ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

古川沿いなんて天現寺から一の橋までずーと町工場が並んでるのに。どんな想像してたの。

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それな。あと古川沿いのこのゾーンはハザードマップの浸水危険区域の赤だよ。そもそもどんだけ高貴な雰囲気を期待しちゃってたの笑

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>>158 匿名さん
価格はまったく納得できなかった。何で南麻布の三井よりも高いのだ。

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>>163 匿名さん
南麻布のパーコーが、名前だけパーコーだっただけの話

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>>164 匿名さん
名前だけと言ってもあっちはアドレスが南麻布ですよ。立地的には似たようなものですが。こちらのアドレスは三田で、綱町ならまだしも低地の三田五。これであの価格に納得できる方ってそんなに多くはいらっしゃらないように思えます。

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>>165 匿名さん
南麻布ってそんなに良いアドレスか？
麻布って付けば良い話じゃないよ。
パーコー南麻布のエリアがどういう土地だったかは、土地勘ある人ならわかってる。
港区三田と聞くと、城南エリアの人なら高級住宅地というイメージでしょ。別に見劣りはしないけどね。
ただ、ここもパーコー南麻布の場所も、名前だけの麻布と三田です。

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いつの世もバブルの最期は考えられない程の高値花火が打ち上がるものですからなあ

こんなご時世にわざわざ自分からババを引きにいく必要はないでしょうな

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三田って言っても高級なのは綱町や日向坂、聖坂あたりの高台でしょ。三田五と小山町は古川沿いの残念なところだから。

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>>168 匿名さん
南麻布も同じでしょ。所謂麻布と言えるのは高台の所だけ、古川橋～二の橋側の南麻布は残念な感じ

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SKYクソ高いと思ってがここを見た後だと割安に思えてきたこの不思議感

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>>170 匿名さん
スカイは別に高くないだろ。
お得感でいうなら、パークハウス高輪タワー

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こんなところの1k買うのはバカなのかケチなのかよく分からないな

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>>170 匿名さん

SKY見ましたが50㎡1LDKが1億、55㎡狭小2LDK（実質1LDK＋S）が1億1200万…ここ見た後でもやっぱりくそ高いですよw

1億の1LDKってどんな独身貴族が買うんですかね
投資で考えても実質利回り1%台ですよ

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>>173 匿名さん
貨幣価値はそれぞれ違う。
実需ならば人それぞれでしょうね

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港区のマンション価格は異常水準になってる。

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>>175 匿名さん
と思ってるのはあなただけ

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>>176
と言い張ってるのはキミだけ

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>>177 匿名さん
ジタバタせずに、1期待ってなさいよ

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まあ～～まあ～～ここの板で険悪ムードにならなくてもいいのではないかな。
１７６，１７７．１７８
大人げない。

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今日麻布十番２番出口、白金高輪４番出口まで往復歩いた。身長173cm男です。麻布十番は往路復路ともに約11分30秒。白金高輪は往路復路ともに約10分20秒やっぱり駅からちょっと遠いんだよな。環境はいいと思うんだけど。

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男の方の足で11分以上かかってくるとしたら、もう少し足の遅い女性や子供だと15分は見ておかないとですね。

駅から距離があるのは残念かな。いくら土地が良いといっても電車移動をする場合は面倒になってしまいそう。
普段から車移動が主な場合は関係ないですが。

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この前泉岳寺の方に、自転車で走っていたら三田祭開発計画みたいなのを国道沿いで
建設していたけど、あれは何？
なかなか、車が走りまくっていて環境悪そうだと思った

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＞＞180 マンション検討中さん
両駅とも出入口から改札までかなり距離があるし、完全に駅遠マンションだね。
環境がいいとは本当に現地にいった感想？麻布通りの東側で高速と古川の存在感半端ないけど。

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>>183
歩いてるからもちろん現地行ってる。
ここで言った環境は、コンビニとかスーパーとか生活利便性のこと。高速とか古川の存在感は確かに。浸水のハザードマップはレッドゾーンだし史上最大級の台風が毎年来てることを考えるとその辺も

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ここらにお住いの方々が食料品の買い物をするとしたらどこのお店ですか？
サミットストアですかね？直線距離的にはまいばすけっとかもしれませんが
歩いた場合にはどこが一番近いんでしょう。

