ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

これか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-7728.html?sp

>>561 匿名さん
もはや地縁者と業界者以外理解できない「立地の良さ」って何のために存在してるのか謎ですけどね

>>563 マンション検討中さん

確かに（笑）
それが将来どうなるかの自分なりの見立てを持って判断するしかないでしょうね。

角部屋はモモレジさんの言われる通り、少し残念な間取りなのかもしれませんね。
角部屋以外は普通なのかなと思いました。
西ヶ原は、私は内田康夫のファンなので浅見光彦の実家の豪邸のある高級住宅地と知っていましたが、まぁマイナーですよね。
それでもハザードマップにかからない高台の立地は魅力的なのかなと思いました。

大きな買い物だしどうしても知識を身に着けてチェックリスト的に減点方式で評価していくと踏ん切りがつきにくくなるよね。
自分は直近何年かマンションの見方を勉強しながら色んな新築物件を検討しては見送ってきたけど、
この物件は家族の事情等色んな要素がハマってモデルルーム初回訪問時に腹の中で全く迷いなく即決してしまった。
自分なりにチェックリスト式で評価すると今まで見た物件の中でも正直むしろ低い方の評価になるから、
せっかく散々勉強したのに大して評価の高くない物件にこうも簡単に買うって腹が決まるものかと自分でも驚いた。
不動産買うのはタイミング含めご縁が大きいね。
逆に、そういう突き動かされる何かがない人にとっては、この物件は買う理由が見出しにくいよなと思う。
同じようにご縁を感じて購入に至った方とご一緒するのを楽しみにしています。

>>566 契約しましたさん
いい話だった

>>566 契約しましたさん

確かに、そういうものかもしれませんね。

このマンションを買った者同士、素敵なコミュニティを形成していきましょう

びびっと来たで買うのは永住確実の方には良いと思います。
ただリセールすることを考えるのであれば、その良さを他者に論理的に説明できる中身と価格でないと難しいですよね。

>>570 マンション検討中さん
自分は家族のライフステージにはまっただけなので永住するかは分からないというか、可能性は高くないと思います。まずは10年が目処かな。

リセールはもちろん大事だとは思いますが、皆さん具体的にどれくらいを期待しているんですかね。分譲時から値上がりするとか分譲価格を維持できるみたいなのを想定してローン組んで買うなんてどんな物件でも楽観的すぎてありえないと思いますし。自分は10年後2割減価がベースラインで、市況によっては3割以上下がるかもというつもりで居住期間中の実質的な住宅コストを計算したり残債対応のシナリオを組んでます。10年で2割以下の値下がりだったらラッキー。これでも見立てが甘いかもしれませんが、まあこれくらいを見込んだ上でもどうしても住みたいなら買うしかないっしょという感じ。
分譲後の価格推移の期待値が高すぎて、かつ特定の物件に住む事の実需が弱い人は、なにも買えないですよね。

>>571 契約しましたさん
10年後3割ってことは、例えばBタイプ3階で8098→5668ですか。流石にそこまで下がらないのでは…と思いたいが市況次第なんですかね。

>>566 契約しましたさん

「家選びの全てが詰まったコメントだな」と思って読ませていただきました。素敵な決断だと思います。
住宅購入はネットのせいもあり情報過多で、みんながリセールや坪単の話しかしないのですが、こういった「気に入ったから買う」というような運命的な話をもっと聞きたい。よろしければどこがそんなに気に入ったのか教えてください。
私もこの物件含め検討中ですが、おそらくここは予算的に少し高く買えないかなと思っているので羨ましいです。

>>572 マンション検討中さん
マンマニさんのブログの簡易予測で10年後85％くらいですよね。私もあくまでベースラインは2割減で、3割減は景気・金融環境ともに相当悪化している場合しか無いと思っています。
立地の話が色々出てますが、王子西ヶ原の高台側としてはなんだかんだ言ってこの物件が駅距離・規模・仕様等エリアトップレベルになる可能性はそれなりにあると思っています（マンマニさんも言っていましたが周辺にファミリータイプである程度広い物件の売り物自体が非常に少ない）。ただ、そもそも王子西ヶ原エリア自体にそんなに需要がないことが大きな問題。でも分譲時と違ってたまにバラバラと売りに出るだけ（おそらく投資・転売目的で買う人はいないでしょうから）で、さらに売る時にある程度時間をかける覚悟があれば、このエリアでなければならない実需の買い手にとってはぜひ検討したい物件になる可能性は高いのかなと思ってます。
だからと言って楽観的な価格見通しを持つことは厳禁ですが。

