ドレッセタワー南町田グランベリーパークってどうですか？

>>369 通りがかりさん
わーい、2つ当てはまったから前向きに検討します！

>>384 マンコミュファンさん
このマンション更地で返さなくてええんやで。つまり解体準備金は0円。ランコスいくらか知らんけど一生切り詰めるかどうかはその人の与信次第やろ。

>このマンション更地で返さなくてええんやで。

その費用分を地代に転嫁でしょ。世の中そんなうまい話はない。

ふむ、パークホームズ登戸スクエアどうしたものか。
https://suumo.jp/library/tf_14/sc_14135/to_1002353802/

この物件に限った話しじゃないけど、やはり一次取得は厳しいよね。リセールはもちろん大事だけど、残債割れするかどうかなんて、結局どれだけローン組むかだからね。頭金いくらいれられるかって話し。含み益のある二次取得でもこの次の買替え考えるとかなり慎重になる物件だわ。

>388

定借物件選んで検討してるの？

>>387 匿名さん
地代の転嫁は公示地価や周辺相場みて確認しますがな。

>391

イニシャルは抑えておいてそのうち値上げってやられるかもね。

>>390 匿名さん
いや、竣工半年なんだけど早くもリセール100%割れてきてると思って。定借事例調べてるんだけどやっぱキツいのかなと。。

>>377 マンション検討中さん
世帯年収の5.5倍のマイホームって今となってはそんなに背伸びではないですよ。

>>392 匿名さん
えっ！地代の値上げなんてあるの？？

>393

神奈川は去年から新築物件の価格ピークアウトしはじめてる。リセール割れは定借が要因なのか、相場なのか判断難しいかな。

>395

少なくともない保証はない。

>>396 匿名さん
綱島や武蔵新城見てるとグイグイ上がってる気がしてました。。登戸は土地区画整理やタワマン計画の真っ只中なんで上がると思ってたんですけどね。そこにきて100%割れは定借懸念かと思ってましたが、、判断難しいす。
いずれにせよ南町田のモデルケースとなる事例が見当たらずでして。

>>386 通りがかりさん
借地権の存続期間の終了時には土地を更地返還していただくことが原則となりますが、駅近の好立地に、期限を見据えて計画な暮らしが叶う事から、今選ばれています。

また、土地所有者は、存続期間終了後に更地になっていれば、将来のライフスタイルに相応しい建物や街づくりが可能となります。

ってホームページに書いてあるけど？更地で返さなくていいんだ？？

>>386 通りがかりさん
解体準備金がなくても、相続人不在の空き部屋だらけ、大規模修繕もないボロボロマンションは管理費、修繕費は比較的高くなる予想ってことじゃないかな？

>>399 マンコミュファンさん
プロジェクト発表会では建物解体しなくていいって言ってたよ。

>>400 マンコミュファンさん
空き部屋だらけになるかは知らんけど、修繕高くなる前の10年以内には買替えようと思ってる。もし一時徴収金あってもその前にドロンちょ。逃げるというより10年も経てばライフスタイルも変わるでしょ。どうせ短い人生だし、せっかくなら色々なところに住みたいじゃん。コストの心配より定借による売却難の方が心配かな。。

普通なら更地で返す形だけど、東急側が70年後の建物の状況によっては、壊さずに自分たちがそのまま使うかもしれないと公言しているので、更地にしなくてOKです。
そのため解体準備金がいらないけれど、ちょっと微妙な気分にはなりますね。

要は、土地だけでなく建物も70年間にわたり借りることのできる権利を、販売代金で前払いして、残りは毎月の地代で払ってね（修繕も修繕積立金を積んでね）という感じの仕組みと考えればしっくりくるかなと個人的には考えています。

しかし、多分後半は終わりが見えているだけに計画修繕をめぐっても住民間で意見が合わずに紛糾するだろうし、それを避けるにはそこそこ早期に売り抜けないといけない気がしますが、リセールはローンの問題もあるとなると…。

>>393 評判気になるさん
竣工半年でも定借という理由でリセール100%以上でローンをくんでくれる銀行が無ければ、買える客は現金一括みたいな人だけになるし、見込み客が少なくなるという事例って感じがしますね。

>402

タワマンは修繕積立は跳ね上がる前に住み替えって考えが浸透してきている。そのころになってババ引き受けてくれる人がいるか次第だね。

>403

竪配水管とか50年過ぎると交換が必要になるんだけど、販売時の修繕計画の期間以降なので考慮されていない。エレベーターも同じく。

残り20年のためにきちんと維持していくかどうかって深刻な問題になるのは必至。70年定借って前例あまりないし。

>398

登戸の区画整理事業はまとまったプランが無くバラバラってのがネックになったのかな。

>>406 匿名さん
そうですね。
５年毎とかで修繕計画を見直す管理組合であれば、そのうちそれらも見えてくる訳で。
修繕積立金の値上げも相まって、50年目以降の重い修繕は先延ばし（又は取りやめ）になる可能性が高いかなと思います。

