グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

ローン控除言うけど年間40万までで4000万以上借入してるひと人はただお金ないだけでは？
多額の借入をしマンション購入するものではないですね。
年収が800万位で6000万借りれる時代ですから。

>>1599 匿名さん
Dタイプですね？確か廊下長くて雨の日に室内にでも走る練習できそうな感じ(笑）。Ｄは今期のスーモ雑誌にありませんよ。全部売れたかなぁ、、、今期のスーモ雑誌に積水社長さんインタビューと、GM上町１タワーは総合部門優秀作品に入賞したとの内容あります。
でもローン控除やばいって皆様のコメントを読んだら、ちょっと落ち込ますね。

>>1601 通りがかりさん
1000万円以上頭金として払えないのならば、
頭金なしで購入し方が良いと思います。
人それぞれでしょうが、多額の借入をして購入するのがマンションであると思います。但し、価値のあるマンションに限ります。

>>1603 マンコミュファンさん
頭金入れなくとも手付金で物件の10%は必要ですけどね。

将来もしリセールする時、値段大幅落ちないなら有難いです。何となく値上がり自体を期待できなさそうな物件、、、、この前営業さんに聞いたら、海外投資家とかここを購入した案件はまだないらしいんで、本町梅田周辺のような投資目当てブームと全然違います。
IR、カジノなど値上がり要素加えて、大阪市内今後もタワー主流になるに違います？

>>1605 口コミ知りたいさん

海外の方、購入されてますよ。投資目線でも市内ならよいのでは？

>>1595 口コミ知りたいさん

多分ですが大阪城が見えない方角だからではないですか？
高層階でリビングから大阪城はやはり格別なのだと思いますよ。

>>1606 匿名さん
ここ、海外投資家も購入されてますか。私の情報古いかもしれませんね。教育環境重視の子育て家庭(もちろん外国籍の在日ファミリーさんも）しか考えないんちゃうの？坂やし、駅から距離あるし、ランニングコスト高いし、自分居住用以外はどうも想像できません、、、

>>1607 名無しさん
仰った通りかもしれませんね。ここは城見したいなら何階からでしたっけ？記憶に、北西角部屋間取いいけど、低層は西側リバーさんと対面覗き、北側も建物だらけですが、結構早々で完売されたらしいですよね。

>>1609 口コミ知りたいさん

大阪城、自宅からそんなに見たいものですかね
ここより見えやすい物件、いくらでもありそうですが

質問でございますが、皆様にとって、低層階、中層階、高層階とは、どうやって定義されますか。例えここ36階の場合。

>>1611 口コミ知りたいさん

なぜ定義したいの？

どうしてもグリーン部分に虫や鳥が巣をつくったりしないか、あと駐車場の位置と景観が気になります。

>>1612 匿名さん
自分の中で、36階の場合、1-12は低、13-24は中、25-36は高、ととても単純に分けたが、もしかして他の方と違う？と知りたいのです。マンションの階層区分の基準を知らなかったのです。

>>1614 口コミ知りたいさん

建築基準法では31m、10階以上が高層階となります。
単にマンション内で三等分したいだけなら、あなたの考えのように単純に上から三等分すれば良いのでは。

>>1615 匿名さん
なるほど。ご教授有難うございます。
前のスレを読んだら、低中高階層の文言も出ているので、他の方の基準はどうなんだろうと、つい好奇心湧いて来ました。

>>1600 通りがかりさん
GMのHPを見たら、?タイプと他タイププラン図まだありますよ。
雑誌に間取の一部しか載せていないかもしれませんよ。

>>1615 匿名さん

基準法にそんな条文ないで。

>>1613 マンション検討中さん
鳥や虫は発生するでしょうけど、住むのには大丈夫でしょう。ただ中層階までは仕方ないかもですが、セミとかもいるのかな。

>>1603 マンコミュファンさん
個人的にはマンションなんて住む場所ですから、多額の借入する必要はないですね。6000万円以上のローン組んで返済できるのかよくシミュレーションすべきだと思います。個人的には3分の１程度は頭金出しといた方が安心です。