>>574 契約しましたさん
実需と言いますが、私も検討していた一人ですが、サンドラの上階のマンション(普通借地、平米数ははっきり覚えてませんが110平米以上だったと記憶しています。)が6000強で2020年10月に売りに出ていました。西ヶ原の駅距離ではアスレジより近いですから、築年数は忘れましたが単価を考えたらアスレジの10年後で3割減は大分楽観的かと。。。。

>>575 マンコミュファンさん
サンドラってどこですか？　サンドラッグ？

>>575 マンコミュファンさん

西ヶ原駅近くのドラッグ？だとスギ薬局しかなくて、その上は高齢者向け住宅だったような。
どの物件でしょうか？参考になりそうです。

>>575 マンコミュファンさん
スギ薬局の隣の西ヶ原ペアシティのことですかね？
旧法借地権で　48.0万円/㎡ 6階 で売られてたようです。

ただ、借地権+築30年ですけど・・・・・

単価を考えるなら、ここは建物と土地どれくらいの割合なんですかね？
借地の物件と比べるなら土地代は引いてあげるべき？

>>578 マンション検討中さん

ペアシティは誰もが認める名作マンションですね。
普通借とはいえ借地だと価格の直接的な比較は難しそうですね。

比較するなら、せめて同じ築年、広さ、似た条件でやらないと意味がないと思います。

流石に築３０は比較対象として古すぎじゃないか
借地権で２割引きで築３０年で３割引き～４割引きってとこか
てか築３０借地権なら都心の広尾とかでも坪３００とかのレベルだぞ

結局、買いたい人が買えばいいんじゃん！？
販売が始まって少し経てばよっぽど売れ残らない限りこの手のサイトは反応なくなるわけだし。
将来の資産価値を気にするのであればむしろ僕らの将来の年金を気にしましょう。
年金の方が余程生活に直結します。

借地33年で王子でこの値段？！あほやろ笑

普通借地なら、定期借地よりは所有権に近いんじゃない？

>>585 匿名さん
このプチバブルなご時世だと土地がダイレクトに価格に反映されているので、思っているより所有権と価格差すごいと思うんですが違いますかね？

ちなみにMR行った時は、中古の近隣駅を参考にしているようでした。
六義園(坪450~550)より安く、王子の某タワー(坪300~350)より高くと言った感じの値付け。

西ヶ原は高台の良いエリアなんですが、それゆえに戸建て中心のエリアでもあるのでマンションのRV、ニーズがどの程度あるのかなと悩んでいます。
大体西ヶ原徒歩5分の住宅で7000-8000万程度なのですが、私と同じように戸建てとこのマンションを比較して悩んでいる方いますか？

>>588 マンション検討中さん
僕も当初戸建てと悩んでました。僕は結局購入を見送りました。以下が理由です。
・マンションは管理費、維持修繕費、駐車場代が別途必要になる。
・10年程度でリセールするつもりならいいが、永住目的だと戸建ての方が資産価値を維持できる。
(40代のため、85歳まで生きたとしたら、戸建ての方が土地価格が維持できるため)
・上階、下階のことを気にしなくていい

以上が購入をやめた理由です。とくに維持修繕費は一定期間で上がっていきます。30年以上住むつもりならトータルコストと資産価値は戸建ての方が良いと判断しました。

マンションも上階であれば視界が抜けていいですけどね。
(これは戸建てにはなかなか難しい条件です)

>>588 マンション検討中さん

上物を除いた土地が形が悪くないなど、適正な価値があるかどうかじゃないですか？（道路が細いなど気にされる方もいますが）
個人的には条件が良ければ戸建てがおすすめですが、中々駅近でよい物件は少ない印象です。

借地31年というのは、31年しかこのマンションに住めないということでしょうか？31年後にはマンション立て壊して更地にするということでしょうか？
素人で申し訳ありませんが、どなたかご教示いただければ幸いです。

>>591 マンション検討中さん
ここは定期借地ではなく、普通借地になります。
定期借地は更新ができず、期限が来たら更地にして返さなければなりませんが、普通借地は更新を前提とした契約であるため、基本的には更新が続くことになります。

