ベイシティタワーズ神戸 WESTってどうですか？

「買えない人はマイナス情報を探す」ですね。

>>1130 マンション比較中さん

プラスのポイントをお願いします。

>>1127 マンションさん
ここもバックに鉢伏山までの兵庫区・長田区・須磨区の夜景が広がりますよ。
近い将来には、海に阪神高速湾岸線が通り、ポーアイから和田岬間に橋も架かります。

個人的にはここからの景色は神戸随一だと思います。その分お値段も一番なので、私は購入を諦めました。

眺望代が高すぎます。

>>1132 匿名さん
兵庫区、長田区、須磨区の夜景は迫力に欠けます。ポーアイから和田岬の橋も釣り部分は1カ所です。三ノ宮をバックにする景色とは全く違います。

ただこちらのマンションも景色は良いと思います。しかし景色以外の良いポイントが見つからないのとエントランスからの景色が無くなる可能性が高い点、マンションの入口が高架下な上で片側からしか入れない、インターが近く便利だがトラックがかなり多い等の点からこの価格は出せないという結論に達しました。
エントランスからの眺望は大切です。部屋からの景色が良いハーバーランドタワーもエントランスからの眺望は残念なモノです。工場ビュー。エスカレーターを上がってエントランスという同じタイプなので残念さはわかると思います。

１）駅から遠いー５。２）高速近いー５。３）２号線近いー５。４）騒音ー５。５）空気ー５。６）値段ー５。７）災害危険度ー５。８）子育てー５。９）ブランド＋５。１０）景色＋４

>>1135 匿名さん
11)買い物等の施設－5

和田さん必死だな。

>>1137 匿名さん

和田ではない。和田は景色も悪いオークラビュー
外廊下 タワーと言うなレベルの高さ 駐車場も屋外タワー あの価格 話にならない。

なんだか、このマンションのみならず他のマンションを執拗に貶めたり、ネガティブな書き込みは気がめいりますね。マンションに求めるものは検討者の属性や価値観によってちがって当たり前なのに、自分の価値観に固執して否定ばかりしても不毛ですね。自分の価値観と予算で現状市場にある物件で多少の妥協で折り合いをつけるしかないのに。

近隣に住んでおり現地の状態や環境、よくしっています。
中央区内で住み替えも検討して、こちらもマンションサロンで検討しました。どなたか、悩んでいる方の参考になれば。所感です。

良いと思った点）
〇西向きの景色はとてもよい。メリケンパークごしのバーバーランドがきれいに見えます。コロナでなければ、花火だけでなく毎年8月にあるメリケンパークの西日本最大級の盆踊りも楽しめそう。大きなやぐらが立って民謡歌手と和太鼓でライブの盆踊りで楽しいですよ。すまれたら是非いってみてください。
神戸では山眺望も癒されて結構いいです。高層北向きもおすすめ。

〇大規模、大手デベ。
ブランド力での安心間あり。車寄せ、エスカレーターのあるエントランスが豪華でいい。大規模物件ならでは。タクシーの迎車なども車寄せがあるほうがぜったいよい。あ

〇うち廊下。すき。

きになった点）
〇利便性：駅からの距離は結構ある。居留地の街並みを散歩する気持ちで歩いてこれば、元町からでも三宮からでも苦にはなりにくいかな。早朝のあまり人のいない居留地きもちいですよ。ヒールを履いての歩いての徒歩通勤はちょっとしんどいですね。

騒音）2号線、阪神高速近接のため、音、排気、気になる人はとても気になるでしょう。ときどき、暴走族が爆音で通る。
ただ、二重サッシ使用しており、都会ぐらいになれたひとなら、許容範囲と思いますが。

お買い物）スーパーは近くにはないので、ネットスーパーや宅配サービス、コープ個配などの利用前提。
⇒ちなみに重くないものは、電車通勤の方は帰りに神戸阪急で買って帰るのがよいかと。お野菜新鮮で安い。生鮮は大丸<阪急の充実度。