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>>185 匿名さん
近くて安いのは古川橋のまいばだけど、サミットの方が品揃えは良いかな。自転車を使えるなら光林寺のハナマサや中の橋の日進もお肉やワインの品揃えが良くて安いです。どちらも自転車で五分程度でいけますよ。
まあ、住所が千代田区永田町だと聞いたら、普通にえ？ってリアクションになると思う。議員会館に住んでるの？みたいな。

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>>186 匿名さん
他のスレを荒らすな

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週末に車でミッドタウンのプレッセか恵比寿三越
日常は自転車で十番のダイエー

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平日にスーパーを利用するなら駅からの帰り道に立ち寄れる立地だと効率的ですよね。
ハナマサは冷凍食品を扱う業務スーパーだと思い込んでいましたが個人での利用もできて生鮮食品や精肉も扱っているんですか？

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>>189 匿名さん
個人で普通に買えますよ。
肉魚野菜のほか、パンやたまご、米、牛乳、菓子類などが買えます。難点は1パックあたりのサイズが大きいことかな。

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お豆腐と牛乳だったら、ハナマサでも普通のスーパーと同じサイズを買うことができますよ。
生鮮食品は、かなりボリューミーですね汗

なんだかんだで、
このあたりでも普通に生活をしていくことは
できそうだなぁと思いました。

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利便性求めるならスーパー併設の湾岸タワマンで良いのでは？

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>>192 匿名さん
なぜ利便性を求めてはいけないの？罰ゲームですか、内陸に住むのは

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ハナマサは1パックあたりの量が多いそうですが、コストコのような感じですか？
業務用なので仕入れで大量購入する店舗向けで、単価が安いのかな？

まいばすけっとは価格が高いのかと思えばそうではないんですね。
私は週末に一週間分の食材をまとめ買いしていますが、平日のちょっとした買い足しに便利そうです。

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正式価格決定ですね。
なかなか強気

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74.37平米　12780万（@570）とか良さそうね。
天井高高いし

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パンダは、南南西の低層一角
2階で47.4平米6770万（@470）

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タワーもレジデンスも120平米台の@770が最高値か

第1期売り出し予定戸数
レジデンス10戸
タワー53戸
計63戸予定

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壮大に売れ残りそうですね

ここを本気で検討している方は竣工後まで待てば、
大幅値下げの恩恵にあずかれそうです

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白金高輪、麻布十番どちらの駅からも実際は徒歩10分以上かかる駅遠で、しかも70㎡台の3LDKですらリビングに天カセすらついてないという衝撃の低仕様。ここはヤバいでしょ。資産価値的には条件悪すぎですね。

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なるほど

いったんプレミストをチャレンジしてからでも
大丈夫そうですね。

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高輪タワーよりだいぶ低仕様で駅からも遠いのにこの値段は高い。今は徒歩10分くらいの所に住んでいるが、毎日のことなので駅から遠いのは解消したい。雨の日はびしょびしょに濡れるのも嫌。実際歩くと信号待ちなどもあり10分超える。ここだったら高輪タワーかな。

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>>202 匿名さん
電車に乗る生活をしてるのですか？資産価値を考えると駅近の方が有利なのは間違い無いけど、自分が住む場所として考えるときは駅距離よりも仕様を重視する。残念なのはここは仕様も価格に比べてあまりよろしくないこと。

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>>203 匿名さん
仕様が悪く、駅から遠いのではいいところないのですね。

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首都高速や古川に近い低地というのは、第一京浜以西の港区内陸では最低ランクの場所。5年ぐらい前なら新築で坪単価400に届かないぐらいで、それが本来の実力。鉄道駅も近いわけではないし、仕様も価格に見合っていない。あえて良いところを挙げるなら、麻布十番駅も白金高輪駅も歩いていける範囲にあるということと、三の橋、古川橋、三田五のバス停をうまく使えばバス便で都内主要エリアにダイレクトアクセスしやすいことぐらい。

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>>205 匿名さん
5年前の話を持ち出すのは、経済音痴だからですか？

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>>206 匿名さん
どんな財産であっても永遠に価格が上がり続けることはないから、どこかでまた反動がくる。そのときは坪単価400程度の価格が新築価格の居所で、その時に中古で売ろうと思ったら坪単価350程度もありうるってことですよ。

