ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

>>828 マンション検討中さん
事業協力者住戸が設定の部屋があるマンションはいろいろな意味で魅力的だったり結構良いものがあるという話を聞いた事があるのですが、そういうものなんですか？素人・初心者でどういうものなのかなと思ったのと、こちらの物件にその設定があるのは、そう言った裏付けにもなったりするものなのでしょうか？

>>814 匿名さん
私もこのマンションのコンセプトは気に入ってます。ただ1番の決め手はロケーションでした。白金高輪エリアの同時期発売マンションの中では駅距離が一番遠いですが、麻布十番方面に近いことに魅力を感じました。今後発売される綱町三井倶楽部正面や三田小山町西再開発はここよりもずっと麻布十番に近い場所ですけど、間違いなくここよりもずっと高額なはずなので、選択肢は三田ガーデン一択でした。

この物件は竣工まで僅かですが、少しでも値引交渉できるのでしょうか？
契約済の方で、交渉できた方などいらっしゃるのでしょうか？

99%値引きは無理だと思います。

>>832 マンション掲示板さん

白金高輪ー品川地下鉄の話も具体化してきたり、スカイの値上げなどもあって需要が加速している模様で、現段階では全く値引きの雰囲気はなかったです。竣工後も、現地にモデルルーム部屋を作って販売続ける模様なので、もしかしたら、その段階、そして決算直前の２月などは可能性あるのかも知れませんが、おそらく、DHC目の前の条件の悪い部屋など売れにくい部屋に限られるのではないでしょうか？　あくまで個人的な印象ですが。

>>831 匿名さん

>>831 匿名さん
もちろん好みや駅近へのこだわり度合いにもよりますが、私も、このロケーションは決めての最重要ファクターの一つでした。十番にもそれなりに徒歩圏内、そして実は、少し足を伸ばせば田町も直接使える（タクシー乗ったとしてもワンメーター以内）、つまり、山手線・京浜東北線、そして成田・羽田を考えた時の浅草線、駅周辺の商業施設や飲食店も直接使えると言うコンビネーションは我が家にとっては非常に魅力でした。田町から慶應の辺りまでは賑やかな街中を歩いているので、割と楽しくいつの間にか時間経ってしまう感じですし、その後は５分位なので、人によりますが、実は案外苦にならなかったりします。すぐ近くからのバスも充実してますし。

あとは、方角と階によりますが、例えば北側タワー棟からの眺望は、慶應中高大敷地、綱町三井倶楽部、イタリア・オーストラリア大使館があるために半永久的に抜けていて、非常に東京らしい景色を、東京タワーや六本木・虎ノ門等のビル群などから適度に離れた距離からワイドレンジに望める、それでいて、敷地は余裕を持って使われて植栽豊か、静かで落ち着きある感じのコンセプト、大きすぎなく、地権者が存在しない物件など、我が家もガーデン一択になりました。食材など日常の買い物も選択肢も多く困りませんし。
もちろん、駅５分以内、話題性や派手さ、投資家からの需要、パーティー・ゲスト・ジム・ゴルフ・カラオケなどの共用スペースなどが重要な方には合わないと感じますが、今後も長く実需層は存在するマンションと思います。

>>824 匿名さん
三田のラトゥール住んでいる複数の家族もMRに来て、何組か購入したと聞きましたよ。あちらから見てもそこそこ魅力あるんじゃないですか？

やっぱりこちらの住人の方々にとってDHCのミラーボールは嫌悪施設扱いなんでしょうか。

>>837 マンション検討中さん

北西側の目の前の高さのお部屋だと特にそうだと思います。上層階の北西側のお部屋だと、好みにもよるでしょうが、見下ろした時にカラフルで楽しめたりするのではないでしょうかね

>>837 マンション検討中さん

過去の投稿にもありますが、西向きでも低層階であれば影響は少ないとのことですよ。

>>835 購入経験者さん

北東角高層はいいですよね

>>840 匿名さん

>>840 匿名さん
北東角高層は間取り見ても110平米強の余裕のある間取り、リビング北側は東京タワーなどが真正面、東側も大手町から田町や芝浦、東京湾など完全に抜けていてDHCも高速も無くて静かで最高なんでしょうね?！やっぱりいちばん坪単価も高いんでしょうかね。買える人羨ましいです

