プラウドタワー仙台晩翠通ってどうですか？

>>281 名無しさん
明快です。ありがとうございます。

事務所が近くにあるのは、知らなかった。

ちょっと考え方が変わりました。

>>283 口コミ知りたいさん
二日町のパチンコP-CLUBの隣みたいです。ちなみに、パチンコ屋さんは一年前に閉店したみたいです。

>>284 評判気になるさん

公園前のマンション1階では？

少なくとも半径500メートル以内に事務所、2つは有るってことですか？

記憶あいまいなのですが、受けた説明では、公園向かいのマンションのひとつかふたつ東側のマンションだったような。でも、ネットみたらパチンコ屋さんの隣に事務所あるとの記載あり。正確な情報でなく参考ならずすいません。

まあ気になる人は北四番丁上杉エリアは住めないでしょうね

＊＊＊避けたいなら街中なんか住めないよ

ここは国分町も近いし、お水系の家庭もあります。
偶然出会うのは仕方がないですが、わかっていて飛び込むのはちょっと勇気要りますね。そういうのもあって、不動産買うときはネットで噂聞いたり調べたりは大抵の人は行うと思います。

二日町は有名ですが、上杉にもわりと有名なところあるんですか？教えてください！

上杉も本町も立町も一番町もここから近いでしょ
半径どのぐらい離れれば安全だと思えるんだろうねって話

>>292 マンション掲示板さん
単純に距離ってわけじゃない。
結構、通り一本で変わるんだよね。

>>290 eマンションさん
ちなみに木町通小は世帯層が二分してます。
まあ、学区から想像できると思いますが。

確かに上杉とか持ち出すのは無理がある

今の世の中、どこに住んでたって多少なりとも危ないものが周りに潜んでいるもんでは？

そういったリスクを限りなくゼロに近づけたいなら、人里離れたど田舎か孤島くらいしかないのでは？

仙台市でいうなら、一見治安が良さそうな場所の住宅地だって殺人も過去にあったり、暴力団なんかより、恐ろしい思考の持ち主なんてわりと身近にいて、どこ住んでるか分かりゃしない。

通り一本で変わるって気持ちの問題でしょ？
距離的には大して変わんないよ
ひょっとして上杉にはそっち系の人が住んでないとでも？

潜在的なものではなく、既にわかっていて、噂があったりして資産価値にマイナスになるようなところは具体的にどこ？という話ですよ。

>>281 名無しさん

附属小学校は５倍くらいのくじ運をクリアしないと入学できないので、簡単には選択できません

マンション内にでなく近所に暴力団事務所があるだけで資産価値が下がるなら、資産価値下がるマンションなんて、たくさん出てくるでしょ(笑)

附属小学校に行ったって、変な保護者一定数いますよ、逆に公立より面倒なタイプの保護者とか。
上杉学区が人気で上杉はどんどん生徒数が増えてるけど、個人的にはマンモス校にはあまり行かせたいと思えないな。
色々面倒なことありそうで。

どこがある？

>>296 マンション掲示板さん
私が行った物件ではそういう事項なしでしたが
上杉と近接区画でご存知なら教えていただきたいです

忌避施設で検討しない人はそれなりにいて早々に売り抜けるにも不都合じゃないですか
重要事項説明の段まで黙ってるのは値下げ材料になって都合が悪いからじゃないですか

賃貸に出すんならあんまり気にならないかもしれないけど

マンション契約者です。

契約前に営業さんには事務所のことは地図で教えられました。

ただ、近所ではあるけど激近ではないし、このマンションは木町通学区ですが、マンションのすぐ裏あたりってもう上杉学区で、はっきり覚えてませんけど、もしかしたらその事務所があるとされるマンションも上杉学区だったかもしれません。
そもそも、その事務所も今人の出入りがあるか事態もわからない状態で、調査が終了したと言われた気がします。

個人的には、悪い噂のホテル木町の方が事務所より気になる気がしますがね。

界隈には大手が販売した、または比較的大きなマンションがけっこうあったので、気になって調べてみました。

順不同、抜けがあるかもしれません。

ルサンクタワー　103戸、2019年竣工
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/626977/