>>592 マンション検討中さん
早速ありがとうございます！なるほどです。
借地と聞いて心配しましたが、実質特に気にする必要ないということですね。
永住前提で検討したいと思っていたので、助かりました！

>>593 マンション検討中さん

そもそも敷地の3?%くらいなんで、月々千円もかからなさそうです。

>>589 通りがかりさん

私はこのマンションのボジでもなければ、戸建てを否定するわけでもないですが…

戸建も修繕費はかかりますよ？マンションみたいに毎月払うわけではないですが、築20年ぐらいになると一気にガタがきはじめて、数百万レベルの修繕費がいきなり発生したりもします。
また、木造は持って50年。そのころには建て替えるか、かなりの大規模な修繕を行わないと、一生は住めないです。
戸建てはマンションと違い、毎月のキャッシュアウトは小さいですが、その一方で将来に発生する修繕費が隠れ債務になります。ご注意ください。

>>589 通りがかりさん
見送るも何も、ここの物件に限らずはなから分かることですよね？笑　あなたそもそも検討してないでしょ笑

結局戸建を検討してるなら土地じゃないですか？
ここの敷地から計算すると一戸当たり60m2くらいなので、戸建が7000~8000万なら土地がそれより広ければ広いほどお得なんじゃないんですかね？
ただ、戸建てでもいいなら、わざわざ公園のとなりという立地を捨てて西ヶ原に住むくらいなら、他にも色々いい選択肢が東京にはあるはずですよ？

ここって公園隣接、70m2~80m2、価格が9000万前後の条件の人が流れ着いていると思うんですよね。価格にブーブー言ったって買わずに賃貸で同じような条件なら2,3年で1000万以上飛んで行きますよ。ダメなら条件を変えて他を当ればいいだけです。

さあ販売事務所は今日が仕事始め。
第2期の動きが活発になりますね。期待してます。

西ヶ原に賃貸で住んでて最近これ見る機会多いけど、よく西ヶ原に8,000万も出せるなーと思う
あと1番近いスーパー7分とか書いてあるけど、あれ10分かかるよ笑

去年まで近隣に住んでいた者です。入れ違いで他所に引っ越したのですが、
職場の池袋方面へのアクセスが良いので（非常時における徒歩圏内のため）
引っ越さなければ検討しました。

間取りも特に角部屋がいまいちかもしれませんが、FIX窓は好みが判れると
思います。特に寝室は雨音が結構、煩くて、最近の大型台風の被害でちょっと
敬遠してしまうかも、というのが個人的な感想です。

買い物は車があれば、王子本町へ抜けてサミットやぱぱすが便利かと思います。
食事は西ヶ原駅近くの榎本ハンバーグ研究所もお勧めです。

一期第三次の情報が出ていますね。
これ読むと、第二次は6戸しか販売予定がないみたいに読めるので、二次は一次の抽選落ちとかギリギリ間に合わなかった人とかで早々に〆て終わらせるという意図なんですかね。
で年末年明けから検討始めている人は3次。

>>601 マンション検討中さん

1期2次が6戸というのはどこを読めばわかるのですか？

>>602 匿名さん

3次の情報の備考欄です。
> ※本物件は一括で販売するか、分割して販売するか未定のため、未販売の63戸から第1期２次で販売予定の6戸を除いた57戸に対応した情報を記載しています。

>>603 マンション検討中さん

ありがとうございます。確認しました。
「未販売の63戸」ということは1期1次で69戸が供給済ということなのですね。

一期一次でそんなに売れることあります？

未販売の(中の)63戸 って言ってるってこと？
そんなダマシみたいな売り方さすがにしないのでは？

いま物件概要を見たら
「本物件は一括で販売するか、分割して販売するか未定のため、未販売の69戸から第1期２次で販売予定の6戸を除いた63戸に対応した情報を記載しています」
と変わってますね。

