戸は2.7mとのこと。うらやまー。

タワマンで基本天2.5は低めでは？板マンのスタンダードかと。

>>603 マンション検討中さん
そうです、一般的なマンションとの比較ですね。
ちなみに、ドレッセタワーで比べると新綱島は2.48mでムサコは2.65mですね。2.5mは突出した天高ではないけどまぁ良しという感じでしょうか。

天井2.5mはほかのマンションでも全然見かけますよ。今どきは普通ですかね。
設備にあまり期待できなさそうな感じしますが、どうでしょうか。

室内仕様は武蔵小杉のドレッセタワーのレベルでないと売れないと思います
しかし天井高2.5mの時点で期待できないでしょうね

ジム設備は無しですがグランベリーパークを含め南町田駅周辺にもフィットネススタジオが見当たりません
公園があるから必要無しということなのでしょうか

＞室内仕様は武蔵小杉のドレッセタワーのレベルでないと売れないと思います

普室内仕様は、新綱島、武蔵小杉より相当低いと考えるのが妥当では？

ここ南町田だよ？？そこまで設備仕様の高さを求める人が買う物件とは思えんのだが。都心よりでタワマン乱立するムサコは他との差別化必要だからハイスペなわけで。そもそも予算や属性違うでしょ。ムサコと比べるのも同等求めるのも理解し難い。もし比べるのであれば羽沢横浜国大かな。

>>607 匿名さん
608ですが同感です。新綱島やムサコとはユーザー属性が違うと思います。決して南町田を否定したコメントではなく、たぶん普通の仕様でここは売れると思いますよ。まぁハイスペに越したことはないでが。

別に売れ行きの心配はしないでいいと思うけど。
新築時は提携ローンもある。

>>609 通りがかりさん
新綱やムサコと南町田でそんなに住民属性違いますか？
南町田には具体的にどんな方々が住むものなんでしょうか

>>608 通りがかりさん
武蔵小杉と比べたのではなくドレッセタワー同士だから引き合いに出しただけなんですがね
ざっくり予定価格が南町田と釣り合わないから高級仕様にでもしないと納得できないと思ったのです
価格が安ければ安仕様で問題ないんですよ
安ければね

武蔵小杉タワマン住民は世間で言われているほど収入多くない
本当は都心に住みたいけど手が出ないから妥協した結果が武蔵小杉というだけ
共働きだけどエリートではないからそれぞれの年収は一千万円に届かない
つまり世帯年収二千万円未満
南町田もしょせんこの程度では？

>>612 マンション掲示板さん
なるほど。
ちなみにざっくり予定価格がいくらであれば南町田と釣り合うとお考えですか？？

>>613 口コミ知りたいさん
南町田は世帯年収1000～1200万円くらいが多いと思うよ。2000万未満なんてとんでもない。ムサコとは属性違うよ。パワカのDINKSは少なく、どファマリーとリタイア層が多いと思う。

みんなオンライン相談会なに聞くの？

天高2.5mだからスペック低いとは限らんでしょ。新綱島は2.48mで仕様いいしね。

・キッチン天板フィオレストーンor御影石
・深型食洗機
・グローエ社キッチン水栓
・ウルトラファインバブル洗面水栓
・洗面天板フィオレストーンor御影石
・全自動おそうじ浴槽＆魔法びん浴槽
・浴室ダウンライト
・Google Home×IoT

上は新綱島の設備仕様。ざっとみてもこんな感じ。建具・床材・巾木なんかも高級感あった。
612さんと同意見だけど、せめてこれくらいの仕様で仕上げてくれないと予定価格の納得感はないよね。だって定借物件だもんここ。今の価格では定借らしい割安感は全く感じられない。
東急さん、これ見てるよね？郊外物件だからっていまの予定価格で郊外仕様にされたんじゃ納得しないですよー。もしくは郊外＆定借らしい販売価格でなければ。らしい価格がいくらかは知らんけどさ、納得できる仕様＆価格でお願いしますねー。