プラウド勾当台公園　98戸、2019年竣工
https://suumo.jp/library/tf_04/sc_04101/to_1000794170/

ザ・パークハウス仙台晩翠通　56戸、2017年竣工
https://www.mecsumai.com/tph-sendaibansuidori/

ザ・ライオンズ定禅寺タワー　194戸、2012年竣工
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/bunjyo/tl-jozenji-t/

パークタワー勾当台公園　114戸、2012年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0121072/

シティタワー勾当台公園　112戸、2008年竣工
https://www.stepon.co.jp/mansion/library-detail/11804504/

パークホームズ勾当台公園　48戸、2008年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0053085/

単なる情報だとつまらないので、プラウド晩翠以前のエリア最大マンションの　中古売り出し価格と比較しました。

ザ・ライオンズ定禅寺タワー(194戸、2012年竣工)
坪単価205万前後(低層階、北西向、73平米)

プラウド晩翠　同等物件
坪単価179万(西向、最低層階、70平米)

ライオンズタワーはあくまで売り出し価格なので成約価格はやや落ちると思います。感想は、ライオンズタワーつよ！ということと、プラウド晩翠の物件力がよければ周辺相場からするとプラウド晩翠も向こう10年の資産性は大丈夫かも、と思いました。

重要事項説明会で聞いた話では、パラティソ2日町店の隣のマンションに事務所があるそうです。ただそこに起因する事件は過去遡って調べてもありませんでしたとのこと。

噂聞いて脱落する層もいるのは想像に容易いし、そういう層まで拾える問題のないマンションに比較するとプラスに働くことは少なくともないですね。

>>303 評判気になるさん
ライオンズタワーは勾当台公園駅３分ですから、格が違います。ただ、その物件は価格が高くて長らく売れていないですので、実際は坪180万程度が適正価格。
因みに分譲当時の単価は100万強くらい。ライオンズの住人は、相当な含み益抱えている方がほとんどです。多少価格が下がっても痛くもない人たちと、中古市場では競争になることを承知で、ここを買わなければいけません。

近くに歓楽街や大きなパチ屋があったり、反社があったりしても買った人はそんなの対したことないって考えが根底にあるから、資産価値とかリセールとかニーズがとか言っても平行線だと思うよ。

そういうリスクはありますが二日町は便利ですし美味しいお店も沢山あるので入居が楽しみです！

>>306 マンション掲示板さん
お詳しいですね。仰る通りと思いました。勾当台公園公園から3分のライオンズタワーはつよつよですね。販売時期が市場が底値のときですものね。坪単価100万なら、当時はざっくり2500万で買われたとして、今の残債は1000～1200万円程度となり、売却したら2000万程度の売却益になりますね。

仰ることの後半が少しわからなくなりました。「新築の販売価格が高い時期に買う新築物件は、中古市場できついよ」みたいな話ですか？

売出・成約価格を下げても含み益があるから痛くない周辺物件と、相場が高値の時期に買ったため含み損が大きくならないように売出価格を下げにくいプラウド晩翠を比較すると、プラウド晩翠のほうが値付けが難しい、というご意見でしょうか。ややイメージつきませんでした。

以下、ぐだぐだした雑感です。周辺地域の物件は、5～10年後には、築年数が築15～20年になるので、築浅中古物件としては見られないかもと素人ながら思います。なので、比較対象にならないかもです。
どちらかというと、プラウド晩翠が高値の時期に販売された物件なので、プラウドより新しい中古または新築物件と比較されるのかな。数年後には新築マンション相場が今より下がり、新築物件は今より安い販売価格で売り出されるだろうから、それらの物件と競合して、より築年数浅くて安く買われた物件が安く売りに出されちゃうからプラウド晩翠の値付けがきつい！売出価格高くて反響すくないな。みたいな感じに捉えました。

>>309 評判気になるさん
中古査定時に近隣売却事例で、おおよそ10年くらいまでが、比較対象になるという大まかな視点です。
賃貸していれば最低年間200万ですから、そろそろ元が取れていて、市況が最悪になっても投げ売る事も可能ではないかと。まあ築浅限定で探す方が多いので、おっしゃるようにここの競合はパークハウス以降ですかね。

