パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>780 匿名さん
確かに設備仕様については難ありですが、周辺新築マンションとそこまで変わらない価格であの立地（駅以外にもオーケー、パルコ、映画館、小学校などに近い）、あの外観のマンションに住めるということを考えると今の相場のなかではコスパはいいように思います。

シティハウスは南側の歩道が整備されると更に環境は良くなりますよね。ただ価格を考えると売るのには相当苦労するのではと思います。

物件近くの賃貸に住んでます。内装設備には不満がありましたがここの立地で決めました。内装設備は工夫で乗り切れますが、立地は変えることができません。私は心底ここにして良かったと思っていて、お勧めしたいくらいです。購入物件となると内装設備への期待も大きくなるので一概には言えませんが、標準的な基準を満たしているのであれば十分だと思います。それよりこの立地にこの価格で住めてリセールも悪くないというのは魅力です。

住友はイニシャル、ランニング共に高いですからね。資金に余裕があるなら良いですが無理して買うと痛い目に合いそうです。三井は確かに外観の高級感に専有部分の仕様が伴っておらずハリボテ感は否めないです。標準仕様は半分賃貸みたいというのはその通りだと思います。ただ、ストレスにつながるレベルの仕様はないと思いますし、ある程度あとで自分でなんとかできる部分でもあります。気になればお金出して変えれば良い。自分でなんともしようのない、周辺の交通量、ディスポーザー未導入が気にならなければ、ここを選択してよいのかなと思います。逆にそのあたりが気になるなら東急やジオなどの方が無難かもしれません。そのかわり外観または買い物利便性などを失います。

三井と住友で揺れ動く775です
皆さん三井の仕様に好意的なんですね。
いろいろな意見聞けて前向きに思えてきましたw
三井だとしたらそろそろ決断しないといけないですね。

ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場ってにおいとかは大丈夫なんでしょうか

建替え中の調布会館の跡地ですが、こんな商業施設ができるのですね。
https://newbaito.jp/post-6523/

1階、地下一階は前と同じパチンコのようですが2?4階がショッピングセンター、5階が医療モールで計画しているようです。
これができると更に便利になりますね。

>>785 匿名さん

外廊下ですから。
それに各階にゴミは放置されないかと。気にされるようでしたら、エレベーターから離れた部屋がいいと思います。不便ですが部屋前の人通りも少なくなりますし。

>>786 匿名さん
更に便利になるんですね。
テナントが早く知りたいですね。

>>786 匿名さん
7月オープンなんですね。
看板には冬って書いてあったので早くなったのかな？
個人的にはケンタッキー復活を望みます。
駅前再開発でなくなっちゃったので。

>>789 名前なしさん
同じくです。ケンタッキーが恋しくて別店舗に行くこともあるので。あとシャトレーゼや3coinsなんかもあったらなーと夢広がります。

ケンタ欲しいですねー
あと、安い大手回転寿司が入ってもらえると、より魅力的になります。正直業務スーパーがこの春オープンしてくれたのが一番良かったのですが。

マンションのコスパとなると購入金額のうち、建物費:土地代で土地代の比率が大きければコスパが良いと言えると思います。三井さんは内訳教えてくれるのかな。

>>791 通りがかりさん

過去の書き込みによると、土地代が価格の6割弱を占めるようです。

半分以上な土地なら、資産は保持できそうですね。建物を取り壊す時でも、半分の価値は土地がもっていますから。シティハウスわブランズシティの割合も気になります。

共働き夫婦で就学前の子供と23区から引っ越しを検討しています。
調布の住心地はどうですか？先日訪れたときは土日だったからか駅前は小さいお子さんとそのパパママたちでにぎわっていました。これだけ小さいお子さんのご家庭が多いとファミレスやフードコートなんかは混雑して席の確保にピリピリしないかと考えてしまいました。調布は有料ゴミ袋と知って、なれるまではストレスありそう。など些細な心配もあります。
駅前は商業施設が充実していて生活がしやすく、都心へのアクセスの良いところを魅力的に感じています。
こちらのマンションに限った話ではなく恐縮なのですが、調布あるある等教えて頂けるとありがたいです。