公立の学校）校区としては人気のこうべ小学校校区だけれど、こうべ小学校は相楽園の近く。そこまでこどもの足で、大きな国道を横断して長距離通学するのは非現実的。

共用施設）この規模でゲストルーム１室はすくなすぎでは？希望日にはまず予約とれない気がする。使えないゲストルームならいっそなくてもよかったのでは？と思う。あ
バルコニー）水栓がない。排気ガスの問題で、それなりに床はよごれると思います。水栓があれば、掃除しやすいのに、ないのは残念。

駐車場）住戸に対して少なすぎ・・・。

設計変更）オプションなどはあるが、完全オーダーメイド変更ではない。

デメリットが山ほどあるけど、とてつもなくいい点がいくつかある物件を作るのがすみふさんだと思う。ここはその典型例。

綺麗なエントランスと素敵な夜景、ここが最後の三宮タワマン、再開発とセットという売り文句でここだと思わせたら勝ち、デメリットは購入者がよくわからないロジック作って勝手に納得してくれるし。
直感でここだと決めて、後から理屈をこじつけるという仕組みをよくわかってるよ。

>ここが最後の三宮タワマン、再開発とセット
市長が代わって条例がなくなればまた建設できるからね。

>>1141 匿名さん
今秋に市長が変わったとしても三宮にタワマンはここ10年無理でしょう。

>>1134 マンション比較さん
三宮エリア最後のタワマンで予算不足は本当に残念でしたね。ここは資金に余裕のある方がセカンドハウスで検討されている方も多いと聞きます。子育ての実需層は少なく大人のリゾートになりそうです。

大人のリゾート。いいですね。
このテーマはこの周辺にはないですからね。
ないものが欲しい。そんな人には最高です。安いものが欲しい人は安いを売りにしているマンションを購入するのがいいですね。

>>1144 マンション比較中さん

そうそう欲しい人が買えばいいのよ ただここを高いと思う人は安さを売りにしているマンションを購入するのが良いにはならないね 話が極端すぎる。ここを検討したけど価格と物件の価値が釣り合わないと判断しただけだからね

神戸へ最近永住転勤でとりあえず賃貸居住中の身。
MRと現地に行ってみました。
予算は在りますが子供も居るのでここに住む生活が考えられ無いです。
和田も無理です。
少し山の手で中古も含めて探します。
マジに子供がいる、もしくはこれから出来る世帯はどのように生活するの？

>>1146 マンション検討中さん
子育て世代は保育園は近隣にもありますが公立の小学校が遠く基本的に向いていません。私立の小学校に通学するかですがそれなら西区とかの地下鉄沿線の方が向いています。神戸市もそういう政策で動いています。ちなみに和田は地場のデベなので全国的な知名度は低くブランド力はありません。

神戸人も和田さんが大好きなわけでもないけどね

>>1142 匿名さん
そもそも現条例でもオフィス・商業・ホテル等と組み合わせると
タワマンは十分建設可能なんだけどね。

三宮駅前のバスターミナルツインタワーやコロナで凍結中のJRタワーのオフィス・ホテル部分がニューノーマルで不必要になるだろうからマンション化してほしいな。

>>1149 匿名さん
今から計画してたら10年はかかるな（笑）

>>1151 匿名さん
計画～5年ほどあれば入居できるよ。

>>1152 匿名さん
どうせセカンドハウスだし両方買えば良いですね。飽きたら売れば良い。

>>1150 匿名さん
三宮駅前はマンションになるとしても和田の安物だけはやめてほしい。神戸の一等地にトアロードや旧居留地クラスの和田オリジナル安物構造物は神戸の恥。ぜひ財閥デベにお願いしたい。

ひさしぶりにみたら2億5千万なんだね。神戸タワーの最上階も高いと言われてたけど、安かったんだね。
株価3万前後なら、妥当なんだろう。東京からみたらバーゲン価格なんだろう。
たぶんうちが、買うんだろうね。

