ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

>>859 匿名さん
地権者の溜まり場など、すごく嫌ですね。我が物顔で、サル山みたいなのを形成されたりしたらほんと最悪ですもんね。こちらの物件は、地権者はほとんどいらっしゃらないんですよね？　コンビニ・高級過ぎない普段使いできるスーパー・D2は良いですよね！

敷地が広いわりに戸数が少ないため、東西南北どの方角も思ったよりも隣接建物との距離があり、圧迫感は少ないのではないかと思います。その上、十分な植栽スペースがあるので、低層階でも住み心地は悪くないと思います。

>>860 購入経験者さん
東側低層階は目の前に戸建て？があり、少し圧迫感を感じたのですが、それ踏まえても東の方が良いですか？

>>861 マンション検討中さん
ここの地権者は三菱UFJ銀行のみです。三菱UFJの権利床は三菱UFJの顧客向けに優先販売されるようです。

>>864 匿名さん
つまり地権者は存在しないってことですよね？（事業協力者の三菱UFJのみ）　
その点も素晴らしいと思います。

>>863 評判気になるさん
そうなんですね。すみません、そこまでは建物内に入ったことがないので良くわかりません。ただ、東側は三田ハウスの敷地？（建物がない部分）だったり、低い建物しかないので、目の前にマンションがあるとかよりはベターなのかなと思いました。東側の方が単価が高めなのも、そう言った事が加味されているのかなとも感じていました。

具体的な話ではなくて、あくまで半ば楽しみ的な質問になってしまうのですが、三田ガーデンでは、ベストな部屋はどちらになるんですか？

タワーだとやはり最上階の22階、北東角が広さもあるし、眺望は圧倒的だし、ダントツな感じになりますか？他に、かなりそれに近いようなお部屋って存在するものですか？　レジデンスも最上階の角の120㎡のいちばん広いお部屋とかですよね？

総合すると、レジデンスの最上階角のお部屋という感じになりますか？

いやいや、眺望のないレジデンスなら、他にたくさんの選択肢が東京にはあるでしょう。

>>863 評判気になるさん
普通の人は圧迫感感じるでしょうね、あれは。

>>869 eマンションさん
距離としては14mから15m程度離れてますし、間に道路と歩道を挟んでいて、歩道には2階建くらいの高さの並木が植っているので、殆ど気にならないようにも思います

>>868 購入経験者さん
あくまで、三田ガーデン内だけのお部屋について、みなさん、どうな風に思っておられるのかなということでうかがってみたいです。あくまで興味とか楽しみとか言ったレベルのお話です。

>>871 評価気になるさん
やっぱり東京タワービューの高層階の北東角とか北西角とかですかね。でもここは4億5億みたいな飛び抜けた部屋の設定は無いですね

>>872 匿名さん
おっしゃる通り、同じ三菱の高輪タワーみたいに、トップフロア２つだけ仕様や広さなどを劇的に変えて価格を大きく盛るみたいな部屋は皆無ですね。これはネガティブorポジティブなんでしょうか？

さて、本題。
やはり、タワー最上階北東角va北西角になるんですかね。最上階とその他の階は、住み心地は数階違いなら大きくは変わらない気がしますが（仕様・間取り同じという前提で）、何か大きく変わることってあるもんなんですか？
具体的に、北東角va北西角ですが、眺望・間取りの勝負になりますかね。もちろん、それぞれの方の好みやニーズにも関係してくるとも思いますがいかがでしょう。私が見た感じでは、北東は東京タワーを始めとする素晴らしい眺望と、東側の静かさや抜けも享受できる素晴らしさがあるなと思いました。反面、リビングがまだ斜めなのは、カッコいいし開けているけれど、実際は、家具などのレイアウトが難しかったり、デッドスペースができて案外狭く感じるかもとか、西側の六本木から青山、新宿、渋谷、恵比寿方面とか、目の前の麻布・広尾の広々とした眺望はないという感じかなと思いました。北西角の方は、北側眺望は同じで、かつ、リビング窓が直角で角に柱も無いので、広く北側も望めるし、西側も合わせてパノラマで都会らしい眺望が存分に手に入る、部屋全体が正方形みたいな作りで、リビングを含めて家具の配置や将来のリフォーム（壁を抜くなど）で間取りもフレキシブルに変えやすいなどがある、洋室３つ全てにWICがしっかり配置されてるなどかなと。反面、話題によく上がるDHCや高速の影響が気になる（もしかすると、高層階からだと却って良かったりして…）こと、西日って良いのか悪いのか、西側南麻布方面に高い建物が乱立するなど将来眺望大丈夫か、北東角よりは面積大分小さい　などが挙げられると思います。

