ジオ調布ってどうですか？

地価で言えば、調布ヶ丘は小島町2丁目と変わらない。
シティハウスやパークが高いのは小島町1丁目で、駅距離が近いため。

なので甲州街道渡る渡らないで土地の値段が下がるわけではなく、単純に駅距離で下がるだけ。なのでブランズはパークなどに比べて安い。

ジオは地価で言えばブランズよりも低い。ただリセールを謳っているのは単純に南側のマンションが珍しいというためだけ。
本当にリセールバリューがいいかどうかは蓋を開けてみないと分からない。南側の需要が今後上がればリセールは良くなると思いますが、今のところ根拠はなくただ珍しいだけ。

でも実際南側でほぼ唯一（ブリシアもありますが）のジオが設備もいいのにまだ完売してないのは、南側への魅力は大してないと考える人が多いからでしょう。

南側にそんなに魅力があるのであれば、この規模ならすぐ完売します。

新築のときは大々的に南側の希少性を謳えるが、10年後の中古でぽっと出されたときに、その希少性はアピールされ辛く、検討者も数ある中古マンションで敢えて南側を選びにいくとも考えづらい。駅距離もあってハザードもあるので。

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>>301 検討中さん
スーパーも東急以外は全部北側ですし、やっぱりそういう事ですかね。

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>>301 検討中さん

ブランズの方が圧倒的に売れ残っている。
マンションブログの記事でも
・ポーチやアルコーブを設けず一般的な賃貸マンションと同じまな板なのがつらい
・隔て板の背が低いためプライバシー性も薄いですし外から見た時の高級感も出にくくなってしまいます。65㎡前後のお部屋だと浴室サイズが1317になっていたりとなんだかなぁ～
・すべては土地代の取得費用が響いているのでしょうね。売り手側の苦しさが120％伝わってくるプロジェクト
・苦しくて仕方のないプロジェクトです。売るほうも買うほうもつらい。
・ブランズシティ調布に関しては例えるならカローラをクラウンの価格で販売することになってしまっているのが厳しい評価になってしまっている理由です。
・ブランズシティ調布はバランスが悪すぎるという意味です。これでそこそこ売れてしまうようなら事業者は「なんだ！いけんじゃん！」と思いまた同じような仕込みをするかもしれません。事業者の目を覚まさせるには高いものは高いと声を挙げていく勇気を持つことも必要なのではないでしょうか。相手も商売ですからこれが普通だと思わせるでしょうけども普通じゃないですよ。。。
・ブランズシティ調布はただ高いだけです。愛のかけらも感じられません。作り手が「コストカット！コストカット！」を一番に作り上げていくマンションだと感じてしまいます。


と酷評を受けている。
ジオをどうこう言うのは、私はおかしいと思う。値下げしない限り有り得ない。

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>>303 匿名さん
その記事は知ってますが、結局マンション評論家の目線と実際の購入者の目線は結構違うかと。
食事に対する、三つ星レストランのシェフの好評と、一般市民の好評が必ずしも一致しないように。

あとそれ前の坪単価、かつ販売時期に対する評価ですよね。今それを引き合いに出したところで前提条件が変わってるかと。。。
ジオが売れて欲しいと思う人はいつまで経ってもその記事を引き合いに出してきますが、今さらそれを出したとこでブランズ自体の値段が変わったのでコスパも変わってますし、周りの物件も変わってるかと。

ちなみに一購入者、検討者目線で見た時に、仕様はさておき南側のハザード区域、かつ駅遠、買い物利便性悪め、近隣に気になる施設がある立地を選ぶメリットってなんでしょうか？

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この掲示板でよく南側だからリセールがいい、とありますがそれって実際もそうなんですか？

みんな大好きマンマニさんの記事にはそれは言及されてなかったので、なぜみなさんがリセールがいいと言っているのか教えていただけると嬉しいです。
布田6丁目アドレスの地価自体も特に高くはないと思ってるので、、

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>>305 匿名さん
「南側だからリセールがいい」なんて、正直今まで聞いた事なかったです。

あと、これはちょっと嫌な表現かもしれませんが、小学校は調布第一小学校の人気が高いです。学校の方針云々よりも、川に近くなるほど生活レベルが・・・という話です。

私の知り合いも品川通りより南に沢山いますし、実際に住んでる人に問題があるとは全く思いませんが、もう少し京王多摩川寄りにも別の宗教施設があったり、、という話です。

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ここの仕様を見たら、ブランズシティ調布は完全に無くなりますね。甲州街道を渡るのはとても不便だし。