＞615

内装は後で変えられるし、十数年したらどっちみち交換。変えられない天井高と同列で考えては・・・。

あっ、内装でなく設備ね。

新綱島もムサコも内廊下のタワマンですし、外廊下かつ定借のここと比較するのはあまり意味がないのではないかと。

いよいよ明日からですね、オンライン説明会。価格を出せないとしても、仕様設備は教えてくれるのかしら。それ次第検討を続けるか辞めるか判断できますね。（ロースペックなら地代などが出るまで待つ必要もない）

>>620 匿名さん
話の主旨がずれていますね。
新綱島やムサコとの比較の話ではなく、南町田は定借なのに高いよね？という話。

>>621 マンション検討中さん
オンライン説明会は2月末にもありましたよね
隔週で行っていると思っていましたが

価格が抑えられたら、申込殺到しそう。
価格次第かな

>>623 デベにお勤めさん
あ、すみません。オンライン相談会の言い間違いです。
恐らくオンライン説明会の内容の補足程度しか答えてくれないと思われますので、せめて価値分析の材料となる内容を聞き出せたらと思います。

>>624 通りがかりさん
どれくらいの価格なら申込殺到すると思います？
検討されている皆さんは定借物件としていくらであれば納得するんでしょうね？

定借の価格については誰も言及ないですね。とくにお考えないということなのかな。

以下は私の考えるこの物件の適正価格です。
結論から言うと平均坪単価210万円です。
東急さん高すぎませんか？これほんとに定借物件ですか？？というのが率直な個人的見解です。最低価格で坪250万とかありえませんね。

坪210万円の根拠は以下。
パークビレッジ南町田の平均坪単価は約210万円
ドレッセタワー南町田の駅距離とタワマン仕様を考慮すると、
210万円×122～132%（※1）＝256.2万円～277.2万円
この金額が所有権の場合の平均坪単価。
今回は定借物件なので所有権物件の7割から8割が定借価格と仮定すると、
256.2万円～277.2万円 ×80%＝205万円～222万円→8がけなんで大目にみてます。

205万～222万なので間をとって平均坪単価210万円くらいが適正価格だと考えます。
冷静に考えて割高すぎませんか？大事なことなんでもう一度言いますね。この物件は本当に定期借地権物件なんでしょうか？
それとも設備仕様がよほど高いとうことですかね？東急さんこれ見てたらお応え頂けますと幸いです。


※1
駅直結タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

サンプル①
・ドレッセタワー新綱島（駅徒歩1分）→平均坪単価約390万円
・クリオ横濱綱島（駅徒歩13分/2018年築）→坪単価295万円で売出中
★390万円÷295万円＝132%

サンプル②
・ドレッセタワー武蔵小杉（駅徒歩3分）→平均坪単価約410万円
・クリオ武蔵小杉ガーデンマークス（駅徒歩13分）→坪単価335万円で売出中
★410万円÷335万円＝122%

サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の125%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

>>627 通りがかりさん
（誤）
※1
駅直結タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

（正）
※1
駅近タワマンと駅遠物件の価格差を他エリアより参照

>>628 通りがかりさん
（誤）
サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の125%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

（正）
サンプル①と②を踏まえパークビレッジ南町田の122～132%がドレッセタワー南町田の「所有権」と想定した時の坪単価

そりゃあ坪210とかで出てきたら嬉しいけど、予定価格は最低で坪250でしたっけ？
平均で坪270ぐらいになりそう？

正式価格で大幅値下げがあったら考えるかぐらいの気持ちです。
気持ちはほとんど他のマンションに向いてます。
予定価格のまま来たら、潔く撤退予定です。

>>630 匿名さん
ですよね。630さんとほぼ同意見。
立地条件のキラキラ感に目が眩んでいましたが、定借物件として冷静に見ると割高感満載なんですよね。階高による価格の上り幅少ないとか、よほどスペック高くたなければ私も撤退予定ですね。

