あらよっと。Part3スタート。
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/プラウドシティ池袋本町
[スレ作成日時]2010-02-06 21:19:17
線路側はすでに申し込み殺到で高倍率らしい。ということは多くの方が音は気にならないレベルと判断しているのでは。目の前のAPAホテルに泊まってみれば？ともたもたしていると、低価格帯は一期で完売ですよ。
管理説明会で、マルエツはスーパーでは珍しく賃貸でなくて区分所有者となるので、撤退により管理費が徴収できなくなるリスクは低いと説明があった。
でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、プラウドはマルエツにも区分所有権を売って丸儲けなのかなと思う。ちゃんとそれは価格に反映されているのだろうか。
まぁ、業者はいい風にしか説明しないよね。当たり前だけど…。
>>59
>タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。
採算性や近隣配慮も当然重要ですが、この敷地条件を見る限りタワーは建ちませんよ。
「第３種高度地区」の規制がかかっている以上、例えば地上100ｍ（約30階）の上屋を
建てる事ができるのは、敷地北側の境界線から140ｍ以上離れたラインよりもさらに南側
という計算になります。
地図からざっくり計測して、この計画敷地の南北距離はせいぜい200ｍ。
敷地の南側一杯に高層部分を寄せたとしても、「超高層」と呼べる部分の基準階面積は
ほんのわずかしか取れません。需要云々以前に、事実上物理的に「タワー不可」です。
>>60
>この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
>日陰になるのは板橋区。
日影による形態規制に「区境」は関係ありません。
南側に建つ建物が区外のもので、税収に何ら貢献することの無いものであっても
それが落とす影が法規上許容する範囲内であれば、納得できるも何もありません。
一方の区が、隣接する区に建つ建物の形状を「税収」を理由に規制するルールは存在しません。
また、仮に総合設計制度を適用して高度利用（高容積）が実現できたとしても、日影による
近隣影響は通常の場合と同様に検証し、法に抵触しない様に形態を調整する必要があります。
>>62
>でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、
貴方の考えでは、店舗区画は管理組合が所有して第三者に賃貸した方が
住居部分の区分所有者にとってメリットがある･･･という事なのですか？
なかなか珍しい御意見ですね。
その店舗区画が専有部分であれ共用部分であれ、貴方のその発想だと
区画の取得費も維持管理費も当然、住居部分の区分所有者負担になりますよ。
簡単に言えば、マンションを買うと同時に店舗物件も買うという事になります。
テナントが決まらず賃料も共益費も入らないとなれば、管理費も修繕積立金も
自腹を切らなければならなくなってしまう。私ならそんな物件は絶対買えません。
このご時世、併設店舗（しかも大規模）の区分所有者になってまで出店する
事業者なんて、そうそう現れるもんじゃありませんよ。
大規模開発物件の場合、商業や事務所スペースの「買い手」が付くか付かないかが
その開発事業の命運を左右していると言っても過言ではないくらいです。
（ただし、マンションに店舗が併設されている事に対する是非論はまた別の話。）
野村不動産は不動産のプロ集団ですよ。土地はまだ野村不動産のものですからね。
マルエツに定期借地することにより、安定した収益が何年何年も保証されるわけですから。
駅前の100坪の賃料は１ヶ月約80万。
あの敷地は果たして何坪あるのだろうか。
ここに住む中流家庭の約800世帯の皆さんがマルエツでお金を落とし、マルエツは野村不動産に賃料を払う。
皆さんからはマンションのお部屋以上の価格をいただけます。
野村不動産はマルエツに貸すことにより安定した収益を、マルエツも約800世帯の中流家庭からの安定した収益が最低約束される。両者オイシイですな。
あくまで推測ですがね。
線路側が人気があるんですね。すでに申し込み殺到とはすごいですね。やはり電車の音は大したことがないんでしょうね。防音対策がしっかりされていて窓さえ閉めていれば気にならない程度なのかもしれないですね。
ところで無知で恥ずかしいのですが、ダブルサッシとペアガラスの違いって何なのでしょうか。ご存知の方教えてください。
朝の通勤ラッシュの時間帯についてはいかがでしょうか。またそれ以外の時間帯の混み具合についても知りたいです。
ダブルサッシはより煩いところに入れるアイテムです。
ペアガラス：一般的な都内ならどこでも・・・
ダブルサッシ：線路沿い、高速IC・国道沿い、空港近辺、ヘリ発着所など
私も表面的な知識しか持ち合わせていないので、より詳しい方は
解説をお願いしたいのですが、
二重サッシはJISで定められた等級のレベル(T-1～T-4)により
それぞれ異なった防音効果がありますが、
ペアガラスは防音よりも、断熱効果を高めるためのものだと認識してます。
ペアガラスの仕組みはガラスとガラスの間に乾燥した空気の層が入っており、
断熱性を高め、冬の結露も防ぐ効果があるそうですよ(営業さんの受け売りです)。
プラウドは線路側に二重サッシ最高レベルのT-4を採用しているので、
窓を閉めている限りは心配に及ばないのではないでしょうか。
76さん
77さん
早々のレスありがとうございました。ダブルサッシは防音、ペアガラスは断熱と結露に効果があるってことなんですね。ペアガラスではあまり防音効果は望めないのかな。
ダブルサッシ側は最高レベルの防音効果があるならば、それなりに静けさは望めそうですね。安心しました。
以前、線路から近いと駅のアナウンスの声が聞こえてきたりしてうるさいと聞いたことがあり、特に板橋駅周辺は下板橋の踏切の音もうるさいと聞いたことがあったので音については気になってました。
ありがとうございました。
熱交換式24時間換気じゃないなら閉めておけば気にならないのではないでしょうか？
ここがどうかは知りませんけど。
レンジフードからも音は入ってきますね。