どちらも素晴らしくて憧れますが、一長一短あって、なんか比較するの面白いです。因みに、こういう部屋は、事業協力者住戸になってますね…

>>873 評価気になるさん
住まいサーフィンにある沖社長のレクチャー動画を見ていたら、港区・中央区のタワーは眺望の良さも資産価値に大きな影響があるとの事で、北側が新築売り出し価格も高く、中古での値上がり実績も一番大きいというような事を過去データから説明していました。他の地域とは大きく異なる特性のようです。

東京タワーが抜けて見えるロケーションはビルなどの関係で都心部でも非常に限定的なので、特に、タワーが抜けて見える（将来も塞がれにくい部屋）北側の部屋は顕著な模様でした。三田ガーデンの北西から北東にかけた部屋、特に上層階は、正にこれに合致するのではないでしょうか。資産性を強調したいとかそれが最重要という事を主張したいわけではないのですが、これらに合致すると言うことは、住んでいても非常に良い希少性のある眺望が確保できると言う事で、利便性もありながら、落ち着いたガーデン美術館的敷地の中でのスローライフ的な暮らしと合わせて、良い事なのではないかなと感じました。

因みに、北西と北東という分類もされていて、位置関係（眺望）からか、港区については、北西が最も値上がり率が高く、その次が北東、ついで北となっていました。尚、南側は恐らく港・中央両区の位置関係から、値下がりが大きい方角に分類されていました。

こちらの1階はどうなんでしょうか？天井が高いので気になってます。

>>875 マンション検討中さん
私見ですが、高いところからの眺望などを望まれないし、ある意味戸建て感覚なのであれば、すごく魅力的と思います。眺望は屋上のテラスに行けば、都会の景色を一望できますし。2階以上の低層よりも断然良いと思います。三田ガーデンの最大の特徴である余裕ある敷地内の植栽を、半ば独占的にいちばん間近で自分専用の庭のように楽しめるわけですし、天井は、三田ガーデンの中で最も高くて快適だと思います。door to doorの各所へのアクセスも最も良いわけですし、１階ならではの特別な価値が色々あると思います。