>>794 匿名さん
我が家も未就学児がおり、調布在住歴は浅いですが…
駅前のスペースは車が通っていないので割と安全に遊ばせられます。
公園はそれほど多くはありませんが、ここのマンション近くですと電車が見える鬼太郎広場、ターザン公園が近いです。
休日はこの2つはそこそこ混んでいます。
もう少し大きくなったら武蔵野公園や野川公園、野川、深大寺方面など遊ぶ場所も増えて、電動自転車があれば楽しめるのではないかと思います。
フードコートですが、駅前にはありません。
PARCO、トリエにレストラン街などはありますが。
フードコートが良ければ国領のヨーカドーや、甲州街道沿いにちょこちょこあるショッピングセンターが良いかもしれません。
調布はベビーグッズを取り扱かっているところが少ないので、それが唯一不満です。
赤ちゃん本舗やベビーザラス、せめて西松屋がもう少し駅前にあれば…とは思いますが仕方ないですね。
調布市はベビーシッター利用補助があるので、助かります。

>>795さん　名前なしさん

詳しく教えてくださりありがとうございます。
遊ばせる公園が近くにあるととても助かります。近くにはベビー用品店はないのですね。こどもが多いエリアなので今後お店が来てくれると嬉しいですね。
フードコートはないんですね。勝手にあるものとおもっていました。レストランばかりであれば待ってれば案内してもらえるので、心配していたフードコートの件は回避できそうです。
ベビーシッター補助制度もしらべてみました！こちらは利用できる期間が長くて便利そうですね！

やっぱり、買いなのか！？


https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6036-340

調布で中古物件を探していて、三井のリハウスさんにお世話になった時、やはり新築で検討したいとお取引をお断りしたのですが、今の調布新築価格は高価でおすすめ出来ないが、本物件であればコスパがよいのでは？と勧められました。同じ三井物件だからと思われるでしょうが、一般的に見ても歴然です、と。

>>797 匿名さん
ブランズシティの状況を見て、素早く軌道修正した三井が優秀ということでしょう。
調布の新築物件の中での魅力度は断トツ。

調布だと帰るなら一番コスパはいいでしょ
価格的に買えない人はブランズ行ってる
ただ23区とか中央線ではないので調布辺りで買おうと思う層がついていけてるかだね

>>797 匿名さん
期待して記事を読みましたが、割安単価の根拠が書かれておらず、立地と外観がいいという掲示板でよく見る書き込み以上の情報が得られず、ちょっとがっかりでした。あと、競合はどこも坪単価320万から370万円に収まっているってのも間違ってるし。

確かに三井がこの価格で出してきたのは、他のデベからしたら予想外だっただろう！！
350以上は行く土地だから。
三井が上がらないと当然住友以外は値段を上げれない。
当初三井の330万で同じブランズが慌てて300万まで伝説の値下げをしたのは有名な話。


ここから私の割安になっている予想ですが
・モデルルームの集約化
・モデルルームすらほかの物件で説明
・パンフレットをプリンター程度ですます
・広告をあまりしない
ここら辺で坪30万ぐらいいっているのかも。
ただ、他のマンションをあまり見ていない人には理解できないマンションだと思う。

>>802 名無しさん
設備がかなりコストカットされてると思うのですがそのせいではないですか
なぜみなさんがここまで絶賛されるのかわかりません

>>803 マンション掲示板さん
コストカットが価格に反映していることに助けられる人は多いのでは？本来なら買えない立地の三井のマンションに手が届く人が増えるわけですから。

ディスポーザー無、トイレのタンク有、手洗い場無、浴室のダウンライト無やミストサウナ無は単価からすれば仕方ないですよね。。購入しようかどうしようか。。あと気になるとこは直床ぐらいですもんね。