比較するなら、
パークホームズ 調布ザレジデンズ
シティハウス調布
になりますね。
2つはお高くなりますが！

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調布は旧甲州街道、京王線を中心に、
南は品川道、北は甲州街道、東は布田三鷹通り、西は鶴川街道、
それぐらいが範囲が調布駅の商圏になっています。
そして北側へ離れるのはフラットなんですが、
南側へ離れると下り坂で多摩川まで続くので、
同じ距離なら坂道、ハザードという点で南側は不利です。
南の品川道にも信号の待ち時間はあるし、
甲州街道のマイナスと水害ハザードのマイナスでは比べるまでもないので、
南側がリセール有利というのは聞いたことが無いです。
ジオは下り坂の途中ですが羽毛下まで下りきる手前ギリギリの場所なので、
実被害からは免れるかもしれませんが、避難範囲には入ります。
反面、南側が下がっていて景色は抜けがいいだろうと思います。
そのあたりに納得できる人なら購入も検討出来ます。

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この戸数、この設備仕様でなかなか苦戦してるということは、やはり駅距離やハザードに対してマイナスイメージを持たれている方が多いんですね。

ハザードに近づくことや、幹線道路を渡ることによるリセールバリューの低下がどれほどなのかは分かりませんが、やはり調布だと品川通りと甲州街道間の物件を買うのが安パイなんでしょうかね。

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>>309 匿名さん
リセールが悪くても、それを上回る住み心地か何かがあれば永住用のいい物件になると思いますが、ちょっと苦しいですよね。

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南側は普段買い物するようなスーパーが貧弱で、
帰宅時に寄ってちょっと買うというのが駅北なので回り道になるんです。
品川道沿いに良い感じのスーパーが出来たらだいぶ違うんですがね。

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マンションマニアさんはここを選んでましたが、随分感覚が違う方だなと思いました。デメリットが一つくらいなら割り切れますが、4重苦は厳しい。。

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>>312 匿名さん

四重苦って何？？


ハザード？
アルコーブはある
天井高さも低くない
ゴミ置き場も悪くない
エントランスも駅側に設けている
食洗機なども元からついている
駅から大通りを渡らなければないこと？
竣工前完売出来なさそうなこと？
鉄道系のマンションということ？
外装には力を入れているし。庇とか良い。
無駄な共用もなく管理費も高くない
ゾーニングも窮屈さがない
専有部仕様も良い
Low-Eガラスだったと思うし
間口が狭いわけでもない
マンマニのブログで叩かれているわけでもない

あと1つは？？

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>>313 匿名さん
駅遠、ハザード、買い物きつい、近隣施設への不安要素
かなと思います。立地四十苦ですね。

感じ方は人それぞれですが、特に前3つは3項目とは言えどインパクトは大きい

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ジオとブランズの見苦しい貶し合いもうやめませんか？所詮、パークホームズやシティハウスを買えない人が検討する物件なんですから。

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甲州街道にせよ、品川街道にせよ、調布市はロードサイドがやる気なさすぎだろとはちょっと思っています。
東八や府中の甲州街道に比べて明白に店の量と質がしょぼい。
主要道路周辺がもっと発展してくれると選択肢が多様になりそうなものですが。

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>>313 匿名さん
既に314さんが記載いただいた通りです。
ゴミ置き場とかアルコーブのような些末な話以前に、マンションで一番大切なのは立地と環境かと。

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>>318 312さん

でも、アルコーブがなかったり、天井高が低かったり、外観に変なデザインを採用していたり、食洗機がなかったり、マンションブログで叩かれてたりして評判悪かったりしたら、賃貸で良くないって思えてくる。

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>>319 マンション検討中さん
よっぽどでなければ、普通は価格・立地・環境で決まると思いますよ。
人によっては細かい仕様の中で、どうしても引っかかる事もあるとは思いますが。

仕様が低いから賃貸にするという話は変な話に感じます。
どうしても自分の拘るポイントと折り合いが付かないのなら、普通は見送るかと。

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>>319 マンション検討中さん

「アルコーブや食洗機が付いてる」などが理由でマンション買う人はいませんよね。それは他の条件をクリアした後の加点要素ですよね。

若い女性とかで「内廊下じゃないと嫌だ」とかはあるかもしれませんが、それだけでは買うわけでもないですよね。

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中古マンション価値は大体新築時の人気に比例する。

竣工前完売　→人気　リセール見込める
1年以内　→新築と言える期間で売れたからまぁ良い
それ以降　→終わり。失敗。

だからね。
竣工半年ぐらいで大体当たりハズレは明確にわかってくる。
直近だと
・パークハウス　竣工前完売
　当たり
・アルソス　竣工前完売
　当たり
・リビオ　すんなり売れた　悪くない
・ブランズ　売れてない　ほぼハズレ確定
って感じかな。
他はまだわからないな。