我が家は抜けた眺望を重要視したので、逆を行きましたが、こちらの１階は、緑に囲まれた穏やかな暮らしが想像出来るなど非常に特徴的だったので凄く目を惹かれました。

>>873 評価気になるさん
北東角と南西角（17F ~22F）およびレジデンス棟7F 120㎡の2部屋、合計14部屋（すべて110㎡以上）はバスルームが1822、平置駐車場専用使用権付きで、その他設備仕様も高く、三田ガーデンの最上位プランかと思います。設備については、スカイの最高仕様であるスカイプレミアムとその次に高いランクのプレミアムの中間くらいではないかと思います。アピールはほとんどなく派手さもありませんが、仕様は高級マンション相当水準にまとめています。そのうち、北東角の21/22F、南西角の21/22F およびレジデンス棟のR120Mrは確か事業協力者住居でしたので、14部屋のうち一般に販売されたのは9棟だと思います。17F以上の北東角はとびて抜けて眺望が良く当物件のアイコン的プランなのにHPなどに掲載した記録もなく、おそらく営業部門判断で、顧客の要望・状況に応じて営業カードとして使っている戦略ルームではないかと思われます。三田ガーデンでは、その他100㎡以上（タワー棟では100㎡以上はすべて17F以上の上層フロア）をPremium＋、80㎡以上をPremiumグレードとして、床暖や廊下タイル、エアコンなど設備面でのグレード化を行っています。
北西角も17F 以上は100㎡以上の間取りでPremium＋ですが、ここのバスルームは1620で平置駐車場専用使用権はありませんので、グレード的には北東角および南西角の一つ下という位置づけだと思います。
なお、販売前期においては、100㎡以上のプランには駐車場優先権（抽選）がついていましたが、現在では表示が無くなっているので、予想以上に駐車場の需要が多く、途中で変更した可能性があります。その意味でも、平置駐車場専用使用権付きで事業協力者住居を除く9部屋が、三田ガーデンのトップグレードだとわかります。
もっとも、部屋の好みや価値観は人それそれなので、万人にこれらの部屋がベストというわけではありませんが。

>>877 購入経験者さん
なるほど。パンフレットなど、大きなお部屋のは貰ってなかったので、そこまでわかっていませんでした。興味深く拝読いたしました。事業協力者住戸、紹介して欲しいです。全然ムリでしょうけど憧れます…

タワーは北東角と南西角が他とは仕様とか条件が段違いに良くて、そうすると、お値段も、高輪タワーのトップフロアみたいに、他の上層階の部屋より１億円以上高くなったりとか、この辺がそう言うのに該当するようなお部屋だったわけですね。平置き駐車場が物件に付帯して購入できてしまうのはすごい価値ですね。

南西角側は東京タワーはおそらく見えないでしょうし、目の前の三田ハウス（の屋上）や、スカイ、プレミスト、今後三田五丁目南側のスミフ再開発などで眺望どうなんだろうと想像してたのですが、実は、最高峰部屋の一つだったんですね?? 反対に、北西角は、きっと快適でしょうが、お風呂が狭かったり、仕様のグレードなど、最高峰の部屋と比べると、割と平均的な感じに抑えられてるわけですね。

>>874 匿名さん
眺望が資産価値の一つになるのは事実だけど、リセールになったら単価は中央値に収斂されていく。すなわち北と南や高層と低層、角部屋かどうかで大きな価格差があると、南の低層、角部屋じゃない部屋が1番リセールの上昇幅良かったりする。例えばスカイの高層角部屋北向きは単価もりもり。
自分の財布と相談して割安な部屋に住むのもありかもしれないですね。眺望は屋上から見えるんだし

都心マンションの新築時の値付けとか価値とかの考え方や実態、中古になってからの推移など、いろいろ複雑なファクターがあって興味深いですね

長く住む前提なら、一番は住んだ時の住み心地や日々の満足度・快適度、自分の納得感が結局のところ最重要なんでしょうね

今後出てくるものも含めて、周辺のマンションを色々比較しながら検討していますが、こちらの物件は、17F以上高層・100㎡超・北側角東京タワービューのお部屋に関しては、スカイとかプレミストに比べると、現時点での話題性とかの問題もあって同物件内他の部屋に対して単価のもりもり感が抑えられていて、結果、他物件と比較するとお得感がより大きくなっているように感じたのですがどうでしょう。東京タワービューも、三田１ー２丁目の再開発などあっても、高さ制限もあっておそらくずっと抜けは確保されるでしょうし、お子さんも大きく、スペースがそこそこ必要なファミリーの方には魅力的かも知れません。例えば、綱町三井倶楽部向かいのところは14階建て予定で、現在ある済生会病院と同じくらいの高さにしかならないそうですから影響ほぼなし。麻布台の超大型開発は、タワービューには影響ゼロ、日本一の高層ビルに一時的になるそうですが、寧ろ摩天楼ビューが一つ加わる感じで眺望にはプラス要素かもですね。

また、高層階、北の真ん中の部屋は、100㎡超でタワー側の眺望良好（ルーフトップテラスの真下の位置なので良い眺めかと）ながら、ものすごく単価が抑えられている感じでしたので、角部屋に拘らないなら、価格面を含めたバリューも高いかもしれませんね?