壁厚180mmは一般的なんでしょうか。今まで見てきたところは200mmが多かったので。

>>806 マンション検討中さん

180は一般的。の最低限あれば良いと言った感じ。
次は220がメジャーですかね。

>>805 マンション検討中さん

リセール　　　　二重床歩きやすい
年寄りや子供　　一重床重い音が響きにくい、クッション性がある

これくらいの坪単価ならもう少し設備仕様、共用部のグレード上げて欲しい。工夫はしているけど。

土地に全振りしてますからね・・・

>>809 マンション検討中さん
土地と外観は他を圧倒している。
設備仕様はブランズと一長一短と言われても仕方ないレベル。

まあでも土地と外観だけで十分割安とも思える。

契約している人はどんな人が多いのだろう。
3Lが中心で、第一小学校が近いから子供がいるファミリー世帯が多いのだろうか。

>>812 匿名さん
利便性を重視した立地にワンフロアのマンションを、と、子供も巣立ち現役を引退されたご夫婦にも人気と聞きました。

■良い点
□悪い点
■お屋敷跡で地盤が良く、ハザード問題はない
■最も賑わう調布西エロで大規模のマンション
■素敵な外観と吹き抜けエントランスは色褪せない
□トイレは節水タンク式
□包丁入れがない
□浴室にダウンライトがない
■置配できるようにアルコーブが整備されている
■エレベーターは一戸あたり70部屋はつかえそう
□最低限の部屋しか共用部がない
■天井高さは2.55m以上
■何より三井
■土地代がたかいから資産価値は向上しそう。
□シティハウスに比べると中は劣る
■ブランズに住むなら、まちがちなくよい
□ラクサスキーはオプション
■ロウイーガラス
□東リビングにはない
■ウォールドアが高い
■コスパがいい
□良い部屋が埋まってきている

>>814 マンション検討中さん
お屋敷跡だから地盤がいいっていうのは事実ですか？それとも予想ですか？

耐ハザードに最も重きを置いて調布で検討している者です。

>>815 調布検討者さん
定量的なものは会社が公表していない限り確かめようがないので、あくまでも想定ということではないでしょうか。
調布の昔からの有力者が住んでいた土地ということは、ハザードなどのリスクがある場所であるという可能性はほぼなく（どこでも選べたと思うのでわざわざそんな場所は選ばない）、調布の中ではトップクラスの土地ということが想定できるかと思います。

多摩川から建設地までの標高データを断面図にしました。
多摩川は27ｍ、堤防が31ｍ、羽毛下通りの崖を上って、
このマンションの建設地は約37ｍ。
私は調布に住んで30年ですが、
羽毛下通りの崖から上では自然災害の被害は聞きません。

18歳で調布に来て、70歳過ぎぐらいの大先輩と、
大学のOB会で会報発送のアルバイトしたのですが、
昔、調布には野川、仙川以外にも小川や崖地があって、
1960年代くらいに埋め立てられて販売されたそうで、
「そういう埋め立てられた土地はダメだから、
古くからの旧家や農家が住んでいる場所を買え」
というのを教わりました。

ここって買える人は粛々と買っている印象。

あと残ってるのはどのくらい？

調布でなくてもいいなら坪単価的に別の選択肢もある。調布に拘る場合にはまあアリ。だけど、調布でこの価格出すならエリアNO1マンションレベルであって欲しい。ここはちょっと違うかな。

>>820 マンション検討中さん
同じ坪単価だとどのエリアになるんでしょうか？
練馬や板橋だったら調布がいいなぁと思うのですが、、

>>821 口コミ知りたいさん
いろいろあるんじゃないでしょうか。
武蔵小杉、あざみ野、武蔵境とか
世田谷喜多見の物件、
似たようなもんじゃないでしょうか。

>822

以前は分譲の方が仕様が良かったんだけど最近はコストダウンで差がなくなっちゃった。クオリティを求めるなら築浅の中古をリフォームじゃない。スロップシンクとか後付けできないものはどうにもならない。