東急的には、建物引き取り前にそれらを更新しておいてくれるならラッキーという感じなのかもですね。

そもそも、修繕積立金の値上げ自体も、当初の規約に盛り込まないで単なる予定となっているだけだと、最初の値上げから結構揉めるでしょうし。

>508

5年ごとに見直しても、その後の5年ってやるだろうから竪配水管とか大物の交換問題が露見するのは結構先。

＞50年目以降の重い修繕は先延ばし（又は取りやめ）になる可能性

先延ばしして水漏れ多発になったら、引き払う人が出てきてゴーストマンションになるリスク大。そうなったら完全に売れなくなって負動産に

>>407 匿名さん
なんでああなってしまったんですかね。
せっかく街が生まれ変わるチャンスだったのに残念

全くスレチだけど、昭和時代の登戸を知ってるオッサンからすると、登戸で定借とか坪350万とか違和感しかないわ

銀座タワーとか神楽坂アインスタワーがそろそろ今後のことを考えなくてはいけない時期になってきてますね。
でも例えばアインスなんか残存ほぼ30年になってきたのに、新築時4210万円の部屋が今7990万円で売り出されてます。指値は入ると思いますがこれまでの実績からすると7500万以上では売れちゃうでしょう。8割高。
要は賃貸価値がある立地であれば、定借であっても残存期間の想定賃料を計算して、いざとなれば貸して十分な利回りが得られるので普通に流通する、買主がいるということです。銀座や神楽坂みたいな他に得難い立地であれば、築年数関係なくいくらでも住みたい人はいるわけです。その場合、逆算して解体までの間は商品価値を維持する程度のメンテナンスをする動機は働きますので、スラム化の心配は少ないでしょう。
ここの立地はどうでしょうね？きれいなうちはいいけど、どこまでこの立地に拘ってくれる借り手がいるか。グランベリーモールだけでは弱いような気が。
やはり相当安くないとね、と思うのは私だけでしょうか。基本的に郊外に定借マンションは、他に所有権マンションが建つ余地がまだあるので難しいですよね。ぴっちり市街化してしまったたまプラ駅直がギリなのではと思ってます。

考えすぎな人が多いですね。

おそらく、こんなに考えない人だけですぐ完売するでしょうね。考えすぎな人はまた買えないww
何回目か聞きたいですねww
回遊族が、またモデルルームにやってきたーww

10年で住み替え前提なら、もっと資産価値維持できる都心寄りの仕様も高めのタワマンにするかな。
わざわざ郊外の定借って特異な物件のリスク取りに行く意味がわからない。

>>415 マンション比較中さん
そもそも都心生活息苦しくて住みたくないし、好みなんて人それぞれ。マンションを資産価値だけでみていないしね。自分の予算で気に入った物件を検討しているだけ。リセールは二の次。リセールのためにマンション買うの？実需で買うならQOL上げるためでしょ。買替え想定なら売却時のリセールも含めてだけど、別にリセールのためにマンション買う訳ではないし。おたくとは根本的な考え方が違うのでね。自分が良いと思ったものを他人に理解して欲しいとなんて思わない。リスクがあろうがなかろうが、買う意味なんて自分で決めることなので、赤の他人にわかってもらう必要全くなし。

>>414 匿名さん
そうなんだよね。蓋開けたら結局は早期完売って話し。新綱島のドレッセタワーもあれだけ高いと騒がれながら販売好調だしね。結局は欲しい人だけがさっと買って気付けば完売みたいな。五月蝿い外野はなんのためのコメントなのか意味がわからないけど、自分が欲しけりゃ気にする必要ないと思う。話題性あって良い物件だから否定したくなる気持ちもわからなくはないけどね。まぁとりあえず買わないなら黙ってた方がいいと思うよ。意味ないし時間の無駄。

>>412 匿名さん
快速急行停車駅ですからね。
新宿まで16分で行ける駅と考えるとまだ安いんでしょうか、、、？

> わざわざ郊外の定借って特異な物件のリスク取りに行く意味がわからない。

考え方が逆。良いと思った物件が定借だっただけ。リスクの自覚もあり。わざわざリスクを取りにいってるわけではない。買わない方は静かにしていた方が良いかと。

>>419 マンション検討中さん
確かに。こういう人に検討する意味を理解して欲しいなんて思わないですよね。甚だ迷惑なんで黙っていて欲しいです（笑）所詮外野なんて無視ですけどね。