>>1150 匿名さん
三宮は現状でもホテルの供給多すぎる気がしますね

コロナが完全収束すれば問題なくなるけど何時の事やら

>>1154 匿名さん
和田では三宮再整備の複合施設は絶対に無理なので安心して下さい。
和田は土地を仕入れるだけしかせず、それ以外は外注任せ。
和田ができるのはせいぜい神河町の古民家再生ぐらいで町の工務店レベル。

和田興産も三宮の再開発を微力ながらしている。

ワコーレ神戸三宮G.C.［旧称：(仮称)ワコーレJR三ノ宮駅徒歩5分再開発プロジェクト］

と言うのがある。

>>1159 匿名さん
それは高度成長期時代から取り残された商店街を地上げしただけ。一部地上げできなかったけど。
再開発と言うのなら、低層を商業施設にして商店街を移転させその上を住宅にした様な複合施設を作ること。
その物件はJR三ノ宮駅徒歩5分を謳うために、二宮商店街の中にマンション入り口をつくり、商店街をさらに無秩序にしただけ。

ホテル数あれど、新たに出来るのはビジホばかり。
三宮には県庁再開発と合わせて、県庁所在地100万都市に相応しい外資系五つ星ホテルが欲しい。

>>1159 匿名さん
ワコーレのモデルルームを見ましたけど、柱や梁が室内に多く、全体的に狭く感じるなど気になる点が多々ありました。

不動産業界には詳しくありませんが、和田興産は評判良くないのでしょうか？

>>1139 マンション比較中さん


こうべ小学校までは遠すぎるね

だったら私立に通うか、となるけれど
男の子だとあまり魅力的な私立が近くにないのも事実。
甲南は学力重視は向かないし、甲子園とかはあまりメジャーじゃないし、仁川はまあまあ遠いし通学大変そう。高羽は………
神大附属は博打みたいな受験になるし。

女の子ならね、海星とかいいと思うけれど。

となると、神戸市が推進している海岸線を使った兵庫区の小学校への越境入学…？

ええー、こうべ小学校の学区に住んでて兵庫区？？？
って気持ちになると思うし。

結論:子育て世代には向かない。

>>1163 口コミ知りたいさん

お子さんの私学に関しては学力次第しゃないてふ？通学利便性より。
甲子園とかより、灘や六甲のが近いし通いやすいよ、距離だけならね。

神戸市内から京都の洛南や奈良の東大寺にかよってる知り合いも多いし、校風と学力としか‥

こうべ小学校が遠いから私学？
私学通学の方が余程時間掛かる思うけどな。

小学校低学年までの子供の通学は何処に進学しようと毎日親が車で送り迎えするしかないよ。
あれ？車、、、
駐車場って必要な人は確保できますよね

>>1166 匿名さん
隣のタイムズの定期利用もできるそう。ワンフロア分はマンション用に確保していると聞いています。それも無理ならポルシェセンター山側のデビスパーキングの定期利用になるそうです。

と言うか、子供を幼稚園や小学校から私学行かせる財力有るなら、当然ここはセカンドですよね。
子供をセカンドに住まわせる意味が解らん。

坪400万円超で駐車場がタイムズな物件はここですか？

実際に住んだらウザくて五月蠅い餓鬼が住んでなくてすごく良さそう
子供の居ないマンションには憧れます

>>1164 マンコミュファンさん

土地勘が全くない人？それとも文章を全く読まずにレスする人？

学区のこうべ小学校が遠いよねって話。
中高とかお好きにどうぞ。どこにでも行けるよ、中学生の足になれば大人と変わらないから。

小学校低学年のチビちゃんがこうべ小学校まで徒歩で通うのは大変な距離。
大人でも30分くらいかかると思う。

しかも繁華街通ることになるし、交通量もあるから徒歩なら結構不安。

けど、親が送ってるとか聞いたことないし、電車通学も聞いたことがない。地下鉄使っていいなら話は別だけれど…

だったら私立だと通学方法の決まりはゆるいから
三宮まで送って電車使ってくれた方が安心。

すごく気に入った私立ならまだしも、通学に不安がある公立にわざわざ通わせるくらいなら、
それなりの私立があればその方がいいよね。
でも、これと言った私立小学校がないよね、困るねって話。
さっきあげた学校名は全部私立小学校。
中学受験の話は全くしていない。