1期1次が60戸だったのは過去の書き込みで確認できるから、1期2次で6戸、3次以降が63戸あるというという理解でいいとおもう。

>>607 匿名さん

1期1次の先着販売はしないんですかね

>>607 匿名さん

そうですよね。
かなり売れてるんですね。

でも1期1次の60戸も全部売れたわけではない？だろうし、
1期1次の残りを継続的に販売しながら2次3次をやっていくということなんだろうか。

モデルルーム行きましたが、部屋の作りは大変気に入りました。キッチンも広々してて、収納も多く、個人的にはかなり好みの部屋でした。
ただ、営業担当の方が頑なに”ここは王子の物件ではなく、西ヶ原の物件です????”って言ってたのに違和感を覚えました。そんなに王子駅の物件である事を引け目に感じてるんですかね。まぁ、確かに王子で8,000万円とか言われると高い気がしますが。
あと、飛鳥山公園や七社神社、よく言えば雰囲気有りますが、夜とかはかなり不気味そう、、、
夜ベランダでのんびりしたくても、森の奥や神社の奥が不気味で気が休まらなさそう。。。

>>611
＞ここは王子の物件ではなく、西ヶ原の物件です

これ、とても重要なところ。
元々王子は王子区、ここ西ヶ原は滝野川区で別々の地域。
このマンションの借地部分の地主でもある隣の七社神社は滝野川の鎮守様。
そういう経緯もあって「王子の物件」とは言えないんだろう。
まあ神社を「不気味」とか言えてしまう611には理解不能でどうでもいいことだろうが。

現実にも王子駅や王子駅周辺の店や施設へ行くにはかなり不便。南北線利用で西ヶ原のマンションだと割り切れる人に向いてると思う。

ここに住むなら、私なら紅葉橋のサミットに買い物にチャリで行きますけどね

駅力でいえば王子駅>西ヶ原駅
土地の価値で言えば西ヶ原地区>王子地区
なので、デベロッパー的には「王子駅が使える西ヶ原の物件」と言うことにしたいんじゃないですかね。神社云々とかはあんまり関係なさそう

この物件が王子なのか西ヶ原なのか、どっちの物件かなのかなんてどうでも良いけど、個人的に普段使いするであろうJR王子駅やその周辺、もう少し綺麗に整備されないかなぁ。あそこを普段使いするのはちょっと気が引ける。
北区の事業計画に王子駅の整備も入ってるようだけど、あんなのいつになるのか分からないし。
まぁ、裏を返せば王子駅は伸び代がある駅って理解もできるけど。

>>615 マンション検討中さん

　王子駅は普段使いしませんよ。
王子を使うならここよりガーデンクロス東京王子のほうがフラットだしオーケー近いし便利ですよ。
ここは駒込四谷赤坂六本木方面が勤務先・通学先のファミリー向きでしょう。

>>615 マンション検討中さん
西ヶ原みたいに何もない駅よりはマシかな

西ヶ原何もないですよね。
駒込から西ヶ原まで続いてる商店街ってどうなんですか？あそこの利便性や商店街のクオリティが高ければ、買い物とか多少は不便しなさそう。

>>618 匿名さん

しもふりでしたっけ？昔住んでたけど結構活気ありますよ?

ここの周辺、自然が多いのは魅力的ですが、夏場とかベランダにセミが大量に侵入してきそうですね。セミもだし虫も多そう。死んでるのか死んでないのか分からない裏返ってるセミが1番怖い。

いまだに1期1次の先着順販売が出ないということは完売してたんだろうね。
ここで30戸しか売れなかったとか書いてた人がいたけどフェイク認定だ。

このマンションの懸念点は近くにスーパーが少ないこと、王子駅からの道が暗いこと、土砂災害警戒区域ハザードあり、くらいでしょうか。
買うなら飛鳥山公園をのぞめる部屋が希少価値があり良さそうですね。