西向きの2LDKと東向き2LDKの間取りについてどちらの方が良いと思いますか？

>>881 マンション検討中さん
西のコスパは魅力なんじゃないでしょうか。

>>881 マンション検討中さん

私の印象は西向きはLDK16畳に、SICがあるのがメリットですが、洋室2が少し使いにくい間取りかもしれません。
東はLDK14畳で2畳分狭く、SICはないため、収納が少ないですが、洋室2が幾分か使いやすい印象です。
あくまで私見ですので、他の方の意見も参考にしていただいた方がいいかもしれません。

最近、前を通りかかってこのマンション気になりました。
手前にある真っ白なラウンジと木の多い感じ、素敵ですね。昔は気にならなかったのですが、できて来るとイメージが全然違うと思いました。

間取りは東のが良いと思います。

東の方がよいのでは。

東は接道や容積率の関係で高い建物が立つ可能性も低いかと。

階数にもよりますが。

ここに限らず、西向きの部屋って家具も焼けちゃうし暑いしキツいすよ。電気代かさみます

南向きの高層階の2LDKだけ高すぎ。あの値段ならスカイ買うわって話になる。三田ハウス飛び越えるだけで別に眺望は良くないし。あれじゃ南向き信者も騙されないと思う。私の予想では販売苦労する。過去に値引き期待する話がありましたが、仮に値引きあるなら南の2LDKじゃないすかね？

ご意見ありがとうございました。東の方が使いやすいんですかね。窓がLow-E複層ガラスなので西日の影響は少ないのかなとも思いましたが。

>>889 マンション検討中さん
T55DとT55Eの話でしょうか？

穏やかに静かに住みたければ東、六本木や赤坂、新宿、渋谷などより都会的な景色も見ながら生活したいのであれば、中層階以上の西という感じはあると思います。確かに、西日はキツイですが、おっしゃる通りガラスの効果は大きいのと、暑い夏の夕方からレースのカーテンとかブラインドを閉めればそれなりに暑さ対策できると思いますよ。また、西向きは、一応、敷地内もエントランスやら植栽で余裕がありますし、目の前（向かいのマンション等の建物まで）がめちゃくちゃタイトというわけでもない気がします。

間取りについては議論になっているとおり、洋室２の使いやすさは断然東ですね。ただ、それを除くと、かなり似通ったレイアウトになっていますね。

>>888 匿名さん
私も正に同じ事を感じていました。
高層階の北側の100.38㎡のお部屋がありますが、高層階の2LDKは面積も狭いのに、こちらよりも坪単価は高いです。さらに、高層階の東側の3LDKよりも坪単価高いです。 高層階2LDKは、内装特別仕様とか何らかのカラクリでもあるのでしょうか？

南側の眺望、HPの眺望ページにある南西側の写真を見ると、屋上からですら三田ハウスの汚く奇抜な形状の屋上が思いっきり大きく見えますし、はっきり言って４方角中最低だと思いますし、北側の方が東京タワーをはじめとして、HPの北側の眺望にあるように圧倒的に眺望も良いのにこの値付け、全く解せないですね。南側は、将来的には、スカイやブランズ、プレミスト、スミフの三田五丁目再開発に視界も大きく塞がれてしまうのに、なんでなんでしょうか？そして、南西角部屋3LDKは、三田ガーデンで最もグレードの高い、お値段も一番高いプレミアムなお部屋扱いになっていて全く不可解です。南東角なら東側があるのでまだ理解できますが・・・・

