ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

>>1013 匿名さん
0にはならないけど、維持は難しいって話よ
相対的にな

>>1021 検討板ユーザーさん

若葉？
今の相場だと駅徒歩15分中古物件も一律上がってるけど？

>>1019 匿名さん

色々賃貸で住んだことがありますが、私は線路上のマンションが一番嫌でした。窓を閉め続けて外の空気も気軽に吸えないし、二重サッシにするのは日常生活にとって相当の痛手です。
目の前の高さにずっと光るものがあるマンションにも住んだことありますが、線路のうるさすぎのストレスに比べたら光害なんて全然ストレスにもなりませんでした。

こちらの物件ってバルコニーの奥行きはどのくらいありますか？

>>1024 マンション検討中さん

タワー棟は1.6mです。

夜間でも室内に灯をつけてるときは、外の光よりも室内の中の方が明るいので、外の光はまず気になりません。夜間に室内を暗くしてなおかつカーテン等を開けているときであれば、外の光をうるさく感じると思います。ただ、そのようなシチュエーションは日常生活でそれほどないと思います。

無理にDHC光害を享受しようとしているのが、痛々しい

SDGsの流れに逆行してるのは間違いないわけだし、そのうち（早晩）消えるだろ、と考えておくのも妥当な気がしますけど。

高層階残ってますか？

>>1031 匿名さん
T120SとT100Pは今後販売分が残っているようですね。17F 以上です。

>>1032 購入経験者さん
T100P イイですね

どう考えてもここ安い

>>1034 匿名さん
ここは三菱UFJ銀行東京事務センターの跡地（もともと三菱の土地）ですので、敷地確保にかかるコストがセーブできている点が有利ではないかと思います。もっと詳しい方がおられると思います。

確かに価格は安いですよね。なぜ売れ残っているのか。ハザードエリアでありながら電気系統が地下という面が効いているんでしょうかね。

販売戸数多いからというのもあると思います。プレミストも高輪タワーも100戸中盤の販売戸数ですがここは266戸と大規模です。販売開始も去年の夏からでしたし。売れ残っているという評価は少々酷な気がします

ハザードは関係ないのでは？
ハザードはスカイと同様ですし、近年の浸水実績もスカイはあり、ガーデンはなしとなりますから。

白金高輪で供給が多すぎるんじゃないでしょうか？
これから発展していく地域というのは間違いないですが、短期的には流石にマンション乱立感も否めないですよね。

順調な進捗だと思います。竣工後半年くらいで完売ではないでしょうか。現物見て購入できる人もいるし、全然良いと思います。分譲の売れ行きが評価のすべてではありません。

普通に駅遠だからでしょ
この相場で、実需も含めて全員投資家化する中で、この立地はキツいよね
実生活では8分でも支障なくても、今は全員が投資目線だから、どうしても敬遠されちゃうよね
駅近！大規模！じゃないと売れない

植栽や共用棟もだんだん仕上がってきているようです。
緑が豊富ですし高級感と余裕のある雰囲気は他の物件にはない魅力で個性があって良い気がします。

お隣のマンションの入れるところまで行ってみましたが
植栽のスペースがあるから、タワー棟まではそれなりに距離があるようですね。
とにかく入居が楽しみですね。内装や照明のデザインをどうするか色々考えるのが楽しいです。

>>1041
うーん、隣接との距離感、公開空地が少なくて微妙としか。。まあ各個人の感想ですけど。

>三田ガーデンのようなコンセプトの物件が選べて良かったと思います。この地区の多くの選択肢の中からここを選びました。

>>1041 匿名さん
5,000平米に266戸ですので、敷地に余裕を感じますね。他の物件にミソを付けるつもりは全くありませんが、三田ガーデンを一番気に入っています。入居が楽しみです。

>>1041 匿名さん
私は眺望重視で上の階を選びましたが、この写真を見ると1階も違う趣で良さそうですね。

>>1040 マンション検討中さん
そういうあなたは、どこか買ったの？　買ってないんじゃないの？

>>1040 マンション検討中さん
新しい出口ができたら５分以内になるわけで、いま周辺物件より安く購入できるならむしろお買い得なんですけどね。あとは実需層が多いというのがこのマンションの魅力でもありますね

営業の方の話では地元からの買い替えが多いということでした。うちも近隣からなのですが。

>>1045 購入経験者さん
タワー1階は天井も高い

駅近じゃないと売れないとバカの一つ覚えみたいに連呼している人が多いですね。ほかの街も見てみたら？駅近じゃなくても売れてる物件いっぱいあるよ？！
それに相場が上がる時は徒歩15分でも徒歩5分でも、程度は違えどどちらも上がるし、下がる時はどちらも下がるのです。
今の相場を見れば誰でも分かるでしょ？
差が出てるのは過疎化が進む時や人気が衰える時くらい。港区は当分無縁です。