みみー(回答したくない・入居済み・35歳-39歳) アンケート回答日：2024/02/19 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 購入物件 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プラウドシティ池袋本町（中古・3LDK・非解答万円台） 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93422/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/187630/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 住まい環境について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 各住戸にディスポーザーやトランクルームが付いているのが使いやすい。 敷地内にマルエツがあり深夜まで営業しているのは、何かと便利。 ペットも可能で、ペット用の出入り口もある。 通勤時間帯もそこまでエレベーターが混まない。 住民用の電動自転車レンタルが、使ってみると便利。 大規模マンションの弱点として、ゴミ捨て場や駐輪場が、部屋から離れていることはある。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 設備や共用施設について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 共有設備は全体的に綺麗で、よく掃除がされている。 中庭が気持ち良い。 ライブラリーやゲストルームなどの共用施設も、利用されている。 エレベーターが初めての来訪者に探しづらく、よく迷っている ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 周辺環境について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安が良い。 豊島区は保育園が周辺に多くて入りやすい。 習い事も豊富なため、子育てしやすい環境だと感じる。 学区内の池袋本町小学校の設備がとても綺麗で充実している。 マルエツに加え、少し歩けばコモディイイダ、百均（セリア）なども近い。 強いて言えば、公立小学校に通学するときに、踏切を渡る必要がある。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 交通・アクセスで良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ なんと言っても駅から近い。 埼京線なので通勤時間帯は混むが、東武東上線を使うこともできる。 三田線も使えるので、代替通勤手段が多いのは魅力的。 特にクリティカルではないが、路線バスは少ない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安・安全の面で良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 板橋駅の周囲の治安が良く、夜も安心して歩ける場所だと感じました。 マンション内の治安は非常に良く、子供からお年寄りまで頻繁に行き来をしている。 家族で安心して暮らせるマンションだと感じます。 特になし。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 管理面で良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ゴミ置き場がいつ行っても清潔で臭くない。 朝、いつも複数の方が共有設備を掃除してくださっている。 エントランスにクリスマスツリー、門松、雛人形などの季節の飾り付けがされていて、季節感を感じることができる。 中庭に噴水などの水があって綺麗である反面、季節によっては蚊が出やすいことがある。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も良い点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 駅周りの子育て環境としては落ち着いていて、都心や湾岸が「合わない」と感じていた自分には、とても住み心地の良い場所です。 JRの駅から徒歩2分の交通利便性と、広大な敷地の大規模なマンションでであることが両立しているのは非常に珍しいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 特になし。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 並行して検討したマンション名 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ シティテラス赤羽 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/662050/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/685566/ プラウドシティ小竹向原 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671127/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/687553/ その他、中古物件多数。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 上記の中からマンションを選んだ理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大規模マンションを複数見ましたが、マンション内の設備、子育て環境の良さと、交通利便性のバランスで決めました。 （※管理担当より） 当コーナーでは、入居者・契約者の方からのクチコミを募集しています。 1000円分のAmazonカードをもれなくプレゼント。 https://e-ma.co/q2FKk
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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57.4m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都練馬区中村南３-3-1 |
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7658万円～8848万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.2m2～74.08m2 |
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総戸数 67戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