ちなみに洛南中なんて岡山から通ってたりするよ。
あ、たまーに、洛南の小学生を三宮界隈で見たことあるな。
本気ならそれもありかもね。忘れてたわ。

神戸小学校は大人でも30分以上かかるよ
信号や何かが有れば40分ぐらいかかりそう
小学校低学年生が一人で歩いて行くのは無理が有りすぎる
どっかの？なマンションがやったような通学バスでもやったらどうだろ

>>1172 匿名さん
ベリスタやアーバンライフ等、この近辺の児童で集団登校してるので一人で登校はない。

小学生や未就学児ウエルカムの子育て応援マンションではそもそもないでしょう。
対象外。

でもさ、こうべ小学校としては、校区とは言えココから小学1年生が徒歩で通学してくるなんて、現実的に危ないし厳しいって当然分かってると思うけど、歩いて来いって言ってるの？
東灘区とか、芦屋、西宮市とかでも、校区が広くて徒歩通学が難しいところは、バス通学可にしてくれてるとこあるよね。こうべ小学校というか教育委員会はどうやって通学するのを想定してるんかな？

和田岬の小学校まで地下鉄でいけばいい
みなと元町エリアの子供は和田岬の小学校に誘導されてるよ　地下鉄料金は無料だからね
もともと神戸小は拡張しないと言い切ってここの開発を市が行ってるからね

そこまでめんどくさい事してまで小さい子連れが住む必要性がよくわからん
子育てしやすい六甲道や岡本に住んでも快速や特急で三宮なんて数分で着くし日常生活を三宮でする必要あるかなぁ

私は逆に学校が遠いので、子育て世帯が敬遠するマンションであるのが気に入っている。
学校が遠いのは最初から分かっているのだから、通学に関して不満言うのはお門違いですよ。

不満というか、改めて確認、という感じですね。

大規模物件で半分くらいが3LDK以上っぽいので子連れ取り込めないときっついね。
子供嫌いな人多そうだし、余計敬遠されそう。リセール大丈夫か？

この立地ではリセールは期待できないでしょう
バブル状態が永遠に続けば別ですが

104㎡　2.5億円
この価格を中古になっても維持出来たらすごいことですよね。

でも、売れている。
それがすみふのすごさ。
ここに記事投稿するような人は購入していないのが現状ですね。

>>1183 マンション比較中さん

虚偽の投稿はやめてください

>>1183 マンション比較中さん

欲しい人は買う それでいいのじゃないですか？買う買わないは別にして自分の意見を言うのは自由やし 本当に欲しい人はここの書き込みに左右なんかされないでしょ ちなみに私は購入しませんでしたが

売れてるかかどうかの本当の事は判りませんがスミフの事だから様子を見ながらコソコソと値上げしていくでしょう。
何年掛かっても莫大な利益を上げながら売り抜くつもりと思います。
金利がこのままだったらね。

>>1186 匿名さん
スミフは第1期で買うのが1番お買い得。この法則がここでも生きるか？
ここはスミフが第1期から全開モードで攻めてきてるから、今後どうなる事やら。
でも、今は人気の無い東側がメインでうりだしているから、これが終わればスミフの本領発揮、つまり値上げが待っているのは疑いようも無いと思う。

値上げするぞ．値上げするぞ、と言うのって脅しなんだけど、脅されて買わないといけないほどの物件、脅されて買わないといけないような市況かね。

やっぱり夜景がですね
横浜に比べるとしょぼい

>>1189 匿名さん

横浜と比べてどうするん？馬鹿なの？横浜のマンションを検討していて夜景が香港よりしょぼいよねーっていうのと何も変わらない 神戸でマンション購入を検討している人は横浜なんか買わないでしょ 比べる対象が全く違う。思考回路がヤバい