>>310 マンション掲示板さん
理解しました。ありがとうございます。競合はパークハウス以降、というわかりやすい目安ができてよかったです。

>>308 マンション検討中さん
MRのついでにケーキ屋さんの9244とラーメン屋さんのシロトリコに行ったのですがおいしかったです。あと近場の昼しかやってないベーグル屋さんもよかったです。もちろん人によって好みがあるのでどのお店がいいというのは難しいですが、ほかにいいお店ないか気にしてます。お店開拓楽しいですよね。

近くに住んでるこの近辺のことよく知ってる人の住み替えよりは郊外からの人が多いのかもね。

セントラルを前向きに検討中です！
ただ、北西の部屋が多く、日当たりが気になります。

自分だったらこの環境のことは契約前どころか真っ先に教えて欲しいけどな。
郊外から来る人は高い買い物なのにそういう情報戦で不利なのは常ですね。

客が逃げる可能性があるから、
言わなきゃいけない直前になるまで言わないでしょ。
「ここまできて」契約を止める人は少ないんじゃない。
問題ないと考えてるので特に案内してませんでしたが何か？
ってスタンスじゃないのかなー。

普通は避けられるよね。
隣接してたり、同じマンションではないから義務ではないんだろうけど、子育て環境やある程度の社会的地位のコミュニティを求めて来るなら、相当のデメリットになる。

10年後には反社という言葉自体が死語になってると思うのは私だけでしょうか、、、
ここ10年で反社も3分の１まで減っちゃってるのニュースで見ましたが、反社の需要はもう無いみたいですね、、、
事務所が無くなるのも時間の問題に思っちゃいます。
むしろ安く買えて個人的には有難いです

晩翠通って、ラブホテルのイメージが強いのがネック

>>318 マンション検討中さん

反社って言葉はなくなってるかもしれないし、事務所がなくなってる可能性もありますが、10年は？？

>>319 口コミ知りたいさん
歓楽街、風俗街があるし、それとセットだからねぇ

>>318 マンション検討中さん
近隣の人とか情報知ってる人の中にはここを選択肢からはずす人がいて競争倍率は低くなるけど、間近に反社事務所があるから特に安くしているわけでも割引に応じるわけでもないですよね。

>>318
新規で確保するのが難しいからよっぽどじゃなきゃなくならない。それよりも半グレの方がコワいな。把握されてなさそうで。周辺環境を考えてチョイスするぐらいしかないのか。

どちらの物件も良し悪しがあるので、購入者次第でしょう
地震弱いとこは嫌、不便なとこは嫌、という方もいるでしょうし

パラディソ二日町店の隣のマンションに事務所があるとのことですが、パラディソの西側のマンションでしょうか？
比較的近隣に住んでいますが今まで聞いた事がないのですが…。

有名だけど知ろうとしなけりゃ知る機会もなかなかないでしょうね。井戸端会議とかするわけでもなし。

地盤や便利さ(通勤、買い物、飲食、運転、等々)、治安、土地柄、教育、諸々で有利なところはブランド化されていくし、そうでないところはそれなりなんでしょうね。

>>325 マンション検討中さん

恐らくそこです。野村がどこまで調べたかまではわかりませんが、過去に何かあったわけではないらしいので、お聞きになったことがなくても不思議ではないのではないでしょうか。

交番もすぐそばですし、彼らもそんな無茶しないのではないでしょうか。

事務所を使っている方々が何かするというより、対立先や関係先が、そこをターゲットにした時に、周りの人が巻き込まれないか、ということでは

>>328 通りがかりさん
過去遡っても狙われていないから何も出てきませんし、近くに住んでいる方でも知らないのでは…？

そりゃこれまでそういうのが無かったからこれから先
もないという話にはなりませんけれどもね。

子どもが車にぶつかっちゃったり何かぶつけちゃったり壊しちゃったり、汚しちゃったり、ちょっとした、でもありがちなトラブルの相手が一般人ではない場合はリスクと感じます。子どもだけじゃなくて我々も。