眺望の趣味にもよりますが、17階より上の北西角高層の部屋も案外良いかもと思います。間取りは北東角よりは大分狭くなると思いますが、リビング北側は北東角部屋と同じ東京らしい眺望、西側は、六本木や麻布・広尾、遠くに新宿・渋谷まで抜けて見えるでしょうし、関東平野全体とか、富士山方向も期待できるでしょうね。DHC、高速側なので、そこが許容範囲なら、坪単価が北東角部屋よりかなり低く設定されてたり値引き出来そうなら、お得というかそこそこ魅力あるかもという印象です。

住まいサーフィンに登録して、白金高輪周辺の新築物件をいくつか（三田ガーデン、高輪タワー、スカイ、プレミスト）見てみました。沖式価格評価（㎡）というのをみたら、こんな感じでした。下記、新築時価格表単価/沖式新築時価単価
三田ガーデン　181/175 6万割高
高輪タワー　　180/145 35万割高
スカイ　　　　202/185 17万割高
プレミスト　　193/176 17万割高

どの物件も、沖式儲かる確率は90%で横並びでした。
沖式でも、スカイは相当に評価が高い（時価単価185万円評価）となっていますね。販売価格と沖式の時価評価の差である割高度合いだと、高輪タワーが突出して割高（35万円）、三田ガーデンは、割高だけどこの中ではいちばんお得感あり（６万円割高で済んでるので、かなりfair valueに近い？）という結果になっていました。

だから何？という事かも知れませんが、こちらの物件の魅力に実需として納得感が強いというかすごく気に入っておられる方が多くあられ、価格的にも、周辺物件に比べてお得感も高いというバランスは、比較検討をしている中では素晴らしいのではないかなと思いました。

ここのスレッドは内容のある投稿が多いと感じます。近隣候補物件の中では駅近メリットが低いと言えますが、大器晩成型というか、徐々に物件全体としての魅力が理解されてきたように思います。長期にわたって愛される物件を目指して欲しいです。

>>842 マンション検討中さん
儲かる確率って、確か物件ごとで算出してるわけではなく、エリアで算出してんじゃなかったっけ？
だから、儲かる確率は同時期同エリアだと同じ数字になるとか。違ったらスンマセン

古川はそのうち綺麗になるんですかね。

>>845 マンション検討中さん
数年前に古川の治水工事（地下に貯水池）は終わって、港区の周辺計画とか見ると、次は、親水性をどうするかみたいな事が書かれてました。三田五丁目再開発などもあって着手するような気がします。水自体は、過去に比べて相当キレイになったみたいで、悪臭とかはないですね。ご参考になれば

東向き、西向き、北向きの低層階で検討中です。
それぞれメリット、デメリットなどあるのでしょうか？

かっこいい！！

>>848 匿名さん
デザイン　全然悪くないじゃないですか！
ギラギラしてたり目立ちまくったりする感じもなく、クールな印象です

>>848 匿名さん
ラウンジ棟　CGより白っぽくて綺麗ですね

豪華さや重厚感を主張せず、さりげなく周囲に調和した佇まい。免震タワーでもあり、安心してゆっくり、しっかり棲み込みたいと思います。

>>847 マンション検討中さん
MRでいただいたPlan Bookなどを参照しながら、また、近所に住んでもいますので、その辺りからあくまで個人の見解としてお読みください。低層というのは何階くらいまでのイメージでしょうか？とりあえず、5-6階位までという前提で書きますね。

1Fは恐らく、戸建てに近いイメージを持たれて良いと思います。植栽に囲まれて、お庭があるイメージではないでしょうか。確か天井も他の階より高く設計されていたと思うので、どの方角もタワーという感覚でない住環境を期待できるのではないかと思います。2F-5Fの北西角部屋(T80K）は、想像の域は出ませんが、リビングはラウンジ棟とのお見合いが気になる様な気がします。西側は、普通に道路向かいのマンションと同じような高さに住む感じになると思いますが、こちらの掲示板でも良く話題に上がっているように、それ（眺望が抜けてない）がOKなら、逆にDHCと高速はブロックされているので、比較的静かに過ごせるような気がします。午後から夕方にはお日様も期待できると思います。目の前の通り自体は非常に静かです。南西角（T85L）は三田ハウスの影響が非常に大きくなると思います。東側は、現在では高い建物はないので、3Fを超えてくると眺望も抜けていますし、非常に静かで落ち着きあると思います。但し、将来は南側のようになってしまうかも知れませんし、なんとも言えません。また、南東角(T85M)になると、三田はハウスの影響が非常に大きくなると思います。北側は上に行けば眺望は完全に抜けて東京タワーも正面に、摩天楼も望める東京らしい素晴らしい眺望がありますが、5F位までだと厳しいと思います。メリットは、敷地の関係で、目の前のマンションや建物までの距離は確保されているし、レジデンス棟と真っ正面でお見合いということにはなっていないので、眺望がOKであればそこは結構良いかもです。しかし、日照はあまり期待できないでしょう。（最近は、家具などを大事にしたいので、日が当たらない部屋を好む方もいらっしゃいます。外国人などは特にそうです）北側の中では、北東角（T90N）は間取りも余裕があるし、東側の抜けも享受できるので、そう言ったメリットはありますが、北東角方向自体には隣のマンションが近接しているのが気になるかも知れないのと、恐らくメリットがある分価格は高めに設定されていると思われます。