こうして見てみると、北西角の3LDK上層階の103.13㎡のお部屋は北と西の抜けた都会的な眺望など総合的に良さそうで、且つ、単価は南側高層2LDKと少ししか変わらないレベルなので、お得感が高い気がしてしまいます。

南側の高層階は夏は暑くて死んじゃいます。
ただこっそり洗濯物をバルコニーで干してても三田ハウスが壁になってくれて周囲にはバレないからいいかも笑

>>892 匿名さん
その視点、面白いですね！
近くを通るのでよく見かけますが、どのお部屋もバルコニーがしっかり付いているようで、本当は、洗濯物干したりできれば便利なのにと思っていました。最近のマンションは洗濯物干すの禁止なんですね?、もったいない。

因みに方角ですが、港区は、結構、北側のお部屋が人気で価値も高いと聞きましたよ。やはりビューですよね？

>>892 匿名さん
Low-E複層ガラスですし、遮熱フィルムを貼れば熱も紫外線も大幅カットできます。更にカーテン、ブラインドもできますし。
やっぱり明るい方がいい、という日当たり重視の方には南向きは外せないですよ

>>894 匿名さん
それって、一般的に戸建てとか低層マンション、タワマンの低層階の話ではないですか？確かに、そういうケースであればその通りだと思います。

こちらのマンションだと、南低層は完全に見たハウスにブロックされ、影が長く伸びてくるでしょうから、南東角の部屋以外は、南の低層の方が眺望もない上にずっと暗いというか日が当たらない可能性もあるかもですよ。三田ハウスが抜ける階まで上がると、あちらこちらで話題となっているとおり、最近のマンションは採光が大きいので物凄く日があたり、常にカーテン閉めたりなどの対応が必要になってしまうレベルではないかと想像します。南側がお安いなら、それとのバランスで納得感あると思いますが、そう出ないなら、なかなか厳しいものがあるような気がします。

直射日光ではなくて明るさという観点で行くと、北側で前方が抜けていれば全く問題ないというかかなり明るいもんですよ。そして、眺望は順光になるので、相当に綺麗に見えるので、それだけでも明るく気分アガるとも思いますし。

まあ、人それぞれですし、私見ですので、その点はご容赦下さい。

ご参考になるかどうか、ウチのマンション（港区タワマン）ですが、面白いことに南側だけ部屋がない構造になっています。内廊下が南側から始まっていて、住戸の入り口へのアクセスは、北側に向けてコの時に配置されていて、南側に窓はあるのですが、それは、廊下の窓です。廊下の窓には厚いフィルムが貼ってあります。エレベーターは南東側の角の位置にあります。ゴミ置場が南西角の位置にあります。（窓はありません）
それは、今思うと、南側に窓があるタワマンの部屋は大変なことになる事を見越して、贅沢ではありますがそうデザインされたのではと思います。もちろん、真意はわかりませんが。因みに、一番プレミアムな面積の広いお部屋は、北西側の角にあります。もちろん、東京タワーや都会ビュー、富士山ビューなども念頭においてのことだと思います。

>>895 購入経験者さん
モデルルームで日当たりシミュレーション見せてもらいましたが、思ってた以上に下の方まで日が入ってましたよ。気になる方はシミュレーションで確認することをお勧めします