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経済に精通されているご様子ですので、ぜひ本物件を黙ってご購入下さい

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208です
コメントは206向けで207様宛てではありません

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>>207 匿名さん
そのエリアの相場も大事だけと、個別案件見てくと残債割れは売り物件も経るとも言われてるから、償却分以上は安くなりにくいかと。

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新築時に坪単価470万円で25坪=82.5平米の部屋を1億1750万円で購入、購入資金の内訳が頭金6750万円、25年ローン5000万円とする。
10年後に中古で売却するときの残債はその期間の金利にもよるけれど、今ならざっくり約3500万円ぐらい。
仮にその時の中古価格の坪単価350万円だとすると、25坪のマンションであれば売却価格が8750万円、仲介手数料が税込290万円程度になるので、残債を引いて手元に残るのは4960万円程度になりますね。
逆算すると、頭金2750万円、25年ローン9000万円までが残債割れのブレークイーブンポイント。

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とりま駅遠・低仕様・高価格ってコンセンサスでおけそうね

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いよいよ暴落スタートか

・空室率は初めて３％を突破し過去最高の3.67％を記録
・6月賃料は6.6％大幅下落、2011年以降のデータで下落率最大
・在庫物件数も急増

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-07-09/QD6Q6QT0AFB701

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>>213 匿名さん
マンハッタン・・・

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>>211 匿名さん
ここはもっと高い。70.21平米1億2280万円、坪単価577万円。
ここを10年後に中古で売る場合に坪単価350万円だと売却によるキャッシュインは7447万円。
頭金3280万円、35年ローン9000万円で購入したとして、10年後の残債は約6500万円。
手元に残るのは1000万円あるかどうか。
ローン破産はないがギリギリのラインと考えておいた方が良い。

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それ、10年で2300万円だから、1年230万円、一ヶ月20万円弱。家賃払うより全然よくね？

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>>213 匿名さん

私の周りでも東京都心部から郊外への転居やオフィス縮小・移転がはじまっており、需給バランスが崩れ始めているので、今後日本でも同様のデータが出てくるんでしょうね

「アメリカがくしゃみをすれば日本が風邪をひく」

アメリカが市場不安になると、一番煽りを喰らうのはいつも日本市場

だから売主は早く売り抜けたいんでしょうね

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>>216 評判気になるさん
当初ローン額9000万円から10年後の残債6500万円を引く10年間の返済額は2500万円です。まあそれでも家賃を払うよりも負担は軽いと思います。
ただし、年齢45歳以下、頭金と諸費用のキャッシュが4000万円手元にあって、年収1800万円以上という条件を満たせるのであれば、35年9000万円のローンを組んで買える、ということになります。

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>>218 匿名さん

余裕ある人向けの物件ですねー。

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全255戸のうち第一期は63戸を売り出すそうですがどれだけ売れる（売れ残る）んでしょうねえ

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買い物するお店ですが、
距離的にはまいばすけっとが最寄だと思いますが
みなさんそこを利用されるのでしょうか？
そうでなければどこで買い物されるのか気になります。

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電車不便だけど、ブランド立地かなにかなのですか？

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>>222 匿名さん
三田でもここは五丁目だからブランドアドレスではないですね。

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>>221 匿名さん

この辺り在住です。
サミットがクオリティ高いし、最も利用されるんじゃないですかね。

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>>223 匿名さん

三田ってあまりいいイメージないけど、丁目によってはブランドアドレスなんですか？

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>>225 マンション検討中さん
三田綱町

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三田駅が芝にあるから紛らわしい
どうしても都営住宅の団地のイメージだよね

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>>226 匿名さん

三田1丁目、2丁目あたりですね。
世の中の人はブランドというほどわかるのかな。。。

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>>228 マンコミュファンさん
わかるだろ。

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三田の綱町や日向坂あたりは大使館や高級マンションが立ち並んでますね。

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>>227 匿名さん
そもそも浅草線三田線の三田駅は芝駅にすべきで、三田駅は慶応正門前にすべきだった。実際に三田線は慶応正門前の桜田通り下を通っている。あの辺りは慶應義塾、大使館、綱町三井倶楽部、ラーメン二郎といった最も三田らしさが凝縮している場所。