>>1616 口コミ知りたいさん
当物件に限った私個人の基準で申し訳ないですが、、、
高層階は間取り含めた所謂プレミアム住戸である35-36階。加えて29階-34階も広い間取りで下の階とは区別されているので高層階の部類に入るかもしれません。
低中層階の区別は感覚的には、低層階が4階-15階、中層階が16階-28階。但し、お隣のリバーさんが20階なので被らず眺望が抜けてくる21階-28階を中層階と捉えても良いかもしれませんね。

>>1620 マンション検討中さん
こちらも個人の感覚ですが、自分居住用だからこそ融資使う人多いと思います。
実需家庭が多く、将来の家計などに配慮して、融資使ったら先ず団信入れて、万が一何か起こって返済能力失った場合、団信でカバーできて、自分と家族の負担軽くなれます。住宅ローン減税がもし延長できれば、運良ければ400万ぐらい戻れますよね？
それで子育て家庭にとって大きなメリットです。
このタワー自体はまだ超高級タワーとは呼べなく、億以下の部屋も多分半分以上なので、融資使う方が多いと思いますわよ。

>>1610 匿名さん
大阪城が見えるのは北向き30階以上です。
全て100平米以上の間取りで億越えです。

>>1623 グラメファンさん
教えて欲しいのですが、28階ぐらいの北向きだと見れないですか？大阪城。北向き３０階だと1.５億ぐらいですか？1.３億では厳しいですか？

>>1622 マンション比較中さん
融資使うことは否定していないです。ただ固定費等も入れて、4000万円以上も借入するのが家族がいて大変だと思うのです。真面目な話で恐縮ですが、ペアローンも３５年で将来どうなっているかわからないので、相当年収がある方はいいのですが、みなさん不安ではないのでしょうか。私は地味で、不安なだけなのか、、、頭金で購入価格の3割は出します。

>>1624 マンション検討中さん
いまルネタワーの角部屋90平米超の高層階が5980万円で売り出ています。大阪城見えたんじゃないかな？

>>1626 通りがかりさん

すいませんここが気になります。

>>1626 通りがかりさん
駅近温泉タワー20階の話ですか。南東角ならお城見えないと思いますよ。でも、東面はJR線路と相当近く、交通騒音大丈夫ですか？この値段なら、リフォームする可能性あると思います。お気に入ったなら、見学に行ったら？

>>1625 マンション検討中さん
仰った意味理解できます。そして「相当年収がある」とは、おいくらだと思われますか。
確か、例え手付金さえ備えていない方にとって、結構冒険ですね。
自分の知りあいに、物件総額の半分乃至全額の貯金持っている人も融資使いますよ。何故かというと、日本の金利は他国よりだいぶ低く、団信もあるからです。貯蓄の十分な方にとって、冒険ではありませんよね。

>>1624 マンション検討中さん
28階だとギリギリKKRホテルに被るかもしれません。MRでドローン撮影の眺望写真確認しました。ドローンなので確実ではないですが、30階でようやく見えるようなイメージでした。
北向きIタイプは1.1億円台、Jタイプは約1.2億円台です。因みに29-34階のプランで坪単価最安値は北西向きのIタイプですが、残念ながら完売しました。

>>1629 マンション比較中さん
なんかすいません。いやみなさん無理していないかと気になったのです。相当年収あるというのは世帯年収で2000ぐらいとおもいました。

天神祭の花火が再開したら、高層階から花火見えますかね

>>1632 マンション検討中さん
見えるかな、、、シエリアの位置だと見えるのですが、この位置だと花火は、、、高層階なら行けるんかな、、、

>>1632 マンション検討中さん
北向き高層階から見えると思いますよ。

MRで確認しましたが、大阪城はKKRをかすめて、NTT馬場町ビルの間に上手く入るようですよ。Iタイプは、コーシャハイツさえ超えれば、見えるんじゃないですかね。

>>1631 マンション検討中さん
今話題になったpower coupleは年収1400万円以上という基準ですよね？先日ニュース番組を観て、東京23区の億マンション購入者に、そういうカップルも多いらしいです。東京23区の新築平均価格は、既に億超えたとのイメージですが。
年収2000万且つ安定である方は、今普通に億以上2億近く融資できるかもしれませんね。ここは6000万台も多いので、多分家庭年収800万の方も勇気出してローン組んで購入できると思います。
例え何かあって返済できなくそして団信もカバーできない場合、売却、じゃないですか。今はバブル時代と違い、物件入手したら先ずマイナス2割という古いルールが終わりなので、出口どうせありそうです。
あくまでも私見ですけど。コロナあるからこそ、今の市場に形成しています。