そりゃ、坪210だったら一瞬で完売するでしょう。

自分の場合、ハイスペックの設備仕様だったら、定借を考えた上で坪290~300でも決めちゃうかもしれませんが、微妙なやつだったら、坪250でも買う気が一気に失います。

外廊下のURのような団地タワマンに坪250～出して満足する人が買えばいいんじゃないの？
タワマンなら何でもいい、とにかく予算が限られているので、定借でも外廊下でも気にしないって人は一定数いると思う

マンションに詳しい人はこのようなお考えのようです。
ご参考まで。

おそらく坪240万円からの予想です。

インフレーションが理由です。
昨年とは市況が異なります。

平均で坪280万円でも、すぐ完売です。

高齢者だけで、すぐ完売予想です。
ローンの必要はありません。

坪単価は抑え気味にして、高いランニングコスト（管理費等）で回収する戦略をとるだろから、やはり注目すべきはランニングコストですね

高齢者が買う理由無くない？
高齢者が好きそうなお店全然揃ってないでしょ。
毎日アウトレットで服買う高齢者がいたら見てみたいわ。

既に目安の価格は出てるので、3Lの場合は5000万～なので、坪285万ですね
坪１８９万は絶対ないです

>>627 通りがかりさん
627です。
適正価格で出した平均坪単価210万円は根拠として示した通り、エリアの相場感や他物件との相関性に基づいて算出した金額です。既に最低価格が坪250万と公表されてしまっていますが、この価格が高すぎることに気がついてください。定借物件の中古売却の難しさはご承知のとおりかと思いますが、リセールバリューは購入時の価格で全てが決まってしまいます。市場を無視した高値で買った場合、売却城南の残債割れが危ぶまれることはご想像と通りかと思います。いずれにしても定借物件なので買い手がつかない可能性の方が高いかもしれませんが。私はこのような理由からリスクが高すぎるため検討を断念するつもりです。正式価格やランニングコストがよほど良い条件でなければ難しい物件ですね。

坪300万円平均でも、すぐ完売です。

高齢者だけでなくなります。
高齢者に物欲はありません。
しかし、スーパーやクリニックや病院への便利さ、鍵一本で出入り出来るマンション、暖かいマンションへの憧れは、若い人以上です。
若い人は何もわかっとらん。
孫が生まれたら、電車で孫のところまですぐ行けるかもしれないのも動機です。

ここは素晴らしい立地です。

高齢者推しは東急の方なのかな？
立地が良いことはわかっています。私も利便性の良さに惚れ込んでいました。が、残念だったのは定借価格ではないということ。これ所有権物件の価格ですよね？東急さん？

高齢者には、若い人と違って、時間がないんですよね。
元気なうちに、、と考えるのは当然ですかね。ここ逃したらもう二度と…

そういえば日本の60歳以上人口は、3600万人いるようですね。　若い人の買う余地ないすね。
日本人の30代から40代の人口より多いですもんね。

所有権価格で定借物件を売りつける荒技。いくらであろうが売ってしまえばこちらのもの。後の残存期間はたっぷりと骨の髄までしゃぶり尽くす。
この物件買うにはこれくらいの覚悟ないと買えませんな。別に東急に恨みがある訳でもないし、むしろこの物件かなり気になっていたけど、価格設定がエグすぎますね。危うく騙されるところだった。どう考えても定借価格とは思えんのですよ。あくまで私個人の見解なんで、欲しい方はこの価格でも買いたいと思いますが。

定借のマンション相続するほど辛いものはない。
他のプラスの財産まで喰い潰されるから。
高齢者も本当に子供や孫のことを思うとここは手が出せない、現金で5000万残してくれたほうがありがたいし。もしくは老人ホームかな。5000万あればかなりいいとこ入れそうだしね。