まあでも将来住み替えたいとかで残債割したくないって人にはリスクなのは確か

suumoとか見てて「お、安い」と思うと定借だったりしますからね。。

>>421 匿名さん

だからー、残債割れするかどうかは頭金次第だって。一次取得と二次取得では違うので。。定借による売却の難しはあると思うけど。

この板見てて思うけど、リセールの話と売却の難しさの話が混在している。駅×商業×公園直結という唯一無二の物件が他に存在しない限りリセールはおそらく保持される。定借によって売却が難しい話はまた別の話し。むしろリセールが高ければ高いほど売却が難しくなる恐れあり。定借物件のため買主が高額ローン組めないのが最たる懸念。

>>424 マンション検討中さん
よくわかりません。高値で売却出来ないからリセールがさがる(所有権ほど高く売れない)のでは？

>>425 匿名さん
そういうことでええんじゃない。

>>425 匿名さん
ローン通る人やキャッシュで買える人は高値で売れる。ただしそういう人が少ないと売却が難しいという話しかと。

いつも、モデルルームに行くけど、決断出来ない人っているんですよ。
買わなきゃいけないの分かってても、ネガティブ要素ばかり見えてしまうようです。

どんな不動産も人間と同じように、一長一短あるんですよ。団信に入ってないこと自体リスキーなんだから、
早く団信入りな。

今までのところまとめると
メリット
駅近＋モール近＋公園近＋地盤良さげの四拍子
デメリット
定借
人によりメリットでありデメリット
郊外、タワマン

後は価格次第ですが、住み替えを検討してる方には向かないかもしれません、お子さんなり相続人がいる方も向かないみたいですね。一つでも当てはまった方は他のマンションなり戸建てなり探したほうが良さそうですよ。ネガティブなレスすると買いたい方や販売業者関係の方から批判的なコメントがくるのは目に見えていますので。買うことを決めてる方も迷ってる方も買わないと決めてる方も攻撃的なコメントは控えて有意義な情報を交換しましょう。

>>430 マンション検討中さん
本当ですね。定借とリセールの関係について聞いてみたら、決断力ガーとか言われててびっくりしました。
何でネガティブな点を検討しようとすると攻撃だと解釈するんでしょうね。。

>>431 匿名さん
買うことを決めている方、特に販売業者関係の方はネガティブな点にスポットを当ててほしくは無いのだと思います。仕事の邪魔をされている、もしくはこれから生活しようとしている場所を貶されていると感じるからです。

しかし、購入を迷ってる方はやはり定借とリセールの関係性や郊外＋タワマンの将来性、住みやすさなど様々な角度から検討する必要はあり、そのための掲示板であると解釈しています。

東急は70年後に建て替えずに、賃貸マンションとして再利用するつもりなのかな？

>>433 マンション比較中さん
70年後の状況次第ではないでしょうか。東急の物になる以外の決定事項はないかと思われます。

>>424
> むしろリセールが高ければ高いほど売却が難しくなる恐れあり。定借物件のため買主が高額ローン組めないのが最たる懸念。

転勤などで残債割してでも売却したいという人もいるので、定借物件は中古価格が下がりますよ

>>435 匿名さん
「残債割してでも」というか、「値下げしてでも」ですね

やはり住替えの可能性がある方は定借物件は慎重に検討しないといけませんね。

>>433 マンション比較中さん

さすがに70年経ったら取り壊しますよ。
ただ、周辺一帯とタイミングを合わせたい(ここだけ取り壊されて殺風景にしたくない)ので、自分たちに選択権を残したのでしょう。
費用は販売価格上乗せでいくらでも調整できますので。

眺望

>>438 マンション検討中さん
70年後の解体費いくらかかるのか予想できるのかな？
人件費、処分費のインフレ率とか考えると販売価格に上乗せは現実的ではない気がしますが、何にせよ販売価格が楽しみですね。

＞東急の物になる以外の決定事項はない

解体すらしないならもう賃貸でいいじゃん・・・
東急は定借の分譲にしたほうが早く回収できるから好都合だけど

定借物件というのは考えれば考えるほど買うのを躊躇してしまいますね
ほんとずっと住む人向けって感じでしょうね

>>442 匿名さん

銀座や神楽坂の話が出てたけどやっぱ超都心向けスキームと考えておいた方が無難。
他にここまでの郊外の例ってありましたっけ？実験台になる勇気はないかな。

やっぱりこの立地いいですね。他のエリアも色々見ましたが駅×大型商業施設×大型公園が『直結』の立地は見当たりませんでした。
車があると横浜・みなとみらい方面や湘南エリア方面にも行きやすいのでカーライフも楽しめそうですね。
ネックの定借だけどここまで条件良ければ永住ありかも。後はランコス次第ですかね。