価格上昇の要因が需要より金融緩和ですので、上昇相当分ぐらいの借入増額は実需でしたらやむを得ないのではないでしょうか？

但し、現行の収入額の継続や上昇が見込める場合に限るでしょう。

一方、2025年問題として表面化し出しているタワマン大規模修繕のリスクは避けられないので、やはりひとつのタワマンに永住するのは難しいようです。

>>1636 マンション比較中さん

大阪なら世帯1000万でパワーカップルと言えそうですけどね。東京の物価高いし

>>1636 マンション比較中さん
凄いですね。年収800万の方で6000万円のローン組むのが凄い勇気あるというか、私が勇気ないだけなのか、、年収1500万円でも預貯金が2000万あっても6000万円のローン組むのがなんだか怖いですよね。一億円のマンションでも買うのか。、、

高額のローン組の実需者は住宅ローン控除と転売による利益を狙い定めたヤドカリ族ですので、全ての方にオススメできるものではありませんが、東京の都心部マンションはそのような連中も多いですね。

若さと高属性がなせる資産運用のスキームで、時期によりますけど、税引き後でも年利10%は容易に確保できます。

>>1640 匿名さん

そう考えるとメジャーセブンのタワーの方が有利なんでしょうか？非メジャーのタワーを築古でも高額で買ってくれる人がいるのか…

>>1639 名無しさん
勇気無いではなく、ただのご謙虚だと思いますが。
預貯金2000万は大したことではないかもしれませんが、年収1500万あれば、銀行も喜んでん融資降ろしてくれるじゃないですか。

>>1642 マンション検討中さん
そんなもんなんですね。住む場所は負債とおもってるので、でも人それぞれですもんね。

>>1643 名無しさん

大変に聡明かつ賢明なお考えと思います。

例えば、郊外かつ建売のような自宅(土地30坪)はもちろん負債に違いないのですが、希少性のあるタワマン角部屋(築後15年まで)であったり、JR芦屋駅前徒歩5分圏内などの土地(期限なし)はやはり資産なんです。

つまり、一般には到底手に入らないぐらいの希少性のある不動産は末代までご家族を支えてくれます。

>>1643 名無しさん
「負債」ではなく、「積立」か、「返済に見えるが貯金」と思ったら、プラス志向じゃないですか。

>>1644 匿名さん

希少性のあるタワマン角部屋(築後15年まで)

え、15年までなの？
15年以降は負債てこと？

確かに転売を考えると利益になるかもしれないですね。ただ負債であることに変わりないのが正論です。すなわち、不動産それ自体はキャッシュではないですからね。キャッシュフローの関係で豊かな生活するのが大事ですよ。ローン組んで管理費含め25万円ぐらいローン返済するのであれば、相当覚悟いりますよ。年収高めでも３５年ローン考えればわかる話。

1番賢いのは、１３年でローン借りて、またステップしていいマンション買っていくのが強みやね。

>>1646 匿名さん

負債です。

タワーマンションは10年毎に買替えされるのが最もリスクヘッジに有効でしょう。「マンションは10年毎に買替えなさい」という名著もあるぐらいです。

なお、タワマン=自宅というのは最もリスクを背負っています。

>>1649 匿名さん

名著かなぁ。沖さん好きにはそうなのかな。

>>1649 匿名さん
永住する人なんかいんしでしょう。
第１回目の大規模修繕が終わった段階で売却予定です。

こんな駅遠タワマン、築年数が経過して老朽化してきたら、間違いなく負動産でしょう。上町は土地の売り物も多くて、そもそも希少性が低いですしね。

グランドメゾンタワーはイズミヤ前の北東角部屋の高層階が勝動産であります。

負債となり、負資産となることを知りながら、やはり購入されているのですか。
竣工迄後1年間以上かかるなのに、既に9割売られたんですよね？(今販売中は10何戸で推算しただけです。）
近くのシエリアタワーは既に入居できるのに、まだ20何戸発売中ですよ。シエリアさんが良い物件と思うが、グラメは販売好調のほうじゃない？と思いますね。もちろん板のリバーさんは更に人気物件ですが。
最近築20年以上のタワー情報を見て、70㎡台はまだ5000万以上売られたらしいですよ。日本のマンション価格は近年どうやって高騰してきたか、みんな目の前の事実でしょう？
販売関係者でもなく、別に論争する気持ちございませんが、何故こんな悲観的な視点であるか、ご根拠を知りたいですね。