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ラーメン二郎は、潰れていないかな？
前を通った時そんな気がしたけど

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芝公園と三田駅は、めちゃくちゃ近い
春日と水道橋ぐらい近い
以上です

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>>229 匿名さん

そうなんだ。世の中の人はそんなに詳しくないと思うけどなぁ。比較近く（白金高輪）に長く住んでますがまったく知らなかった。綱町は聞くけど。

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>>234 マンコミュファンさん
三田の何丁目がとかまでは知らないけど、港区三田が良いところというのは、上京組でなければ知ってるだろ

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ずっと都内だけど、三田って慶応のイメージが強くて、高田馬場的なゴミゴミしているイメージしかなかった。
三田が世の中的にいいイメージと知れて良かった。

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>>236 マンコミュファンさん
世間一般の人たちにとっては三田といえば第一京浜と桜田通に挟まれた都営線三田駅付近のオフィス街や慶応中通の飲み屋街のイメージだと思いますよ。ただ、そのあたりの実際のアドレスは芝ですが。
東京の不動産事情に少し詳しい人であればまた事情が違って、三田の住宅街といえば綱町や聖坂あたりを思い浮かべると思います。
アドレスが実際に三田となるエリアは麻布地区に隣接する都心部山手に位置して大使館も多数立地しており、港区らしさという意味では白金台や白金よりも港区らしい土地だと思います。

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>>237 匿名さん

納得です！

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第1期1次は何戸売れたのだろうか。先着順で13戸出てるので実際はもっと売れ残っていそうですね。

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>>239 匿名さん
1期1次63戸売り出し
現在先着順13戸

申し込み入った戸数は、流石にわかりますよね。

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いや単純な引き算とは全然限らないよ。１期１次の段階で、売り出しに対して先着順の比率が高いのは見え方としてデベは絶対避けたい。売れ残った住戸を結構後の期でしれっと出すのもよくやるよ

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>>241 マンション検討中さん
それはルール違反だから、まずない。

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今は九州だけど、もう毎年のように豪雨や台風による川の氾濫とか水災が起こるのは間違いなく、with水災の時代にこういう浸水ハザードマップで完全にレッドゾーンに入っている物件の低層階だけは避けた方が良い。これはマジで。

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https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
これか。ほんと完全な浸水レッドゾーン。

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古川の洪水か

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>>242
ルール上はそうなんだけど
ルールが存在することと、それが100％守られて運用されてるいかは全く別問題。
現実的にはあるよ

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>>246 マンション検討中さん

そうなんですね！
それは重大なコンプライアンス違反なので関係当局へ通報しましょう！

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古川の地下に貯水池ができたはずだけど、それで洪水はだいぶ改善されるのかね？白金ザ・スカイあたりは昔はかなりやばかった。

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13戸の先着住居は半分くらいは申し込み入ってそうな感じだったかな。

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>>249 匿名さん
1次の抽選倍率はいかがでしょうか？

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>>250 匿名さん

全て1倍になるように調整したとのこと。

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>>251 匿名さん

やっぱし人気無いんですね

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>>252 eマンションさん

まあ、今はどこも厳しいですよね。
逆に抽選なく欲しいところを買えるので、それをどう考えるかかと。

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>>251 匿名さん
物は言いよう。
抽選無し直後で、先着順が半分も捌けるもんかね

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上の方の東京タワーまできれいに抜けている部屋と下側の部屋で、だいぶ価値は違いそうですね。麻布十番圏内なのはいい。

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大使館横の三田2丁目に比べたら安いね。もちろん立地が違うけどコロナの影響もあるの？

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>>256 匿名さん
コロナは共通要因です。立地の違いが最大の要因ではないかと。

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>>257 匿名さん
共通じゃないよ。2丁目はコロナ前に価格出して去年にほとんど売れたから。

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>>258 匿名さん
まだ残っている住戸の単価の価格差についての話ですよ。

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>>256 匿名さん

三田二丁目は高台だし麻布十番にも近いので、もちろん坪単価は高い。簡保の再開発は@1000万と予想されている。
五丁目は@650 - 750なので、全く安くはないが、年収3000-5000万あれば1番上の階でも買える感じ。下町感はあるけど、それなりに閑静なので価格とのバランスではありと思います。

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