もしここ賃貸で出たら70平米の3LDKで20万円が上限じゃないでしょうか。それでも周辺相場からしたら相当高いですが。
そんな部屋が5000万円ぐらいで買えるのなら経費込みでトントンかなという感じはするのですけれど。長く住めば。

すずかけ台やつきみ野の家賃相場、近江鉄道太郎坊宮前駅前と大差ない説

南町田でタワマン…やはりリスクデカいうえに、不人気な地で建設・販売はかなりの気合いですね。

しかし将来この近辺で大量に空き家が出ると、数十年後にタワマン取り壊してそれら含め周辺土地を大量買収して横にデカいマンション作りそう(なんてことはないか)

>>439
＞眺望

ここからだと手前の丹沢山地が邪魔で、富士山は頂上付近だけチョコっと見えるくらいかな
丹沢山地が近い＝郊外、っていうことを実感できるよ

>>448 匿名さん
富士山が見たいの？？富士山ビューがお好きなら湘南エリアでマンション探した方が良いかと。。

私が知ってる定借物件って以下のようなものなのですが、どなたか他にご存知のものありますでしょうか？プラウドとドレッセ以外ほぼ都心にしかなくて参考にならず、もう少し郊外の物件の過去取引事例を確認したいのですが。ドレッセも最近の取引事例が分からず。

アルファグランデ千桜タワー
銀座タワー
神楽坂アインスタワー
パークコート神楽坂
パークタワー西新宿エムズポート
パークコート神宮前
ブリリアタワー大崎
ブリリアタワー品川シーサイド
プラウド目黒洗足ガーデンコート
ドレッセたまプラーザテラス

登戸にも定借ありますね

パークハウスプレシアタワーはどうでしょうか

>>450 マンション検討中さん
ドレッセ市が尾　ザ・フロント
パークホームズ登戸スクエア
エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー（普通借地権）
デュオヒルズ戸塚（旧法借地権　販売中）
デュオヴェール赤羽（旧法借地権　販売中）

思いついたのはいったんこんなところです。

>>453 マンション検討中さん
あと販売中ですが、ブリリアシティ西早稲田

詳しい仕様や価格が開示されてない段階でそういう議論しても仕方ないのでは

登戸は定借でお墓ビュー、設備もしょぼいのに強気価格でクソミソにけなされていましたがあっさり完売しました
ここもそうなるのではないでしょうか

>>456 口コミ知りたいさん
南町田と登戸では住環境が違い過ぎる。
登戸から新宿すぐだし、小田急特急止まるし、２路線使え、都心からの距離はここと比べ物にならないくらい近い。
それをモール、駅チカで補えるのか？タワマンランニングコストは如何なものか？

>>456 口コミ知りたいさん
登戸は販売50戸くらいでしたけ？販売戸数が少ないからあっさり売れたのでは？

皆さんありがとうございます。
過去取引事例が多いのはプレシアタワーだけですかね？なんか順調に値下がりしてる感があるのですが(笑)まあ本来のマンションの姿とは思いますけれど。
結構船橋も都会感があるにもかかわらず「千葉」だから安いと見るべきなのか、都心を離れるとそんなものなのか、あるいは物件自体に魅力がないのか。
ここは結局グランベリーパークの評価次第といった感じなんですかね。価格次第とは思いますが。

渋谷に出るのですら南町田からより、乗り換えある登戸のほうが早い。

皆さま価格が気になるようですね。
いくら位なら買いたいですか？
70cタイプ田の字方　71.9㎡　10階ぐらいと仮定して6000万くらいですかね？？

登戸の都心へのアクセスは南町田と比較すればベターだけど逆に言えばそれだけだった
設備仕様のしょぼさや定借、お墓ビューという明らかな短所があるのに強気すぎる価格設定
故に掲示板ではこの価格で誰が買うの？みたいに貶されてた
でも蓋を開けてみれば完売
要するに掲示板での評価は当てにならないどころか逆行している
なのでここも販売開始されたら売れるのではと予想する
戸数あるし価格設定を間違えなければ、だけど