>>330 名無しさん

まぁお気持ちはわかるんですが、あちら側の人にとって一般人に手を出すリスクはかなり高く、イラッとした態度で何かすることはかなり稀な気がします。

寧ろ普段何も意識してない一般人の方が、そういうトラブルに直面した際に何かしそうではないですか…？

イメージで怖いというのはわかりますが、実際によくニュースで見聞きする些細なトラブルから発展した事件って一般人がほとんどですよね。

ただ事実以上にイメージも物件を購入する際には大事だという側面は否定できませんので、少しでもリスクを排除したい方はここの購入は避けた方が無難でしょう。国分町も近いことですし。

野村は近くに暴力団事務所があるの認めてるの？重要事項説明書にも記載されてるってことなの？

あちら側のひとでも、最近は構成員じゃなくて半グレとして活動という方々もいるからなぁ
ない方がいいのは確か

>>332 マンション検討中さん
認めています。9番をご覧ください。

>>334 eマンションさん

ありがとうございました。参考になりました。

>>319 口コミ知りたいさん
晩翠通りはラブホのイメージありますよね。あおば通と広瀬通に近い方は特にです。
二日町に近い方は、交通量が多くなくて、緑があり、ある程度歩道の晩翠があっていいと思います。

歩道の晩翠→歩道の幅

セントラルの売り行きはどうなんでしょうか

一般人の方が、って言うけど、自分ならやっぱりそっちの人ってわかったら向こうに否があっても強くいけなくなって、こっちが被害丸飲みになると思うわ。

んで、だ。

水商売の人とか経営者が住みやすいよね。子供がいないとか作らないならかなり立地いいとおもう

サウスの外観についてです。ベランダにかかってるグレーのシートみたいなものは何ですか？上層階はかかってて、中層階はまちまちなようです。

>>313 口コミ知りたいさん
郊外からの人も多いでしょうね。私は近くに住んでた近辺のことほどほど知ってて住み替えました。

郊外から仙台駅周辺何キロか以内に住み替えたらそりゃ何でも楽しいでしょうね。

>>345 評判気になるさん
都内からの住み替えを検討していますが、楽しくなることを願ってます。

八王子とかでなければ、都内と比べるとだれもが想像しうる通りだと思いますね。
ここ選ぶのは自然を求めてということでもないでしょうし。

>>342 eマンションさん
うちは小さい子どもがいます。が、決め手は住環境でした。教育環境は、小規模の小中学校が近い、進学校の高校が通いやすいです。利便性は、毎日の買い物がしやすい、都心部から離れてなくて街中と郊外いずれにも移動しやすいです。住環境は、病院とクリニックが多い、晩翠通と定禅寺通と向かいの公園と公開緑地で緑が多いです。反社の事務所が近いのがマイナスですが野村の営業の方が誠実に説明してくださり他のプラスな要素が多いので納得しました。

ちなみに、夜の接客業の方は主に賃貸になるんでしょうね。賃貸は、若手の医師が多いイメージです。まだ入居してなくてわからないので根拠ないですが。

>>348 購入者さん
確かに二高まで徒歩20分くらいですかね。広瀬川挟んでるから近いイメージなかったけど、結構ご近所なんですね。

行きたい高校が二高じゃないかも知れないしね。

大町とか西公園の方が高かったり上杉のがブランド化してるのがわかりますね。

>>350 口コミ知りたいさん
仰る通り、二高はいい高校ですが、子どもの行きたい高校や学力によって選びやすいようにアクセスよい立地を選びました。
大町とか西公園との比較ですが、あのエリアは坪単価高めですよね。でも利便性がいまいちでした。そして、プレミアムフロア以外は200～220くらいなので、あまり変わらないかもですね。それで、候補から外しました。

エリアのブランド化って、どんなことかわらなかったのですが、住みたいエリアとか何かしらの複数の指標でとらえた何かでしょうか。私は、そういう観点ではなく、住環境と物件力で判断しました。