こんな感じでご参考になりますでしょうか？主観が入っていますので、あくまで、参考程度に捉えてください。最近の価格表では、5F位までですと、北東角（T90N）、東側真ん中（T55D）北側真ん中（T50C)、南西角（T85L）、北西角（T80K）、西側真ん中（T55E）はまだ売り出されてなくこれからの部屋が多かったように思います。

>>852 購入経験者さん
各方面のメリット、デメリットとても参考になりました。検討中の1から5階の東、西、北向きの2LDKを検討しておりますので、話を聞く限りですと東か西かと思いました。西側も低層階であれば比較的静かですかね。
また、日当たりも少しは欲しいので。検討したいと思います。

インドアゴルフシュミレーターやカラオケルーム、スポーツジムなどをあえて設けないのが、逆に私には魅力的に感じました。

>>852 購入経験者さん
南側についてより正確に言うと、三田ハウスは斜め(ギザギザ)の構造のため、三田ハウスとの距離は南西角(T85L)は約11m、南東角(T85M)は26.5mなのでだいぶ距離感が違います。南西角(T85L)は三田ハウス側の窓は曇りガラス仕様になっていることからも南西の方が影響は大きいかと思われます。
ただ三田ハウスの窓は三田ガーデンと直角の向きなので、普段の生活で三田ガーデンと直接お見合いになるような感じでは無いと思われます。
窓際とかバルコニーから覗き込まれれば当然見えますが。むしろ三田ハウス側からするとバルコニーに出る度にガーデンから見られていると感じてしまうんでしょうね。

間取りとしては東側の2LDKのが綺麗です。西側2LDKは洋室2にデッドスペースがあった気がします。ただそれを踏まえても西側の安さは魅力的ですが。

>>855 匿名さん
補足ですが、三田ハウス側のリビングの主窓は直角方向で、T85Lのあたりにはガーデン向きにも小さな窓があります。それもあって曇りガラスになっているものと思われます

確か西側はSICがあるのと、LDKが少し広いですよね。また、安さが魅力的ですね。

>>854 匿名さん
そうですね、地権者が多いマンションではこういう施設が溜まり場になっているというイメージです。
コンビニは目の前にあるし、スーパーはサミットが近いので便利ですし。頻繁に使わないかもですがホームセンターも近くにあるのもいいですね

低層の2LDK比較だと、価格が1番のファクターでなければ、個人的には東側が一番良いような気がします。朝日は東側からですし、夏の午後の暑いときは日陰になります。

>>859 匿名さん
地権者の溜まり場など、すごく嫌ですね。我が物顔で、サル山みたいなのを形成されたりしたらほんと最悪ですもんね。こちらの物件は、地権者はほとんどいらっしゃらないんですよね？　コンビニ・高級過ぎない普段使いできるスーパー・D2は良いですよね！

敷地が広いわりに戸数が少ないため、東西南北どの方角も思ったよりも隣接建物との距離があり、圧迫感は少ないのではないかと思います。その上、十分な植栽スペースがあるので、低層階でも住み心地は悪くないと思います。

>>860 購入経験者さん
東側低層階は目の前に戸建て？があり、少し圧迫感を感じたのですが、それ踏まえても東の方が良いですか？

>>861 マンション検討中さん
ここの地権者は三菱UFJ銀行のみです。三菱UFJの権利床は三菱UFJの顧客向けに優先販売されるようです。

>>864 匿名さん
つまり地権者は存在しないってことですよね？（事業協力者の三菱UFJのみ）　
その点も素晴らしいと思います。

>>863 評判気になるさん
そうなんですね。すみません、そこまでは建物内に入ったことがないので良くわかりません。ただ、東側は三田ハウスの敷地？（建物がない部分）だったり、低い建物しかないので、目の前にマンションがあるとかよりはベターなのかなと思いました。東側の方が単価が高めなのも、そう言った事が加味されているのかなとも感じていました。