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>>322 にんじんさん
ソースが欲しいです。
そういうのがもしもデータ的に本当であれば選ぶ上でしっかり気にしておきたいです。

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アルコーブの無いマンションはアルコーブの無いマンション同士で比較すればいい。
コストカットレベルが似ているから。

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>>322 にんじんさん

別の方も投稿されてましたが、新築時の販売期間と中古人気は必ずしも比例しませんよ。

新築時は他のマンションと比較するので仕様や眺望が比較されますが、中古では出てる物件から選ぶしかないので、価格と立地でほぼ決まります。

ブランズだけダメと書かれてますが、あれだけ偏った情報で悪印象つけられた中で既に100戸以上売れていますので、マンションのポテンシャルは悪くないと思います。また、調布でこれだけ同時に新築マンションが販売されている中でですので、ジオも含めて売れ行きで判断するのは難しいかと。

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地球温暖化が進み、数十年に一度の大雨が常態化してきている中で、ハザード地帯かつ高価格のこの物件を買う勇気が出ない。
仕様は気に入ってるけど、大雨洪水警報の度にストレスや後悔が生まれそう。

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>>325 マンション検討中さん

2019年から売って、むしろ売れなかったらヤバい。
逆にいつまで売ってるねん！

ジオは多分そこまで悲惨にはならない。

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>>327 匿名さん
ブランズの販売開始は 2020年からですよ。
直後にコロナで販売停止期間がありましたし、その辺りは東急の営業に聞けばすぐわかる話なので、ただの印象操作にしか見えないですよ。

なお、ブランズ検討者をジオに誘導しようとしての発言かと思いますが、私はそれ自体を否定するつもりはありません。ジオの掲示板ですし、ジオのいいところはむしろ沢山挙げるのはいいと思います。購入検討者にとっては選択肢が増えるのはいい事だと思います。

ただ、ブランズ検討者は、ブランズの仕様で問題ないと考えていたり、ハザードやジオの立地を嫌う人だと思います。ブランズ検討者をターゲットにするのであれば、仕様面以外の魅力を伝えるか、立地のネガに対して反論された方が生産的だと思います。

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>>328 匿名さん

ブランズは2019年6月に予定価格を発表して、総スカンされて2019年冬まで価格調査に時間が必要になった伝説のマンション。

ジオはそのマンションと無関係なので。。
誘導とか関係ないよね。
そもそもブランズ売れてないのは調布では有名すぎるので！！

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ブランズポジ邪魔
今更売れ行き回復できないのに

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>>329 匿名さん
アルコーブ、ここはへこんでるくらいでせまいですよね。
なぜここにそんなにブランズでます？そんなにジオ、うれてないんですかね？
328さんも言ってましたがここでのブランズについての評価が子供のケンカのような感じに聞こえます。
ジオ、パーク、ブランズで迷ってましたがジオは住む以前に書き込みがひどいので住人にいたらと不安ですね。

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>>331 匿名さん

ブランズには内部写真を投稿して、削除されていた人がいた。
防犯性が低いマンションよりは良い。
無駄にサブエントランスなんて作らないジオはまだ防犯性が高い。
パークホームズ も同じ。

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>>332 マンション検討中さん
そのやり取りも知ってますけど、サービス精神旺盛な人がついつい夜の景観載せてしまった話ですよね。他のマンションを外から写真撮ったのと同じレベルで、サブエントランス云々の話ではありません。

そして、散々ブランズはコストカットだらけと言いながら、明らかに利便性があがるサブエントランスがない方がいいとか、自分で矛盾を感じませんか？マンションマニアの、しかも古い記事の受け売り以外できないのでしょうか。あのマンションだと、アルコーブなんかよりサブエントランスの方がよっぽど重要で必要です。

ジオ買った人なのか、ただの冷やかしか知らないですけど、取り敢えずブランズにすれば一緒になることはなさそうで安心ですね。私もブランズ→パーク→ジオで迷ってますが、後押し材料が増えました。

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ジオ、スレなので甲州街道から先の話はお控えください。
売れ残りの話は縁起が良くないです。