物件力ってどんなものかな？設備と資材のクオリティとか？

>>351 購入者さん

坪単価そんなに安くないと思いますよ、あの辺り坪260万以上してたと思うな、プレミストは駅から遠いのでそのくらいなのかな？

西公園辺りって、坪単価高いわりに、生活不便そうですよね。主婦は買い出しが大変そう。
クリスロードのイオンか五橋西友まで行かないと、スーパーはないし。
自転車必須な立地よね。

子供の高校は、二日町、西公園エリアだと、よほど辺鄙な場所の高校でない限り、自転車で行けて親の送迎や交通費負担がなくてよいと思いますよ。
ま、この界隈の高校には泉パークタウン辺りからの子達も、小一時間かけて自転車で通学しててびっくりしますがね。

>>354 通りがかりさん
私は数十年前、まさにその辺りから二高までチャリ通してました(往復2時間弱)。当時この辺に住んでいたらどんなに楽だったでしょう…羨ましい限りです。
でも最初からここに住んでいたら学校が近いのが当たり前すぎて、子供からは将来感謝すらされないかも？ですね。

>>352 名無しさん
立地と建物(全体的、共用部、専有部の品質、機能、デザイン)です。たしかに、資材のクオリティは大事みたいですね。戸建ての勉強してて奥が深いと思いました。が、資材については詳しくないので、考えませんでした。

>>353 匿名さん
不正確ですいません。マンション内でもばらつきあるのでばらつき考慮して正確に記述すればよかったですね。誤解を招く表現でした。いいたかったことは、予算のレンジを決めて複数物件を比較し、コスパを考えて大町エリアは外したということでした。

物件力？という指標がよさげなところ他にあるのかな？

買い物と交通の便なら他の新築マンションもかなり選択肢ありますね。

ここ売れてる？全然電気ついてないような気がするけど

最寄りが広瀬通以北の南北線沿線(近場)に住んでいる人は積極的に選ばないでしょうね。

>>361 eマンションさん
なぜ？

飲み屋街や風俗街が近いのもあって、街中ではガラが悪く、特にファミリー層にはあまり人気がないからかな

え、この辺りも朝夕、どこの街にでも見る登下校するお子さんの姿、よく目にしますよ。

勝手に思い込みでファミリー層に人気ないと言い切るのはいかがなものかと。

ファミリー層に人気があるかないかは、実際に契約状況を知る売り手側しか分からないでしょ。

契約者です。
まさにファミリー層です。

現在も仙台駅界隈に住んでいるので、やはり利便性に勝るものはないのが決め手です。
今便利な場所にいると、郊外に移るのは最初から選択になかったです。
子供の学区も申し分ないですし。

上杉学区、通町学区、八幡学区、五橋学区、かなぁ

>>360 匿名さん
セントラルはわかりませんが、サウスはかなり販売好調でしたね。成約ボードではリボンがビッシリでした。

セントラルもHP見る限り、部屋指定の販売価格が複数出ているのもあり、そんなに余っている状況ではないのではないでしょうかね。

>>367 eマンションさん

マンションが見え難い為か、部屋の照明が全然付いたないように見えるんですよね

組事務所って何階にあるんでしょうか？

>>366 マンション掲示板さん

小学校なら
上杉山、通町、八幡、片平
中学校なら
上杉山、一中、二中、五橋、二華、宮教附属

あたりの学校が人気ですね。育ちの良い家庭が多く、進学実績も良いと聞きます。

既に出来上がったブランド化して向上心のある家庭が自然と集まる学区と周辺環境はそのあたりで揺るがないですね。
職業で差別はいけないとわかりつつ、複雑な家庭の子どもと仲良くなるのは避けたいという親の気持ちがあると思います。

>>371 通りがかりさん
向上心はほどほどで、差別はしたくない私は、上記の学校に対してステレオタイプにならずに、子どもを木町通に通わせようという気持ちがあると思います。