具体的な話ではなくて、あくまで半ば楽しみ的な質問になってしまうのですが、三田ガーデンでは、ベストな部屋はどちらになるんですか？

タワーだとやはり最上階の22階、北東角が広さもあるし、眺望は圧倒的だし、ダントツな感じになりますか？他に、かなりそれに近いようなお部屋って存在するものですか？　レジデンスも最上階の角の120㎡のいちばん広いお部屋とかですよね？

総合すると、レジデンスの最上階角のお部屋という感じになりますか？

いやいや、眺望のないレジデンスなら、他にたくさんの選択肢が東京にはあるでしょう。

>>863 評判気になるさん
普通の人は圧迫感感じるでしょうね、あれは。

>>869 eマンションさん
距離としては14mから15m程度離れてますし、間に道路と歩道を挟んでいて、歩道には2階建くらいの高さの並木が植っているので、殆ど気にならないようにも思います

>>868 購入経験者さん
あくまで、三田ガーデン内だけのお部屋について、みなさん、どうな風に思っておられるのかなということでうかがってみたいです。あくまで興味とか楽しみとか言ったレベルのお話です。

>>871 評価気になるさん
やっぱり東京タワービューの高層階の北東角とか北西角とかですかね。でもここは4億5億みたいな飛び抜けた部屋の設定は無いですね

>>872 匿名さん
おっしゃる通り、同じ三菱の高輪タワーみたいに、トップフロア２つだけ仕様や広さなどを劇的に変えて価格を大きく盛るみたいな部屋は皆無ですね。これはネガティブorポジティブなんでしょうか？

さて、本題。
やはり、タワー最上階北東角va北西角になるんですかね。最上階とその他の階は、住み心地は数階違いなら大きくは変わらない気がしますが（仕様・間取り同じという前提で）、何か大きく変わることってあるもんなんですか？
具体的に、北東角va北西角ですが、眺望・間取りの勝負になりますかね。もちろん、それぞれの方の好みやニーズにも関係してくるとも思いますがいかがでしょう。私が見た感じでは、北東は東京タワーを始めとする素晴らしい眺望と、東側の静かさや抜けも享受できる素晴らしさがあるなと思いました。反面、リビングがまだ斜めなのは、カッコいいし開けているけれど、実際は、家具などのレイアウトが難しかったり、デッドスペースができて案外狭く感じるかもとか、西側の六本木から青山、新宿、渋谷、恵比寿方面とか、目の前の麻布・広尾の広々とした眺望はないという感じかなと思いました。北西角の方は、北側眺望は同じで、かつ、リビング窓が直角で角に柱も無いので、広く北側も望めるし、西側も合わせてパノラマで都会らしい眺望が存分に手に入る、部屋全体が正方形みたいな作りで、リビングを含めて家具の配置や将来のリフォーム（壁を抜くなど）で間取りもフレキシブルに変えやすいなどがある、洋室３つ全てにWICがしっかり配置されてるなどかなと。反面、話題によく上がるDHCや高速の影響が気になる（もしかすると、高層階からだと却って良かったりして…）こと、西日って良いのか悪いのか、西側南麻布方面に高い建物が乱立するなど将来眺望大丈夫か、北東角よりは面積大分小さい　などが挙げられると思います。

どちらも素晴らしくて憧れますが、一長一短あって、なんか比較するの面白いです。因みに、こういう部屋は、事業協力者住戸になってますね…

>>873 評価気になるさん
住まいサーフィンにある沖社長のレクチャー動画を見ていたら、港区・中央区のタワーは眺望の良さも資産価値に大きな影響があるとの事で、北側が新築売り出し価格も高く、中古での値上がり実績も一番大きいというような事を過去データから説明していました。他の地域とは大きく異なる特性のようです。

東京タワーが抜けて見えるロケーションはビルなどの関係で都心部でも非常に限定的なので、特に、タワーが抜けて見える（将来も塞がれにくい部屋）北側の部屋は顕著な模様でした。三田ガーデンの北西から北東にかけた部屋、特に上層階は、正にこれに合致するのではないでしょうか。資産性を強調したいとかそれが最重要という事を主張したいわけではないのですが、これらに合致すると言うことは、住んでいても非常に良い希少性のある眺望が確保できると言う事で、利便性もありながら、落ち着いたガーデン美術館的敷地の中でのスローライフ的な暮らしと合わせて、良い事なのではないかなと感じました。