>>822 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
同じ坪単価で駅の力や駅徒歩分数が近いとなるとここがベストと考えてます。

仕様はたしかに高くはないですがどうせ10数年後に設備が壊れてリフォームするならわざわざ800万円ほど高いシティハウスにする必要もないと思ってます。

もちろんスロップシンクだったりリフォームで叶えられない点もあるので一概には言えないですが、、

こうして悩んでいるうちに検討してる部屋がどんどん売れていくのでそろそろ決断しないと。

調布は駅力でいうと、京王線内であれば新宿に次いで二番目？
三鷹や二子玉なんかには劣るけど

出遅れましたが調布のマンション検討し始めました。
検討するにあたり、土地の公示価格も見てみたのですが、小島町1丁目は調布市の中で最も高い方に入ってますね。
リセール考えても、土地の価格が高いエリアのマンションを購入した方が良さそうに思えます。

>>828 マンション検討中さん
小島町１丁目、下落率大きいですね。私は逆に、駅近で土地代高くても安泰じゃないなぁと思ってしまいました。

1番の小島町１は西友の西側のフローリスト花屋、
2番の布田４は東急向かいの元長谷川食堂の角当たり。
どちらもいい場所ピンポイントなので、
小島町や布田を代表する数字ではありません。
評価はちょっと離れて信号渡るだけで大きく違うので、
参考程度にとどめておくべきですし、変動も誤差です。
実際の場所で評価しないと離れた場所での評価は、
数字が全く当てにならず比較する材料にはなりません。

>>830 口コミ知りたいさん

小島町1丁目でも場所は違いますから、土地価格も違ってくるのは解りますが、調布の名士のお屋敷跡がそんなに下がるとも思えませんね。

>>828 マンション検討中さん
この1丁目がここまで額が高いのは、商業エリアだからですよ。
本物件は住居エリアの中にあるので、値としては小島町2丁目に近くなります。
小島町2丁目15番7は見ると、駅から530mです。
一方で本物件は450mなので、記載されている2丁目よりはもちろん高くなるはずですが、エリアは同じ居住系エリアです。

155万であれば今の価格なんかでは売られません。

地価は、その土地から最大限の収益を上げる事業をした時に、
儲かる利益から算出される価格です。
同じ町内でも、
駅に近い商業地で周辺も商店で大通りに面している場所と
少し離れた住宅地で事業が限られる土地では価格が違います。
住むのにいい土地であることと、
評価額が高い土地であることは別問題です。

>>832 検討中さん

近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがってますね。
センターテラス・ブライトテラスが近隣商業地域、エアリーテラスが第一種中高層住居専用地域になるようです。

この部屋はもう残ってないよね？
https://mansion-madori.com/blog-entry-7571.html

3月時点ではまだ残っていました。

>>835 匿名さん

物件概要みると先着順で販売されてますよ。

>>832 検討中さん
１５５万であれば今の価格で売れません。断言されて良いのですか。
以前のコメントで、ここの購入価格の60％が土地代金とあり、土地所有区分であれば平米１５０万に近い。

>>838
断言してOKです。
駅距離が変わり、道路付けが変わるので、
土地価格はピンポイントでしか意味がありません。
隣接地の価格は連続しながら上下に変化して、
商業地と住宅地が隣接する場所なら同じ程度の価格になります。
用地指定の線引きで大きな不連続になることはありません。

施工現場に対してこんな意見もあったみたいですが
大丈夫でしょうか、、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

郊外の安い実需物件はどのブランドの現場でも、
実際の設計や施工は長谷工に丸投げで、
その配下の下請けが作業するのですからしょうがないです。
羊頭狗肉そのものです。

>>841 坪単価比較中さん
この価格帯で質の低い施工レベルだとすれば
極めて残念です

>>840 匿名さん

去年の12月9日の書き込みの事ですかね。
その頃って全体がシートで覆われていたと思いますし、シートの外側からでも確認できるものなんでしょうか。
ちなみに調布だと長谷工もう1件ありますよね。