野村不動産に対する印象は、ブランド戦略の詳細はわかりませんがCMは好きですし、経営戦略は他社より多角化せずに良くも悪くもマンション事業に独自性があって良い印象がありますが、実際のところは都心部では顧客の流動性ー契約率は他社に負けてて、収益率も特段高いわけではないようです。営業の方に対して相対的に良い印象があり、人材に一定の力を入れてるのが推察されますし何より担当営業者に感謝してますが、物件の短所も気になります。他社の営業は間取りの悪さを指摘してました。客観的に野村物件の良し悪しを考えたく、短所をご存知の方に短所をお伺いしたいです。どこらへんが微妙な点でしょうか。

五橋は学院目指しちゃいそうでちょっとあれだな…

すいません、質問の意図が分かりにくかったですね。私は、野村不動産に好意的ですが、知識がなくて、建物について客観視できてないともどかしく考えています。そこで、建物の品質、機能、デザインについて、他社との比較を含めて、欠点や傾向をお伺いしたいということです。よろしくお願いいたします。

野村はかつての大京みたいなマンデベだから、とにかく土地買って上に高いとか所謂田の字のワンフロアに目一杯の建物を建てて、戸数レベルで売って売って売りまくって利益拡大しているイメージ。低層の贅沢なスペースの使い方した高級マンション作って、将来のビンテージマンションっていうイメージではないね。
でもその分実績もあるし、建物自体が平均点未満っていうのは聞かないし見ない。

最近の仙台ではまたプラウドかってくらい節操ないとも言えるかも。

プラウドのブランドステイタスはかなり落ちてしまったと思います。特に仙台では庶民派マンションになってしまった。野村のブランド戦略失敗でしょうね、マンションの重要なことにの１つに地域ナンバー1物件が有ります、関東、関西辺りのハイグレードブランドが近くに建ったら、一気に資産価値落ちると思います。間取りとかは好みの差だから、好き、嫌いは有っても悪いってことはないと思います。

大量供給時代の大京みたい、のご意見に考えさせられました。

経営が折れる前の大京は分譲が主だったのかな。低価格のマンションをあちこちに、そして高価格のタワー系も仙台で3～4棟を分譲して、いろいろやってましたね。
今は管理と流通にシフトしてるようですね。

かたや今の野村不動産は分譲と都市開発が主ですね。すると、利益を上げるためには高価格帯だけでなくオハナなど低価格のシリーズで顧客層を広げるし、戸数を増やすし、その一方で、差別化のブランディングもしないといけなくなりますもんね。

ぱっと見、当時の大京と今の野村不動産が重なりますね。野村不動産は節操なし、とはなかなか尖った言葉ですが、分譲のパイを広げつつ都市開発の比率を上げて利益を確保してるから、住友とか三井みたいに多角化してないなかでは正当な戦略に映るので、私には節操具合までは言えないです。

両社の違いは、違いだらけでしょうが、素人にはわからずです。大京とか地産とかは母体が小さな会社だったけど、野村グループはもう少し歴史があり体力があるのかな。イケドンにも見えないし、社員は落ち着いた印象があります。

さて、プラウドの質と機能面では、平均以上と理解しました。まさにこの点が気になるところです。プラウド晩翠の駐車場をゲートにするとか、もうちょいランク上げて欲しかったです。まあ、単価上がったり土地の面積の縛りがあったり現実的な制約があるから無理だし、平置き駐車場ないから不要か。なら、三井みたいにセキュリティを上げるとか、もうひと頑張りしてほしかったです。

たしかにたとえば東京建物がブリリアシリーズを仙台に出したら気になりますよね。コロナの影響で資産売却が増えて、大きな土地がテナントにならずマンションになることも現実的にありえますよね。
二日町に限った話では、まとまった土地がないので、当面は二日町は変わらないかもですね。

話がそれますが、まとまった土地としては、東京エレクトロンホール宮城は、跡地になったら複合商業施設にしてほしいです。仙台市的には回遊性を高める方針なので、定禅寺通の雰囲気に合わせた一番でかい本屋とカフェにして欲しいです。

>>379 名無しさん
跡地活用の件、仙台メディアテークも近くにありますし、なかなか良い案ですね。もしできたら月1くらいで行きたいです。