因みに、北西と北東という分類もされていて、位置関係（眺望）からか、港区については、北西が最も値上がり率が高く、その次が北東、ついで北となっていました。尚、南側は恐らく港・中央両区の位置関係から、値下がりが大きい方角に分類されていました。

こちらの1階はどうなんでしょうか？天井が高いので気になってます。

>>875 マンション検討中さん
私見ですが、高いところからの眺望などを望まれないし、ある意味戸建て感覚なのであれば、すごく魅力的と思います。眺望は屋上のテラスに行けば、都会の景色を一望できますし。2階以上の低層よりも断然良いと思います。三田ガーデンの最大の特徴である余裕ある敷地内の植栽を、半ば独占的にいちばん間近で自分専用の庭のように楽しめるわけですし、天井は、三田ガーデンの中で最も高くて快適だと思います。door to doorの各所へのアクセスも最も良いわけですし、１階ならではの特別な価値が色々あると思います。

我が家は抜けた眺望を重要視したので、逆を行きましたが、こちらの１階は、緑に囲まれた穏やかな暮らしが想像出来るなど非常に特徴的だったので凄く目を惹かれました。

>>873 評価気になるさん
北東角と南西角（17F ~22F）およびレジデンス棟7F 120㎡の2部屋、合計14部屋（すべて110㎡以上）はバスルームが1822、平置駐車場専用使用権付きで、その他設備仕様も高く、三田ガーデンの最上位プランかと思います。設備については、スカイの最高仕様であるスカイプレミアムとその次に高いランクのプレミアムの中間くらいではないかと思います。アピールはほとんどなく派手さもありませんが、仕様は高級マンション相当水準にまとめています。そのうち、北東角の21/22F、南西角の21/22F およびレジデンス棟のR120Mrは確か事業協力者住居でしたので、14部屋のうち一般に販売されたのは9棟だと思います。17F以上の北東角はとびて抜けて眺望が良く当物件のアイコン的プランなのにHPなどに掲載した記録もなく、おそらく営業部門判断で、顧客の要望・状況に応じて営業カードとして使っている戦略ルームではないかと思われます。三田ガーデンでは、その他100㎡以上（タワー棟では100㎡以上はすべて17F以上の上層フロア）をPremium＋、80㎡以上をPremiumグレードとして、床暖や廊下タイル、エアコンなど設備面でのグレード化を行っています。
北西角も17F 以上は100㎡以上の間取りでPremium＋ですが、ここのバスルームは1620で平置駐車場専用使用権はありませんので、グレード的には北東角および南西角の一つ下という位置づけだと思います。
なお、販売前期においては、100㎡以上のプランには駐車場優先権（抽選）がついていましたが、現在では表示が無くなっているので、予想以上に駐車場の需要が多く、途中で変更した可能性があります。その意味でも、平置駐車場専用使用権付きで事業協力者住居を除く9部屋が、三田ガーデンのトップグレードだとわかります。
もっとも、部屋の好みや価値観は人それそれなので、万人にこれらの部屋がベストというわけではありませんが。

>>877 購入経験者さん
なるほど。パンフレットなど、大きなお部屋のは貰ってなかったので、そこまでわかっていませんでした。興味深く拝読いたしました。事業協力者住戸、紹介して欲しいです。全然ムリでしょうけど憧れます…

タワーは北東角と南西角が他とは仕様とか条件が段違いに良くて、そうすると、お値段も、高輪タワーのトップフロアみたいに、他の上層階の部屋より１億円以上高くなったりとか、この辺がそう言うのに該当するようなお部屋だったわけですね。平置き駐車場が物件に付帯して購入できてしまうのはすごい価値ですね。

南西角側は東京タワーはおそらく見えないでしょうし、目の前の三田ハウス（の屋上）や、スカイ、プレミスト、今後三田五丁目南側のスミフ再開発などで眺望どうなんだろうと想像してたのですが、実は、最高峰部屋の一つだったんですね?? 反対に、北西角は、きっと快適でしょうが、お風呂が狭かったり、仕様のグレードなど、最高峰の部屋と比べると、割と平均的な感じに抑えられてるわけですね。

>>874 匿名さん
眺望が資産価値の一つになるのは事実だけど、リセールになったら単価は中央値に収斂されていく。すなわち北と南や高層と低層、角部屋かどうかで大きな価格差があると、南の低層、角部屋じゃない部屋が1番リセールの上昇幅良かったりする。例えばスカイの高層角部屋北向きは単価もりもり。
自分の財布と相談して割安な部屋に住むのもありかもしれないですね。眺望は屋上から見えるんだし