>>621 匿名さん
今一次二期なので、一次一期の売れ残りを売ってると思いますよ。つまり先着順ということかと。完売していたら二期になってます。

>>623 マンション検討中さん
ということは売れ残りは二期で売り出す6戸ですかね？
それとも一次一期の売れ残りから6戸だけ出して、その他は後ほど先着？

https://mansiontrend.com/?p=5384

この記事には一期一次で40戸超と書いてあるね。
若干デベ寄りの記事には見えるが。

となると2期で売れそうな6戸も考慮すれば50くらいだから北向き以外はもう六割以上売れたのかな？

ほぼ同時期に売り出されたプレミスト文京千石は全戸完売したみたいですね。総戸数はこちらの約半分ですが、価格帯を考えるとこちらはやはり強気な気がします。

>>622 マンション検討中さん
飛鳥山側、夏場の虫の多さ気になりませんか？

>>621 匿名さん

あなたはモデルルーム行っていない人認定だ。

土砂災害ハザードってどのくらい気にしたら良いものなんでしょう。崖は結構急斜面なので不安です。

>>630 マンション検討中さん

私は敷地の1%もかぶってないから気にしなくてもいいかなと思いましたが、警戒区域の周辺であることを気にするかしないかじゃないですかね

>>628 eマンションさん

虫の多さと自然の豊かさはトレードオフですよね。私は植林が豊富だったり公園の近くのマンション好きですが、虫を懸念する人はタワマンとかの方がいいと思います。

虫って夏場でなくとも
立春のちょっと暖かい時期にも大量に発生しますね。

紅葉橋のサミット行くのに、川沿いを歩いてたら
結構、凄かったです。

>>633 口コミ知りたいさん

川沿いじゃなければ大丈夫そうですかね？
途中ドラッグストアを通るような道なら

ここ売れてないの？

>>634 マンション検討中さん

王子神社の参道ルートは大丈夫でした。
小さな羽虫が大人の上半身くらいの高さでの大量発生でしたので
住むにあたって２階以上の住戸であれば、多少は違うのかもしれません。
推察で通ったことないけど、王子駅からのルートに虫が多そうな気がします。
歩いていて、いつの間にか虫の中にいるような状況が苦手でなければ
大丈夫かもしれません。

>>636 口コミ知りたいさん
あのよく水があるところにいるやつですね。参考になりました。

想像しただけで…うええ

ユスリカが苦手なら湾岸に住むしかないですね。
あとは千代田区のど真ん中とか。
淡水に住む虫なのでちょっとした河川や側溝、公園の小さな池でも発生します。
個人的には騒ぐほどのものじゃないと感じますが。

近くのプラウドのほうが石神井川に近いから大量発生してそう

>>640 マンション検討中さん

あちらはすごいでしょうね。
谷地なので湿気も多そうです。

ここのエアリーコートってどうなのでしょう？

>>642 マンション検討中さん

下町方面一望です。
バルコニーに出ればスカイツリーや隅田川の花火が見えます。
1階の目の高さを新幹線が走るので子どもは喜ぶかも。

水栓の仕様をみると、以前はオプションだったけど
標準で引き出し式になっているのでお掃除には助かりますね。

資料では確認できなかった台所の換気扇周りの掃除が楽なら、なお良いです。
虫多めのマンションの住んでいた経験上、照明や換気扇といった頭上の掃除は
首が辛くなるので、極力、楽に防汚を徹底したいものです。

虫と聞いてギョッとしました。虫が大の苦手なので、虫が大量発生する場所を通るだけでも
苦手です。
公園が近いと、虫がたくさん発生するのでしょうか。
夏場は特に虫対策必須ですね。網戸に貼る虫よけや虫よけの芳香剤などを置いて対策が必要でしょうね。

虫を気にする人は、そもそもこういう立地（公園沿い、川沿い、自然多い）マンション選ばないでしょう。湾岸のタワマンなら虫少ないと思いますよ。

今、マンション建設現場へ進捗状況を見に行ってきました。
七社神社側もようやく工事が進み、全棟が5階までできてきて、存在感、大規模感が増してきました。
購入された皆さん、楽しみですね。
飛鳥山公園の落ち葉が気になっていたのですが、今日はきれいになっていて、安心いたしました。

いろいろドラマがありますなぁ。

エアリーコート検討してるのですが、電車の騒音と日当たりってどうなんでしょうか？？

>>654 マンション検討中さん

まず地図とランドスケープを見る。
次に現地へ行く。
それから質問したほうが具体的な情報をもらえますよ。

>>654 マンション検討中さん
騒音については実際に計測して一定値超える場合は二重サッシにするとか言ってたような気が。

>>654 マンション検討中さん
北東向きなので日当たりは望めないかと。
現地見に行きました。
夏陽は涼しそうですね。

>>656 匿名さん

建てながら窓の造りを変更するって可能なのですかね。
まだ間取りが出てないから販売上は問題ないだろうけど。

>>658 匿名さん

多分　建物内じゃなくて、建てる前に高さごとに測った数値じゃないですかね？

クオリティブックとか図面集見ると、
サッシの仕様はもう決まっていて上の階に行くほど高スペックになっているように見えますね。

今日から飛鳥山公園で大河ドラマ館オープンしてますね！