>>1649 匿名さん
マンションは10年過ぎたら維持費が掛かるイメージがありますからその前に売ろう、って言う考え方ですよね。
でもこの考え方が浸透したら、築10年以上は維持費が掛かるから高く買ってはダメだってバレますので、
築10年物件を高く買う人はいなくなるかもしれませんね。

日本人が大好きな同調圧力ではないでしょうか。TVメディアでマンション価格の上昇が報じられていますが、今から買っても時すでに遅し。

マンションの買い相場は遠くの昔に過ぎ去っています。

実需の人は無関係ですが、最近は半住半投とかいう自己肯定感に必死のフレーズも飛び出す始末。

断言しますが、不動産投資するなら今ではないし、大阪ではない。

>>1654 通りがかりさん
そうですね。現実上、築年数10年以上のマンションもずっと市場に流通されて、売られてるのではないですか？
ビビってるなら、マイホームどうせ危ないから、一生借家のほうが安全じゃないですか。
逆に、時代と共に、マンション寿命維持の技術進歩とコストダウンにも期待していますね。

>>1654 通りがかりさん

おっしゃる通りです。

2025年問題が表沙汰になる前にタワマン新築を売り切ってサヨナラ、が今のデベの共通言語です。

売ってしまえば、管理費を高騰化させて、更には大規模修繕でボッタクリます。

営業マンに長期修繕計画どおりに運営出来なかったら責任とれよって言うと、モデルルームから強制退場させられるでしょう。

日本のマンション売り現場はかなりヤバイです。

>>1655 匿名さん
確か、2011年大震災後の低迷期は、バブル崩壊後の大チャンスで、見逃してしまった人も数多く思います。
でも、将来落ちるかもしれないが、これから何年間の高騰は確実で、それで急いで購入した方もいますよね？
五輪終了後東京不動産は落ちるっていう論点、何年前からずっとあったが、現実は全然逆ですね。
最近、香港不動産の報道を読んで、現地の若者は「更なる価格高騰が怖いから、取りあえず乗車しよ」。要は、今「乗車」しないと、予測できない次の列車にも間に合わないっていう一般的な考えらしいですね。
正しいかどうか、判断できませんが。

そのような議論は別のスレでなされては？

緑と優良校に囲まれているこのマンション、将来への期待を抱いてこのタワー躯体の日々伸び成長を嬉しく観ている購入者さん達にとって、負債とか、負資産とか、10年後どうなるか、大規模修繕後やばいとか、何か頭から冷水掛けられた気持ちになりますね。
コメントする方には、悪意ないと思いますが。
駅から遠いが閑静、坂ですが高台、坪単価も他の中央区マンより低いでしょ？
ネックは管理費ですね。そもそもコンシェルジュの綺麗なお姉さんに払う時給と理解しているが、私が住民なら払いたくない、普通の警備員さんと管理爺ちゃんで足りると思います(笑）
マイホーム購入は幸せになるためで、一々計算と将来資産価値下落への不安と心配は、本末転倒だと思いますね。

>>1660 マンション比較中さん

「綺麗なお姉さんに払う時給」
はいアウト。

>>1652 匿名さん

北東は眺望がいいですね。私は資産価値としてはシエリアの北側の大阪城見えるマンションが投資物件としては良いと思います、

>>1653 マンション検討中さん
住むところという視点ですよね。地方出身の方に言われたのですが、家にお金かけすぎなんですよね。グランドメゾンの方で高級車のってないみたいなことに

タワマンに資産価値を求めない方がいいです。あくまで実需で考えるべきです。投資するなら株式で5%回る銘柄なんていっぱいあります。株式はすぐ売れるが、不動産は流動性が低いので、売りたい時に売れない。