>>643 口コミ知りたいさん
コンパクトシティ構想は高齢化社会を見据えてことでしたからね。最近ではシニアレジデンスも増えてますしね。実際ここの現地を見に行った時に、宝くじ売場よこの2階デッキから建設地を覗き込むシニア層を何組か見かけましたよ。

子供には、お金は残さないからと言ってます。
親の財産を当てにしないでもらいたい。あまえるな。

私の知り合いの多くは、子供に毎年110万円の暦年贈与
してるみたいですが、甘やかしていいことはありません。

もし自分の親がこの物件をどうしても欲しいと言ったら、頼むから相続はしてくれるなと思うよね。子どもとして両親の終の棲家にはして欲しくない物件。だけど郊外定借は想像以上に売却キツいんだろうね。分譲時の価格がこれだと尚更…

>>647 口コミ知りたいさん
この物件の相続による資産は全く期待してないですよ。問題はお荷物になる可能性が高いという話です。いわゆる負動産というやつですね。子どもとて、大好きな両親を相続後に恨むような事はしたくありません。

>>649 通りがかりさん

wwアホやな。相続放棄すればええやん。ww

>>650 eマンションさん
相続問題を考えるだけで迷惑被るという話。。
負動産によるゴタゴタは頼むから勘弁してほしいよねww

なんだかんだ300以下なら完売。
270なら瞬間蒸発なんじゃない？？
外廊下外廊下言ってても、上で言ってるようなUR物件みたいに外側に非常階段みたいに付いてるわけじゃないし。

高齢者推しは知らんけど、まぁ散歩にはグランベリー丁度良いんじゃない？
資金力弱めの若い家族とかも結構買うと思う。

>>651 通りがかりさん

放棄すれば何も考える必要ないやん。ゴタゴタにもならん。
変な人

周辺の人からは憧れのマンションですね。

買わないと、ずっと後悔しそう。
友達にも自慢出来そう！　
インスタの投稿も増えるわ

東急さんが躍起になってきたようで笑える。焦ってきたのかな？今日からオンライン個別説明会だもんね。でもこの物件は定借価格じゃないと思うよ。

>>655 通りがかりさん
あんた、よほど欲しいんやね。
プーチンのプロパガンダみたいです。

相続放棄なんて簡単に言うけど、遺産分割協議に参加したり、部屋から思い出の品をあれこれ持って帰ったりしただけで「相続の意思あり」となって放棄が認められない難しい制度。
子ども側にだいぶ法律知識が無いと放棄は難しい。
仮に一族全員が相続放棄できたとして、その後のランニングコストは実質残りの居住者が連帯で払うことになる。
ほんと他人の迷惑を考えない自己中心的な考え方。

>>657 匿名さん
わかったよ。欲しいんだろww

高いと思っても、頑張って買えww

>>647 口コミ知りたいさん
いや、売れなくて管理費と修繕費が借地期間ずっと続くマイナスの負動産残されても困るって話しじゃないですかね？当てにしてるしてないではなく、処分できない不要なもの残されるのがキツいってことじゃない？

「南町田グランベリーパークのタワーマンション買ったよー！」
友「すごいねー(町田は分かるけど南町田ってどこ？)」
友「やるじゃん(うわ、通勤大変そう)」
友「うらやましー(アウトレットの隣とかどんだけ服好きなんだよ。年に数回行けば飽きるでしょ。)」
友「私も住みたいですー！(所有権ならね)」

>>659 マンション検討中さん
相続放棄を、なぜしない。
かんたんだぞ。

出来ないなら3万円ほど払って弁護士にやってもらえ

>>660 匿名さん
欲しいのは、わかった。
そんなに頑張って、ここに張り付いてるんだから。
お前の頑張り次第だ

相続放棄され続けるマンションってどーなっちゃうのでしょうか？？管理費と修繕費はずっと滞納？

>>663 マンション検討中さん
大丈夫だ。東急が、最後全部やってくれる。

なんの心配してんだ