今、都内の新築だと平均で1億を超えるので、
70平米の３LDKでこの程度の価格なら、
それなりの内容でないと成り立たないのは明らかです。

>>842 匿名さん
長谷工さんは売主から指示があってやってるだけのこと。売主がどれだけ資金を建築にまわしているか、施工のチェック機能が売主にあるかによって大きくかわります。
今回この物件は直床の構造にしているので、残念ながらコストダウンはしています。
ただし、トイレの棚などいわゆる長谷工仕様を採用していなければ売主がしっかりと内容を決めて指示して施工を依頼していることになります。（見てないのでわかりませんが）
長谷工はそういった点でわかりやすく、物件によってピンキリです。長谷工でレベルが高め（売主が資金を出している）なのは床が二重床で梁が壁に内臓され下り天井がないもの、収納棚などが長谷工仕様ではないものです。
ちなみに小さなトラブルはどの建築会社でもあります。長谷工さんの凄いのは、これだけ沢山の物件を手掛けているのに、最大級のトラブルがありません。
偽装問題や建て替え云々あるのは、意外な会社です。
大手になればなるほど下請けに丸投げが多いからです。なので施工会社で選ぶというより、売主がどれだけの資金投入ができたのかで決まるので長谷工施工が100%悪い訳ではありません。が、世間のイメージは長谷工は安い物件と定着しているのも事実。否めません。残念ながら。

土地の取得費が高すぎたのが、仕様を下げる原因です。今の価格に500万円プラスでも大丈夫なら、皆んなが満足する仕様にできたのです。
それだと販売が厳しい。だから抑えられるところは抑えての商品なのです。
調布の物件は殆どがそんな感じですよ。
まぁ時代背景なので仕方ないとは思ってますが。

>>845 マンション検討中さん
トイレの棚が長谷工仕様ではないとのことですが、
これはどうやって確認したのですか？

>>846 マンション検討中さん

>>846 マンション検討中さん
５００万掛ければって金の問題ですか、日本の建築業レベル信頼しすぎ
どこもドングリの背比べ、まず人が居ないアジアの出稼ぎ居ないと億ションも
建たないそれが嫌なら戸建てで宮大工に頼む、俺はある有名公務店の
現場をみて、愕然とした、トンカチを落としそれを取る為土台をを切り出した
それを見て大工さんに、トンカチのお金を出すから切らないでとお願いした。

センターテラスのGtypeはもう売れてしまったのでしょうか？
広めの2LDKですが間取りを探してもみつかりません

>>849 買い替え検討中さん

Gタイプは全て次期以降の販売だそうです。

>>849 買い替え検討中さん

確かGタイプの8階は販売済だったと思いますが。
購入希望者がいれば、Gタイプも販売しているようです。

>>850マンション掲示板さん　
>>851匿名さん
ありがとう。
次期以降ならそのうち間取り掲載されそうですね

もうそろそろ、小出しではなく全住戸売ってもいい時期だと思う

コロナ禍の住宅資材高騰で今後更にマンション価格が上がることを考えると、今現在、このコスパのこのマンションは買いかも。

>>854 マンション検討中さん

確かに今高騰している中では価格は控えめ。コストカットはあるが。
最近の価格は異常だと思う人には今後価格が下がったとしても差異は無さそうなので検討しやすいとは思う。

>>854 マンション検討中さん
そうですね、今の市況を踏まえて価格を決定するとなると１割ぐらい高くなりそうですよね。

こちらと府中のパークハウスで迷っています。
パークハウスはこちらより駅距離も近く設備仕様も良いのですが、新宿からより遠くなるのがネックになっています。
迷っている間にも販売が進んでいるので、ブライトテラスの上層階が無くなりそうで焦ります。

>>857 マンション検討中さん
府中と調布は特急と準特急で一駅5分、新宿発ライナーは新宿の次に停まるのが府中、競馬場もあり市の財政は潤ってるだろうし、そこだけが気になるならそれほど気にされることは無いような気がします。資産性もそんなに差がないような。
府中は緑も多くていいところですよ。