>>1664 マンション掲示板さん
シエリアと比較するわけではないが、ここの資産価値は立地が

シエリア、さりげなく押されてますね… 危機感がすごい

>>1666 マンション検討中さん
本当にここも危機感がないですよね。。駅から歩いてみましたが、谷町四丁目までそんなに時間かからなかったですよ。

契約済でご御座います。ここの住民スレがまだできていないので、検討スレで聞かせて頂きます。他の契約済の方、営業さんにグリーン住宅ポイントの話、何かお聞きされたのでしょうか。自分は聞いたことありますが、「国の補助を既にもらったので、グリーンポイントは適用ではない」のような答えでした。でもグリーン住宅ポイントのサイトで検索したらZEH住宅は対象で、他のグラメ住民スレを読んで、申請成功した方もいる.....なんなのだと、今困惑しています。

>>1668 匿名さん
同じく対象外と言われました。
ZEHも対象の筈なんですけどねぇ、、
私も困惑しています。。

>>1660 マンション比較中さん

コンシェルジュはお姉さんという年齢よりもっと上が多いぞ。

>>1666 マンション検討中さん
全部売れそうやね

>>1666 マンション検討中さん

>>1666 マンション検討中さん
全部売れそうやね

20年後に半額くらいで売れればいいと思ってますが甘いですか？流石にグランドメゾンで上町であれば半額では売れるかなと思っており、手放したくても手放せないリスクは低いかなと思ってましたが。

>>1673 マンション検討中さん
半額？ちょっと寂しいですね、、、20年後管理費と修繕費がめちゃ高いから売りにくいと思われるのでしょうか。

>>1669 名無しさん
同じく言われた方ですか,,,,,ZEHはいくつか種類あるらしいです。個人対象と事業主対象に分けられています。このマンション、もしかして事業主対象で、既に補助取得済？でもグリーンポイント自体申請期限今月いっぱいなので、MRからこれに関しては何の情報ももらっていません。他に購入済の方はどうなるかも知りたいのですね。
ここの住民スレはいつオープンでしょうね,,,,待ってました。

夕方通りかかって写真撮りました。何階迄伸びたかなぁ....近くの越中井地蔵尊さん周辺も、少し秋雰囲気で穏やかな癒しみを感じています。

高層フロア、Ｉに続きＪも売り切れたようです。

>>1677 検討板ユーザーさん
すごいペースですね。

>>1674 マンション検討中さん

寂しいですが、本来新築分譲はそういうものだと。。
買値より上がるや維持できるがイレギュラーじゃないですか？
上がる維持できる前提で購入したりローン組んだりする事が怖いと感じますが。

>>1679 マンション掲示板さん
現在の中古はほどんど買値より上ですよね。何十年間ただで住んでた上儲けた方多い、羨ましい！買う時期違ったら売値全然違います。まさか今日のように高騰してきた何て、、、、
もう史上最高点に買っちゃうの？って。でもどうせ自分と家族が住むので、しようがない、、、、

>>1680 マンション検討中さん

10年以上先の事なんて分からないですよ。。
上がれば良いと思いますが、下がった時に特に生活には支障無いようにリスク想定出来てれば好きなの買って良いと思いますよ。
もし7000万で買って10年後に売値4000万になってしまった場合、売って引っ越そうにも3000万マイナスを許容しないといけなくなります。
先々の住まいの自由度を保つ為にどこまでのマイナスをリスクとして許容出来るかは大事だと思いますよ。
リスク想定せず、上がる可能性高いから買おうは危険しかないです。

>>1681 マンション検討中さん

10年で－3000万円とすると、１ヶ月あたり25万円の賃料で住んでいた計算になります。相応な価格、もしくは少し安いと思います。

10年間居住して売却するならば、そのあたりの値が損益分岐点になるんではないですかね。

そこまでは下がらないと思ってはいますが、覚悟はしておくべきと思います。

>>1682 名無しさん
今から10年程前のリーマン直後はそれくらいの価格相場でしたし（それくらいの価格でも売れなかったのでどこも更に値引きし合っていた）、10年前の相場に戻るだけでマイナス3000万です。
現実に起こる範囲内と想定はしていいとは思ってます(>_<)私はこの物件購入したのですが、下がるリスクは想定しておいて、そこまで下がらなかったら運が良かった位に思ってます。