>>1041 匿名さん

アップされている写真をみてこれなら一階でも良かったかもと思ってしまいました。

眺望重視で上の方にしましたが、一階のもっと広めのお部屋も全然ありでしたね。

>>1041 匿名さん

アップされている写真をみてこれなら一階でも良かったかもと思ってしまいました。

眺望重視で上の方にしましたが、一階のもっと広めのお部屋も全然ありでしたね。

プレミストタワーは駅近1分と連呼して完売しましたが、やはり入居すれば毎日のことですから、住みやすく環境が良い所が一番ですね。

>>1052 匿名さん
そう、高層じゃなかったら1階を選ぶべしというくらい、いい条件。ただし、古川氾濫しマンションの防浸水装置を突破されたら、家財全滅のリスクもある

ここの一階部分まで冠水するには、麻布通りが完全に水没した上でさらに水位上昇がないと起こらないので、古川の地下調節池が完成している現状では、あまり心配する必要はないと思います。ただ、一階を購入するときに気になるのは、中古で売るときに2階以上と比べてやや売りにくいだろうと予想される点です。半地下や地下一階地上一階メゾネットよりはまだ売りにくくないとは思いますけど。

>>1055 匿名さん
どうせなら、専有庭付ければいいのに、と思ってました

公開空地結構広いですねー

>>1056 匿名さん
専用庭でないほうが半永久的に美しくメンテナンスできると思います。

写真にある一階の角部屋ステキ。もう売れてるんですか？

ほんと、写真の１階角部屋のLDはものすごくステキで憧れます。これは、北東側の角ですかね？カーサ三田から見るとこんな感じなんでしょうか。１階は特別な感じ、2階から7階位はカーサがあってタイトな感じ、上層は完全に抜けて東京タワービューもあるし、ものすごく良いという感じになりますかね？残っている部屋ありますか？

>>1055 匿名さん
古川の調節池はまじカッケーすよね

なんか販売戸数が増えてませんか？

>>1055 匿名さん

ハザードはほんとその通り。そしてこちらの一階部分が冠水する時は当然スカイも冠水しているということ。

タワー棟は免震構造のために少し底上げになっている事と、そもそも建っている土地は、ガーデン敷地内でも少し海抜が高いみたいです。ハザードマップでもタワー棟の位置だけ少しだけ水の深さ予想が小さくなっている部分です。もちろん、ちょっとした安心材料でしかないかも知れませんが、古川の調節池も完成したので、その辺も併せると、心配材料は大分緩和されたのではないかなと感じています。

ここの1階レベルと豊岡いきいきプラザの海抜がほぼ同じとして海抜6.6mです。古川流域の周辺を見ると、東町小学校正門が海抜5.2m、飯倉保育園学童クラブが海抜5.1m、南麻布いきいきプラザが海抜5.8mです。ここの1階レベルが浸水するとしたら、南麻布から東麻布の低地が水没して、さらに水位が上昇してから起こることなので、その可能性は極めて低いと思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

>>1052 匿名さん
僕も一階なんて考えもせずに高層階にしてしまいましたが、写真撮ってて一階いいなと思いました。
管理のために人が歩いてたり、カーテン開けっ放しにはできないけど、あの緑は魅力的だと思います。

古川の氾濫は大丈夫ですかね。津波は日本沈没の時以外は大丈夫ですね

>>1067 匿名さん
調べた範囲で
平成30年迄のハザードマップでは東海豪雨の総雨量589mm・時間最大雨量114mmを想定しており、0.2-0.5mの浸水(この時点ではタワー側は0.5-1.0mになってますが、整備後はタワー側の方が高くなっているので関係無いかと)。
このレベルでは、ガーデンの防潮板で基本的にはガード、浸水した場合にも地下の大規模貯水ピットと排水ポンプで対処。

最新のハザードマップは、東京都作成の想定最大規模降雨(総雨量690mm・時間最大雨量153mm)を前提にしており、それではレジデンス側が1m-2m未満、タワー側は0.5-1.0m未満か0.1-0.5m未満。
想定最大規模降雨は東京都の情報によると、年超過確率 は 1/1000 以下とのことのようです。
過去の発生事例としては気象庁の記録では、1 時間最大雨量153mm は、1999 年に千葉県香取地点や、1982 年に長崎県長浦岳地点で記録されている。日雨量は、2011 年に高知県魚梁瀬地点で 851.5mm を記録 、2019 年に神奈川県箱根地点で922.5mm を記録。

ですので、この両方が流域全体に同時刻で発生する可能性を考えると、まず大丈夫、ということかと思いますが、万が一このレベルの豪雨が起きた場合、ガーデンの貯水ピットと排水ポンプの能力次第ですね。ただその時には古川橋周辺から麻布十番辺りまで大規模浸水状態です。。

過去の周辺の浸水実績を見ても古川橋周辺や麻布十番は浸水したみたいですが、ガーデンの辺りは大丈夫だったみたいです。
更にその後に古川の大規模調整池ができてますし。

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046136.pdf

将来的には三田五丁目の再開発で古川護岸整備が謳われているので、完成すれば浸水も更に抑えられることになることも期待できますね

スカイが一番ヤバイのかな?

>>1069 匿名さん
スカイも建設と同時に護岸整備してますし、調整池が完成しているので余程のことがない限り心配無用では