調布から先だと新宿から距離が遠いし電車の本数も減ります。
私は電車100％の生活するので府中や多摩センターは検討範囲外です。
駅からの距離も近すぎると騒がしいし、でも歩く距離は毎日の事なので、
デザイン、設備などがいい感じでも徒歩１５分が限界です。
今物件が多くていろいろ選べるので好みの問題ですね。
市の財源は府中の方が有利だと思います。

府中は2035年人口減少都市だしね、調布が限度って人は多い。新宿で乗るときいちいちどっち（相模原線）いくか見なくてもいいし。

>>857 マンション検討中さん
新宿へのアクセスの良さ以外に府中パークハウスにないものだと、
スーパー（オーケー）が徒歩１分という点でしょうか。
また、駅前商業施設は府中も色々ありますが、調布の方が魅力的だと思います。
駅距離は＋３分ですが、トータルでパークホームズの方が利便性は高いかなと思います。

>>854 マンション検討中さん
実際に流動性が高い（市場価格を反映しやすい）リート指数はかなり上昇している。
https://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/hist_index&ba...

>>857 マンション検討中さん

多分府中が好きなら府中がいいと思います。
駅近、緑地隣接、設備仕様も高めで価格は同じぐらいかと。

都心に出るなら調布では。
駅周辺のお店の多さというより良い店が多いのは調布。また、地価としても調布の方が落ちにくい要素は多いです。

ブランド力は2トップなのでそこまで差は無いと思います。一応三井1位三菱2位ですが。

シティハウス調布に比べ2分の差はあるが安い！
ただ、ビックカメラの横の緑道は冬場風が半端なく歩くの辛い。人もほとんどいないし。また、建物東側の道路の歩道整備して欲しい。

>>865 マンション検討中さん

南側は2m、東側は3.9mセットバックさせて公開歩道になるようです。
完成すれば植栽も配置されて、これまでの道が狭い印象から全く違う感じになると思われます。

電線地中化担当何処ですか明治大正昭和平成令和このままずっと変わらず行かれるのかな。
ここに書いても関係ないけど、ここの写真見るたび汚くて悲しい。

>>866 匿名さん
3.9メートルじゃそこまで変わらなそうですけどね。
何より交通量がハンパない。よく通ってますが子供はあるかせたくないですね。。。

ブライトテラスはどの間取りが残ってるんですかね。掲載のある間取りだと、Ａタイプしか確認出来ませんが…

>>866 匿名さん
そこは知ってます！
そこではなく、調布駅まで行く途中のファミリーマートまでの道です(･_･;

>>870 マンション検討中さん
そうですよね。その部分が歩き易くなると嬉しいですね?

>>871 マンション検討中さん

シティハウスの売りではありますが、緑道化はやはり行われるみたいですね。

>>872 検討板ユーザーさん
これは、今ある元線路の緑道です(^^;;

>>873 マンション検討中さん

なら変わらないですね...

>>874 匿名さん
今、コンクリートの普通の道が緑道となるので雰囲気は大きく変わると思いますよ。

この図の通りだと、てつみちの所も整備されるのかな？

>>875 匿名さん
今トリエの横の道は鉄柵で殺風景な感じの中途半端な仕上がりですもんね。もっと良くなるといいです。
パークホームズからファミマに向かう南北の道は変わりなさそうですけど(^^;

>>876 マンション検討中さん

シティハウスもパークホームズ みたいに歩道拡張してくれないのかな？

>>877 eマンションさん
斜向いのプレミストはセットバックして、歩道作られてますよね。

>>878 匿名さん
プレミストは良いですよね。売り出しがあれば検討したいくらいです。南向きなら半永久的に日当たりや眺望が保証されますし。

>>879 匿名さん

・プレミスト調布　2009年築　小島町1　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約265万円

ですね。