グランドメゾン上町台レジデンスタワーの住民です。
今日は天気が良かったので、子どもを連れて大阪城公園に行ってきました。すくすく建設中ですね。
上町一丁目タワーさんも良いマンションだと思いますよ。
ところでマンションの出口について悲観的な意見がありますが、私の住まいのマンションは30%程度の値上げで売買されているそうです。これから少しずつ価値は下がるかも知れないですが、半額やマイナス3000万円は余りにも悲観的な予測かなと思います。
上町一丁目の現地に行ってみて、娘が中学受験をして大阪女学院に通うようになったなら、こちらを購入しても良いかなと妄想しました。やっぱり上町一丁目もファミリー、リタイア世代には良い立地だと思いますよ。

>>1684 通りがかりさん

同意です。半額とかしょうもない煽りでしかないですよ。賃貸相場の下支えを考えればありえない。

>>1684 通りがかりさん

レジデンスタワーか。

トラフが発生したら相場下落になるんですかね？

>>1687 マンション検討中さん

まあ全ての場所において下落でしょうね。
ここは立地上は津波こないので、壊れて住めなくなることはないでしょうけど、暮らすための食料や物資、インフラが壊滅してるので、結局大きな影響受けます。

>>1684 通りがかりさん
お写真と優しいご意見有難うございます。レジデンスタワーの状況を不勉強ですみませんが、多分いい時期にご購入されたと思いますね。お上手なお買い物で羨ましいです。現在はどこのメディアを見てもマンションバブルと言われたんで、将来落ちても一応家賃相殺という意味で少々生意気で購入しました。もし将来値段維持できれば万歳～でもバブルの波に乗ってしまっても仕方ないと。
お家タワーの家賃相場ご存じですか、もしかしてこちらの参考になれます。

>>1685 匿名さん
半額は極端な可能性としてですよ。
私も購入したので上がったり維持出来た方が嬉しいですし、煽ったつもりもないです。
賃貸や、新築戸建ての相場は1割増ほどしか変わっておらず、新築分譲マンションだけが異常に高騰しているのは、分譲マンションは大手デベロッパーで供給数を調整し、1戸あたりの希少性を高めて価格高騰を故意的に招いて維持しているからだと考えてます。
資材高騰を背景に薄利多売モデルが崩れかけて供給調整戦略に転換したのがデベにとっては上手くいってます。
新築戸建てや賃貸でそれが出来ないのは、飯田ホールディングスの様なマーケットの価格下げ圧力を持つパワービルダーが力を持っており業績も好調だからです。
マンションデベの供給数調整戦略で10年後も価格維持し続けられるかは分からない中で、災害なども複合的に重なれば半額は極端ですが可能性としてはあると考えてます。

>>1690 通りがかりさん

極端な例に関しては固有物件の事情関係なく、いかなる物件にも言える話なので、それ自体定義的には煽りだと思いますよ。悪意はないにせよ、です。

賃貸相場は抑えられていますが、退去後の募集で家賃を5年前のそれと上げている事例は最近多いです。中期的には賃貸相場がしっかりと中古相場に追いつくと私は強く思います。

>>1691 匿名さん
成程、マーケット全体のリスクをこちらに投稿すると煽りになるのですね。理解しました。

>>1691 匿名さん

>>1691 匿名さん
成程、マーケット全体のリスクをこちらに投稿すると煽りになるのですね。理解しました。
固有物件としてこちらを相対的にみると資産価値維持できる部類に入るとはおもいますよ。

維持か上がるかだいぶ先なので、それより賃貸相場知りたいですね。
ここは実需ファミリー多く、投資用ではなさそうで、値上がりもあまり期待しておりません。逆に期待したら将来しんどいかもしれませんね。

１０年以内に売却がよさそうですね。

10年以内の売却がいいと思います。
上町なら１位から３位に入る物件やね。

>>1694 匿名さん
賃貸相場は学区と子育て環境が揃ってるのである程度固そうですけどね。
短期だと月当たり平米3500円（管理修繕込み）はあるんじゃないですか？

>>1690 通りがかりさん
色々な意見聞けて参考になりました。
検討するに当たり下がるリスクを考えるのは大事だと思います。

>>1697 評判気になるさん
それはないよ。ただベンツクラスはあるよ

ここの魅力はなんといっても立地と緑の壁。　
上町でトップヒルやから環境も良いね