中華街も横浜に比べるとかな～～りしょぼいですが
考え方を変えると
すぐに一周できて掌握感が味わえます

スーモに今の販売価格出ていたので、唯一比較出来たW60Bは、高層階で5700万と5600万だったのが6200万になってるね。
これだと、西向きの7700万だった部屋の中層階は8400万か8500万辺りで第3期に売り出しそう！

しっかり値上げしてますね

株は伸び悩み、暴落中。
これまでが大丈夫だったからと言って
今後も大丈夫とは限らない。
とりあえずオリンピックが終了したら
景気がどうなるかに注目ですね。

調べてみた。
1期販売時W-60Bは26階から23階は5700万円、22階は販売せず21階から19階は5600万円だった。
今の価格6200万円が仮に22階とすると、上から5700万円→5600万円と来てその間の階が6200万円はあり得んわ。もし1期のキャンセル分でも500万円の値上げ、これぞ典型的なスミフ商法。
最上階北西角部屋が2億500万円もヤバすぎる。85平米だよ、この部屋の広さ。坪794万円也

ここも含め住友不動産は6000万円アップなんてザラですよ。この市況ならまだまだ上げてきそう。

利益率えぐいな

ワコーレみたいな地元の3流デベと比べて大手はブランド力があり高くても売れていくのがズルイです。まあ実際の建築現場を見ても優劣は明らかです。資産価値とはそういうもんだとよくわかります。私には予算オーバーで無理でしたけど。

それでも売れる。
もうこの流れはネガティブ投稿している人には止められない。
しかしそれでいい。

和田がなぜか良心的な会社と思えてきた

拾い物

価格を上げても売れるということは凄いことですね。

W60B　6200万円は27階だったら妥当なんだけど
違うの？

和田と比較すること自体がおかしい
和田は和田、財閥大手は大手
違って当然ですよね

大手の中でもスミフがダントツで一番えげつないね

>>1214 匿名さん
W-60Bと同じ並びのW-40Aが3階から14階迄で、41平米4100万だから、最上階のW-60B、61平米が6200万はあり得んと思うけど。

スミフ商方が何時まで通用するか見ものですね。

売れてなくても値上げすれば焦って買うアホもなんぼかおるやろ。

この調子だと、西向きの70㎡は第1期で7,700万だったけど、残っている同じ間取りの70㎡高層階は8,500万で、27階は1億で売り出しそうな勢いだな。
金銭感覚がおかしくなりそう。

ただでさえ売れてない物件の値上げ。
一期で買った人が数年間の間、ガラガラマンションになる可能性を高めるし、
二期で買った人は将来の値下がり幅大きくなって悲惨になるし、
購入者の人生が大きなリスクに晒されると思うわ。
痛くも痒くもない富裕層以外は手を出さないほうがいいのでは。

イーストは分譲じゃ売れんから賃貸にするのか、無理やりホテルとかにするのかして
分譲率をかなり下げにくると予想しとくわ。

>>1221 匿名さん
結局セカンドハウスにする富裕層しか買えないのが残念です。ただ富裕層がこんなに多いのにはおどろきです。

無駄な予想屋と購入するひとは異なりますからね?。

無駄な予想屋と言われたので定期的に書いておこうか。
イーストの分譲比率が低く発表されたらウェスト分譲苦戦のサイン。

反論ある方どうぞ。

>>1224 匿名さん
私見だがWESTの価格はEASTの分譲した場合の利益も含んだ価格設定じゃあないかな？
スミフのマンション部門の利益率は約20%で、WESTの分譲価格はそれにEASTの20%を上乗せさせた本来の120%の価格で売っていると考えたら、今のあり得ない分譲価格も納得出来る。
それならEASTは分譲にせず賃貸専用にしてもスミフは痛くも痒くも無い。

バブルでお金の価値がおちている。富裕層のことは、その世界にいないとわからない。

>>1226 匿名さん

第一章の終わりって感じですね。続編は次のスレッドでしょうか。

2棟ともきっと苦戦はしませんね。はい

すみふなら、WestよりEastは更に高くなるはずだが、ここからの更なる値上げは考えにくいから、East賃貸説に一票。