>>894 匿名さん
LOW-Eガラスですと、フィルム不可と聞いておりますが、いかがでしょう？破損の可能性があるそうです。

>>897 匿名さん
南側で下層でも思った以上に明るかったり日が当たるなら、それこそ上層同様に灼熱地獄の恐れありって事ですかね…

こちらの物件は将来売ることを考えるとどうでしょうか？

>>900 マンション検討中さん
長く住むも良し、売って住み替えも良し、賃貸に出すのも良しであるとは思います。
完全に私見ですが、売って住み替えは10年後などだとあり得るかなと考えます。その時の期待というか前提として、地下鉄開通済、三田五丁目再開発済みで駅の入り口５分以内になっている、品川・ゲートウェイ・田町の開発も進んで外資や金融機関も多く移っていて、外人を含めた白金高輪需要が更に高まっているという所です。そう考えると、資産価値はかなり維持されていたり、ラッキーなら少し上がっていると思います。他の周辺物件との関係ですが、高輪タワーやプレミストは駅近ながらスミフ再開発タワーに眺望塞がれている、駅入り口距離の差も縮まっている、スカイやブランズはきっと良いでしょうが、大規模物件の忙しなさがキライなファミリー層や外人が必ず存在する、そして、北側の抜けたビューは邪魔されずに維持されていて、ガーデン美術館的特徴は他と比較して大きな特徴として認識されるようになる、三田五丁目全体の底上げが実現している　というあたりで実需に基づいた需要が存在していると思います。ただ、スカイとかブランズ、スミフみたいに派手なキャピタルゲインは狙わない方が良いと個人的には思いますが。

また、10年程度であれば、特段古い物件という認識もされず、そして、内装の大幅なリニューアルや、物件全体の大規模改修前に住み替えができるという年月なのかなとも思います。

蛇足ですか、賃貸は、高級取りの外人駐在員などにはゆったりした空間などに共感してコンセプトも通じやすく貸しやすいと思います。

繰り返しですが、あくまで個人的見解と期待感です

>>901 購入経験者さん
流石に10年で駅出口新設は無理かと思いますが他は同感です。まだ話がまとまってもいないようなので、駅出口は20年以内で見ています。

>>898 名無しさん
3MのNano シリーズのような熱割れしにくいフィルムであれば大丈夫みたいですよ

>>902 匿名さん
たしかにこのエリアで緑豊かなマンションは賃貸のファミリー層や外国人にもウケそうですね。再開発、地下鉄延伸の話もあってか後続物件の価格はまだまだ上がって行くという話にもなってますので、個人的には大幅なキャピタルゲインは無くとも資産価値は維持しやすいのではと思います

>>904 匿名さん
ですよね?
基本長く住みたいと思い（キャピタルゲイン狙いではない）、日々の生活の快適さを重視してこちらの物件に決めたのですが、資産価値がある程度維持されることも同時に大切ですよね。仮に、家族の状況が変わったり、他の土地や海外などに住みたくなっても住み替え可能になりますし、賃貸に出すことも視野に入ってくるというのは、人生における選択肢も増えたり、リスクも大幅に軽減できるので。

周囲の再開発や他物件への注目や盛り上がりは、ライバルでそちらに目が向いてしまうとかそういうことより、実際は副次的な恩恵の方が大きいと思うので、他力本願的でもありますが、地域全体でどんどん発展していって欲しいなと思っています。

あと、五丁目再開発の一環で、古川の親水性高めておしゃれに変えてもらって、中目黒じゃないですけど、ちょっとあんな感じでショップやレストランとかが川沿いに並ぶようになったら良いななんて妄想してます。

>>905 購入経験者さん

単純に思ったのですが、スカイなどより購入価格が安いということは、リセールの時にこちらの方が安く売れる、貸す時にも賃料設定安くできる、ということだと思うので、価格の面で見ても需要はありそう？！かと。
駅遠いって言っても8分ですし、スカイでもホームまでは結構歩きますし。。

>>906 匿名さん
それもその通りと思います。
スカイとかこれから出てくるブランズとか、スミフなどものすごく新築単価上がりそうですしね。その意味でも資産価値も維持しやすいというか、お得感も高いと思います。そして、駅からほんの少し遠いだけで、落ち着きのある静か目の余裕のある空間が手に入るわけですし。

＊＊＊とお見合い状態の駅前のペンシルよりいいでしょ

お近くのファインレジデンス三田も中古がすぐ売れてましたね。

>>909 匿名さん
あの8500のやつ売れたんですか。元値を考えれば割と強気だなと思いましたけどすぐでしたね。いい傾向ですね。