否定派は短所、肯定派は長所ばかりを過大評価しているという印象

>>449

手前の山に隠れて富士山が見えないって、どれだけ田舎なのよってことですよ
都心は勿論、川崎から富士山見ても手前の山とか気にならないでしょ

>>462 さん

>>462 eマンションさん
ダブルスタンダード

富士山が見えないからそれが何っていう
見えたところで富士山ビュー価格上乗せされるだけ
しかもリセール価格にはそんなもの反映されない

否定派は10年、20年先に万が一売ることになった時、郊外定借というハンデがきついのではという事を気にしているので、新築時の売れ行きはどうでもいい。新築時は提携ローンがある。
肯定派は新築時の人気や売れ行きを一番に気にしている。売らなければお得だし、万が一の時は賃貸に出せばいい。

そのため、パークホームズ登戸についても、肯定派は新築時にすぐ完売したことを、否定派はその後中古になった時に成約しないことを話の中心にしている。

どっちも見ている視点が全く違うため、永遠に交わることはない。

>>464 匿名さん
都心や川崎と比べられても…
ここは『郊外のタワマン』だと認識しています。ご検討されてる皆様も同様かと。その上での前向きな検討ですが何か？？

>>467 匿名さん
現金で買えば賃貸だせるけどね。住宅ローンある内は賃貸出せないってさ

既にコンパクトシティの時代入ってますよね。郊外物件でも利便性良くて住環境良いなら最高です。あくまで通勤がない私個人の主観ですが。都心通勤があれば前向きな検討にはなっていないかもしれません。たまたま自分の好みやライフスタイルにフィットしそうな物件だったという感じです。但し、定借についてはやはり慎重になりますね。。

>>467 匿名さん
私は定借懸念はあるものの肯定派ですが、人気や売れ行きなどはどうでもいいです。自身の満足度しか考えておらず永住もアリかなと思いはじめています。グランベリーパークと運命共同体のようなものなので、パークや東急がコケたら終わりますが。

>>461 マンコミュファンさん
価格気になりますね。。
むむっ、10階で坪単価275万くらいですか。70Cタイプ6000万であれば中層階の15階以上はがんばって欲しいところ。定借物件なので価格のアドバンテージないと納得感でないですよね。

ご検討されている方は東西南北どの方位プランを考えていらっしゃいますか？眺望だけで考えるとラウンジもある西向きが好条件なんですかね？？検討者の皆様の忌憚ないご意見を伺いたいです。

5000万円と仮定しても頭金2000万円＋300万円×10年で完済可能と試算
住宅ローン控除の恩恵はあまり受けられないけどそこは諦めます
その後賃貸に出すか売却したい

＞459

プレシアタワーは2009年竣工。その後、不動産価格は右肩上がりで、中古でも下がらないどころか上がってる事例が多い中でその結果。

オンライン相談会の予約受付はじまりましたね！

>>473 マンション検討中さん
方角で気を付けたいのが、ラブホテル街のある方角ですね。どの程度見えるのでしょうかね？

>>477 匿名さん
ラブホ街ってどこにあるんですか？

>>478 マンション検討中さん
すみません、自己解決しました。横浜町田ICの方ですね。南東向きの住戸からは見えるかもしれませんね。

横浜町田ICのラブホには頑張って存続してほしい
いろいろ思い出ありすぎてｗ

いよいよ世界的なインフレが、日本に飛び火して来そうですね。40年ぶりの水準だそうです。

貨幣価値が下がり、物価が上昇することをインフレ、もしくはスタグフレーションと言います。

どちらにしても貨幣価値は下がります。借金してる奴が一番得します。つまり、日本政府です。

個人ではどうでしょう？
お金はあるけど、運用せずに賃貸で、給料横ばいなヤツ。
一番損します。貨幣価値が下がるので。

お金はないけど、借金して家買ったヤツ。インフレ下の勝ち組です。給料は横ばいでも得してます。

駅から遠い不動産や、地方の不動産は需要が減り続けるので、上記の理論は通じませんので、あらかじめご了承下さい。

>>481 匿名さん
定借でなければねぇ

70年賃貸タワーマンションにもその理論は通用しませんので、あらかじめご了承ください。

>>481 匿名さん
インフレ時には貸出金利上がりますよね？今は変動金利が主流ですし、固定金利はそのインフレ率を見越して最初から高く設定されてます。となると一概に借金して家買ってもインフレ下では勝ち組にならないのでは？

ついでに言っておけば、
きちんと物価と連動して増加する貨幣収入がない人にとっては物価が上昇した分、借入の返済も苦しくなる。
あくまでも、物価(仕入代金)の上昇分を
売上に転化できる企業や、
物価上昇に応じて、少なくともそれ以上のペースで
貨幣収入が伸びると期待できる個人にとっての話。
誰にでもあてはまる話ではない。