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たった１人のせいで、ジオがとばっちりすぎる。。

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ここだけ立地的に他の新築と異なりますが、ここの立地のメリットって何でしょうか。

傾斜面開始地点なので眺望が抜けやすい
静かな住環境

らへんが挙がると思いますが、他にあれば教えてください！
リセール考えると立地の強みを把握しておきたいです。

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変なマンションと比較されると、ジオの価値が落ちるだけ

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>>336 匿名さん
他の新築と比較して立地メリットは、私も他の方のご意見聞きたいです。

私はあまり思い浮かびませんが、多摩川が近いので、市民プールやジョギングにはもってこいでしょうか。また、品川通りや京王多摩川駅周辺が発展すれば恩恵を受けやすいですかね。

購入前の比較でメリットとして挙げられる話ではありませんが、、近くの下布田遺跡でカブトムシが採れます。

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>>339 匿名さん
小学校まで近いのはメリットだと思います。近いだけでなく、小学校までの道のりは歩道とガードレールが整備されてますし、交通量も少ないので、安心して通わせられると思います。

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せっかくマンションを買うのなら、賃貸とは明確に差別化できているマンションがいいと思います。
ここは、駅距離はありますが差別化はとても良くできていると思います。内装の仕様はもちろん、変更できない
外装
天井高さ
エントランス
共用廊下
賃貸とは、全然違う感じがいいです。

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>>255　の写真にもあるとおりで、
外観デザインや雰囲気がブランズと同じだと感じました。
同時期でデザイン真似して作るので同じになるんですかね？
ブランズとどこが差別化されているのかさっぱりわかりませんでした。
パークホームズは外溝まだですが明らかに格上感があり違いますね。
サーズデイも黄色くて目立ち、若い感じが出てます。
ザハウスは何の特徴も無く普通のマンションで、
敷地に植栽が無くケヤキ並木の借景がデザインですね。

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>>342 坪単価比較中さん

売れ残りブランズと比較されたら、気持ち良いものでない。
アルコーブの無い天井の低いマンション同士で比較したらって感じ。

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>>341 調布マンション　比較さん
差別化はどこがしてるのかわかりません。
周りの建物があまり好みではないです。夜は閑静な住宅街といえばそうですが人通りがないので、子供も習い事、部活などあるのできになります。

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>>343 匿名さん
いつもこのセリフ。同じ方ですね。

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青田売りで、竣工した時に在庫を30%以上かかえてたら、人気のないマンションは確定ですな。ここはどうかな？

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>>341 調布マンション　比較さん
賃貸との明確な差別化という意味だと、君の大好きなブランズの方がコンシェルジュ、サブエントランス付きで大きいよね。ちなみにブランズは二重天井だから天井の高さは変更できるけど、知らないのかな？

立地に拘らずマンションの仕様で選ぶなら、ジオよりもブリリア聖蹟桜ヶ丘でいいんじゃない？

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>>347 買い替え検討中さん

ブリリアは天井高さが、キッチン天板や水洗トイレ、サッシ高さも含めて、ジオの方が上では？
ジオも二重天井ですよね？

何言ってるんですか？？？

ちなみにもっともスペックが低いブランズはどうでも良くないですか？

ロウイーガラスすらなく、アルコーブ無しは当たり前、マンションマニアも賃貸に毛が生えたレベルだと言ってましたし。。。ブランズの仕様と比較してくるのは笑える...
賃貸に毛が生えたレベル。。。
毛の部分はコンシェルジュと言うことでマンマニは言ったのかな？？
※ソース　マンションマニアYouTube

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>>348 匿名さん
いやまあスペックはジオの圧勝で異論はない。（もちろん共用施設やコンシェルジュ、マンション内でのサービスなどブランズがいい部分もあるが）

今調布の新築に拘りたくて、そこまで高いお金を出せないのであれば、ジオ、ブランズ、ハウスで比較検討することになる。
その時に建物仕様で選ぶならジオですが、立地が何かとイマイチ。その点ブランズは対照的ですね。
どちらを選ぶかも検討者それぞれ。ただ売り上げ戸数を見るに、ジオが圧倒してる訳でもないので比較した結果ジオを止める人が多数いるのも事実。

マンマニは文字通りマンションマニアなので仕様を重要視されているのでそりゃブランズよりもジオ派だと思います。
ただ本当に購入して住む人にとっては、ジオの立地条件は躊躇う要素が多々あります。

ちなみに、いい歳してネットでワンワン煽ってるのは恥ずかしいですよ。心の汚さと人としての器の小ささが文字からでも透けて見えます。

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